(TBTC) – Đã gần 3 tháng kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) năm 2014 có hiệu lực, nhưng quy định phải có bảo lãnh ngân hàng (NH) mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa phát huy được tác dụng do những vướng mắc về quy trình, thủ tục.
Dự án chung cư Dac Woo Clevc quận Hà Đông – Hà Nội.
Rất ít dự án BĐS được ngân hàng bảo lãnh
Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, chỉ trong 2 tháng kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (ngày 1/7/2015), tại thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã có hàng chục dự án triển khai bán hàng với cả trăm lượt mở bán, nhưng tại Hà Nội, đến thời điểm này, vẫn chưa có bất kỳ một dự án nào nhận được sự bảo lãnh chính thức từ phía NH; còn tại TP.Hồ Chí Minh mới chỉ có 3 DN ký được với NH để bảo lãnh dự án.
Thừa nhận điều này, một chủ đầu tư đang có dự án mở bán tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) chia sẻ, dự án đã hoàn thiện phần móng đủ điều kiện bán hàng nhưng DN vẫn đang gặp khó khăn với phía NH về thủ tục bảo lãnh để mở bán theo đúng quy định. Nguyên nhân bởi vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của DN. Theo đó, năng lực tài chính thì được thẩm định thông qua công ty kiểm toán theo đúng quy định. Còn về tài sản thế chấp, do DN đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.
Lý giải thực trạng này, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Reenco Sông Hồng cho biết, việc bảo lãnh, thực chất là phải vay tiếp để phòng trường hợp phải trả tiền cho người mua nhà thì có NH đứng ra trả thay. Do đó, nếu DN chỉ có một tài sản là dự án đang triển khai thì không thể thế chấp 2 lần, dẫn đến DN khó nhận được sự bảo lãnh của NH.
Lý do nữa là do NH phải chịu trách nhiệm lớn về khoản tiền bảo lãnh và tiến độ của dự án cũng như trách nhiệm với khách hàng. Do đó, với mức phí bảo lãnh khá khiêm tốn, chỉ khoảng từ 1-3% thì các NH đương nhiên sẽ ngại cảnh “ôm rơm rặm bụng”, nhất là khi thị trường BĐS không còn nhiều DN giữ được chữ “tín”, trừ khi giữa NH với DN trước đó đã có mối quan hệ thân thiết, tin tưởng lẫn nhau.
Loay hoay vì quy định “vênh”
Còn ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, việc bảo lãnh bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang rơi vào bế tắc do sự “vênh” nhau trong các quy định về quy trình, thủ tục.
Ông Đức phân tích, theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, kể từ ngày 1/7/2015, chủ đầu tư BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NH thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Tuy nhiên theo Thông tư số 07/2015/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành (có hiệu lực từ ngày 9/8/2015) thì NH chỉ bảo lãnh sau khi DN và người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà.
“Bảo lãnh rồi mới được bán hàng, hay bán hàng rồi mới có bảo lãnh giống như câu chuyện “quả trứng” hay “con gà” có trước vẫn chưa được giải quyết. Về nghiệp vụ bảo lãnh NH, thì không thể bảo lãnh chung chung mà phải bảo lãnh cho một đối tượng cụ thể. Như vậy, ngoài người bán nhà, NH, bắt buộc phải có đối tượng thứ ba là người thụ hưởng bảo lãnh – người mua nhà. Nếu chưa có hợp đồng mua bán nhà, NH sẽ không bảo lãnh, đây là vướng mắc, ông Đức nhấn mạnh.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, ngày 10/9/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2014 (sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/11/2015). Tuy nhiên, trong nghị định vẫn chưa hướng dẫn về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Do đó, các cơ quan chức năng cần có những hướng dẫn chi tiết và kịp thời. “Nếu không sớm có những hướng dẫn việc bảo lãnh thì một là thị trường sẽ bị “nghẽn”, không mua bán gì được; hai là mua bán gian, lách luật. Như vậy, mục tiêu làm lành mạnh hóa thị trường BĐS, hạn chế DN làm ăn chụp giật cũng như đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng như kỳ vọng ban đầu là chưa đạt được”, ông Đực nhấn mạnh./.
Thiện Trần
———————————-
Thời báo Tài chính (Kinh doanh) 24-9-2015:
http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/kinh-doanh/2015-09-24/bao-lanh-bat-dong-san-tuong-lai-kho-thuc-hien-vi-quy-dinh-venh-nhau-24705.aspx
(240/911)