(HQ) – Liên quan tới việc đầu tháng 6-2016 việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng sẽ kết thúc, để tránh việc người vay phải chịu lãi suất thương mại sau thời hạn kết thúc giải ngân gói tín dụng này, đã xuất hiện tình trạng ngân hàng kết hợp với chủ đầu tư giải ngân sớm trước thời hạn.

Nhiều ý kiến cho rằng, nên kéo dài thời gian giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ, để nó thực sự trở thành gói tín dụng ưu đãi như kỳ vọng của người dân. Ảnh: H.ANH.

Giải ngân trước hạn, dân lo bị “xù”

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về việc cho vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ vay mua nhà ở, việc giải ngân gói tín dụng này kết thúc khi NHNN giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 3 năm kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực (1-6-2013). Thông tư 32/TT-NHNN ngày 18-11-2014 của NHNN cũng nêu rõ, lãi suất của gói vay 30.000 tỷ là 5%/năm trong năm đầu, các năm tiếp theo bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của ngân hàng trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm và áp dụng tối đa 10 năm. Sau thời điểm 1-6-2023, áp dụng lãi suất cho vay bằng lãi suất huy động vốn kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau của ngân hàng cộng 2%/năm.

Tuy nhiên, tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN, phần dư nợ vay giải ngân sau ngày 1-6-2016 áp dụng lãi suất vay thương mại thông thường do khách hàng và ngân hàng cho vay tự thỏa thuận.

Chính vì sau ngày 1-6-2016, lãi suất đối với phần vốn vay chưa giải ngân hết sẽ được điều chỉnh theo hướng tăng lên, không có lợi cho người vay, do đó, đã có hiện tượng chủ đầu tư, ngân hàng tìm cách lách quy định này bằng cách giải ngân trước hạn, khi dự án chưa hoàn tất việc xây dựng.

Đơn cử như: Theo phản ánh của một số người dân đang vay gói 30.000 tỷ đồng để mua căn hộ tại tòa T2, dự án Thăng Long Victory của chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Phúc Hà (Phúc Hà Group), do tòa nhà này đang trong thời gian xây dựng, để tránh việc người dân phải chịu lãi suất cao hơn sau khi thời hạn giải ngân kết thúc, chủ đầu tư và Ngân hàng SHB thông báo cho người dân việc ngân hàng và chủ đầu tư sẽ kết hợp để giải ngân sớm số tiền còn lại. Theo đó, nếu người dân chấp thuận giải ngân trước hạn, đóng 100% tiền nhà trước ngày 31-3 thì không chỉ được hưởng lãi suất ưu đãi 5% cho toàn bộ số tiền giải ngân mà còn được nhận lại chiết khấu 2% trên tổng giá trị hợp đồng.

Trước thông tin này, người dân mua nhà tại dự án này đang băn khoăn lo lắng. Bởi nếu giải ngân được thì họ sẽ tiết kiệm được một khoản đáng kể chi phí mua nhà. Tuy nhiên, lo lắng của người dân ở chỗ, thông thường việc giải ngân tiền vay là theo tiến độ dự án, nhưng hiện nay tòa nhà vẫn đang được thi công, nếu ngân hàng giải ngân hết số tiền vay và số tiền này được chuyển hết cho chủ đầu tư thì liệu chủ đầu tư có đảm bảo tiến độ giao nhà hay không? Lo lắng này của người dân là có cơ sở, bởi việc chủ đầu tư sau khi “ôm” được tiền huy động của người dân đã không triển khai dự án đúng như cam kết đã là bài học nhãn tiền trên thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Ưu đãi thành ngược đãi?

Bình luận về việc này, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, trước kỳ hạn gói giải ngân này hết hạn, các ngân hàng tiến hành nhanh chóng thủ tục cho vay, rồi tất cả các thủ tục pháp lý để hoàn thiện việc giải ngân là điều hoàn toàn bình thường, đáng khuyến khích, với điều kiện tất cả công đoạn thẩm định tín dụng, thẩm định tài sản bảo đảm và tất cả những thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng mực. Nhưng nếu các ngân hàng muốn giải ngân trước hạn để tận dụng lãi suất ưu đãi thấp mà bỏ qua các công đoạn thẩm định tín dụng chỉ vì hạn đến trước mắt thì đây là điều đi ngược lại với nguyên tắc quản lý rủi ro của ngân hàng. Trong trường hợp này, về mặt pháp lý, sẽ bỏ ngỏ khâu quản trị tín dụng, đây là điều không thể chấp nhận được.

“Sự quan tâm của dư luận là chính đáng, khi mà họ thấy chủ đầu tư liên kết với ngân hàng giải ngân trước hạn mà không theo đúng tiến độ. Đây là một điều đi ngược lại với quản trị rủi ro, nếu là khoản vay phải giải ngân theo tiến độ thì phải theo tiến độ”, ông Hiếu nhận định.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, với hành vi này, cả ngân hàng, chủ đầu tư và người vay đều vi phạm chung trong việc không đúng quy định, trong đó vi phạm của ngân hàng là giải ngân không đúng mục đích, chủ dự án vi phạm về điều kiện bán và nếu xử lý nghiêm thì không cho hưởng lãi suất ưu đãi.

Bình luận thêm về những quy định liên quan đến thời hạn kết thúc giải ngân và lãi suất của gói tín dụng này, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng như thế là “mang con bỏ chợ”. “Nếu đúng đối tượng và ký hợp đồng đúng rồi, thì phải bảo đảm việc giải ngân hết theo cam kết, không thể nào ngừng giữa chừng, dẫn đến người có thu nhập thấp không thanh toán được hết số tiền mua nhà, vi phạm hợp đồng, thậm chí mất nhà. Ngân hàng thì bị nợ xấu, người dân nếu muốn thanh toán tiếp thì phải vay nóng, vay lãi suất cao. Như thế, không khéo ưu đãi trở thành ngược đãi, giá mua có khi đắt hơn bình thường”, Luật sư Trương Thanh Đức nêu ý kiến.

Trước lo lắng về việc chủ đầu tư sau khi nhận đủ tiền có thể sẽ không bàn giao nhà đúng tiến độ, Luật sư Đức cho rằng, số tiền giải ngân trên khi chuyển cho chủ đầu tư, nếu dự án có bảo lãnh thì không đáng ngại ngại lắm, nhưng nếu không có bảo lãnh thì nguy cơ không được bàn giao nhà theo hợp đồng, thậm chí mất tiền như đã từng xảy ra không ít. Cùng với đó là Ngân hàng có nguy cơ nợ xấu. Vì thế, giải pháp là “có thể giải ngân vào tài khoản nào đó, nhưng ngân hàng vẫn kiểm soát để giải ngân đúng tiến độ vào công trình.

Việc quy định về thời hạn kết thúc giải ngân đã gây ra tâm lý bất ổn cho người mua nhà và ít nhiều gây khó khăn cho người dân khi nhiều dự án nhà ở được vay gói tín dụng này bàn giao nhà sau thời điểm 1-6, đồng nghĩa với việc người dân sẽ không được hưởng trọn vẹn lãi suất ưu đãi 5% cho toàn bộ khoản vay. Trước đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi vay mua nhà tại gói tín dụng này, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh đã có kiến nghị nên kéo dài thời hạn giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đến hết ngày 31-5-2018. Bên cạnh đó, nhiều ý kiến ủng hộ việc kéo dài thời gian này khi cho rằng, từ khi chủ đầu tư có chủ trương thực hiện dự án cho tới khi có thể triển khai có thể mất 2 – 3 năm, chưa kể thời gian xây dựng.

“Trong trường hợp này, Hiệp hội BĐS Việt Nam nên có kiến nghị để NHNN điều chỉnh mức lãi suất ưu đãi được duy trì đến khi kết thúc hợp đồng, với điều kiện các hợp đồng vay mua nhà phải ký trước 1-6-2016. Hoặc các ngân hàng phải có thỏa thuận với người mua nhà để có một mức lãi suất ưu đãi thay thế cho mức ưu đãi gói 30.000 tỷ đồng. Hai bên phải hợp tác với nhau để giải quyết, nếu trong trường hợp NHNN không hỗ trợ việc tiếp tục duy trì mức lãi suất ưu đãi là tự vô hiệu hóa những hợp đồng tín dụng trước đó”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị.

Hoài Anh

——————————————

Hải Quan (Kinh tế) 13-3-3016:

http://www.baohaiquan.vn/Pages/Goi-30-000-ty-dong-Lach-lai-suat-cao-bang-giai-ngan-truoc-han.aspx

(327/1.526)