(ĐTTC) – Quy định về chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 được xem giúp người mua nhà yên tâm hơn khi quyết định bỏ tiền “mua nhà trên giấy”. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố danh sách 33 ngân hàng được phép bảo lãnh dự án BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế khi quy định này được triển khai đã gặp không ít vướng mắc, thậm chí có nguy cơ rơi vào bế tắc do vênh nhau giữa các quy định về điều kiện bán nhà và điều kiện thực hiện bảo lãnh.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội ngân hàng Việt Nam), Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Như vậy, trước khi chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai, phải có bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, tại Thông tư 07 ngày 25-6-2015 của NHNN quy định, khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng thương mại phải tuân thủ một trong các quy định sau đây: “Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua”.

Thực hiện các quy định trên, các bên đang thực sự loay hoay bởi luật quy định phải có bảo lãnh trước khi ký hợp đồng bán nhà, ngược lại thông tư quy định chỉ được bảo lãnh sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà. Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng nếu căn cứ đúng theo quy định về điều kiện bảo lãnh của Luật Kinh doanh BĐS 2014, đồng thời cũng đúng với nguyên tắc giao dịch bảo lãnh, việc bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ trở nên bế tắc, theo kiểu không biết “gà” có trước hay “trứng” có trước.

Để xử lý vấn đề này cần chấp nhận một giao dịch gọi là bảo lãnh hoàn toàn mới, trái với quy định về bảo lãnh của Bộ luật Dân sự cũng như nghiệp vụ ngân hàng hiện hành. Đó là việc bảo lãnh bỏ ngỏ bên nhận bảo lãnh, chưa xuất hiện người thụ hưởng bảo lãnh. Như vậy, tạm hiểu là bảo lãnh cho toàn bộ dự án nhà ở và bảo lãnh cho chủ đầu tư, không phải là bảo lãnh cho người mua nhà đúng như yêu cầu của Luật Kinh doanh BĐS. Sau đó, người mua nhà đương nhiên được quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh sau khi ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, giải pháp này rất rủi ro cho ngân hàng, vì phải ràng buộc với cam kết bảo lãnh trong khi còn nhiều ẩn số đằng sau. Ngoài ra, việc bảo lãnh như vậy sẽ bất lợi cho ngân hàng vì phải tính giá trị tất cả căn hộ vào giới hạn tỷ lệ dư nợ cấp tín dụng không quá 15% theo quy định tại Thông tư 36 của NHNN và phải trích lập dự phòng quá mức. Chưa kể, nếu chủ đầu tư chỉ bán nhà tại một đơn nguyên hay một tòa nhà trong tổng thể đang xây dựng, nhưng có khi vẫn phải bảo lãnh cho toàn bộ dự án.

Một giải pháp khác được tính đến là chấp nhận việc bảo lãnh trước khi các bên ký hợp đồng mua bán nhà chỉ dừng lại ở việc tạm thời cam kết, hứa hẹn về nguyên tắc sẽ bảo lãnh cả gói, có tính chất sơ bộ để làm cơ sở cho việc ký hợp đồng bán nhà. Tuy nhiên, ngay cả việc làm như vậy cũng có phần trái luật. Còn việc bảo lãnh chính thức sẽ được tiến hành sau khi các bên ký hợp đồng mua bán nhà. Và trường hợp này buộc phải chấp nhận thỏa thuận thêm một nội dung nữa cũng có phần trái luật, đó là hợp đồng mua bán nhà ở chỉ có hiệu lực sau khi đã có bảo lãnh của ngân hàng (tương tự như phải được công chứng).

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng giải pháp triệt để và hợp lý nhất là phải sửa luật, dù rất khó vì luật vừa mới có hiệu lực. Theo đó, cần bỏ bớt một từ “trước” trong cụm từ phải có bảo lãnh ngân hàng “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, đồng thời thêm một từ “sau” vào trước từ “ký kết”, trong đoạn “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua” tại Khoản 2, Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014. Mạnh dạn hơn nữa, cần chuyển điều luật này sang Luật Nhà ở năm 2014, vì đây là một yêu cầu chỉ đặt ra đối với riêng nhà ở, nên cần đưa về đúng vị trí của nó.

ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH

————————————

Đầu tư Tài chính (Kinh tế) 24-8-2015:

http://www.saigondautu.com.vn/Pages/20150822/Loay-hoay-con-ga-qua-trung.aspx

(863/998)