(ĐTCK) – No news is good news – Câu thành ngữ của người Anh đã ứng với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm Ất Mùi 2015. Tin tốt là không có tin tức nào về việc thêm một “đại án” được khởi tố, điều tra…

Nói cho đúng thì năm qua vẫn có chút tàn dư. Ấy là vụ án gắn với Dự án B5 Cầu Diễn của Housing Group và bà Châu Thị Thu Nga. Nhưng chỉ là thời điểm Viện Kiểm sát nhân dân phê chuẩn lệnh khởi tố vụ án, khởi tố bị can rơi vào năm 2015 mà thôi.

Trên thực tế, những lùm xùm ở Dự án B5 Cầu Diễn của Housing Group, những bức xúc, khiếu nại tố cáo của khách hàng đã xảy ra từ lâu. Vụ án được khởi tố vào 7/1/2015, khi ấy Ất Mùi chưa sang, nên đó vẫn là chuyện của Giáp Ngọ nhỉ?

Nhìn chung, năm qua, thị trường đã vắng hẳn những vụ nổ động trời. Vắng cả thông tin gây sốc về khởi tố, bắt giam, điều tra, xét xử. Những dự án như Khu đô thị mới Vân Canh, Khu đô thị Thanh Hà Cienco5…, đã không còn được nhắc tới trong các bản tin pháp đình. Hầu hết các vụ án lớn xảy ra trên thị trường đã khép lại, như vụ án gần 800 tỷ đồng xảy ra tại Dự án Thanh Hà Cienco5, vụ án Lê Hồng Bàng với số tiền gần 350 tỷ đồng, vụ án giãn dân phố cổ hơn 130 tỷ đồng…

Đây đó, vẫn còn vài vấn đề của vụ án chưa thực sự được giải quyết rốt ráo như ai sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong vụ án giãn dân phố cổ, nhưng nhìn chung, những sai phạm đã được làm rõ, những cá nhân phải chịu trách nhiệm về sai phạm đã phải nhận hình phạt nghiêm khắc.

Thế nên, nhìn tổng thể, chúng ta đã đi qua năm Ất Mùi một cách khoan khoái, nhẹ nhàng. Và có thể nói rằng, năm qua rất đỗi bình yên, rất đỗi hạnh phúc khi ta chẳng còn lo thi thoảng lại phải “lên cơn” bởi những thông tin kiểu: 007 sắp khởi tố đấy; XIII vừa bị bắt tối qua rồi; X-men á, công an vào cuộc đến nơi…

Giờ phút này, ta tạm biệt năm dê, chào đón năm khỉ với niềm hân hoan, kỳ vọng một năm thịnh vượng khi niềm tin trở lại, khi thị trường thăng hoa đến độ những người lo xa bắt đầu nhắc đến quà lì xì không mong đợi là một quả bong bóng mới.

Dẫu vậy, dư âm chuyện cũ vẫn chưa dứt. Nhìn lại giai đoạn trước, không ít người đã phải cảm thán về một thời thị trường điên loạn. Giá cả một miếng đất sau khi mua chỉ hai ba ngày đã có thể tăng gấp đôi, một căn hộ chỉ cần có suất mua đã có thể lời vài trăm triệu. Khoản lợi nhuận không tưởng ấy đã thu hút nhiều nhà đầu tư thiêu thân, mua bằng được, bất chấp các vấn đề pháp lý.

Còn nhớ, trong vụ kiện đình đám giữa chủ đầu tư Keangnam và các khách hàng, khách gần như chỉ có các thông tin “vỉa hè” về dự án hoặc là thông tin đơn giản mang tính PR như là dự án có vốn đầu tư khủng, cao nhất Hà Nội, dự kiến hoàn thành năm 2010… Khách hoàn toàn không được cung cấp các thông tin, tài liệu về căn hộ trước khi quyết định mua. Keangnam yêu cầu khách phải đặt cọc 5.000 USD rồi mới được xem căn hộ mẫu, xem thiết kế, phối cảnh… Sau khi xem, nếu không mua họ sẽ mất 5.000 USD đó.

Một trường hợp khác, khoảng năm 2012, tôi có hẹn café với vị luật sư nổi tiếng Trương Thanh Đức. Cuộc trò chuyện với luật sư bị ngắt quãng để ông tiếp một người bạn muốn xin ý kiến tư vấn về một rắc rối pháp lý. Hóa ra người bạn này của luật sư bỏ ra chừng hơn tỷ đồng, đầu tư hai căn hộ ở hai dự án khác nhau từ 2 -3 năm trước. Đến nay, dự án vẫn trơ gan cùng tuế nguyệt, chủ đầu tư mãi ca bài hành “khất” mà tiền đổ vào không phải chỉ tiền của anh. Thấy nguy cơ mất tiền, anh đến hỏi luật sư Đức xem có cách nào đòi tiền.

Nhưng giấy tờ mua bán lại khiến người ta giật mình, bởi sự dễ dãi. Một tờ giấy viết tay ngắn gọn vài dòng thể hiện nội dung góp vốn vào dự án nhà chung cư với số tiền 500 triệu đồng, có chữ ký cá nhân chủ đầu tư và không có quy định gì về quyền và nghĩa vụ tương ứng. Thậm chí, khi nộp tiền, người bạn này hoàn toàn không được cung cấp, không được xem bất cứ hồ sơ, tài liệu nào về dự án chứ chưa nói đến liệu các tài liệu đó có giá trị pháp lý hay không. Thỏa thuận cũng không hề đề cập đến quyền được chuyển vốn góp thành tiền mua căn hộ.

Một hợp đồng góp vốn khác, chỉ khá hơn là được đánh máy, còn lại các yếu tố khác cũng không được đảm bảo. Với thỏa thuận như vậy, nếu dự án có lời, anh sẽ chia lợi nhuận, nếu dự án không có lãi, không thể triển khai…, anh sẽ mất trắng khoản góp vốn và không có căn cứ để đòi tiền.

Phải chăng, những người đã vướng phải tranh chấp hoặc trở thành một bên đương sự trong các vụ án bất động sản không ý thức được rủi ro? Trong vụ tranh chấp tại Keangnam Landmark Hà Nội, khách hàng từng chia sẻ với phóng viên rằng, họ có đủ trình độ, nhận thức để hiểu rủi ro, sự tù mù trong mua bán, nhưng khi cả thị trường được vận hành như vậy, họ không có cách nào khác ngoài lựa chọn hoặc chấp nhận hoặc từ bỏ. Và khi lợi nhuận hứa hẹn quá lớn, họ đã chấp nhận cuộc chơi.

Cùng với cơn bĩ cực của thị trường, khách hàng có thời gian để “ngấm” bài học rủi ro pháp lý và trở nên thận trọng hơn, xem xét dự án kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định mua bán. Giờ đây, chủ đầu tư khó có thể mở bán căn hộ khi chưa đảm bảo những yêu cầu được quy định. Nó bao gồm nhiều đòi hỏi, như đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã thông báo cho Sở Xây dựng, nơi có dự án phát triển nhà ở… Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của dự án và được nghiệm thu kỹ thuật theo đúng quy định.

Để tránh rủi ro cho người mua, vốn được xem là bên yếu thế trong giao dịch với chủ đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ 1/7/2015 đã bổ sung quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thực hiện bảo lãnh.

Quy định này hình thành từ thực tế là nhiều dự án sau khi huy động vốn góp của khách hàng, chủ đầu tư đã sử dụng vốn góp cho nhiều mục đích thay vì để hoàn thành dự án. Do đó, để hạn chế rủi ro, bảo lãnh ngân hàng trở thành yêu cầu bắt buộc. Dù rằng, việc thực thi quy định này vẫn còn nhiều điều cần phải xem xét để nó phát huy tác dụng thực sự, thay vì chỉ là sự chống chế cho xong, nhưng hành lang pháp lý hoàn thiện là yếu tố quan trọng để niềm tin trở lại.

Tất nhiên, không thể đòi hỏi thị trường “sạch sẽ” hoàn toàn, không tranh chấp bất kể là pháp luật được hoàn thiện đến đâu. Bởi thế, tâm điểm tranh chấp năm qua vẫn còn đó với quỹ bảo trì chung cư tại nhiều dự án như Keangnam Landmark Hà Nội, Sky City 88 Láng Hạ, Dự án N017-1 và N017-2 Khu đô thị Sài Đồng. Tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư vẫn diễn ra ở nhiều dự án như Thăng Long Numer One, Hồ Gươm Plaza…

Trong giai đoạn phát triển mới, sẽ có rủi ro mới và tiềm ẩn cả nguy cơ đại án mới cho giai đoạn sau này. Vấn đề là khách hàng sẽ đặt ngưỡng chịu rủi ro cao hay thấp…

Hoàng Duy
—————————————————————

Đầu tư Bất động sản (Pháp luật) 17-02-2016:

http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/dai-an-qua-di-thi-truong-bat-dong-san-am-lai-142135.html

(310/1.551)