(PL) – “Việc các DN bất động sản (BĐS) đứng ngồi không yên khi Ngân hàng Nhà nước đưa ra lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 là điều đã được dự báo trước, bởi từ trước tới nay, các DN BĐS mỗi khi thực hiện dự án chủ yếu chỉ trông chờ vào nguồn vốn của ngân hàng. Không những thế, không ít DN BĐS hiện nay vẫn còn kiểu tư duy đầu tư theo lối “tay không bắt giặc”. Điều này không chỉ làm ảnh hưởng tới thị trường BĐS mà ngân hàng cũng có nguy cơ rủi ro cao về nợ xấu. Đã đến lúc cần sàng lọc và loại bỏ hẳn những DN BĐS yếu kém ra khỏi thị trường…”- nhiều chuyên gia pháp luật kinh tế đã nhận định như vậy với Phóng viên Pháp lý.
Chuyên gia PL kinh tế nhận định “ siết” tín dụng BĐS không làm ảnh hưởng đến nền kinh tế
Giải pháp nhằm tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng
Có lẽ, trong thời gian gần đây câu chuyên về tái cơ cấu nền kinh tế đang nhận được rất nhiều quan tâm và sự đồng thuận từ dư luận mà trọng tâm của lần tái cơ cấu nền kinh tế này chính là tái cấu lại các tổ chức tín dụng. Bởi, ai cũng có thể hiểu rằng, hệ thống ngân hàng được ví như mạch máu trong cơ thể, vì vậy, làm sao để giúp hệ thống ngân hàng hoạt động hiệu quả là một yêu cầu cấp bách. Chính vì thế, sau đợt tái cơ cấu vừa qua, hàng loạt các ngân hàng yếu kém đã bị sáp nhập hoặc bị mua lại với giá 0 đồng.
Trở lại câu chuyện về việc Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến để sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 theo hướng siết tín dụng cho vay trung và dài hạn đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận, giới chuyên gia và đặc biệt là các DN BĐS.
Bình luận về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, đây là điều nên làm, bởi, không loại trừ lĩnh vực nào, nếu nhận thấy sự rủi ro cao và có nguy cơ làm gia tăng nợ xấu cho hệ thống ngân hàng thì việc siết lại là cần thiết. Hiện nay, lĩnh vực bất động sản chỉ là một lĩnh vực nhỏ trong cơ cấu của nền kinh tế nhưng lại chiếm lượng lớn nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng.
Luật sư Trương Thanh Đức
Luật sư Đức cũng nêu ra một thực tế buồn ở nước ta hiện nay, nguồn vốn tự có để phục vụ đầu tư các dự án của DN BĐS rất ít, không muốn nói là DN BĐS vẫn tư duy đầu tư theo kiểu “tay không bắt giặc” và chủ yếu chỉ biết trông chờ vào nguồn vốn từ các ngân hàng. Điều này, đang tác động không nhỏ tới sự an toàn của hệ thống ngân hàng. Ngân hàng không chỉ dành vốn cho mỗi lĩnh vực BĐS vay mà còn nhiều lĩnh vực khác cũng cần nguồn vốn để sản xuất, kinh doanh. Chính vì thế, giảm tỷ lệ cho vay trung và dài hạn là hợp lý. Các DN BĐS không nên trông chờ mãi vào “bầu sữa” của ngân hàng mà cần huy động thêm nhiều kênh khác như: Thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu…
Đồng tình với quan điểm của Luật sư Trương Thanh Đức, nhưng Thạc sỹ, Luật sư Lê Văn Trung, Công ty Luật hợp danh Đông Nam Á phân tích thêm, Trước hết ta cần xem xét đến những đối tượng bị tác động từ sự sửa đổi Thông tư này, trước hết phải kể đến là Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bởi họ là đối tượng bị điều chỉnh trực tiếp. Sau các tổ chức tín dụng trên là các chủ đầu tư vay tiền từ tổ chức tín dụng để kinh doanh trên các thị trường đặc biệt là thị trường bất động sản. Cuối cùng là những người được hưởng lợi từ chính sách trước đây và đặc biệt là những người đầu tư để mua bất động sản và Thông tư đã điều chỉnh.
Đối với Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thì đây là điều kiện siết chặt hay bó hẹp lại giới hạn vay. Trong làm kinh doanh, khi đã có chính sách siết chặt, hạn chế kinh doanh thì có nghĩa là đối tượng đó sẽ không có lợi. Nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn được điều chỉnh từ 60% xuống còn 40% là một sự hạn chế, siết chặt rất lớn. Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trước đây được sử dụng đồng tiền ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với biên độ rộng thì nay biên độ này bị bó hẹp lại. Vì bị bó hẹp lại nên họ cũng phải có chính sách lựa chọn đối tượng cho vay cho phù hợp, đối tượng vay ở đây chính là các chủ đầu tư vay tiền để kinh doanh trên thị trường đặc biệt là thị trường bất động sản. Do chính sách siết chặt cho vay này mà chỉ có những nhà đầu tư có năng lực thực sự mới có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng, còn những nhà đầu tư “yếu kém” sẽ bị gạt ra trong vấn đề tiếp xúc với nguồn vốn vay. Như thế một số nhà đầu tư sẽ không được tiếp cận nguồn vốn vay. Một khi số nhà đầu tư để kinh doanh trên thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản, giảm xuống thì hiển nhiên nhiên lượng hàng hóa, sản phẩm cũng sẽ kéo theo giảm theo. Nguồn cung sản phẩm ra thị trường giảm thì điều này sẽ tác động nhiều đến người sử dụng sản phẩm, cụ thể là những người đầu tư để mua bất động sản.
Nếu nhìn ở con số thì ta thấy đây là một sự tăng giảm nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, nhưng nhìn xa hơn thì đây là một chính sách và chi tiết hơn là chính sách này sẽ tác động đối với đầu tư bất động sản ở thời điểm hiện nay.
Thanh lọc DN BĐS yếu kém?
Khi Thông tư 36 được đưa ra lấy ý kiến, không ít người cho rằng, mục đích chính là nhằm thanh lọc những DN BĐS yếu kém ra khỏi thị trường để làm lành mạnh hóa thị trường BĐS đang có vẻ “bát nháo” hiện nay.
Thạc sỹ Lê Văn Trung cho rằng, đây là điều hoàn toàn có lý và trong đợt siết tín dụng lần này chính là nhằm lành mạnh hóa lĩnh vực BĐS. Dự thảo thông tư sửa đổi lần này không chỉ có tác động trực tiếp lên Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hiện đang kinh doanh trên thị trường Việt Nam mà còn nhằm thanh lọc những doanh nghiệp hoạt động yếu kém ra khỏi thị trường BĐS. Có thể nói, sau cuộc thanh lọc đối với các tổ chức tín dụng yếu kém trên thị trường thì văn bản này tiếp tục là sự thanh lọc mạnh mẽ trong môi trường đầu tư BĐS để tránh những rủi ro cho người dân có nhu cầu mua nhà. Dự thảo sửa đổi Thông 36 cho thấy một cơ chế quản lý và chính sách của nhà nước đối với tổ chức tín dụng, doanh nghiệp về đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS trong thời gian tới”, Thạc sỹ Lê Văn Trung nói.
Tuy nhiên, khi đề cập tới vấn đề này thì Luật sư Trương Thanh Đức lại có cách nhìn khác, Luật sư Đức cho rằng, không riêng gì lĩnh vực BĐS, nếu lĩnh vực nào lộ ra nhiều yếu kém thì việc siết chặt đối với lĩnh vực đó là đều nên làm nhằm tránh đổ vỡ. Ngay cả đối với hệ thống ngân hàng cũng vậy. Bởi, đã là nền kinh tế thị trường thì phải để thị trường quyết định, để thị trường sàng lọc. Còn nhà nước chỉ quản lý và điều hành ở tầm vĩ mô mà thôi.
Tuy nhiên, một vấn đề khiến Luật sư Trương Thanh Đức băn khoăn, trong lần sửa đổi Thông tư 36 này, mức điều chỉnh trong dự thảo và khoảng cách giữa hai lần điều chỉnh chính sách quá gần nhau, gây giật cục cho thị trường. Bên cạnh đó, hệ số rủi ro trong cho vay BĐS ở mức 150% mới chỉ được được điều chỉnh cách đây hơn 1 năm, nay thị trường bất động sản mới thoát khỏi đóng băng chưa lâu thì đã đột ngột dự kiến tăng lên 250%, mức độ biến động là hơi nhiều và quá nhanh. Vì sao không phải là 200 mà là 250? Trước đây, hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh BĐS đã từng được quy định là 100% theo Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN. Gần 5 năm sau đó, nó đã được tăng lên 250% theo Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, rồi sau 4 năm lại được giảm xuống 150% theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN.
Ai sẽ được lợi?
Nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 có hiệu lực, theo Thạc sỹ, Luật sư Lê Văn Trung phân tích thì người được hưởng lợi nhiều nhất chính là người dân thực sự có nhu cầu mua nhà và các chủ đầu tư có năng lực và tài chính hùng mạnh.
Ông Trung lý giải: Người đầu tiền được hưởng lợi chính là những người dân có nhu cầu mua nhà. Bởi chính văn bản này đã thanh lọc và loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém ra khỏi thị trường bất động sản, tránh rủi ro cho người cần mua nhà trong quá trình mua bán, chuyển nhượng. Tiếp theo đó là các nhà đầu tư bất động sản thực sự có năng lực cả về con người và tài chính. Trước hết là văn bản này đã thay họ loại bỏ bớt đối thủ cạnh tranh trên thị trường, nâng cao niềm tin của người dân mua bất động sản cho chính họ. Đây là những doanh nghiệp được hưởng lợi nhiều nhất từ văn bản trên, bởi không chỉ trong vấn đề bán sản phẩm của mình mà cả trong vấn đề tiếp cận nguồn vốn cũng sẽ dễ dàng hơn. Và sau nữa là Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, nghe qua thì có vẻ vô lý vì chính họ đang bị siết chặt tín dụng cho vay mà lại bảo họ được hưởng lợi! Nếu nhìn ở mặt hạn chế kinh doanh thì họ bất lợi, nhưng văn bản là căn cứ để cho phép những tổ chức tín dụng này hạn chế việc cho vay đối với những doanh nghiệp yếu kém, hạn chế rủi ro cho chính họ, mang lại tính thanh khoản đối với khoản vay cao. Do đó, chính các tổ chức tín dụng cũng là những người được hưởng lợi khi văn bản này có hiệu lực.
Thạc sỹ, Luật sư Lê Văn Trung, Công ty Luật Hợp danh Đông Nam Á
Bên cạnh người dân và chủ đầu tư có năng lực và tài chính hùng mạnh hưởng lợi thì Thông tư cũng sẽ giúp Ngân hàng Nhà nước quản lý tốt hơn dòng tín dụng nhằm giảm thiếu tối đa những rui ro từ nguy cơ bong bóng địa ốc như đã từng xảy ra. Vấn đề này, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, Ngân hàng Nhà nước cần quản lý dòng tín dụng để giảm thiểu những rủi ro từ nguy cơ bong bóng địa ốc. Ngoài ra, cũng là để cho thị trường tài chính lành mạnh hơn. Với việc siết lại tín dụng sẽ buộc các nhà kinh doanh địa ốc phải làm những dự án phù hợp với nhu cầu thực của dân chúng và có tính thanh khoản cao”.
Đây là vấn đề đã từng hiển hiện ở thị trường BĐS của nước ta những năm trước, hiện nay, thực tế bài học bóng bóng địa ốc vẫn đang còn nóng hổi. Nếu nhìn bên ngoài thì hai lĩnh vực bất động sản và ngân hàng hoàn toàn khác nhau và tách biệt, nhưng thực tiễn thì đây là hai lĩnh vực liên quan với nhau rất chặt chẽ. Điều này được thể hiện thực tế là sau khi BĐS lao dốc thì đến ngành ngân hàng cũng lung lay dữ dội, để tránh đổ vỡ chúng ta đã phải tiến hành cuộc thanh lọc bằng cách mua lại để giữ vững ngành ngân hàng. Điều này không chỉ ở Việt Nam mà diễn ra ở hầu hết các nước trên thế giới, kể cả các nước lớn như Mỹ, Trung Quốc… cũng cho thấy mối quan hệ giữa hai lĩnh vực này.
Nhằm tránh rủi ro cho ngành ngân hàng trong lĩnh vực BĐS, Thạc sỹ Lê Văn Trung đưa ra giải pháp: Để giảm thiểu nguy cơ rủi ro về bất động sản cần có một chính sách tác động lên ngành ngân hàng, ngăn dòng tiền từ đây ồ ạt đổ vào bất động sản làm cho nó phát triển quá nóng và gây ra hiện tượng bong bóng bất động sản. Việc ngăn dòng tiền này còn có tác dụng cho phép các tổ chức tín dụng cho vay có sự chọn lọc đối với nhà đầu tư bất động sản và chỉ những nhà đầu tư đủ năng lực mới tiếp cận được nguồn vốn. Ngược lại, về phía nhà đầu tư bất động sản, do dòng vốn bị hạn chế từ tổ chức tín dụng nên buộc họ phải chọn lựa dự án đầu tư sao cho hiệu quả, thu lại phần vốn nhanh nhất mà không dám đầu tư dàn trải. Sự siết chặt tín dụng này không những vô hình chung đã tạo nên một thị trường tài chính minh bạch trong các tổ chức tín dụng mà còn ngăn cản sự phát triển bong bóng bất động sản, từ khi mới manh nha hình thành.
“Dưới sự tác động của Dự thảo sửa đổi thông tư 36 khi có hiệu lực thì sẽ làm cho dòng tài chính đổ vào lĩnh vực bất động sản bị hạn chế, kiềm chế sự phát triển thiếu ổn định và nóng của lĩnh vực này. Cùng với đó, những nhà đầu tư kiểu “tay không bắt giặc” sẽ được hạn chế và từng bước loại bỏ nên sự rủi ro đối với những người đầu tư mua nhà cũng sẽ giảm. Khi văn bản này có hiệu lực, mặc dù nó chưa có tác dụng ngay tức thì và nhìn thấy ngay được, nhưng nó sẽ từng bước làm thị trường bất động sản trở nên ổn định và minh bạch hơn. Bởi lúc này trên thị trường bất động sản còn lại những nhà đầu tư là những người có năng lực thực sự, tôi đang đợi điều đó”, Thạc sỹ, Luật sư Lê Văn Trung nhận định.
Văn Don ( thực hiện)
Pháp lý (Diễn đàn) 16-3-2016:
(531/2.657)