889. Nghị định 99, chậm nhưng sát thực tiễn

>>> ANVI ra mắt sách mới TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ CÔNG TY <<<

889. Nghị định 99, chậm nhưng sát thực tiễn

11:06, 09/11/2015

(ĐTCK) – Dù được ban hành muộn so với thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực và còn một số điểm chưa như kỳ vọng, nhưng Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở 2014 được nhiều thành viên thị trường cho rằng, sẽ tạo hành lang rành mạch hơn cho thị trường bất động sản. Đầu tư Bất động sản ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia, doanh nghiệp về nghị định này.

“Cơ chế quản lý phí bảo trì cần chặt chẽ hơn“

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI

Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở 2014 theo tôi là quá dài. Số trang của Nghị định thậm chí còn nhiều hơn cả Luật, trong đó có nhiều nội dung trùng lặp với Luật.

Điểm đáng chú ý là quy định cưỡng chế chuyển giao phí bảo trì chung cư. Đây là quy định rất cần thiết để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Tuy nhiên, quy định vẫn còn khá bất cập, vì mới chỉ xử lý phần ngọn, mà không giải quyết được tận gốc của vấn đề. Tiền của người mua nhà, để bảo đảm quyền lợi của chính họ, nhưng lại chuyển cho chủ đầu tư mà không hề có cơ chế gì để bảo đảm, không giao cho bên thứ ba, không phong toả tài khoản, không có sự kiểm tra, giám sát…

Cầm tiền trong tay, chủ đầu tư có thể sử dụng vào bất cứ việc gì, nếu tiền bị mất đi, thì rất có thể không có nguồn để bù đắp, có cưỡng chế cũng không có hiệu quả. Rồi trong một thời gian rất dài, có thể là nhiều năm, nếu chưa có ban quản trị nhà chung cư, thì cũng không có ai đề nghị và không cơ sở để bàn giao và cưỡng chế chuyển giao phí bảo trì chung cư. Đặc biệt là trường hợp nhà chung cư có dưới 20 căn hộ thì không bắt buộc phải thành lập ban quản trị, hay nhà chung cư còn ít hộ ở thì chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị….

“Giúp thị trường bất động sản lành mạnh hơn”

Luật sư Nguyễn Thanh Hà,Chủ tịch Công ty luật SBLaw

Nghị định số 99/2015/NĐ- CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 tuy ban hành có hơi chậm trễ, nhưng đã phần nào giải quyết thắc mắc của thị trường trong thời gian vừa qua. Về cơ bản, Luật Nhà ở 2014 mới chỉ quy định những nguyên tắc chung, nếu không có văn bản hướng dẫn từ Chính phủ và Bộ Xây dựng, thì Luật khó triển khai vào thực tế.

Với việc quy định cụ thể các điều khoản còn chưa rõ trong Luật, đây là cơ sở để người dân, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước có thể đưa Luật vào cuộc sống, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển vững mạnh hơn.

Với quy định trong Nghị định 99, nhiều vấn đề như phí bảo trì nhà chung cư, việc cấm đưa nhà ở chung cư vào làm văn phòng, vấn đề sở hữu nhà của người nước ngoài có thể giúp cho việc lành mạnh hoá thị trường nhà ở hiện nay và giảm việc tranh chấp, khiếu nại của người dân với chủ đầu tư, diễn ra phổ biến trong thời gian gần đây.

Mặc dù vậy, vẫn cần lưu ý đến vấn đề thực thi hiệu quả của Nghị định, trong đó cần sớm ban hành các thông tư hướng dẫn những vấn đề mà Nghị định nêu, như quy định vùng cấm mà người nước ngoài không được mua nhà.

“Giúp doanh nghiệp và người dân thực hiện tốt hơn”

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành

Các văn bản trước đây có quy định về việc chuyển giao phí bảo trì chung cư cho ban quản trị, nhưng trên thực tế, có một số chủ đầu tư không thực hiện vì nhiều nguyên nhân.

Hiện nay, Nghị định 99 đã quy định rõ ràng về thời gian chuyển giao, giúp cho cả doanh nghiệp và ban quản trị, cũng như người dân có cơ sở để thực hiện tốt hơn. Tuy nhiên, phí bảo trì chung cư phải là đồng sở hữu, ít nhất có đại diện của các bên để đảm bảo nguồn phí được sử dụng đúng mục tiêu.

Riêng đối với Lê Thành, nguồn phí này đã được chuyển giao đúng quy định trước khi Nghị định ban hành.

“Cơ sở để doanh nghiệp bán hàng cho người nước ngoài”

Ông Nguyễn Thế Mạnh,Chủ tịch HĐQT Công ty TECCO

Quy định cụ thể và có hướng dẫn chi tiết cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam là cơ sở để các doanh nghiệp bán hàng.

Dù lượng căn hộ bán cho người người ngoài chiếm tỷ lệ không nhiều, nhưng Nghị định 99 giúp doanh nghiệp có câu trả lời ngay là người nước ngoài có đủ điều kiện mua hay không. Không như trước đây, phải hướng dẫn họ khá vất vả.

Hơn nữa, quy định được gia hạn một lần thêm 50 năm nữa cho thấy, độ “chênh” giữa người Việt và người nước ngoài sở hữu bất động sản là không nhiều, đặc biệt là việc sở hữu chung cư.

“Có thể có tác động đến bất động sản hạng sang”

Ông Trần Kiên Cường, Tổng giám đốc Golden Gain Việt Nam

Doanh nghiệp nào cũng mong muốn khi có Luật, thì phải sớm có Nghị định, Thông tư hướng dẫn đồng bộ để Luật đi vào cuộc sống ngay khi có hiệu lực. Đặc biệt là với Luật nhà ở 2014, có rất nhiều đột phá, thì doanh nghiệp càng muốn Luật sớm đi vào cuộc sống để tháo gỡ khó khăn cho thị trường và doanh nghiệp. Vì thế, Nghị định 99 mới được ban hành có thể nói là khá muộn so với kỳ vọng.

Về phía doanh nghiệp, tôi cho rằng, có thể Nghị định chậm được ban hành là do Luật có quá nhiều đột phá, nên các cơ quan ban hành hướng dẫn phải rất thận trọng.

Có một thực tế là thời gian qua, có nhiều người kỳ vọng việc Luật Nhà ở 2014 nới điều kiện cho người nước ngoài được sở hữu, kinh doanh bất động sản ở Việt Nam sẽ có tác động đột phá tới thị trường. Tuy nhiên, với Nghị định 99, tôi cho rằng, đối tượng khách hàng nước ngoài chỉ có tác động ít nhiều tới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản hạng sang. Còn các loại hình bất động sản khác, sẽ khó có sự phát triển đột biến.

Một vấn đề khác liên quan đến Nghị định, là việc chủ đầu tư sẽ bị cưỡng chế phí bảo trì chung cư. Đây là vấn đề được dư luận quan tâm và Nghị định cũng đã đưa ra những chế tài xử lý cụ thể. Những chế tài này theo tôi chính là công cụ để Nhà nước xử lý các chủ đầu tư sai phạm.

Thế nhưng, các chế tài này có tác dụng “răn đe” nhiều hơn với các dự án mới, chủ đầu tư mới. Trong khi với các vụ việc đã xảy ra, việc xử lý vẫn phụ thuộc nhiều vào doanh nghiệp. Bởi Luật trước đây cũng đã quy định việc quỹ bảo trì được sử dụng ra sao, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn cứ vi phạm. Không ít chủ đầu tư thời gian qua sử dụng sai mục địch phí bảo trì, giờ không có tiền để trả.

“Cần tuyên truyền rộng rãi về Nghị định”

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng

Phải khẳng định, Luật Nhà ở 2014 với nhiều đột phá, nên doanh nghiệp bất động sản rất trông chờ, muốn Luật sớm đi vào thực tế để tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Vì thế, Nghị định 99 bây giờ mới được ban hành là chậm.

Tuy nhiên, chậm mà sát thực tiễn, phát huy được hiệu lực, tác dụng của Luật vẫn hơn việc ban hành sớm, nhưng Nghị định lại không bao trùm hết Luật. Khi ấy sẽ càng gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Vấn đề hiện nay, theo tôi, các địa phương phải có tuyên truyền sâu rộng hơn về Nghị định 99, nhất là những đối tượng doanh nghiệp có liên quan trực tiếp tới Nghị định.

Nhìn ở góc độ vĩ mô, tôi cho rằng, việc ban hành Nghị định 99, sẽ giúp chúng ta kiểm soát được sự phát triển của các khu đô thị, dự án nhà ở phát triển theo đúng quy hoạch, kế hoạch.

Nghị định này cũng chính thức cho phép người nước ngoài mua nhà và đầu tư bất động sản tại Việt Nam, dù quy định này khá thoáng, theo tôi, cũng khó có những tác động đột biến đến thị trường.

Nhóm phóng viên thực hiện.

———-

Đầu tư Chứng khoán (Pháp luật) 09-11-2015:

http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/nghi-dinh-99-cham-nhung-sat-thuc-tien-134120.html

(306/1.571)

Bài viết

312. Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá...

Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá mở ra Kỷ nguyên mới. (BĐS) - Chúng ta đang ở trong những thời khắc lịch sử rất quan trọng của đất nước. Sau mấy chục năm đổi mới và cải cách, chúng ta lại bắt đầu bước vào kỷ nguyên mới bằng việc thay đổi mạnh mẽ, đặc biệt là cải cách thế chế.Lời tòa soạn:Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường được xem là hai yếu tố then chốt, mở ra con đường phát triển bền vững cho mỗi quốc gia. Bài học từ những nền kinh tế thành công trên thế giới đã cho thấy, một môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cùng với sự tôn trọng các quy luật của thị trường, sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự sáng tạo và tăng trưởng.Vậy, thực trạng cải cách thể chế và sự vận hành của thị trường tại Việt Nam hiện nay ra sao? Những giải pháp nào cần được triển khai để khai phá tiềm năng phát triển của đất nước? Reatimes xin trân trọng giới thiệu chùm bài viết: Khát vọng hùng cường: Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường là chìa khóa phát triển của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và kinh tế, về câu chuyện này. Sau khoảng thời gian dài đổi mới, bứt phá, chúng ta lại đang bị chậm chân và tụt hậu. Rất may là hiện chúng ta có rất nhiều cơ hội và lợi thế, trong đó có ba lợi thế dành cho tất cả mọi người, không loại trừ một ai. Đó là kinh doanh, tiêu dùng và hội nhập. Tôi cho rằng, thế giới nếu có, cùng lắm cũng chỉ một hay hai chứ không có được đồng thời ba lợi thế như chúng ta.Thứ nhất, doanh nhân và người dân đất nước ta chấp nhận rủi ro rất cao. Họ sẵn sàng đầu tư, sẵn sàng kinh doanh rất mạnh mẽ, kể cả trong nhiều lĩnh vực mạo hiểm.Thứ hai, doanh nghiệp và người dân chấp nhận hội nhập rất mạnh mẽ với hàng loạt các hiệp định, hiệp ước chúng ta tham gia và trên thực tế đã được biến thành hành động và cho kết quả rõ nét. Chúng ta sẵn sàng tham gia chuỗi cung ứng tiêu thụ toàn cầu. Chúng ta đã bắt nhanh và tận dụng được lợi thế của công nghệ, của trí tuệ nhân tạo, của những thành quả đổi mới. Ở nhiều nước khác, người ta phát triển, tăng tốc, đổi mới trong những giai đoạn chưa có những lợi thế này.Thứ ba, người tiêu dùng Việt Nam chi tiêu rất mạnh tay. Có thể nói, chúng ta chưa giầu nhưng rất "chịu chơi" và chịu chi, tức khả năng tiêu thụ rất mạnh hàng hóa, dịch vụ từ bình dân cho đến cao cấp.Thị trường 100 triệu dân chấp nhận rủi ro lớn, chấp nhận hội nhập cao và chấp nhận tiêu thụ mạnh là thị trường quá hấp dẫn và có rất nhiều cơ hội phát triển.Đấy là những cơ sở để chúng ta bứt phá trong sản xuất, kinh doanh và cạnh tranh toàn cầu. Nhưng đẩy mạnh sản xuất, phát triển thương mại, dịch vụ hay gia tăng tiêu thụ thì cũng đều phụ thuộc rất nhiều vào thể chế.Cải cách thể chế - yếu tố then chốt để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ảnh: Chinhphu.vn.Chúng ta đã từng tiến rất nhanh, rất mạnh, rất tốt, như một giấc mơ và hơn cả giấc mơ mà thế giới cũng phải ghi nhận. Nhưng đó mới chỉ là so sánh với chính chúng ta, với mặt bằng khởi đầu rất thấp. Đã chấp nhận nền kinh tế thị trường và hội nhập sâu, rộng toàn cầu mà chỉ so với chính mình thì không mấy ý nghĩa, thậm chí là vô nghĩa, là ru ngủ, là trì trệ, tụt hậu. Nếu như sắp tới không vượt qua chính mình thì chúng ta cũng vẫn cứ đi lên, vẫn cứ tiến bộ, vẫn cứ tăng trưởng vì là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, tiến lên kiểu nhờ nước nổi, bèo nổi thì không khác nào kiểu tư tưởng lội nước đi sau, bình chân như vại, được chăng hay chớ, theo đóm ăn tàn và sẽ chỉ quanh quẩn ở cuối, đi sau thiên hạ.Thách thức của chúng ta là buộc phải chạy đua với các nước trong lúc họ cũng rất nhanh, rất cởi mở, rất tạo điều kiện phát triển. Do đó, muốn bước vào kỷ nguyên mới thành công thì đừng ngủ mê trên thành tích.Chúng ta đã từng rất khốn khổ, nghèo đói vì chính sách phát triển không phù hợp quy luật thị trường, khiến kinh tế bị kìm hãm, lạc hậu. Nhưng chúng ra đã kịp nhận ra để thay đổi và phát triển với chính sách đúng đắn, rộng mở. Công cuộc đổi mới, cải cách đã được mở ra với những chính sách mạnh dạn phá rào để tháo gỡ điểm nghẽn dòng chảy lưu thông của hàng hoá nói chung và lương thực nói riêng trong cơ chế ngăn sông, cấm chợ, bóp nghẹt thị trường lúc đó.Đáng tiếc là những năm gần đây, nền kinh tế lại đang đối mặt trở lại với nguy cơ bị thắt chặt, trói buộc. Nhiều việc lớn, việc khó không được tháo gỡ, tạo điều kiện, mà chỉ muốn ngăn chặn, cấm đoán, có lẽ là do sợ chịu trách nhiệm và để "giữ an toàn". Những cái thông thường nhất, đơn giản nhất, dễ nhất thì nhiều khi cũng gây khó dễ, vòi vĩnh. Tiếp xúc với doanh nghiệp, người dân qua những câu chuyện hằng ngày mới thấy rằng, để đứng vững và phát triển, doanh nghiệp phải trả giá bằng muôn vàn bức xúc, chi phí không chính thức và những điều đáng buồn.Sau một thời gian xoá bỏ "giấy phép con", lại nảy sinh điều rất lo ngại vì nó bị biến thành "giấy phép cha" và "giấy phép vô hình". Với con số ước tính lên đến 16.000 điều kiện kinh doanh tại thời điểm này thì môi trường kinh doanh đã xấu đi quá nhanh, trắc trở khó ngờ. Đó là một vạn sáu nghìn sợi dây trói buộc doanh nghiệp, níu kéo doanh nhân, kìm hãm thị trường. Rất nhiều tiền bạc, công sức, nguồn lực xã hội bị hao hụt, tiêu tán, thui chột khi hoạt động giao thương rơi vào vô số sợi dây pháp lý hay phải vượt qua từng đó cái cửa lớn, nhỏ với những ổ khóa học búa.Doanh nghiệp muốn được thật sự tự do kinh doanh theo đúng tinh thần của Hiến pháp, muốn được giải thoát khỏi những thứ trói buộc vô lý để chớp lấy cơ hội, tả xung hữu đột, tự tin chiến đấu và chiến thắng trên thương trường. Nhưng nểu chỉ tháo gỡ bằng kiểu "cò kè bớt một thêm hai" điều kiện kinh doanh, thì chúng sẽ vẫn cứ luẩn quẩn trong mê hồn trận của điều kiện pháp lý, sẽ không thể thành công khi bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Thật vô cùng thấm thía và vui mừng trước nhận định rất chuẩn xác của Tổng Bí thư Tô Lâm: Thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Vì vậy, cải cách thể chế chính là chìa khoá mở ra kỷ nguyên mới và bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Bài 2: Giảm thiểu can thiệp vào thị trường là tăng cường cơ hội Kính mời quý độc giả đón đọc! -----------------Bất động sản (Chính sách & Cuộc sống) 28-02-2025:https://reatimes.vn/khat-vong-hung-cuong-the-che-la-chia-khoa-mo-ra-ky-nguyen-moi-202250227184302946.htm?(1.219/1.339).

889. Nghị định 99, chậm nhưng sát thực tiễn

Bài viết

Bình luận

Phỏng vấn

Trích dẫn

Tám luật