(ĐBND) – Tại Hội thảo Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đăng ký tài sản tại Việt Nam vừa được Bộ Tư pháp và Văn phòng Quỹ hợp tác quốc tế Đức về pháp luật (IRZ) tại Berlin phối hợp tổ chức, nhiều ý kiến cho rằng, để khắc phục được những hạn chế của pháp luật hiện hành cũng như thống nhất hoạt động đăng ký tài sản thì cần phải nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đăng ký tài sản.
Hoạt động đăng ký tài sản bao gồm động sản và bất động sản nhằm công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của tài sản, trong đó nổi bật là quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký của cơ quan nhà nước, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác tất cả các thông tin cơ bản về tài sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, liên quan đến tài sản.
Hoạt động đăng ký đối với bất động sản có mối quan hệ mật thiết với sự vận hành của thị trường bất động sản ở nước ta. Mục tiêu cơ bản của việc đăng ký bất động sản là công khai hóa các quyền về bất động sản, xác lập hồ sơ pháp lý cho từng bất động sản, từ đó giúp các giao dịch về bất động sản được thiết lập, thực hiện an toàn, hạn chế rủi ro.
Hoạt động đăng ký đối với động sản sẽ góp phần thúc đẩy quá trình khai thác giá trị kinh tế của động sản. Ở nước ta, doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm tỷ lệ lớn, nhưng lại ít có điều kiện để sở hữu, sử dụng bất động sản, từ đó dẫn đến khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng để phát triển kinh doanh. Bên cạnh đó, việc mua bán, chuyển nhượng các quyền đòi nợ, hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh ở nước ta chưa thực sự sôi động, hiệu quả do tính minh bạch thấp, cơ chế pháp lý để xác định tình trạng pháp lý của động sản chưa rõ ràng, thiếu hiệu quả… Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực tế nêu trên là do Nhà nước vẫn thiếu công cụ để công khai hóa các quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu đối với động sản nên chưa tạo được niềm tin cho nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng khi xem xét, quyết định đầu tư liên quan đến động sản của doanh nghiệp.
Trong khi đó, Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp Hồ Quang Huy cho rằng, Việt Nam hiện chưa có một đạo luật riêng, hoàn chỉnh và đồng bộ để điều chỉnh hoạt động đăng ký tài sản. Các quy định hiện hành về đăng ký tài sản được quy định thiếu thống nhất, không theo một nguyên lý chung và nằm tản mạn ở các văn bản khác nhau, còn có sự thiếu thống nhất trong các quy định của pháp luật hiện hành về một số nội dung cơ bản của đăng ký đối với bất động sản. Tình trạng thiếu thống nhất trong các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản vẫn tồn tại. Ông Huy cũng dẫn chứng đó là đối với việc chuyển quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển quyền là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong trường hợp chuyển quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thì thời điểm chuyển quyền cũng được xác định theo nguyên tắc này. Song, đối với nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu lại được xác định là thời điểm hợp đồng được công chứng (đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân), hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng (đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở), hoặc từ thời điểm mở thừa kế (trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở).
Bên cạnh đó, cũng đang tồn tại sự thiếu thống nhất trong các quy định về công chứng, đăng ký hợp đồng, giao dịch bất động sản. Đối với quyền sử dụng đất, pháp luật về đất đai quy định hợp đồng phải được công chứng, đồng thời phải được đăng ký mới có hiệu lực. Trong khi đó, pháp luật về nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở chỉ cần công chứng là có hiệu lực. Bộ luật Dân sự 2005 quy định hợp đồng thuê nhà có thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Trong khi đó, pháp luật về nhà ở lại chỉ yêu cầu nộp bản sao hợp đồng cho UBND cấp xã nơi có nhà ở… Nguyên nhân của tình trạng thiếu thống nhất này theo ông Huy là do Bộ luật Dân sự 2005 không xây dựng một nguyên tắc thống nhất trong việc thực hiện đăng ký bất động sản.
Dưới góc nhìn của Luật sư, ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI nhận xét, với việc có 3 hệ thống đăng ký bất động sản riêng biệt một là hệ thống đăng ký đất ở có nhà ở, một hệ thống đăng ký đất ở không có nhà ở và một hệ thống đăng ký công trình xây dựng như hiện nay đã tạo ra sự chồng chéo và xung đột, rắc rối cho cả chủ sở hữu và các cơ quan quản lý nhà nước, nhất là trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất.
Thực tế cũng cho thấy, mặc dù, pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam đã được hoàn thiện một bước theo hướng thống nhất một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nhưng theo nhận xét của một số chuyên gia thì hoạt động đăng ký bất động sản vẫn chưa đáp ứng các yêu cầu cải cách hành chính, cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và cơ quan có thẩm quyền cấp giấy vẫn phân theo cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện) và phân theo chủ thể có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (tổ chức và cá nhân). Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định đăng ký sở hữu đối với tài sản là động sản theo yêu cầu. Đây là một hạn chế cần được giải quyết để người dân được công nhận và bảo hộ quyền sở hữu của họ thông qua các căn cứ như tạo lập tài sản hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp, qua đó tạo lập hồ sơ đầy đủ, đồng bộ về tình trạng pháp lý của tài sản, công khai hóa các thông tin và tạo thuận lợi trong việc xác lập thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản đó.
Giải quyết các xung đột và chồng chéo trong các quy định về đăng ký tài sản bởi một đạo luật là điều hết sức cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sở hữu cũng như tạo thuận lợi đối với Nhà nước trong việc quản lý tài sản, góp phần minh bạch hóa tài sản, ngăn ngừa giao dịch bất hợp pháp…
Hà An
——————————————
Đại biểu Nhân dân 13-9-2013:
http://daibieunhandan.vn/default.aspx?tabid=81&NewsId=292128
(105/1.361)