(ĐĐK) – Muốn gia nhập thị trường bất động sản (BĐS) để kinh doanh phải có vốn pháp định từ 20-50 tỷ đồng. Góp ý cho dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, nhiều chuyên gia cho rằng, không nên quy định quá cứng nhắc về điều kiện kinh doanh BĐS trong thời điểm thị trường mới le lói tín hiệu phục hồi.
Sau Tết Ất Mùi, giao dịch bất động sản đã ấm lên
Theo dự thảo Nghị định thì tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị (theo khoản 1, điều 3). Đối với trường hợp có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh không thuộc diện trên.
Góp ý cho dự thảo Nghị định, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, quy định rõ một khoản vốn để đủ điều kiện kinh doanh BĐS có mặt được là nói rõ đối tượng nào có thể gia nhập thị trường này. Tuy nhiên, quy định trên là chưa hợp lý. Bởi lẽ, vốn pháp định là vốn để thành lập doanh nghiệp chứ không phải là vốn để làm được tất cả mọi dự án. Nếu căn cứ vào điều kiện này thì rất khó cho việc thực thi luật sau này.
Nếu nói phải có từ 20-50 tỷ mới được kinh doanh BĐS, vậy “kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS” cũng nằm trong hoạt động kinh doanh BĐS, nhằm mục đích sinh lời nên cần phải có vốn pháp định. Dù vậy, trong toàn bộ dự Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng không có điều khoản nào quy định dịch vụ “kinh doanh dịch vụ BĐS” và “kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS” không cần vốn pháp định. Tuy yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng đối với các dịch vụ này là vô lý, nhưng muốn thay đổi thì buộc phải sửa Luật Kinh doanh BĐS, cho dù vừa mới được thông qua và chưa có hiệu lực.
Về nội dung hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng, nhiều ý kiến cho rằng còn nhiều điểm hướng dẫn sơ sài, chưa phù hợp. Luật sư Phan Hải Anh cho rằng, về bản chất, hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch trên tinh thần tự nguyện và tùy vào đặc trưng của mỗi giao dịch, mỗi dự án thì các điều khoản trong từng hợp đồng khác nhau sẽ khác nhau, do đó, không nên yêu cầu các bên phải lập hợp đồng theo một mẫu nhất định, điều này đi ngược với nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự. Do đó, luật chỉ nên quy định các điều khoản cơ bản cần có trong loại hợp đồng này để tạo khung của giao dịch, trên cơ sở đó, các bên đàm phán xây dựng và hoàn thiện hợp đồng phù hợp với từng giao dịch cụ thể.
Vì vậy, một số ý kiến cho rằng Ban soạn thảo cần xem lại các nội dung trong điều 8 và điều 9 về nội dung hợp đồng như: phạt vi phạm hợp đồng, giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn, giải quyết tranh chấp… Các nội dung này thuộc trường hợp có thể có hoặc không cần có sự thỏa thuận của các bên, chứ không nhất thiết phải có trong hợp đồng. Bên cạnh đó, các vấn đề trong Dự thảo như chuyển nhượng dự án hay các điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh… cũng được các chuyên gia, luật sư nêu ra những bất cập cần sửa đổi.
Nguyên Hương
———————
Đại đoàn kết (Kinh tế – Xã hội) 14-3-2015:
http://daidoanket.vn/index.aspx?Menu=1420&Style=1&ChiTiet=102017
(221/730)