741. Loay hoay con gà, quả trứng

>>> ANVI ra mắt sách mới TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ CÔNG TY <<<

10:48, 24/08/2015

(ĐTTC) – Quy định về chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 được xem giúp người mua nhà yên tâm hơn khi quyết định bỏ tiền “mua nhà trên giấy”. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố danh sách 33 ngân hàng được phép bảo lãnh dự án BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế khi quy định này được triển khai đã gặp không ít vướng mắc, thậm chí có nguy cơ rơi vào bế tắc do vênh nhau giữa các quy định về điều kiện bán nhà và điều kiện thực hiện bảo lãnh.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội ngân hàng Việt Nam), Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Như vậy, trước khi chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai, phải có bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, tại Thông tư 07 ngày 25-6-2015 của NHNN quy định, khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng thương mại phải tuân thủ một trong các quy định sau đây: “Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua”.

Thực hiện các quy định trên, các bên đang thực sự loay hoay bởi luật quy định phải có bảo lãnh trước khi ký hợp đồng bán nhà, ngược lại thông tư quy định chỉ được bảo lãnh sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà. Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng nếu căn cứ đúng theo quy định về điều kiện bảo lãnh của Luật Kinh doanh BĐS 2014, đồng thời cũng đúng với nguyên tắc giao dịch bảo lãnh, việc bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ trở nên bế tắc, theo kiểu không biết “gà” có trước hay “trứng” có trước.

Để xử lý vấn đề này cần chấp nhận một giao dịch gọi là bảo lãnh hoàn toàn mới, trái với quy định về bảo lãnh của Bộ luật Dân sự cũng như nghiệp vụ ngân hàng hiện hành. Đó là việc bảo lãnh bỏ ngỏ bên nhận bảo lãnh, chưa xuất hiện người thụ hưởng bảo lãnh. Như vậy, tạm hiểu là bảo lãnh cho toàn bộ dự án nhà ở và bảo lãnh cho chủ đầu tư, không phải là bảo lãnh cho người mua nhà đúng như yêu cầu của Luật Kinh doanh BĐS. Sau đó, người mua nhà đương nhiên được quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh sau khi ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, giải pháp này rất rủi ro cho ngân hàng, vì phải ràng buộc với cam kết bảo lãnh trong khi còn nhiều ẩn số đằng sau. Ngoài ra, việc bảo lãnh như vậy sẽ bất lợi cho ngân hàng vì phải tính giá trị tất cả căn hộ vào giới hạn tỷ lệ dư nợ cấp tín dụng không quá 15% theo quy định tại Thông tư 36 của NHNN và phải trích lập dự phòng quá mức. Chưa kể, nếu chủ đầu tư chỉ bán nhà tại một đơn nguyên hay một tòa nhà trong tổng thể đang xây dựng, nhưng có khi vẫn phải bảo lãnh cho toàn bộ dự án.

Một giải pháp khác được tính đến là chấp nhận việc bảo lãnh trước khi các bên ký hợp đồng mua bán nhà chỉ dừng lại ở việc tạm thời cam kết, hứa hẹn về nguyên tắc sẽ bảo lãnh cả gói, có tính chất sơ bộ để làm cơ sở cho việc ký hợp đồng bán nhà. Tuy nhiên, ngay cả việc làm như vậy cũng có phần trái luật. Còn việc bảo lãnh chính thức sẽ được tiến hành sau khi các bên ký hợp đồng mua bán nhà. Và trường hợp này buộc phải chấp nhận thỏa thuận thêm một nội dung nữa cũng có phần trái luật, đó là hợp đồng mua bán nhà ở chỉ có hiệu lực sau khi đã có bảo lãnh của ngân hàng (tương tự như phải được công chứng).

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng giải pháp triệt để và hợp lý nhất là phải sửa luật, dù rất khó vì luật vừa mới có hiệu lực. Theo đó, cần bỏ bớt một từ “trước” trong cụm từ phải có bảo lãnh ngân hàng “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, đồng thời thêm một từ “sau” vào trước từ “ký kết”, trong đoạn “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua” tại Khoản 2, Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014. Mạnh dạn hơn nữa, cần chuyển điều luật này sang Luật Nhà ở năm 2014, vì đây là một yêu cầu chỉ đặt ra đối với riêng nhà ở, nên cần đưa về đúng vị trí của nó.

ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH

————————————

Đầu tư Tài chính (Kinh tế) 24-8-2015:

http://www.saigondautu.com.vn/Pages/20150822/Loay-hoay-con-ga-qua-trung.aspx

(863/998)

Bài viết

312. Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá...

Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá mở ra Kỷ nguyên mới. (BĐS) - Chúng ta đang ở trong những thời khắc lịch sử rất quan trọng của đất nước. Sau mấy chục năm đổi mới và cải cách, chúng ta lại bắt đầu bước vào kỷ nguyên mới bằng việc thay đổi mạnh mẽ, đặc biệt là cải cách thế chế.Lời tòa soạn:Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường được xem là hai yếu tố then chốt, mở ra con đường phát triển bền vững cho mỗi quốc gia. Bài học từ những nền kinh tế thành công trên thế giới đã cho thấy, một môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cùng với sự tôn trọng các quy luật của thị trường, sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự sáng tạo và tăng trưởng.Vậy, thực trạng cải cách thể chế và sự vận hành của thị trường tại Việt Nam hiện nay ra sao? Những giải pháp nào cần được triển khai để khai phá tiềm năng phát triển của đất nước? Reatimes xin trân trọng giới thiệu chùm bài viết: Khát vọng hùng cường: Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường là chìa khóa phát triển của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và kinh tế, về câu chuyện này. Sau khoảng thời gian dài đổi mới, bứt phá, chúng ta lại đang bị chậm chân và tụt hậu. Rất may là hiện chúng ta có rất nhiều cơ hội và lợi thế, trong đó có ba lợi thế dành cho tất cả mọi người, không loại trừ một ai. Đó là kinh doanh, tiêu dùng và hội nhập. Tôi cho rằng, thế giới nếu có, cùng lắm cũng chỉ một hay hai chứ không có được đồng thời ba lợi thế như chúng ta.Thứ nhất, doanh nhân và người dân đất nước ta chấp nhận rủi ro rất cao. Họ sẵn sàng đầu tư, sẵn sàng kinh doanh rất mạnh mẽ, kể cả trong nhiều lĩnh vực mạo hiểm.Thứ hai, doanh nghiệp và người dân chấp nhận hội nhập rất mạnh mẽ với hàng loạt các hiệp định, hiệp ước chúng ta tham gia và trên thực tế đã được biến thành hành động và cho kết quả rõ nét. Chúng ta sẵn sàng tham gia chuỗi cung ứng tiêu thụ toàn cầu. Chúng ta đã bắt nhanh và tận dụng được lợi thế của công nghệ, của trí tuệ nhân tạo, của những thành quả đổi mới. Ở nhiều nước khác, người ta phát triển, tăng tốc, đổi mới trong những giai đoạn chưa có những lợi thế này.Thứ ba, người tiêu dùng Việt Nam chi tiêu rất mạnh tay. Có thể nói, chúng ta chưa giầu nhưng rất "chịu chơi" và chịu chi, tức khả năng tiêu thụ rất mạnh hàng hóa, dịch vụ từ bình dân cho đến cao cấp.Thị trường 100 triệu dân chấp nhận rủi ro lớn, chấp nhận hội nhập cao và chấp nhận tiêu thụ mạnh là thị trường quá hấp dẫn và có rất nhiều cơ hội phát triển.Đấy là những cơ sở để chúng ta bứt phá trong sản xuất, kinh doanh và cạnh tranh toàn cầu. Nhưng đẩy mạnh sản xuất, phát triển thương mại, dịch vụ hay gia tăng tiêu thụ thì cũng đều phụ thuộc rất nhiều vào thể chế.Cải cách thể chế - yếu tố then chốt để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ảnh: Chinhphu.vn.Chúng ta đã từng tiến rất nhanh, rất mạnh, rất tốt, như một giấc mơ và hơn cả giấc mơ mà thế giới cũng phải ghi nhận. Nhưng đó mới chỉ là so sánh với chính chúng ta, với mặt bằng khởi đầu rất thấp. Đã chấp nhận nền kinh tế thị trường và hội nhập sâu, rộng toàn cầu mà chỉ so với chính mình thì không mấy ý nghĩa, thậm chí là vô nghĩa, là ru ngủ, là trì trệ, tụt hậu. Nếu như sắp tới không vượt qua chính mình thì chúng ta cũng vẫn cứ đi lên, vẫn cứ tiến bộ, vẫn cứ tăng trưởng vì là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, tiến lên kiểu nhờ nước nổi, bèo nổi thì không khác nào kiểu tư tưởng lội nước đi sau, bình chân như vại, được chăng hay chớ, theo đóm ăn tàn và sẽ chỉ quanh quẩn ở cuối, đi sau thiên hạ.Thách thức của chúng ta là buộc phải chạy đua với các nước trong lúc họ cũng rất nhanh, rất cởi mở, rất tạo điều kiện phát triển. Do đó, muốn bước vào kỷ nguyên mới thành công thì đừng ngủ mê trên thành tích.Chúng ta đã từng rất khốn khổ, nghèo đói vì chính sách phát triển không phù hợp quy luật thị trường, khiến kinh tế bị kìm hãm, lạc hậu. Nhưng chúng ra đã kịp nhận ra để thay đổi và phát triển với chính sách đúng đắn, rộng mở. Công cuộc đổi mới, cải cách đã được mở ra với những chính sách mạnh dạn phá rào để tháo gỡ điểm nghẽn dòng chảy lưu thông của hàng hoá nói chung và lương thực nói riêng trong cơ chế ngăn sông, cấm chợ, bóp nghẹt thị trường lúc đó.Đáng tiếc là những năm gần đây, nền kinh tế lại đang đối mặt trở lại với nguy cơ bị thắt chặt, trói buộc. Nhiều việc lớn, việc khó không được tháo gỡ, tạo điều kiện, mà chỉ muốn ngăn chặn, cấm đoán, có lẽ là do sợ chịu trách nhiệm và để "giữ an toàn". Những cái thông thường nhất, đơn giản nhất, dễ nhất thì nhiều khi cũng gây khó dễ, vòi vĩnh. Tiếp xúc với doanh nghiệp, người dân qua những câu chuyện hằng ngày mới thấy rằng, để đứng vững và phát triển, doanh nghiệp phải trả giá bằng muôn vàn bức xúc, chi phí không chính thức và những điều đáng buồn.Sau một thời gian xoá bỏ "giấy phép con", lại nảy sinh điều rất lo ngại vì nó bị biến thành "giấy phép cha" và "giấy phép vô hình". Với con số ước tính lên đến 16.000 điều kiện kinh doanh tại thời điểm này thì môi trường kinh doanh đã xấu đi quá nhanh, trắc trở khó ngờ. Đó là một vạn sáu nghìn sợi dây trói buộc doanh nghiệp, níu kéo doanh nhân, kìm hãm thị trường. Rất nhiều tiền bạc, công sức, nguồn lực xã hội bị hao hụt, tiêu tán, thui chột khi hoạt động giao thương rơi vào vô số sợi dây pháp lý hay phải vượt qua từng đó cái cửa lớn, nhỏ với những ổ khóa học búa.Doanh nghiệp muốn được thật sự tự do kinh doanh theo đúng tinh thần của Hiến pháp, muốn được giải thoát khỏi những thứ trói buộc vô lý để chớp lấy cơ hội, tả xung hữu đột, tự tin chiến đấu và chiến thắng trên thương trường. Nhưng nểu chỉ tháo gỡ bằng kiểu "cò kè bớt một thêm hai" điều kiện kinh doanh, thì chúng sẽ vẫn cứ luẩn quẩn trong mê hồn trận của điều kiện pháp lý, sẽ không thể thành công khi bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Thật vô cùng thấm thía và vui mừng trước nhận định rất chuẩn xác của Tổng Bí thư Tô Lâm: Thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Vì vậy, cải cách thể chế chính là chìa khoá mở ra kỷ nguyên mới và bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Bài 2: Giảm thiểu can thiệp vào thị trường là tăng cường cơ hội Kính mời quý độc giả đón đọc! -----------------Bất động sản (Chính sách & Cuộc sống) 28-02-2025:https://reatimes.vn/khat-vong-hung-cuong-the-che-la-chia-khoa-mo-ra-ky-nguyen-moi-202250227184302946.htm?(1.219/1.339).

741. Loay hoay con gà, quả trứng

Bài viết

Bình luận

Phỏng vấn

Trích dẫn

Tám luật