Sự việc 111 dự án BĐS đang thế chấp NH được chính quyền TP.HCM và Hà Nội công bố trong tháng 7 vừa qua nhằm minh bạch hóa thông tin trên thị trường. Tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng việc công bố tài sản của DN cần phải đầy đủ và kịp thời để không tác động xấu lên các thực thể trên thị trường.
Minh bạch thông tin dự án cho người mua nhà
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, trong quá trình sản xuất kinh doanh, việc DN thế chấp, giải chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường. Lĩnh vực BĐS cũng không phải là ngoại lệ vì thế việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng NH sau đó phát triển, hoàn thành dự án và thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường.
 |
| Các tài sản thế chấp NH phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai của Sở TN&MT tỉnh, thành phố |
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án đã thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được NH nhận thế chấp có văn bản chấp thuận. Người mua nhà tại các dự án đã thế chấp NH có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của NH chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.
Theo ông Châu, HoREA hoan nghênh hoạt động công khai các dự án BĐS đang thế chấp tại NH của Sở TN&MT, bởi việc công khai này phần nào cung cấp thông tin cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể có liên quan, góp phần xây dựng thị trường BĐS ngày càng minh bạch hơn.
Tuy nhiên, hiệp hội cũng đề nghị khi công bố các dự án BĐS, nhà ở đang thế chấp, Sở TN&MT cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: để phát triển dự án; hoặc để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc để thực hiện bảo lãnh NH… để giúp cho người tiêu dùng nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị các NHTM nhận thế chấp cần có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích nhằm hoàn thành dự án, nhà ở để bàn giao cho khách hàng, thực hiện giải chấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đúng quy định.
Thế chấp tài sản không phải DN yếu
“Việc các chủ đầu tư có dự án được vay và thế chấp tại NH để phát triển dự án xây dựng công trình, nhà ở, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đó đã được các NHTM thẩm định về năng lực tài chính và năng lực triển khai, thực hiện dự án và không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư có năng lực kinh doanh kém” – ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM cho biết.
NHNN chi nhánh TP.HCM tuần qua đã yêu cầu các NHTM phải giải thích rõ cho người tiêu dùng, khách hàng vay vốn thông qua hoạt động tín dụng để người dân nắm rõ ý nghĩa của việc công bố thông tin dự án thế chấp tại NH là một bước cải cách thông tin, góp phần minh bạch thị trường BĐS, bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng. Từ đó tạo sự thông thoáng cho việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ trên thị trường.
Đồng thời cơ quan quản lý NH ở TP.HCM cũng yêu cầu các TCTD trên địa bàn kiểm tra giám sát chặt chẽ các khoản vay có dự án thế chấp tại NH thực hiện đúng quy định pháp luật về thế chấp tài sản đảm bảo nợ vay, đăng ký tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt đối với tài sản hình thành trong tương lai nhằm đảm bảo an toàn tín dụng, đảm bảo an toàn vốn vay.
Hầu hết các dự án BĐS hiện đang được các chủ đầu tư sử dụng vốn tín dụng NH như một hình thức đòn bẩy cho người mua sản phẩm căn hộ. Theo Luật Kinh doanh BĐS quy định, các chủ đầu tư xây dựng căn hộ phải có một NH bảo lãnh. Theo đó, nếu chủ đầu tư huy động vốn của người mua nhà ở và cam kết giao nhà sau 2 năm, nếu không thực hiện đúng cam kết chủ đầu tư phải trả lại tiền cho người góp tiền trước mua nhà.
Một khi dự án có NH bảo lãnh thì chủ đầu tư phải thế chấp dự án đó cho NH và NH sẽ là bên thu tiền hộ người mua nhà theo tiến độ công trình. Tránh trường hợp như chung cư Harmona (Q. Tân Bình, TP.HCM) do CTCP Thanh Niên làm chủ đầu tư có sử dụng vốn vay của BIDV thế chấp dự án với tổng số hơn 600 căn hộ, song chỉ có 19 căn hộ được thu qua NH, còn lại chủ đầu tư đã thu tiền ngoài.
Trong khi dư nợ của chủ đầu tư này tính đến thời điểm đầu tháng 6/2016 vẫn còn đến 244 tỷ đồng được cho là đã đầu tư vào các dự án khác. Sau khi vụ ồn ào xảy ra, BIDV và NHNN phải vào cuộc thì chủ đầu tư dự án Harmona mới hoàn trả lại NH số tiền còn tồn đọng.
Công bố theo định kỳ?
Hoạt động vay vốn tín dụng NH bao giờ cũng có thủ tục phải đăng ký giao dịch đảm bảo đối với các tài sản thế chấp. Hiện nay tài sản thế chấp bằng BĐS đang chiếm đến 83% tổng số các tài sản đảm bảo nợ vay của ngành NH, con số của NHNN Việt Nam. Theo đó, các tài sản thế chấp NH phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai của Sở TN&MT tỉnh, thành phố.
 |
| Nhà đất được thế chấp sẽ tạo ra nhiều vốn hơn cho sản xuất kinh doanh |
Theo một chuyên gia tài chính, việc công bố các dự án BĐS thế chấp tại NH còn hướng tới minh bạch cho nhà đầu tư đối với những công ty BĐS có niêm yết trên sàn chứng khoán. Theo đó, nhà đầu tư cổ phiếu có thể tiếp cận thông tin niêm yết đầy đủ hơn về năng lực kinh doanh của công ty BĐS. Và việc công bố tài sản thế chấp cũng cần phải tạo được sự thông thoáng trong việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ trên thị trường, không gây tâm lý lo lắng hoang mang, mất lòng tin cho người dân mua nhà ở.
Theo một chuyên gia tài chính, việc công bố các dự án BĐS thế chấp tại NH của các Sở TN&MT nên được thực hiện minh bạch, có hệ thống định kỳ từng quý hoặc theo năm. Theo đó thông tin các dự án BĐS sẽ đến với người mua nhà, nhà đầu tư và cả các nhà quản lý một cách minh bạch nhất. Tránh tình trạng bản công bố minh bạch thông tin của chủ đầu tư các dự án BĐS bị xã hội hiểu như công bố danh sách nợ thuế!
| Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu: Lợi bất cập hại khi thông tin không rõ ràng Việc công bố thông tin của Sở Tài nguyên Môi trường (TN&MT) là đáng hoan nghênh nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc công bố thông tin không rõ ràng, chưa đầy đủ lại nảy sinh một số bất cập. Trong tổng số 584 dự án BĐS đang triển khai tại TP. Hồ Chí Minh thì con số 77 dự án được công bố, chiếm tỷ lệ 13% là quá ít. Các DN BĐS tỏ ra quan ngại việc công bố này không công bằng. Nên Hiệp hội đã có đề nghị Sở TN&MT phải kiểm soát lại đầy đủ mới nên công bố. Điều quan ngại nữa là công bố này không kịp thời. Vì báo cáo này cập nhật thông tin đến ngày 15/7, nhưng tới tận ngày 25/7, cơ quan này mới công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng. Trong khi đó, có một dự án ngay ngày 16/7 đã giải chấp rồi nhưng vẫn nằm trong danh sách này. Cho nên việc công bố kiểu này khá tai hại vì không cập nhật kịp thời chuyện thế chấp và giải chấp của các dự án. Mục đích thế chấp như thế nào cũng chưa được nói rõ gây ra hiểu lầm. Tại TP. Hồ Chí Minh đa số DN BĐS thế chấp dự án để vay tiền phát triển dự án; có chủ đầu tư thế chấp chỉ để có được chứng thư bảo lãnh của NH để đủ điều kiện bán hàng chứ không vay tiền… Khi công bố thông tin không rõ ràng đã tác động tức thì đến thị trường, khiến người tiêu dùng lo lắng, hoang mang về quyền sở hữu nhà ở của mình, chủ đầu tư cũng mang tiếng về năng lực tài chính. Về vấn đề này, tôi cho rằng người tiêu dùng không nên lo lắng quá. Không phải cứ dự án thế chấp là DN yếu, kém năng lực. Theo Luật Kinh doanh BĐS, để phát triển dự án BĐS chủ đầu tư chỉ cần 15 – 20% vốn chủ sở hữu, tùy theo quy mô dự án dưới 20 ha hay, từ 20 ha trở lên. Như vậy, từ 80 – 85% vốn dự án không phải vốn của chủ đầu tư mà vốn đó là huy động các nguồn khác. Tại Việt Nam thì chủ yếu dựa vào hai nguồn chính là tín dụng NH, và huy động từ khách hàng. DN có năng lực, uy tín thì mới được NH cho vay. Khi mua nhà dự án thế chấp hoặc có ý định mua nhà thuộc dự án thế chấp, người tiêu dùng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản: giấy chứng nhận đủ điều kiện bán sản phẩm để huy động vốn do Sở Xây dựng cấp; và giấy chứng thư bảo lãnh của NH đối với nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Chủ đầu tư phải có nghĩa vụ cung cấp văn bản đó cho người tiêu dùng. Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trương Thanh Đức: Không nên công bố kiểu tù mù Theo quy định, nếu dự án đã thế chấp, chủ đầu tư muốn bán nhà thì phải giải chấp. Người mua nhà tại các dự án, kể cả dự án thế chấp nếu có sổ đỏ, nhận bàn giao nhà và thanh toán hết tiền thì yên tâm tuyệt đối. Còn nếu dự án đang xây dựng dở dang, chưa có sổ đỏ nhưng nếu được NH bảo lãnh thì tình huống xấu nhất người mua nhà vẫn lấy lại được tiền. Với quy định bài bản như hiện nay thì người tiêu dùng không phải lo lắng nhiều. Hiện tại, có tới hơn 90% các chủ đầu tư BĐS đều phải đi vay vốn NH. Và để vay được vốn NH phải có tài sản bảo đảm, thì đương nhiên họ phải thế chấp dự án. Mà theo như công bố của Sở TN&MT, số dự án thế chấp công bố tại TP. Hồ Chí Minh chỉ là 77 dự án và Hà Nội nêu tên 34 dự án là quá ít. Thực tế, Sở TN&MT không thể biết hết được các DN nào đang thế chấp dự án BĐS tại NH. Việc công bố thông tin kiểu này còn khiến các luật mâu thuẫn. Cụ thể, theo Luật Dân sự, chủ trương công bố công khai. Nhưng Luật TCTD năm 2010 quy định, thông tin vay vốn phải bảo mật, không được phép công bố. Tôi cho rằng, đã công bố phải công bố hết và giải thích rõ ràng chứ không tù mù như thế này được. Tự nhiên đưa ra mấy chục dự án khiến mọi người nghĩ các dự án này có vấn đề mới bị nêu tên, còn những dự án khác thì họ yên tâm. Nhưng thực tế không hẳn là vậy. Điều này vừa thiệt hại cho cả người dân lẫn DN chưa kể DN giải chấp rồi cũng bị vạ lây khi vẫn được nằm trong danh sách. Thanh Huyền ghi |
Phạm Hà Nguyên – Thạch Bình
——————
Thời báo Ngân hàng (Doanh nghiệp) 04-8-2016:
http://thoibaonganhang.vn/cong-bo-tai-san-phai-dam-bao-loi-ich-dn-va-nguoi-dan-51850.html
(343/2.272)