144. Luật Đất đai: “Trần ai, khoai, chuối”.

(ANVI) – Hội thảo Rà soát Luật Đất đai năm 2003:                              VCCI 21-9-2011

Bình luận Báo cáo Rà soát Luật đất đai năm 2003

Đất đai là nền tảng quan trọng nhất của cuộc sống và hoạt động sản xuất, kinh doanh của loài người. Nhưng Luật Đất đai thì lại gây ra nhiều thứ oái ăm, rắc rối nhất cho cuộc sống và sản xuất, kinh doanh.

Báo cáo Rà soát Luật Đất đai dường như vẫn chưa đi vào cốt lõi của vấn đề, công phá những tảng bê tông đang chèn ép, đè nén, bóp méo và vô hiệu hoá Luật Đất đai.

  1. 21 vấn đề “trần ai, khoai, chuối” về nhà đất:

Muốn sửa đổi Luật này, thì cần giải toả được 21 vấn đề không được, kinh khủng, bất lợi, vướng mắc, bức xúc và đau khổ về đất đai nói riêng, nhà đất nói chung dưới đây:

  • 7 điều “không được” trên thực tế đối với nhà đất chưa có “sổ đỏ”:
  • Muốn mua bán, chuyển nhượng : không được
  • Muốn thế chấp, bảo đảm : không được
  • Muốn xây dựng, chuyển đổi : không được
  • Muốn công chứng, chứng thực : không được
  • Muốn nộp thuế, đóng phí : không được
  • Muốn Nhà nước che chở : không được
  • Muốn Pháp luật bảo vệ : không được
  • 7 cái “nhất” kinh khủng đối với lĩnh vực nhà đất:
  • Lãng phí tài nguyên, công của : Nhiều nhất
  • Lợi dụng tham nhũng, tiêu cực : Nhiều nhất
  • Giao dịch phi pháp, mập mờ : Nhiều nhất
  • Kiện cáo nhức nhối, phức tạp : Nhiều nhất
  • Hậu quả ngang trái, oan sai : Nhiều nhất
  • Khuyến khích bội tín, lật lọng : Nhiều nhất
  • Chống lại tử tế, lương thiện : Nhiều nhất
  • 7 điều “bất lợi” đối với lĩnh vực nhà đất:
  • Đối với sự quản lý của Nhà nước : Bất lực
  • Đối với cán bộ, công chức liên quan : Bất minh
  • Đối với quan hệ giữa dân với NN : Bất bình
  • Đối với quan hệ giữa NN với dân : Bất chính
  • Đối với quan hệ giữa dân với dân : Bất chấp
  • Đối với quyền của người sử dụng đất : Bất công
  • Đối với nền kinh tế, xã hội : Bất ổn.

Có quyết tâm thực sự hướng tới mục tiêu loại trừ được những vấn đề bất cập, nhức nhối “trần ai, khoai, chuối” nói trên thì mới hòng hạn chế được tình trạng quan chức “chán cơm, thèm đất”, “ăn” đất công khai, trắng trợn.

  1. Vấn đề sở hữu đất đai:

Báo cáo Rà soát dành 2 trang phân tích về vấn đề đầu tiên này, tuy nhiên chỉ khuyến nghị để bỏ khái niệm “sở hữu toàn dân”, để sử dụng duy nhất khái niệm “sở hữu nhà nước”. Thực ra, sở hữu “toàn dân” hay “nhà nước” thì thực chất cũng vẫn chỉ là sách vở, chẳng có gì thay đổi, chẳng mang lại giá trị gì cho đời sống.

Lý luận và thực tế cuộc sống đòi hỏi công nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Nếu không thừa nhận vấn đề gốc rễ căn bản đó, thì dù có sửa Luật Đất đai bao nhiêu lần nữa cũng vẫn không thoát khỏi tù mù, nhập nhằng, bất cập. Nếu cho rằng quyền sử dụng đất hiện nay cũng chẳng khác gì quyền sở hữu, thì sao cứ phải cố tình đánh tráo khái niệm? Buộc phải cho người sử dụng đất có tất cả các quyền liên quan đến đất, từ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng cho đến quyền định đoạt, nhưng vẫn không được thừa nhận bản chất là quyền sở hữu? Thế là, mua bán đất đai rành rành nhưng vẫn không được gọi là mua bán, mà phải vòng qua chuyển nhượng. Rõ ràng là thế chấp đất đai, nhưng cũng đành phải viết là thế chấp quyền sử dụng đất.[1] Đất đai là tài sản, mà tài sản và quyền tài sản là hai thứ khác biệt. Luật đã nhập nhằng, ù xoẹ giữa mua bán, thế chấp tài sản với mua bán, thế chấp quyền tài sản, dẫn đến doanh nghiệp và công dân cũng bị xoáy vào vòng tối tăm, lẫn lộn, u u mê mê. Còn nếu cứ bắt phải gọi cái tăm là cây cột điện, thì cũng đành phải dùng “cột điện” đẻ xỉa răng thôi. Quyền sở hữu là thiêng liêng, bất khả xâm phạm, mà chỉ Nhà nước có quyền sở hữu, thì chủ sở hữu muốn làm gì thì làm, muốn định giá, đền bù bao nhiêu cũng được. Tôi là chủ sở hữu, thì đương nhiên tôi có quyền ban phát, đòi hỏi, bắt bẻ. Doanh nghiệp và người dân bị thiệt hại trong việc sử dụng đất, có kiện thì cũng không thắng được chủ sở hữu. Nếu công nhận đa dạng hoá, quyền sở hữu đất đai, thì cũng sẽ gây ra những rắc rối, phức tạp nhất định, nhưng 5-10 năm sau sẽ ổn định, còn nếu muốn níu kéo sự “ổn định” hình thức như hiện nay, thì 50-100 năm sau vẫn sẽ bùng nhùng, phức tạp.

Sửa đổi Luật Đất đai mà không sửa được cơ bản về quyền sở hữu đất, thì hãy chấm hết, kết thúc vấn đề cho khỏi tổn công, phí sức.

  1. Vấn đề Giấy chứng nhận đất:

Tên gọi loại “sổ đỏ” này được nhắc đến 104 lần trong Luật Đất đai (đã được sửa đổi năm 2009) và đã được nêu tại các mục 9, 10, 11 và 12 của Báo cáo Rà soát.

Nhưng xin bổ sung 3 đề xuất liên quan đến vấn đề này:

Thứ nhất, thật sai lầm khi đặt tên gọi dài dòng, kể lể, tốn giấy, tốn mực, để rồi cả thế kỷ nữa chẳng mấy ai nhớ rõ và gọi đúng tên. Hãy thay tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” bằng định danh khái quát, ngắn gọn, rõ ràng, chính xác là “Giấy chứng nhận bất động sản”. Khái niệm “bất động sản” đã được chỉ rõ và được sử dụng trong Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán, Luật Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bảo hiểm, Luật Nhà ở, Luật Phá sản, Luật Thi hành án dân sự, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp,… và chính trong Luật Đất đai.

Thứ hai, theo quy định của Bộ luật Dân sự, cây lâu năm cũng là bất động sản, nhưng việc hướng dẫn ghi nhận thành một mục IV đương nhiên trong “sổ đỏ” như hiện nay là không hợp lý. Nếu thế, tôi sẽ có quyền yêu cầu Nhà nước phải ghi nhận 1 cây sứ, 2 cây vạn tuế, 3 khóm hoa hồng,… trồng ở bồn hoa trước nhà vào mục ”cây lâu năm” trong “sổ đỏ” hay không?

Thứ ba, yêu cầu thay đổi cơ bản về cách ghi nhận đặc điểm, nguồn gốc của đất, tránh ghi kiểu đánh đố doanh nghiệp và người dân, không hiều là gì, không thể biết khi nào thì được chuyển nhượng, thế chấp kiểu:[2]

  • “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”;
  • “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được miễn tiền sử dụng đất”;
  • “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuê đất”;
  • “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất và được miễn tiền sử dụng đất”;
  • “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất”;…

Đồng thời không ghi hộ gia đình vào “sổ đỏ”, mà phải ghi cụ thể tên những người liên quan, để tránh hậu quả pháp lý vô cùng mập mờ, rắc rối.

  1. Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất:

Vấn đề này được quy định tại các Điều 110, 111, 113, 114, 118, 119 và 120 của Luật Đất đai và được nên tại mục thứ 8 của Báo cáo Rà soát.

Luật Đất đai chỉ cho phép thế chấp đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng và để phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh. Quy định này thoát thai từ chỗ trước kia, người sử dụng đất gần như chỉ có một quyền duy nhất là sử dụng đất để cày cấy, sinh sống. Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai bị cấm tuyệt đối, vì vậy đương nhiên phải kèm theo lệnh cấm cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để không bị lách luật, mua bán đất thông qua việc gán nợ, xử lý tài sản thế chấp. Vì vậy, chỉ hé mở cho phép thế chấp tại ngân hàng để vay vốn cho sản xuất (không được kinh doanh) trong Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995. Nhưng kể từ Luật Đất đai năm 1993 trở đi, đã cho phép chuyển nhượng (mua bán) đất đai, thì việc hạn chế này là vô nghĩa, đi ngược lại ý chí của Đảng, Nhà nước và nhân dân. Thế nhưng đáng tiếc là đến Luật Đất đai năm 1993, rồi năm 2003, cũng như lần sửa đổi năm 2009, “tảng đá” lởm khởm, cản đường này vẫn ngang nhiên tồn tại. Hậu quả, người sử dụng đất ở hợp pháp 100%, nếu thế chấp đất để vay vốn trị bệnh cứu người, thì đó là hành vi trái luật (!?). Ít nhất đã 18 năm tồn tại một quy định rõ ràng trái ngược với cả lý luận lẫn cuộc sống.

Đây không phải là quan điểm sai, mà là hậu quả của việc soạn thảo và thẩm định Luật yếu kém, vô trách nhiệm. Cũng giống như việc sử dụng khái niệm “Công chứng nhà nước” trong Luật Đất đai là thừa từ “nhà nước”, mâu thuẫn với Luật Công chứng từ năm 2006. Tuy nhiên, lỗi là do Luật Đất đai đã máy móc “chép” lại một cụm từ đã bị pháp luật về công chứng thay đổi trước đó 3 năm, bỏ đuôi “nhà nước” kèm theo “công chứng”.

———————————————

Địa chỉ liên hệ:

ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN

FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)

E-mail: duc.tt @anvilaw.com

Web: www.anvilaw.com

ĐT: 090.345.9070

 

[1] Ví dụ: Chuyển nhượng d….

[2] Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01-11-2004; Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21-7-2006 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009.

Bài viết 

308. Mất tiền từ séc giả, trách nhiệm thuộc...

(VNB) - Khi sự việc xảy ra, cần xác định ai là người có lỗi, lý do, nguyên...

Trích dẫn 

3.745. Giải pháp giúp thị trường bảo hiểm nhân...

(DT) - Cải tiến sản phẩm và quy trình nghiệp vụ, nâng cao và kiểm...

Bình luận 

421. Bình luận Dự thảo Luật Bảo hiểm xã hội

(ANVI) - Góp ý theo đề nghị của Liên đoàn Luật sư Việt Nam - Bản trình kỳ...

Phỏng vấn 

4.286. Doanh nghiệp vẫn mòn mỏi chờ hoàn thuế

(TN) - Nhiều doanh nghiệp vẫn miệt mài chờ đợi được hoàn thuế...

Tám luật 

334. ANVI xì luật hay Lạm bàn tám luật.

(ANVI) - “Lạm bàn tám luật” hay còn gọi là “ANVI xì luật”, gồm 334...

Số lượt truy cập: 210,207