670. Cải tạo chung cư cũ: Liệu có “dễ’ hơn?

>>> ANVI ra mắt sách mới TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ CÔNG TY <<<

670. Cải tạo chung cư cũ: Liệu có “dễ’ hơn?

17:12, 05/04/2015

(HQ) – Ban hành một Nghị định về cải tạo chung cư cũ được coi là giải pháp hóa giải “nút thắt” tồn tại bấy lâu nay cho công tác cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, bên cạnh những quy định được cho là ưu việt, dự thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ (đang được lấy ý kiến rộng rãi) cho phép chủ đầu tư được tăng hệ số sử dụng đất khiến dư luận còn nhiều băn khoăn và có những ý kiến trái chiều.

Chiều cao tòa nhà là mấu chốt khiến các DN lâu nay muốn nhưng khó thực hiện cải tạo chung cư cũ. Trong ảnh: Chung cư cũ C7 Giảng Võ đang được xây dựng lại. Ảnh: Hoài Anh

“Hấp dẫn” hơn?

Công tác cải tạo chung cư cũ trên cả nước thu hút sự quan tâm của dư luận, không chỉ bởi ảnh hưởng của nó đến cuộc sống của nhiều hộ dân tại các đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn, mà còn do quá trình này thời gian qua còn chậm trễ do gặp nhiều khó khăn, thể hiện sự bất cập trong cơ chế thực hiện.

Từ giữa tháng 2-2015, dự thảo Nghị định về việc phá dỡ nhà chung cư cũ để cải tạo, xây dựng lại đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến. Theo nội dung dự thảo, tới đây, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có căn hộ tại chung cư cải tạo sẽ được tham gia lựa chọn DN kinh doanh BĐS để xây dựng lại nhà chung cư, được tham gia góp vốn (bằng tiền hoặc bằng diện tích nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất trong phạm vi dự án) cùng DN để triển khai dự án xây dựng lại nhà chung cư…

Cũng theo dự thảo Nghị định, căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Quy định này được xem là cơ chế “mở” và cánh cửa sẽ rộng hơn cho các DN đầu tư xây dựng lại chung cư cũ. Bởi từ trước đến nay, việc cải tạo cung cư cũ bị “vướng” khi hệ số sử dụng đất và số tầng bị hạn chế do đa phần các chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, điều này ảnh hưởng đến lợi nhuận khiến các DN không mặn mà.

Tuy nhiên, dưới góc độ DN, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Tổng công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP Invest) cho rằng cải tạo chung cư cũ luôn xảy ra mâu thuẫn, người dân luôn muốn tái định cư tại chỗ với diện tích lớn hơn, còn chủ đầu tư vì phải tự bỏ vốn để kinh doanh, muốn có lãi phải xây cao tầng, mà cao tầng lại mâu thuẫn với quy hoạch của thành phố và cơ sở hạ tầng không đáp ứng được.

Theo ông Hiệp, Bộ Xây dựng muốn tạo cơ chế thoáng cho DN để các DN có thêm điều kiện thuận lợi, tuy nhiên điều này không dễ bởi việc nâng tầng còn phải phù hợp quy hoạch đã được phê duyệt của khu vực dự án triển khai. Quy hoạch này là do địa phương quyết định, tùy từng khu vực địa phương có quy định số tầng tối đa của dự án.

Về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật TNHH ANVI cho rằng việc cho phép tăng hệ số sử dụng đất là điểm mới, mở thêm một cánh cửa cho DN nhưng vì phải theo quy hoạch nên vẫn bị vướng.

Phải đảm bảo cơ sở hạ tầng xã hội

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, những mâu thuẫn trong cải tạo chung cư cũ phải có giải pháp giải quyết hài hòa và có cơ chế đặc thù.

“Để cải tạo chung cư cũ, nếu chỉ nghĩ cho DN cũng không được và phải chia sẻ với các nhà quản lý đô thị, khi việc nâng tầng sẽ gây áp lực lên giao thông nội đô. Vì vậy, cần phải có những hướng dẫn mang tính chất định hướng của Nhà nước, theo đó phải quy định hệ số đền bù cho từng khu vực, có tính toán cụ thể để các DN tham gia cải tạo, xây dựng lại sẽ có mức lợi nhuận hợp lý khi cải tạo chung cư cũ”, ông Hiệp nhận định.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, giải pháp quan trọng tốt nhất là liên quan đến chi phí, diện tích của chung cư. Cần có một lộ trình thích hợp của việc nâng tầng, bởi nếu việc nâng tầng liên tục diễn ra thì không tốt cho xã hội. Hiện tại có thể chấp nhận giải pháp nâng tầng nhưng tương lai phải có giải pháp khác.

Trên thực tế, nếu tăng số tầng, rất có thể mật độ dân số ở đó sẽ tăng, làm thay đổi, ảnh hưởng đến toàn bộ quy hoạch của khu vực. Trong khi đó, Luật Quy hoạch đã quy định, khi thay đổi quy hoạch thì phải quan tâm đến việc đáp ứng đầy đủ hạ tầng cơ sở xã hội cho người dân. Vì vậy, theo KTS Nguyễn Thị Hiền, chuyên gia tư vấn độc lập, dự thảo Nghị định nên có những điều khoản để đảm bảo rằng, sau khi nâng tầng, diện tích đất công cho hạ tầng cơ sở xã hội phải được đảm bảo cho người dân.

“Việc cải tạo các chung cư cũ nên nằm trong chương trình tổng thể của các TP. Chính quyền TP phải có sự rà soát và lập ra kế hoạch toàn diện cho tất cả các chung cư, xác định rằng về mặt quy hoạch, chung cư nào được phép nâng tầng, chung cư nào giữ nguyên tầng; chung cư nào khi di dời đi thì di dời toàn bộ, để lại đất đó làm hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội cho người dân”, KTS Nguyễn Thị Hiền cho biết.

Góp ý cho vấn đề này, đại diện HealthBridge, một tổ chức phi chính phủ cho rằng trong toàn bộ dự thảo Nghị định không đề cập tới mật độ xây dựng, nên có thể hiểu mật độ xây dựng có thể giữ nguyên theo quy hoạch cũ và khuyến khích tăng hệ số sử dụng đất, như vậy diện tích sàn xây dựng sẽ tăng. Điều này có khả năng dẫn tới mật độ dân số sẽ tăng lên khi công trình mới đi vào sử dụng nếu không có những biện pháp kiểm soát. Vì vậy, cần bổ sung các điều khoản quy định về mật độ xây dựng và các điều khoản liên quan khác để đảm bảo mật độ dân số của các chung cư mới xây dựng lại được kiểm soát và có đủ các cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu.

Để có thể hài hòa lợi ích của người dân, DN và Nhà nước là không hề dễ nếu như không có sự vào cuộc của Nhà nước với vai trò trung tâm để điều tiết việc tái thiết các chung cư cũ một cách đồng bộ và hợp lý.

Hoài Anh

————

Hải quang (Đời sống – Đô thị) 05-4-2015:

http://www.baohaiquan.vn/Pages/Cai-tao-chung-cu-cu-Lieu-co-de%E2%80%99-hon.aspx

(123/1.312)

Bài viết

312. Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá...

Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá mở ra Kỷ nguyên mới. (BĐS) - Chúng ta đang ở trong những thời khắc lịch sử rất quan trọng của đất nước. Sau mấy chục năm đổi mới và cải cách, chúng ta lại bắt đầu bước vào kỷ nguyên mới bằng việc thay đổi mạnh mẽ, đặc biệt là cải cách thế chế.Lời tòa soạn:Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường được xem là hai yếu tố then chốt, mở ra con đường phát triển bền vững cho mỗi quốc gia. Bài học từ những nền kinh tế thành công trên thế giới đã cho thấy, một môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cùng với sự tôn trọng các quy luật của thị trường, sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự sáng tạo và tăng trưởng.Vậy, thực trạng cải cách thể chế và sự vận hành của thị trường tại Việt Nam hiện nay ra sao? Những giải pháp nào cần được triển khai để khai phá tiềm năng phát triển của đất nước? Reatimes xin trân trọng giới thiệu chùm bài viết: Khát vọng hùng cường: Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường là chìa khóa phát triển của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và kinh tế, về câu chuyện này. Sau khoảng thời gian dài đổi mới, bứt phá, chúng ta lại đang bị chậm chân và tụt hậu. Rất may là hiện chúng ta có rất nhiều cơ hội và lợi thế, trong đó có ba lợi thế dành cho tất cả mọi người, không loại trừ một ai. Đó là kinh doanh, tiêu dùng và hội nhập. Tôi cho rằng, thế giới nếu có, cùng lắm cũng chỉ một hay hai chứ không có được đồng thời ba lợi thế như chúng ta.Thứ nhất, doanh nhân và người dân đất nước ta chấp nhận rủi ro rất cao. Họ sẵn sàng đầu tư, sẵn sàng kinh doanh rất mạnh mẽ, kể cả trong nhiều lĩnh vực mạo hiểm.Thứ hai, doanh nghiệp và người dân chấp nhận hội nhập rất mạnh mẽ với hàng loạt các hiệp định, hiệp ước chúng ta tham gia và trên thực tế đã được biến thành hành động và cho kết quả rõ nét. Chúng ta sẵn sàng tham gia chuỗi cung ứng tiêu thụ toàn cầu. Chúng ta đã bắt nhanh và tận dụng được lợi thế của công nghệ, của trí tuệ nhân tạo, của những thành quả đổi mới. Ở nhiều nước khác, người ta phát triển, tăng tốc, đổi mới trong những giai đoạn chưa có những lợi thế này.Thứ ba, người tiêu dùng Việt Nam chi tiêu rất mạnh tay. Có thể nói, chúng ta chưa giầu nhưng rất "chịu chơi" và chịu chi, tức khả năng tiêu thụ rất mạnh hàng hóa, dịch vụ từ bình dân cho đến cao cấp.Thị trường 100 triệu dân chấp nhận rủi ro lớn, chấp nhận hội nhập cao và chấp nhận tiêu thụ mạnh là thị trường quá hấp dẫn và có rất nhiều cơ hội phát triển.Đấy là những cơ sở để chúng ta bứt phá trong sản xuất, kinh doanh và cạnh tranh toàn cầu. Nhưng đẩy mạnh sản xuất, phát triển thương mại, dịch vụ hay gia tăng tiêu thụ thì cũng đều phụ thuộc rất nhiều vào thể chế.Cải cách thể chế - yếu tố then chốt để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ảnh: Chinhphu.vn.Chúng ta đã từng tiến rất nhanh, rất mạnh, rất tốt, như một giấc mơ và hơn cả giấc mơ mà thế giới cũng phải ghi nhận. Nhưng đó mới chỉ là so sánh với chính chúng ta, với mặt bằng khởi đầu rất thấp. Đã chấp nhận nền kinh tế thị trường và hội nhập sâu, rộng toàn cầu mà chỉ so với chính mình thì không mấy ý nghĩa, thậm chí là vô nghĩa, là ru ngủ, là trì trệ, tụt hậu. Nếu như sắp tới không vượt qua chính mình thì chúng ta cũng vẫn cứ đi lên, vẫn cứ tiến bộ, vẫn cứ tăng trưởng vì là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, tiến lên kiểu nhờ nước nổi, bèo nổi thì không khác nào kiểu tư tưởng lội nước đi sau, bình chân như vại, được chăng hay chớ, theo đóm ăn tàn và sẽ chỉ quanh quẩn ở cuối, đi sau thiên hạ.Thách thức của chúng ta là buộc phải chạy đua với các nước trong lúc họ cũng rất nhanh, rất cởi mở, rất tạo điều kiện phát triển. Do đó, muốn bước vào kỷ nguyên mới thành công thì đừng ngủ mê trên thành tích.Chúng ta đã từng rất khốn khổ, nghèo đói vì chính sách phát triển không phù hợp quy luật thị trường, khiến kinh tế bị kìm hãm, lạc hậu. Nhưng chúng ra đã kịp nhận ra để thay đổi và phát triển với chính sách đúng đắn, rộng mở. Công cuộc đổi mới, cải cách đã được mở ra với những chính sách mạnh dạn phá rào để tháo gỡ điểm nghẽn dòng chảy lưu thông của hàng hoá nói chung và lương thực nói riêng trong cơ chế ngăn sông, cấm chợ, bóp nghẹt thị trường lúc đó.Đáng tiếc là những năm gần đây, nền kinh tế lại đang đối mặt trở lại với nguy cơ bị thắt chặt, trói buộc. Nhiều việc lớn, việc khó không được tháo gỡ, tạo điều kiện, mà chỉ muốn ngăn chặn, cấm đoán, có lẽ là do sợ chịu trách nhiệm và để "giữ an toàn". Những cái thông thường nhất, đơn giản nhất, dễ nhất thì nhiều khi cũng gây khó dễ, vòi vĩnh. Tiếp xúc với doanh nghiệp, người dân qua những câu chuyện hằng ngày mới thấy rằng, để đứng vững và phát triển, doanh nghiệp phải trả giá bằng muôn vàn bức xúc, chi phí không chính thức và những điều đáng buồn.Sau một thời gian xoá bỏ "giấy phép con", lại nảy sinh điều rất lo ngại vì nó bị biến thành "giấy phép cha" và "giấy phép vô hình". Với con số ước tính lên đến 16.000 điều kiện kinh doanh tại thời điểm này thì môi trường kinh doanh đã xấu đi quá nhanh, trắc trở khó ngờ. Đó là một vạn sáu nghìn sợi dây trói buộc doanh nghiệp, níu kéo doanh nhân, kìm hãm thị trường. Rất nhiều tiền bạc, công sức, nguồn lực xã hội bị hao hụt, tiêu tán, thui chột khi hoạt động giao thương rơi vào vô số sợi dây pháp lý hay phải vượt qua từng đó cái cửa lớn, nhỏ với những ổ khóa học búa.Doanh nghiệp muốn được thật sự tự do kinh doanh theo đúng tinh thần của Hiến pháp, muốn được giải thoát khỏi những thứ trói buộc vô lý để chớp lấy cơ hội, tả xung hữu đột, tự tin chiến đấu và chiến thắng trên thương trường. Nhưng nểu chỉ tháo gỡ bằng kiểu "cò kè bớt một thêm hai" điều kiện kinh doanh, thì chúng sẽ vẫn cứ luẩn quẩn trong mê hồn trận của điều kiện pháp lý, sẽ không thể thành công khi bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Thật vô cùng thấm thía và vui mừng trước nhận định rất chuẩn xác của Tổng Bí thư Tô Lâm: Thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Vì vậy, cải cách thể chế chính là chìa khoá mở ra kỷ nguyên mới và bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Bài 2: Giảm thiểu can thiệp vào thị trường là tăng cường cơ hội Kính mời quý độc giả đón đọc! -----------------Bất động sản (Chính sách & Cuộc sống) 28-02-2025:https://reatimes.vn/khat-vong-hung-cuong-the-che-la-chia-khoa-mo-ra-ky-nguyen-moi-202250227184302946.htm?(1.219/1.339).

670. Cải tạo chung cư cũ: Liệu có “dễ’ hơn?

Bài viết

Bình luận

Phỏng vấn

Trích dẫn

Tám luật