809. Quy định bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai: Nhiều nút thắt vẫn chưa được mở

>>> ANVI ra mắt sách mới TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ CÔNG TY <<<

809. Quy định bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai: Nhiều nút thắt vẫn chưa được mở

15:16, 22/08/2015

(CAND) – Đến nay đã gần 2 tháng quy định về việc ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai chính thức có hiệu lực. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có thông tư hướng dẫn và danh sách các ngân hàng đủ điều kiện bảo lãnh. Thế nhưng, câu chuyện về bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai vẫn còn nhiều “nút thắt” chưa được “mở”.

NHNN đã chính thức công bố danh sách 33 ngân hàng có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, có 24 ngân hàng thương mại trong nước đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS, với những tên tuổi như Vietcombank, VietinBank, BIDV…

Ngoài ra còn có 9 ngân hàng nước ngoài cũng có tên trong danh sách được bảo lãnh cho chủ đầu tư BĐS, gồm: ANZ Việt Nam, HSBC Việt Nam, Hong Leong Việt Nam, Shinhan Việt Nam, Standard Chartered, Indovina Bank…

Quy định bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai vẫn còn nhiều vấn đề chưa được rõ. Ảnh minh họa: Thiện Hoàng.

Như vậy, ngay cả Sacombank, SouthernBank, Eximbank, VIB, Ngân hàng Xây dựng… không có tên trong danh sách được phép bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong số các ngân hàng không đủ điều kiện bảo lãnh nêu trên, thì trường hợp của Sacombank, Eximbank, VIB là đáng chú ý hơn cả, bởi đây được xem là ngân hàng thương mại cổ phần mạnh. Bởi vậy, nhiều nghi ngại đặt ra liệu có phải các ngân hàng này không được bảo lãnh vì liên quan đến tình hình hoạt động cũng như tái cơ cấu.

Cũng có một số ý kiến cho rằng đó là vì đặc thù của các ngân hàng, ngân hàng này muốn chú trọng BĐS, ngân hàng kia lại muốn đẩy mạnh cho vay sản xuất kinh doanh, hay bảo lãnh xuất nhập khẩu hơn là “dính” vào BĐS đầy rủi ro. Tuy nhiên, giải thích về “sự cố” này, đại diện Sacombank và Eximbank cho biết sở dĩ các nhà băng này vắng mặt trong danh sách là do nộp hồ sơ chậm. Trong vài ngày tới, NHNN sẽ cập nhật danh sách mới, và sẽ có tên các ngân hàng nộp hồ sơ sau.

Theo Thông tư 07/2015 của NHNN đã nêu rõ: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Việc bảo lãnh dự án là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ dự án không triển khai được, người mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc được trả lại tiền nhờ đã được bảo lãnh. Tuy vậy, phí bảo lãnh cũng là một vấn đề đáng quan tâm, vì theo tính toán, nếu được ngân hàng bảo lãnh, giá nhà sẽ bị đội lên khoảng 2%. Song, để được bảo lãnh, 2% là một cái giá cũng xứng đáng, còn hơn là chịu rủi ro theo kiểu “đếm cua trong lỗ”.

Ở góc độ thị trường, một số chủ doanh nghiệp cho rằng, quy định này sẽ thu hút sự quan tâm của nhiều người có nhu cầu sở hữu nhà ở trong thời gian tới, dù khiến giá mặt hàng này có thể tăng một mức nhất định. Việc bỏ thêm tiền để kiểm soát rủi ro trong trường hợp này là hợp lý hoàn toàn, vì sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng, nếu như không may gặp phải nhà đầu tư không đủ năng lực.

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng thực ra, việc bảo lãnh vẫn chỉ là nước chảy chỗ trũng, vì với các nhà băng có dự án liên kết, thì nghiễm nhiên được tăng giá thêm một cách công khai, còn với những dự án bất động sản khác, việc bảo lãnh sẽ không hề dễ, và thường thì những người nghèo cũng rất khó để bỏ ra thêm khoảng 20 triệu cho 1 căn hộ trị giá 1 tỷ đồng.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng rõ ràng là khi Luật có hiệu lực một tháng, mà tới một tháng sau, mới có danh sách NH được bảo lãnh, thì một tháng đó là rất lãng phí. Đấy là chưa kể, khả năng trong vòng một tháng nữa việc bảo lãnh cũng sẽ chưa được thực hiện do còn vướng chỗ này, vênh chỗ kia về thủ tục, quy trình, giữa Thông tư và Luật…

“Luật bảo rằng phải có bảo lãnh mới được bán nhà, nhưng NH lại cho rằng phải bán được nhà mới được bảo lãnh. Đây là vòng luẩn quẩn không thể biết con gà hay quả trứng có trước. Vì thế, theo tôi, để có được 1 dự án được bảo lãnh, tất cả còn ở phía trước”, ông Đức ngán ngẩm.

Tuy nhiên, thời gian là một chuyện, vấn đề được bảo lãnh hay không lại là chuyện khác. LS Đức cho rằng sẽ hình thành 2 khả năng: dự án tốt, ngon lành thì NH sẵn sàng bảo lãnh, còn với dự án không tốt, thì NH sẽ không chấp nhận bảo lãnh. Thế nên, sau khi đi vào thực thế, thì những dự án không cần phải bảo lãnh sẽ được bảo lãnh, còn những dự án không thể bảo lãnh dĩ nhiên sẽ bị các NH “bỏ qua”, vì khi giống như một “quả bom nợ xấu”, kể cả phí bảo lãnh lên đến 50% chắc chắn các nhà băng cũng sẽ không dám mạo hiểm. Điều này cũng không thể trách các NH, vì khi “ôm” một dự áo nào đó, dĩ nhiên họ phải trên cơ sở tính khả thi.

“Theo tôi, điều đáng quan tâm không phải là phí bảo lãnh, mà là mức phạt bao nhiêu khi NH phải móc hầu bao trả cho những dự án chậm tiến độ. Theo logic, dĩ nhiên những dự án được bảo lãnh đều là những dự án tốt, nên khả năng chậm là rất ít, mà có chậm, cũng chỉ vài tháng so với tiến độ cam kết. Vậy, nếu xảy ra chậm tiến độ, người mua nhà sẽ được bồi thường bao nhiêu? Hiện nay, theo quy định BĐS, thì 12%, nhưng theo Luật Thương mại, thì mức phạt không quá 8% phần vi phạm.

Chiếu theo quy định, thì việc chậm giao nhà không phải là chậm giao hàng, chậm thanh toán, mà là chậm thực hiện nghĩa vụ thương mại, nên chắc chắn NH sẽ chỉ đưa vào hợp đồng bảo lãnh mức phải thấp nhất có lợi cho họ. Đấy là chưa kể, mức phí này cũng sẽ trên cơ sở thỏa thuận, nên nếu các nhà băng đưa mức chi trả chỉ bằng 1% phần vi phạm, thì phần chịu phạt theo bảo lãnh gần như chỉ là con số tượng trưng, không đáng kể, tức là người mua nhà hầu như chẳng được quyền lợi gì. Bởi vậy, Nhà nước phải có quy định một cách rõ ràng về mức phạt, và phải phạt sòng phẳng: nếu người mua nhà chậm đóng tiền phạt bao nhiêu, thì phạt bảo lãnh cũng phải ở mức tương xứng. Mức này, dĩ nhiên cao hơn lãi suất ngân hàng, thì mới gắn được trách nhiệm của các NH vào dự án” – luật sư Đức nói.

Lệ Thúy – Phan Hoạt

——-

Công an Nhân dân (Địa ốc) 22-8-2015:

http://cand.com.vn/dia-oc/Nhieu-nut-that-van-chua-duoc-mo-362829/

(567/1.382)

Bài viết

312. Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá...

Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá mở ra Kỷ nguyên mới. (BĐS) - Chúng ta đang ở trong những thời khắc lịch sử rất quan trọng của đất nước. Sau mấy chục năm đổi mới và cải cách, chúng ta lại bắt đầu bước vào kỷ nguyên mới bằng việc thay đổi mạnh mẽ, đặc biệt là cải cách thế chế.Lời tòa soạn:Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường được xem là hai yếu tố then chốt, mở ra con đường phát triển bền vững cho mỗi quốc gia. Bài học từ những nền kinh tế thành công trên thế giới đã cho thấy, một môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cùng với sự tôn trọng các quy luật của thị trường, sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự sáng tạo và tăng trưởng.Vậy, thực trạng cải cách thể chế và sự vận hành của thị trường tại Việt Nam hiện nay ra sao? Những giải pháp nào cần được triển khai để khai phá tiềm năng phát triển của đất nước? Reatimes xin trân trọng giới thiệu chùm bài viết: Khát vọng hùng cường: Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường là chìa khóa phát triển của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và kinh tế, về câu chuyện này. Sau khoảng thời gian dài đổi mới, bứt phá, chúng ta lại đang bị chậm chân và tụt hậu. Rất may là hiện chúng ta có rất nhiều cơ hội và lợi thế, trong đó có ba lợi thế dành cho tất cả mọi người, không loại trừ một ai. Đó là kinh doanh, tiêu dùng và hội nhập. Tôi cho rằng, thế giới nếu có, cùng lắm cũng chỉ một hay hai chứ không có được đồng thời ba lợi thế như chúng ta.Thứ nhất, doanh nhân và người dân đất nước ta chấp nhận rủi ro rất cao. Họ sẵn sàng đầu tư, sẵn sàng kinh doanh rất mạnh mẽ, kể cả trong nhiều lĩnh vực mạo hiểm.Thứ hai, doanh nghiệp và người dân chấp nhận hội nhập rất mạnh mẽ với hàng loạt các hiệp định, hiệp ước chúng ta tham gia và trên thực tế đã được biến thành hành động và cho kết quả rõ nét. Chúng ta sẵn sàng tham gia chuỗi cung ứng tiêu thụ toàn cầu. Chúng ta đã bắt nhanh và tận dụng được lợi thế của công nghệ, của trí tuệ nhân tạo, của những thành quả đổi mới. Ở nhiều nước khác, người ta phát triển, tăng tốc, đổi mới trong những giai đoạn chưa có những lợi thế này.Thứ ba, người tiêu dùng Việt Nam chi tiêu rất mạnh tay. Có thể nói, chúng ta chưa giầu nhưng rất "chịu chơi" và chịu chi, tức khả năng tiêu thụ rất mạnh hàng hóa, dịch vụ từ bình dân cho đến cao cấp.Thị trường 100 triệu dân chấp nhận rủi ro lớn, chấp nhận hội nhập cao và chấp nhận tiêu thụ mạnh là thị trường quá hấp dẫn và có rất nhiều cơ hội phát triển.Đấy là những cơ sở để chúng ta bứt phá trong sản xuất, kinh doanh và cạnh tranh toàn cầu. Nhưng đẩy mạnh sản xuất, phát triển thương mại, dịch vụ hay gia tăng tiêu thụ thì cũng đều phụ thuộc rất nhiều vào thể chế.Cải cách thể chế - yếu tố then chốt để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ảnh: Chinhphu.vn.Chúng ta đã từng tiến rất nhanh, rất mạnh, rất tốt, như một giấc mơ và hơn cả giấc mơ mà thế giới cũng phải ghi nhận. Nhưng đó mới chỉ là so sánh với chính chúng ta, với mặt bằng khởi đầu rất thấp. Đã chấp nhận nền kinh tế thị trường và hội nhập sâu, rộng toàn cầu mà chỉ so với chính mình thì không mấy ý nghĩa, thậm chí là vô nghĩa, là ru ngủ, là trì trệ, tụt hậu. Nếu như sắp tới không vượt qua chính mình thì chúng ta cũng vẫn cứ đi lên, vẫn cứ tiến bộ, vẫn cứ tăng trưởng vì là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, tiến lên kiểu nhờ nước nổi, bèo nổi thì không khác nào kiểu tư tưởng lội nước đi sau, bình chân như vại, được chăng hay chớ, theo đóm ăn tàn và sẽ chỉ quanh quẩn ở cuối, đi sau thiên hạ.Thách thức của chúng ta là buộc phải chạy đua với các nước trong lúc họ cũng rất nhanh, rất cởi mở, rất tạo điều kiện phát triển. Do đó, muốn bước vào kỷ nguyên mới thành công thì đừng ngủ mê trên thành tích.Chúng ta đã từng rất khốn khổ, nghèo đói vì chính sách phát triển không phù hợp quy luật thị trường, khiến kinh tế bị kìm hãm, lạc hậu. Nhưng chúng ra đã kịp nhận ra để thay đổi và phát triển với chính sách đúng đắn, rộng mở. Công cuộc đổi mới, cải cách đã được mở ra với những chính sách mạnh dạn phá rào để tháo gỡ điểm nghẽn dòng chảy lưu thông của hàng hoá nói chung và lương thực nói riêng trong cơ chế ngăn sông, cấm chợ, bóp nghẹt thị trường lúc đó.Đáng tiếc là những năm gần đây, nền kinh tế lại đang đối mặt trở lại với nguy cơ bị thắt chặt, trói buộc. Nhiều việc lớn, việc khó không được tháo gỡ, tạo điều kiện, mà chỉ muốn ngăn chặn, cấm đoán, có lẽ là do sợ chịu trách nhiệm và để "giữ an toàn". Những cái thông thường nhất, đơn giản nhất, dễ nhất thì nhiều khi cũng gây khó dễ, vòi vĩnh. Tiếp xúc với doanh nghiệp, người dân qua những câu chuyện hằng ngày mới thấy rằng, để đứng vững và phát triển, doanh nghiệp phải trả giá bằng muôn vàn bức xúc, chi phí không chính thức và những điều đáng buồn.Sau một thời gian xoá bỏ "giấy phép con", lại nảy sinh điều rất lo ngại vì nó bị biến thành "giấy phép cha" và "giấy phép vô hình". Với con số ước tính lên đến 16.000 điều kiện kinh doanh tại thời điểm này thì môi trường kinh doanh đã xấu đi quá nhanh, trắc trở khó ngờ. Đó là một vạn sáu nghìn sợi dây trói buộc doanh nghiệp, níu kéo doanh nhân, kìm hãm thị trường. Rất nhiều tiền bạc, công sức, nguồn lực xã hội bị hao hụt, tiêu tán, thui chột khi hoạt động giao thương rơi vào vô số sợi dây pháp lý hay phải vượt qua từng đó cái cửa lớn, nhỏ với những ổ khóa học búa.Doanh nghiệp muốn được thật sự tự do kinh doanh theo đúng tinh thần của Hiến pháp, muốn được giải thoát khỏi những thứ trói buộc vô lý để chớp lấy cơ hội, tả xung hữu đột, tự tin chiến đấu và chiến thắng trên thương trường. Nhưng nểu chỉ tháo gỡ bằng kiểu "cò kè bớt một thêm hai" điều kiện kinh doanh, thì chúng sẽ vẫn cứ luẩn quẩn trong mê hồn trận của điều kiện pháp lý, sẽ không thể thành công khi bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Thật vô cùng thấm thía và vui mừng trước nhận định rất chuẩn xác của Tổng Bí thư Tô Lâm: Thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Vì vậy, cải cách thể chế chính là chìa khoá mở ra kỷ nguyên mới và bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Bài 2: Giảm thiểu can thiệp vào thị trường là tăng cường cơ hội Kính mời quý độc giả đón đọc! -----------------Bất động sản (Chính sách & Cuộc sống) 28-02-2025:https://reatimes.vn/khat-vong-hung-cuong-the-che-la-chia-khoa-mo-ra-ky-nguyen-moi-202250227184302946.htm?(1.219/1.339).

809. Quy định bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai: Nhiều nút thắt vẫn chưa được mở

Bài viết

Bình luận

Phỏng vấn

Trích dẫn

Tám luật