102. Đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ nhằm tăng thêm một chút giá trị cho GDBĐ

  1. (ANVI) – Đi tìm ý nghĩa, tác dụng thực tế của Dự luật:

Trước hết xin được chia sẻ với Ban soạn thảo và Tổ soạn thảo Dự Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm. Quả là quá khó để soạn thảo Dự luật này. Sự cần thiết, đối tượng áp dụng, phạm vi điều chỉnh đều rất khó. Vì quả thật khó tìm được đâu là những nội dung cơ bản, trọng yếu, đặc thù của Dự luật này. Toàn bộ những vấn đề ấy đã có đủ trong các đạo luật như: Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hàng hải, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam.

Nếu chỉ quy định về thủ tục đăng ký như Dự thảo, thì Luật này ít giá  trị pháp lý và toàn bộ những nội dung trong Dự luật đều có thể đưa vào một pháp lệnh, nghị định hay một thông tư liên tịch mà vẫn hầu như không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý. Dự luật này đang được thể hiện cụ thể, chi tiết nhưng lại giống như một tài liệu hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ.

Dự luật này này chưa tạo ra sự đột phá để giải quyết tình trạng phân tán, manh mún, bất hợp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm. Nếu chỉ dùng lại với từng ấy nội dung, thì phải xem lại việc “lấn sân” các văn bản hướng dẫn các luật khác. Ví dụ, Luật này nhắc cụ thể đến “Cục Hàng hải” và “Cục Hàng không”, trong khi các luật chuyên ngành là Bộ luật Hàng hải và Luật Hàng không dân dụng Việt Nam lại không một lần nhắc đến tên 2 cơ quan này.

Vì vậy, Luật này nên quy định thống nhất, tập trung về toàn bộ chế định giao dịch bảo đảm, chứ không nên chỉ quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, tức là chỉ quy định đơn thuần về mặt thủ tục và hình thức.

Luật này cần khắc phục sự bất cập của Bộ luật Dân sự ở một điểm mấu chốt nhất là phân biệt rõ giữa giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm và giá trị pháp lý của đăng ký giao dịch bảo đảm. Cần khẳng định theo một hướng duy nhất đã được quy định tại khoản 3, Điều 323 của Bộ luật Dân sự là “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký”. Đồng thời cần loại bỏ quy định tại khoản 2, Điều 5 của Dự luật là “Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký trong trường hợp pháp luật quy định việc đăng ký là điều kiện có hiệu lực của giao dịch đó.” (tương tự như quy định tại khoản 2 của Điều 323, Bộ luật Dân sự). Giao dịch bảo đảm xuất phát từ sự tự nguyện, hợp pháp phải có hiệu lực pháp lý ngay với các bên giao dịch. Việc công chứng giao dịch bảo đảm chỉ là lựa chọn tự nguyện hoặc có ý nghĩa hoàn tất thủ tục hành chính. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ có giá trị với người thứ 3, chứ không phải lại có giá trị ngược lại, quyết định giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm như hiện nay.

  1. Cần tập trung về một đầu mối đăng ký giao dịch bảo đảm:

Luật này cần tập trung mọi hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm vào một đầu mối đăng ký và đề cao vai trò của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia. Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm hiện nay chỉ làm được một vai trò đáng kể nhất là xây dựng pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Còn phần đăng ký giao dịch bảo đảm là rất ít ý nghĩa thực tế. Trong toàn bộ các tài sản bảo đảm, thì giao dịch bảo đảm bằng bất động sản và tàu thuỷ, tàu bay có ý nghĩa rất quan trọng, nhưng đang do các cơ quan khác đảm nhiệm. Tài sản cầm cố là giấy tờ có giá, thì phải đăng ký trực tiếp với các cơ quan phát hành hoặc trực tiếp quản lý giấy tờ có giá. Tài sản cầm cố khác thì không cần đăng ký giao dịch bảo đảm, vì người nhận cầm cố đã nhận giữ tài sản. Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm chủ yếu đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tài sản không có giấy tờ sở hữu, người thế chấp trực tiếp giữ, thì việc đăng ký thế chấp chỉ là hình thức. Tài sản ấy được tiêu thụ, chuyển nhượng, thay thế, trộn lẫn, trao đổi,… bất cứ lúc nào mà người nhận thế chấp không có cách gì “quản” được. Chỉ có ô tô thế chấp là giấy chứng nhận đăng ký, nhưng nếu làm đúng luật thì không ngân hàng nào giám nhận thế chấp. Vì phải giao cả xe và bản chính Giấy chứng nhận đăng ký xe cho người thế chấp (quy định được phép giữ bản chính đã hết hiệu lực sau khi có Nghị định 163/2006/NĐ-CP). Việc thế chấp là nhằm mục đích xử lý tài sản khi vi phạm nghĩa vụ. Nhưng trong các trường hợp này, do không quản được thực chất, nên đến khi có tranh chấp, vi phạm, cần xử lý thì sẽ không còn hoặc không giữ được tài sản hiện hữu. Về số lượng đầu việc đăng ký giao dịch bảo đảm mà Bộ Tư pháp đang làm là rất lớn, nhưng ý nghĩa pháp lý và giá trị thực tế thì hoàn toàn không tương xứng.

Luật này chỉ thật sự cần thiết và có ý nghĩa khi tạo ra những quy phạm thống nhất về một đầu mối đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều thực sự cần quan tâm đó là đăng ký giao dịch bất động sản.

  1. Bản thân giao dịch bảo đảm hay thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý cao hơn?

Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm chủ yếu và có giá trị thực chất trên thực tế. Tuy nhiên hiện nay, để nhận thế chấp nhà đất, thì các ngân hàng bắt buộc phải làm tới 4 việc sau:

  • Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 130 “Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ”, Luật Đất đai năm 2003; khoản 3, Điều 93 “Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005. (Riêng việc công chứng, chứng thực bất động sản cũng đang trong tình trạng khó phân biệt thẩm quyền giữa Phòng công chứng với UBND cấp xã, huyện vì sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các Luật);
  • Phải đăng ký thế chấp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 130 “Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ”, Luật Đất đai;
  • Phải thông báo việc thế chấp cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở (nếu bên thế chấp là tổ chức) hoặc thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu bên thế chấp là cá nhân) theo quy định tại khoản 2, Điều 60 “Thế chấp nhà ở”, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
  • Phải giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thể hiện thông qua những quy định sau đây:
    • Khoản 1, Điều 717 “Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất”, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Bên thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ: “Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp”;
    • Khoản 7, Điều 93 “Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005 quy định “Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp,…”;
    • Khoản 1, Điều 28 “Giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người yêu cầu đăng ký thế chấp”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm quy định “Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp…”.

Kể cả pháp luật hiện nay có nêu rõ rằng bên nhận thế chấp không cần phải giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì các ngân hàng cũng sẽ vẫn không bao giờ “buông” Giấy chứng nhận, vì với môi trường pháp lý, xã hội và kinh doanh như hiện nay, thì sẽ vô cùng rủi ro, rắc rối, phức tạp nếu không giữ Giấy chứng nhận.

Về lý, chỉ cần làm đúng 1 hoặc cùng lắm là 2 trong số 4 việc nêu trên là đã  bảo đảm giá trị pháp lý cho giao dịch bảo đảm. Ví dụ: Nếu người đã nhận thế chấp trước không đồng ý, thì một tài sản thế chấp đã công chứng rồi, không thế công chứng và không thế đăng ký giao dịch bảo đảm được nữa. Hoặc người nhận thế chấp chỉ cần giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì người khác không thể ký hợp đồng thế chấp, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu người nhận thế chấp không cho phép). Ngân hàng đang phải làm cả 4 việc, dẫn đến lãng phí về thời gian, thiệt hại về tiền bạc, tốn kém về công sức. Thế mà khi cần xử lý tài sản thế chấp, thì từng ấy thủ tục cũng không có mấy ý nghĩa, không thể chủ động xử lý được, mà hoàn toàn phụ thuộc vào thiện chí của người có tài sản thế chấp hoặc chờ cơ quan giải quyết tranh chấp phán xử. Làm đúng cả 4 yêu cầu nhưng vẫn còn gặp nhiều rắc rối vì vẫn thường xuyên buộc phải chạy theo để xử lý những giao dịch bất hợp pháp liên quan đến tài sản bảo đảm. Cán bộ ngân hàng thường nhắc nhở nhau: Không có tài sản bảo đảm thì không đảm bảo, nhưng phải xử lý tài sản bảo đảm thì mới thật sự khiếp đảm.

Với 4 việc phải làm như trên, quy định ai đăng ký trước được ưu tiên thanh toán như hiện nay, thì đã vô hiệu hoá giao dịch bảo đảm, phủ nhận cam kết tự nguyện, hợp pháp của các bên, thậm chí thoả thuận đó đã được công chứng, chứng thực. Ai đăng ký trước được ưu tiên thanh toán chỉ đúng trong trường hợp bên nhận bảo đảm từ bỏ quyền của mình, chấp nhận cho người khác tiếp tục nhận bảo đảm và đăng ký trước hoặc pháp luật cho phép giao dịch bảo đảm sau đương nhiên huỷ bỏ giá trị pháp lý của giao dịch trước tương tự như di chúc lập sau đương nhiên huỷ di chúc lập trước. Không thể chấp nhận thứ pháp luật máy móc, vô lý như hiện nay. Đã cam kết đưa tài sản vào bảo đảm, đã công chứng với người này, lại cố tình mang đi thế chấp cho người khác (không có sự đồng ý của người nhận thế chấp trước), mà người nhận thế chấp sau lại được ưu tiên thanh toán chỉ vì lý do nhanh tay đăng ký giao dịch bảo đảm trước. Đó là việc thủ tiêu giao dịch tự nguyện, có trước, hợp pháp, làm hại người ngay, người tử tế; bảo vệ giao dich gian lận, tiếp tay cho kẻ lật lọng, lừa đảo, bội tín. Như thế khác nào, hàng xóm nhanh tay đi đăng ký khai sinh cho đứa trẻ trước bố mẹ đẻ, mà pháp luật lại cứ cho rằng đó là con của người hàng xóm, chỉ vì lý do đăng ký trước.

Theo quy định của pháp luật hiện nay, dù chỉ có một người duy nhất nhận thế chấp nhà đất, nếu không đăng ký thế chấp, thì cũng vẫn không được công nhận giá trị của giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp này, người đã tự nguyện cam kết đưa tài sản vào thế chấp, thậm chí đã công chứng hợp đồng thế chấp lại vẫn được giải phóng khỏi nghĩa vụ bảo đảm, vẫn có thể mang tài sản đó đi bán, trao đổi, tặng cho, định đoạt,…

Vì vậy, đề nghị Luật này cần sửa các quy định tại các Luật liên quan theo hướng bỏ các thủ tục bắt buộc thật sự không cần thiết và công nhận giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm không gắn với với giá trị pháp lý của việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Giá  trị pháp lý của đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ là với người thứ 3, còn không có người thứ 3 nhảy ra tranh giành, thì không thể phủ nhận giá trị pháp lý hiện hữu, thực tế của giao dịch bảo đảm.

  1. Làm gì với một số giao dịch bảo đảm ở nước ngoài?

Khoản 2, Điều 14 “Nguyên tắc đăng ký tàu biển”, Bộ luật Hàng hải năm 2005 quy định: “Tàu biển thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân Việt Nam có thể được đăng ký mang cờ quốc tịch nước ngoài”. Hiện nay một số ngân hàng nhận thế chấp tàu biển loại này và sang nước ngoài đăng ký thế chấp (như ở Mông Cổ chẳng hạn). Trong trường hợp này, tàu thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân Việt Nam và bên nhận thế chấp cũng là Việt Nam, nhưng lại phải làm thủ tục đăng ký thế chấp ở nước ngoài. Vậy, vấn đề này cũng cần được Luật đề cập đến để bảo đảm giá trị pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể.

Rồi một số doanh nghiệp Việt Nam thế chấp bằng tàu biển hình thành trong tương lai đang được đóng ở nước ngoài cho ngân hàng Việt Nam. Vậy có nhận thế chấp được không và pháp luật Việt Nam bảo vệ các bên liên quan như thế nào trong trường hợp này.

  1. Một số vấn đề khác:

Luật này không quy định về biểu mẫu, giấy tờ đăng ký giao dịch bảo đảm. Cứ theo như các biểu mẫu hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay, thì không nhắc gì đến giá trị tài sản bảo đảm và giá trị phần nghĩa vụ được bảo đảm. Như vậy, hoàn toàn không có cơ sở pháp lý để thực hiện quy định tại khoản 1, Điều 324 “Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự” của Bộ luật Dân sự: “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm,…”.

Hoặc người nhận bảo đảm thứ nhất cho phép người khác nhận bảo đảm tiếp theo vì “giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm” nhưng sau đó họ hoàn toàn có thế sửa đổi, bổ sung giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm tăng lên mà vẫn được ưu tiên thanh toán vì đăng ký giao dịch bảo đảm trước, vì trong đăng ký thế chấp không thể hiện giới hạn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Theo khoản 1, Điều 174 “Bất động sản và động sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005 (cũng như Bộ luật năm 1995), thì ngoài đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất, bất động sản còn có thể là “Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đáng tiếc là từ trước đến nay, pháp luật chưa quy định tài sản nào khác là bất động sản. Nay cần xem lại quy định trong Dự luật là tàu bay, tàu thuỷ cũng là động sản. Nên quy định tàu bay, tàu biển và tàu hoả là bất động sản để có chế độ pháp lý đặc thù, phù hợp.

Một số quy định của Dự luật đòi hỏi về thời hạn đăng ký giao dịch bảo đảm rất nhanh chóng, cụ thể là điều rất tốt. Tuy nhiên điều đó dễ dẫn đến hình thức và không hợp lý. Ví dụ, khoản 1 và 3, Điều 15 của Dự thảo quy định về thời hạn giải quyết việc đăng ký giao dịch bảo đảm “trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết vì lý do khách quan, thì thời hạn được kéo dài không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ thời điểm nhận đơn”. Đã là lý do khách quan, mà lại khống chế 3 ngày, thì là “chủ quan” quyết định khách quan. Hay như quy định tại khoản ngay tiếp theo là Cơ quan đăng ký qua mạng phải duy trì hệ thống trong tình trạng sẵn sàng đáp ứng việc đăng ký,… “trừ trường hợp tạm ngừng hệ thống vì mục đích bảo dưỡng và việc tạm ngừng đó đã được thông báo trước năm (5) ngày trên trang thông tin điện tử (website) của cơ quan đăng ký”. Hệ thống ngừng vì sự cố bất thường, bất khả kháng thì không thấy nhắc đến. Còn đã có kế hoạch ấn định “bảo dưỡng” thì lại không thể ngừng giao dịch được, mà phải bảo đảm hệ thống dự phòng hoạt động.

Điều 26 của Dự thảo quy định người yêu cầu đăng ký có thể in một bản xác nhận về việc đã đăng ký giao dịch bảo đảm từ Hệ thống đăng ký điện tử. Và “Bản in xác nhận về việc đăng ký có giá trị như giấy chứng nhận đăng ký của Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm”. Nâng cao giá trị cho một bản in bình thường từ trong máy ra thì liệu có hợp lý? Liệu có đủ cơ sở, bằng chứng khẳng định giá trị pháp lý của loại giấy tờ này. Thực ra thì bản thân thông tin đã được đăng ký trên hệ thống mới có giá trị như giấy chứng nhận đăng ký, chứ không nên công nhận bản in trong trường hợp này.

Khoản 3, Điều 44 của Dự thảo quy định: “Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ và do Công chứng viên trực tiếp yêu cầu đăng ký đối với giao dịch bảo đảm do mình công chứng thì việc đăng ký được giải quyết ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”. Nhằm quy định thống nhất về việc đăng ký nhưng lại tạo ra những quy định “lộ cộ” về việc Công chứng viên trực tiếp yêu cầu đăng ký trong một vài trường hợp nào đó. Và cũng hồ sơ như nhau, không biết vì lý do gì mà trường hợp này lại được “đặc cách” giải quyết ngay trong ngày. Trường hợp nhận hồ sơ vào lúc hết giờ làm việc thì có phải phải phục vụ vô điều kiện hay không?

—————————–

Bài được lưu ở đây:

ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN

FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)

E-mail: duc.tt @anvilaw.com

Web: www.anvilaw.com

ĐT: 090.345.9070

Bài viết 

308. Mất tiền từ séc giả, trách nhiệm thuộc...

(VNB) - Khi sự việc xảy ra, cần xác định ai là người có lỗi, lý do, nguyên...

Trích dẫn 

3.756. Hạn chế số lượng mua bán vàng miếng sẽ...

slot gacor hari ini slot gacor slot gacor slot gacor slot gacor slot gacor agen bonus slot slot gacor 2024 slot...

Bình luận 

423. Bình luận về chính sách và giải pháp quản...

(ANVI) - Chuẩn bị tại chỗ & phát biểu tại Hội nghị do NHNN tổ...

Phỏng vấn 

4.300. Thuê robot đầu tư chứng khoán, chắc thắng...

(VTV.vn) - Theo tìm hiểu của phóng viên VTV, ứng dụng Aetos là ứng dụng...

Tám luật 

334. ANVI xì luật hay Lạm bàn tám luật.

(ANVI) - “Lạm bàn tám luật” hay còn gọi là “ANVI xì luật”, gồm 334...

Số lượt truy cập: 211,757