Quỹ bảo trì chung cư là “miếng mồi béo bở” thường xuyên bị chủ đầu tư chiếm dụng. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật hiện nay lại không có chế tài cụ thể nào để xử lý các trường hợp này.

VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức xung quanh vấn đề làm thế nào để quản lý, sử dụng một cách hiệu quả và ngăn chặn chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì.

Luật có chế tài nào đối với chủ đầu tư trì hoãn bàn giao hoặc chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư không?

Nói chung, khi khi xảy ra việc chiếm dụng, không chịu bàn giao quỹ, thì có hai cách, một là xử lý theo thủ tục hành chính và hai là kiện ra tòa yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ.

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở” tuy có quy định về việc biện pháp cưỡng chế bàn giao quỹ, nhưng vấn đề mấu chốt là nếu không có tiền, thì việc cưỡng chế cũng trở thành vô nghĩa.

Việc xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư thì chẳng khác gì “muỗi đốt inox”. Thậm chí còn chưa có quy định xử lý dạng vi phạm không bàn giao quỹ bảo trì. Vì khoản 2, Điều 55 về “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở”, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP chỉ quy định về việc sử dụng. Cụ thể là phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với việc “Sử dụng kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định”.

Còn lôi nhau ra tòa chỉ là biện pháp bất đắc dĩ và rất khó khăn. Nhưng điều quan trọng nhất không phải là thắng thua, mà là có đòi được tiền không. Nếu tài khoản của chủ đầu tư không có tiền thì phán quyết của Toà và quyết định của cơ quan thi hành án cũng vô nghĩa.

Nếu chủ đầu tư tử tế và có tiền thì đã không chây ỳ. Còn ngược lại, thì việc cưỡng chế tài khoản chủ đầu tư theo thủ tục hành chính hay tư pháp thì cũng thất bại, vì không có tiền hoặc chủ đầu tư có thể luồn lách, mở nhiều tài khoản khác nhau. Thậm chí, họ có thể thoả thuận thanh toán cho nhà cung ứng, các đối tác không qua tài khoản của mình, nên không dễ gì kiểm soát được.

Vậy tại sao lại không quy định một cơ chế khác để tránh việc chủ đầu tư lợi dụng?

Đây là lỗi từ thiết kế luật, tạo ra cơ chế, đặt ra quy định nhưng lại không nhìn trước ngó sau, không tính toán đầy đủ, trọn vẹn, nên dẫn đến tình huống rủi ro, bế tắc và khiến cư dân đứng trước nguy cơ mất tiền.

Ví dụ như luật, nghị định yêu cầu chủ đầu tư lập riêng tài khoản tại ngân hàng để quản lý quỹ bảo trì, nhưng lại không có biện pháp để ngăn chặn việc sử dụng số tiền trong tài khoản đó. Vì vậy, chủ đầu tư có thể rút, chuyển tiền hay sử dụng để ký quỹ, cầm cố bảo đảm cho nghĩa vụ khác.

Lẽ ra, đó phải là một tài khoản phong tỏa và ngân hàng phải chịu trách nhiệm bảo đảm số dư tài khoản cho đến khi bàn giao cho Ban quản trị chung cư. Việc này khá đơn giản, vì việc thanh toán tiền bán nhà thường gắn liền với yêu cầu về việc thanh toán qua ngân hàng theo thoả thuận cho vay xây dựng và việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai của ngân hàng.

Vậy theo ông, nên có hình thức quản lý như thế nào đối với quỹ bảo trì chung cư?

Chẳng hạn, khi thanh toán tiền mua nhà, buộc phải chuyển ngay phần quỹ bảo trì vào một tài khoản trung gian, có thể là của chính ngân hàng bảo lãnh chẳng hạn. Quan trọng nhất là phải phong tỏa tài khoản đó, dứt khoát phải phong tỏa, chỉ có tiền vào, mà không có chuyện chi ra. Thậm chí cần thiết, có thể giao quyền chủ tài khoản cho một cơ quan của Nhà nước như Sở xây dựng hoặc Uỷ ban nhân dân quận, huyện.

Nhà nước hoặc phải thể hiện vai trò ở đây hoặc là bỏ quy định đi, không quy định bắt buộc khoản phí bảo trì nữa. Còn đã thu phí của dân thì phải có cơ chế bảo đảm an toàn từ đầu, chứ không thể nào cứ “gửi trứng cho ác”, “thả gà ra đuổi” rồi lại phải giải quyết hậu quả, mà lại có nhiều nguy cơ không đi đến đâu cả.

Nói thêm, trước kia dự thảo Luật Nhà ở cũng đã từng đưa nội dung Uỷ ban cấp quận sẽ quản lý tài khoản quỹ bảo trì, khi nào chung cư cần tiền thì phải làm thủ tục mới được rút. Như vậy, thì bị nhiều người phản đối, vì cho rằng mất quyền chủ động của cư dân. Nhưng thực ra như thế mới là bảo đảm được tránh lạm dụng, thất thoát tiền của cư dân từ cả phía chủ đầu tư lẫn Ban quản trị sau này.

Có ý kiến cho rằng không nên đóng phí bảo trì ngay khi mua nhà mà nên chia thành nhiều đợt đóng, để tránh tình trạng bị chủ đầu tư chiếm dụng, ý kiến của ông như thế nào?

Vấn đề mấu chốt là quản lý quỹ này. Nếu quản lý an toàn, hợp lý thì việc nộp quỹ từ đầu sẽ bảo đảm tốt điều kiện an sinh ổn định cho dân cư trong một thời gian rất dài. Còn ngược lại, thì càng đóng nhiều, đóng sớm, càng thiệt hại rủi ro cho dân cư.

Quỹ bảo trì chung cư thực sự chỉ có ý nghĩa sau vài ba năm, chứ mấy năm đầu về cơ bản là chưa cần thiết, vì trách nhiệm bảo hành chung cư là 5 năm và thường cũng ít hư hỏng. Do đó, nếu cứ như tình trạng lâu nay, thì việc cần đến đâu đóng đến đó sẽ hợp lý hơn. Trước hay sau thì vẫn là tiền của cư dân, không đóng trước thì đóng sau, có thêm bớt gì đâu.

Vậy đối với trường hợp, khi bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân, thì theo ông nên để ai đứng tên?

Khi quỹ bảo trì đã chuyển giao cho Ban quản trị rồi, thì việc đứng chung hay riêng cũng đều không phải giải pháp tối ưu. Đứng tên một, thậm chí vài thành viên trong Ban quản trị thì vẫn lại phát sinh nguy cơ rủi ro mất tiền của dân cư. Còn đứng tên đồng tài khoản cả hai bên Ban quản trị và Chủ đầu tư thì tuy an toàn hơn, nhưng nếu nảy sinh bất đồng (mà việc này cũng thường xảy ra) thì việc sử dụng quỹ sẽ dễ lâm vào bế tắc.

Vì thế, nên tìm kiếm giải pháp cơ quan trung gian là cơ quan nhà nước để bảo vệ quyền lợi chính đáng và lâu dài của dân. Đây không chỉ là vấn đề dân sinh thuần tuỳ, mà còn là vấn đề an sinh xã hội, nên cần đến vai trò kiến tạo và vai trò phục cụ của Nhà nước.

Vậy đối với cư dân đã dính vào tranh chấp thì họ nên và có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Đã dính vào tranh chấp thì chỉ còn trông chờ vào nhà nước xử lý nhanh chóng và hỗ trợ cho cư dân, chứ dân không làm gì được đâu ngoài việc khiếu nại, thắc mắc, đơn từ, kiện cáo và gây sức ép kiểu chăng khẩu hiệu biểu tình phản đối.

Xin cảm ơn ông!