(KD) – Vẫn còn một số nội dung được hướng dẫn trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản (BĐS) chưa nhận được sự đồng tình như vấn đề vốn pháp định của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mẫu hợp đồng, việc chuyển nhượng hợp đồng,… Đáng chú ý là những quy định về việc chuyển nhượng dự án BĐS.

 Tại Hội thảo lấy ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản được tổ chức ở Hà Nội ngày 12/3, nhiều luật sư và doanh nghiệp cho rằng điều kiện chuyển nhượng dự án còn khá sơ sài.

Doanh nghiệp muốn rõ ràng

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP Invest) dẫn chứng, một DN sản xuất công nghiệp cần phải di dời ra khỏi thành phố để giảm bớt ô nhiễm môi trường thì họ có quyền chuyển nhượng.
Các cơ quan quản lý như Sở Kế hoạch và Đầu tư thì đều đưa ra yêu cầu bắt buộc liên doanh với đơn vị chủ đầu tư. Thực chất là bán lô đất đấy cho một ông mới vào. Nhưng trong hợp đồng lại không được ghi chuyển nhượng. “Chúng tôi rất muốn được làm rõ, nếu không có nhu cầu sử dụng thì doanh nghiệp có được quyền chuyển nhượng không”, ông Hiệp nói.

Thực tế hiện nay, các doanh nghiệp khi muốn chuyển nhượng đất phải thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty kinh doanh bất động sản để hợp tác đầu tư chứ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo ông Hiệp, quy định này chỉ mang tính hình thức. “Các Sở Kế hoạch cũng đừng bắt DN phải làm một việc “hơi thừa” là liên doanh, liên kết hay hợp tác đầu tư với ông chủ đất cũ. Có thỏa thuận mua bán rõ ràng là minh bạch nhất mà DN cũng “nhẹ nhõm” hơn. Hiện nay, DN đang phải “giao kèo” bằng các bản hợp đồng, hợp tác. Song ông chủ đất cũ cũng vẫn đứng tên, “phút cuối” khi thanh toán xong, lại phải thanh lý hợp đồng đó”, ông Hiệp bức xúc.
Theo ông Phan Vũ Anh, Trưởng ban Pháp chế Thanh tra, Tổng công ty Lương thực Miền Bắc, chuyển nhượng dự án BĐS đã được đề cập đến nhiều năm, các cơ quan quản lý rất ủng hộ và thường nói nếu DN nào không làm được do năng lực kém hoặc có người khác tốt hơn thì sẽ được tạo điều kiện.
Tuy nhiên, câu chuyện này không đơn giản. Hiện nay, vấn đề liên quan lớn nhất là hồ sơ đáp ứng được các yêu cầu chuyển nhượng. Quy định này cần phải được làm rõ, vì trong hồ sơ chuyển nhượng dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ phần đất chuyển nhượng.

Thực tế hiện nay, các doanh nghiệp khi muốn chuyển nhượng đất phải thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty kinh doanh bất động sản chứ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chưa có được giấy chứng nhận này, họ chỉ có thể có được quyết định giao đất, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc có hợp đồng thuê đất,… nếu “trói” quy định này thì đương nhiên tất cả các dự án không có giấy sử dụng đất sẽ “tắt” hết. Như vậy thì câu chuyện về chuyển nhượng dự án sẽ gặp rất nhiều vấn đề.
“Theo tôi, chỗ này chỉ nên thay thế bằng quyết định giao đất, quyết định chuyển đổi sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất… tất cả các tài liệu này đều thể hiện chủ thể đó đã có đủ tư cách trên mảnh đất đấy. Đây là việc rất cần thiết”, ông Vũ Anh đề xuất.
Còn điều nữa DN cũng rất quan tâm, đó là điều kiện chuyển nhượng dự án. Sẽ có những tình tiết như sau. Chuyển nhượng khi chưa triển khai thì rất dễ, nhưng sẽ khó, phức tạp và xảy ra nhiều mâu thuẫn xã hội hơn là đang làm dở dang mà ông chủ đầu tư cũ hết tiền, thậm chí đã bán một số căn nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng rồi sau đấy mới chuyển nhượng.
“Theo tôi, những điều kiện nào mang tính chất pháp lý, cần có sự hướng dẫn của Nhà nước. Còn những vấn đề ràng buộc một cách thông thường như điều kiện hai bên, tên tuổi, diện tích, giá bán… đưa vào Nghị định sẽ hơi dài dòng”, ông Hiệp chia sẻ.

Không nên “soi” vào báo cáo đầu tư

Trong hồ sơ chuyển nhượng hiện nay không thấy hợp đồng chuyển nhượng dự án hai bên. Hợp đồng này giả thiết không quy định hiệu lực mà chỉ quy định hợp đồng này sẽ có hiệu lực kể từ ngày có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép triển khai dự án.
Hợp đồng sẽ rất quan trọng đối với một dự án, khi chuyển nhượng hai bên phải ngồi lại với nhau để bàn bạc đưa ra những nội dung có liên quan và ký kết với nhau, chỉ chờ ngày có hiệu lực.
Nhưng trong dự thảo này lại không ghi rõ điều này mà chỉ nói trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì phải ký hợp đồng.
Theo quan điểm của ông Vũ Anh, có thể xảy ra trường hợp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xong rồi mới ngồi đàm phán để đưa ra một số các điều kiện, lúc này hợp đồng rất có thể sẽ bị “vỡ”. Vì sẽ có nhiều nội dung không thể giải quyết được nếu không có sự thỏa thuận trước. Khi đó, quyết định của cơ quan có thẩm quyền sẽ cho dự án đấy “treo”.
Trong quá trình chuyển nhượng dự án, một điều vô cùng quan trọng là với hợp đồng xuất hiện các nghĩa vụ trách nhiệm các bên nếu là dự án mới thì không xảy ra tranh chấp, còn với các dự án đã thực hiện sẽ liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ các bên.
Bản chất khi đàm phán họ đã phải đưa ra trách nhiệm kế thừa như xử lý việc chưa nộp thuế cho Nhà nước, chưa trả nợ ngân hàng, với người mua đã thu tiền… phải được thể hiện rõ.
“Theo tôi, các cơ quan nhà nước không nên soi vào đơn xin chuyển nhượng hay báo cáo đầu tư, mà nên quan tâm đến việc xử lý hậu quả, trách nhiệm của bên chuyển nhượng. nếu đảm bảo đúng và không phát sinh tranh chấp sau này thì việc chuyển nhượng sẽ được thực hiện”, ông Vũ Anh nêu quan điểm.

 Việt Nguyễn

—————–

Thời báo Kinh doanh (Diễn đàn) 12-3-2015:

http://thoibaokinhdoanh.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-chuyen-khong-don-gian-.html

(139/1.602)