(ĐĐK) – Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực từ 1/7, song nhiều quy định mới chưa được áp dụng vì thiếu Nghị định và Thông tư hướng dẫn. Trong đó có vấn đề khi Luật quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”, song Dự thảo Nghị định quy định phải có “vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng”.
Quy định chưa rõ, nhiều doanh nghiệp chần chừ đầu tư vào bất động sản.
Vấn đề được nhiều chuyên gia quan tâm chính là về mức vốn pháp định. Theo đó tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 về “Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản” của Dự thảo Nghị định quy định một trong những điều kiện của doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) là phải “có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị”.
Nhận định về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức- Cty Luật ANVI đề nghị cần xem lại quy định trên vì trái với Luật Kinh doanh BĐS. Bởi Khoản 1, Điều 10 về “Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS”, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”.
Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng cho rằng, quy định này chưa phù hợp và thống nhất với Luật Kinh doanh BĐS. Bởi Khoản 1 Điều 10 Luật quy định DN kinh doanh BĐS quy định phải có “vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” và không phân chia các trường hợp trên cơ sở các loại dự án đầu tư để yêu cầu các mức vốn pháp định khác nhau.
Mặt khác phân tích của VCCI cho thấy, theo quy định tại Luật Đất đai, khi thực hiện các dự án đầu tư BĐS, chủ đầu tư phải chứng minh về số vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 héc ta. Như vậy, bản thân các chủ đầu tư đã phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia vào một dự án đầu tư cụ thể, nên yêu cầu về vốn pháp định là ít ý nghĩa.
“Mặt khác, việc xác định vốn pháp định dựa vào dự án đầu tư BĐS mà DN sẽ đầu tư là chưa hợp lý, bởi tại thời điểm thành lập, DN sẽ không thể biết được là mình sẽ thực hiện dự án BĐS thuộc loại nào, điều này tùy thuộc vào năng lực tài chính cũng như chiến lược kinh doanh của DN vào từng thời điểm khác nhau. Như vậy, theo quy định trên thì DN sẽ phải đáp ứng điều kiện vốn là 50 tỷ hay 20 tỷ?”-VCCI đặt vấn đề.
Có Luật sư bày tỏ quan điểm: Luật Kinh doanh BĐS quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Việc đăng ký vốn pháp định là một phần nội dung đăng ký kinh doanh thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh nên. Ngoài ra, quy định về Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS cũng đã có quy định yêu cầu chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% trên tổng vốn đầu tư của dự án. Do đó, chúng tôi đề xuất chỉ đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng áp dụng chung đối với tất cả các DN kinh doanh BĐS.
Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thì tại Khoản 3 quy định: “DN kinh doanh BĐS thuộc diện phải có vốn pháp định phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định và phải duy trì mức vốn pháp định không được thấp hơn mức vốn pháp định quy định trong suốt quá trình kinh doanh BĐS”. Tuy nhiên theo đánh giá của TS Nguyễn Thị Nga, Giảng viên Đại học Luật Hà Nội thì, điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS từ trước đến nay luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm trong pháp luật về kinh doanh BĐS. Là quy định hết sức quan trọng, liên quan mật thiết đến khả năng của DN trong việc thực hiện dự án nhưng quy định trên của Luật còn chung chung khi phải xử lý khi DN kinh doanh BĐS vi phạm quy định về vốn pháp định (trong dự thảo).
“Khi DN có sự vi phạm đối với quy định về việc duy trì vốn pháp định thì dự án có được tiếp tục thực hiện hay không? Nếu có thì thời hạn để doanh nghiệp “sửa chữa” vi phạm là bao lâu? Nếu không thì vấn đề trách nhiệm đặt ra đối với dự án đang dang dở sẽ được giải quyết như thế nào? Đó là các nội dung cần được bổ sung làm rõ để đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho bên mua là người không có lỗi”- bà Nga đề nghị làm rõ.
T.Dương
———————————-
Đại đoàn kết (Kinh tế – Xã hội) 09-9-2015:
http://daidoanket.vn/kt-xh/nghi-dinh-da-luat/64572
(80/1.012)