(ANVI) – Hội thảo Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng                                       SG 29-10, HN 01-11-2013    

1. Về Giải thích từ ngữ (Điều 4):

• Đề nghị xem lại cách giải thích một số từ ngữ tại Điều này, không phù hợp với thực tế cuộc sống từ nhiều năm nay. Chẳng hạn, khoản 2 giải thích: “Nhà biệt thự là nhà ở riêng lẻ có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, được xây dựng từ cấp III trở lên, có số tầng chính không quá 3 tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân, vườn hoặc hồ và có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất”. Khoản 4 giải thích “Nhà ở độc lập có sân, vườn có thể được xây dựng một tầng hoặc nhiều tầng”. Như vậy thì nhiều biệt thự trên thực tế sẽ không còn là biệt thự vì diện tích xây dựng không quá 50% hoặc quá 3 tầng. Trong khi đó, “biệt thự” theo cách hiểu thông thường chỉ là dinh thự riêng biệt. Do đó không nên giới hạn mật độ xây dựng và số tầng quá chặt như vậy.
• Khoản 16 giải thích “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư”. Và khoản 17 giải thích: “Phần sở hữu chung trong nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị dùng để sử dụng chung cho nhà chung cư theo quy định của Luật này”. Như vậy thì vẫn không giải quyết được mâu thuẫn vướng mắc lâu nay là tường nhà, trụ cột của căn hộ chung cư là phần diện tích riêng hay chung?

2. Về Những hành vi bị nghiêm cấm trong phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở (Điều 8):

• Khoản 6, Điều này quy định nghiêm cấm việc “Sử dụng nhà ở vào các mục đích: kinh doanh ga; vật liệu gây cháy, nổ; kinh doanh vũ trường; quán bar; nhà nghỉ; dịch vụ karaoke hoặc các hoạt động bị cấm khác theo quy định của pháp luật; sử dụng căn hộ chung cư vào các mục đích bị cấm theo quy định của Chính phủ”. Đây là quy định vô lý, cần xem lại. Nếu chỉ vì chữ “ở” mà cấm như vậy, thì có lẽ suy diễn ra rằng, phải cấm cả việc các công ty và tổ chức khác sở hữu nhà ở, vì chữ “ở” chỉ dành cho cá nhân. Nhưng xưa nay đã công nhận quyền sở hữu nhà ở của mọi chủ thể, thì đương nhiên cũng cần thừa nhận việc người ta sử dụng nhà ở vào nhiều mục đích, trong đó có việc kinh doanh. Còn trong những trường hợp cụ thể, như đối với nhà chung cư chẳng hạn, thì mới cần có những quy định chặt chẽ hơn và chủ yếu là để hạn chế, chứ không nên là cấm tiệt.
• Nếu hoạt động kinh doanh diễn ra tại nhà ở, mà đáp ứng được tất cả các điều kiện về an ninh, an toàn, trật tự,… thì không còn lý do gì để cấm. Chẳng hạn, kinh doanh gas; vật liệu gây cháy, nổ; kinh doanh vũ trường; quán bar; nhà nghỉ; dịch vụ karaoke,… đều đã có các quy định khá cụ thể. Nếu thấy chưa đủ điều kiện liên quan đến nhà ở, thì cần sửa đổi, bổ sung các quy định đó. Đặc biệt cũng là nhà ở, nhưng sẽ đặc biệt vô lý nếu cầm kinh doanh ga, nhà nghỉ tại nhà ở nông thôn cách nhau hàng trăm mét.

3. Về Điều kiện để được Nhà nước công nhận quyền sở hữu về nhà ở (Điều 11):

• Đề nghị xem lại, ngoài 3 điều kiện trong Dự thảo, trong đó có điều kiện “Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.” Cần quy định cụ thể hơn về việc không được hạn chế quyền sở hữu nhà đất thông qua việc ấn định diện tích tối thiểu để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, quyền sở hữu nhà ở nói riêng. Việc này nhằm ngăn chặn tình trạng xuất hiện quy định tại Điều 17 về “Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó”, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ “Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về dất đai. Trên cơ sở đó, Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 08-8-2012 của UBND thành phố Hà Nội đã quy định các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo tối thiểu 2 điều kiện: Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 mét trở lên và có diện tích không nhỏ hơn 30 m². Và Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-02-2013 của UBND thành phố HCM (sửa đổi năm 2012) quy định phải bảo đảm chiều rộng mặt tiền tối thiểu 3 m và diện tích tối thiểu từ 45 đến 120 m², tùy thuộc địa bàn và đất đã hay chưa có nhà, trong trường hợp đặc biệt như có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn hoặc khi thừa kế thì cũng không được nhỏ hơn 25 m². Những quy định này là sự nhầm lẫn giữa yêu cầu về cấp giấy phép xây dựng với yêu cầu về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Quyền sở hữu đã được hiến định là thiêng liêng và bất khả xâm phạm. Quyền này chỉ có thể bị hạn chế trong các trường hợp đặc biệt, và nếu có thì ít nhất cũng phải được ấn định trong các đạo luật. Trong khi đó, Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở,… hiện hành đều không hề quy định về hạn chế này. Khi người dân chỉ có 10 m² đất thì cũng vẫn vẫn có quyền xây dựng nhà ở và Nhà nước buộc phải công nhận quyền sở hữu. Chỉ có thể không được cấp phép cho xây dựng quá một độ cao nhất định nào đó. Một gia đình, cả đời chưa chắc đã mua nổi 30 m² đất nội thành Hà Nội, Sài Gòn, thế mà lại bị Nhà nước từ chối cấp Giấy chứng nhận là vi Hiến và trái với một loạt đạo luật. Pháp luật chỉ có thể quy định về chiều cao, số tầng, mật độ xây dựng, chỉ giới đỏ,… để bảo đảm về quy hoạch kiến trúc, chứ không thể quy định trực tiếp việc không cấp Giấy chứng nhận, ngăn cấm, loại bỏ quyền sở hữu chính đáng, hợp pháp của người dân, đặc biệt là đối với các căn nhà và mảnh đất nhỏ đã được mua bán, chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế từ trước khi có quy định này. Việc này còn vô lý gấp nhiều lần quy định tại Luật Nhà ở hiện hành về diện tích tối thiểu của chung cư phải là 45m². Trong khi gần đây, VTV1 đã phát phóng sự ca ngợi căn hộ 9m² tại Mỹ, đất nước giầu có nhất thế giới.
• Cũng cần quy định theo hướng dần bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cho phù hợp với thời đại công nghệ số, vì quản lý bất động sản là quản lý chế độ pháp lý đăng ký trên sổ sách, chứ không phải là. Duy trì mãi Giấy chứng nhận là duy trì sự tốn kém, phức tạp, dễ bị làm giả, lợi dụng, ít ý nghĩa về mặt pháp lý
• Ngoài ra, đề nghị xem lại nội dung trình này không chính xác được nêu tại Mục 2 “Về vấn đề sở hữu nhà ở”, Phần III “Về đề xuất các nội dung chủ yếu của Luật Nhà ở (sửa đổi)”, Dự thảo Tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ viết “Chương II về sở hữu nhà ở, Bộ Xây dựng đề nghị bỏ các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở để có sự thống nhất với quy định của Luật Đất đai”. Vì các điều từ Điều 11 đến Điều 20 quy định về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của Luật dất đai, đã được bãi bỏ theo khoản 7, Điều 5, Luật số 38/2009/QH12 ngày 19-6-2009.

4. Về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư (Điều 12):

Đề nghị thực hiện theo  Phương án 2, quy định về cả sở hữu vô thời hạn và có thời hạn, để đa dạng hóa hình thức sở hữu chung cư, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho chủ đầu tư cũng như người có nhu cầu nhà ở lựa chọn phù hợp điều kiện kinh tế. Đặc biệt, nhà chung cư, sau một thời gian sử dụng nhất định sẽ phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân.

5. Về Nguyên tắc phát triển nhà ở theo dự án (Điều 22):

• Khoản 3, Điều này quy định “Tên của dự án phát triển nhà ở, của khu nhà ở phải sử dụng bằng tiếng Việt Nam và không được viết tắt.”. Không thể cấm đặt tên nước ngoài cho dự án bất động sản, vì doanh nghiệp cần được đặt tên theo tên gọi, nhất là tên viết tắt, của chính doanh nghiệp hay tên đặt theo chuỗi sản phẩm của doanh nghiệp.
• Cần rút ra bài học từ quy định đặt tên doanh nghiệp của Luật Doanh nghiệp. Sau hơn chục năm Luật quy định, thì đến Nghị định số đã phải lách luật bằng hướng dãn xxx. Thực chất là cho phép đặt tên nước ngoài. Rất nhiều biển hiệu, khách sạn, sản phẩm,.. đặt tên nước ngoài dù sai quy định, thì cũng chẳng nên cấm thêm tên dự án làn gì. Chưa kể, đôi khi luật còn phải chấp nhận bê nguyên si từ nước ngoài như Logistics trong Luật Thương mại. Hành chính nhà nước chính thống còn chấp nhận tên đường phố là tiếng nước ngoài như Yecxanh (TP Hà Nội), Pasteur (TP HCM) hay tiếng dân tộc rắc rối hơn cả nước ngoài như Y Ni Ksok (Buôn Ma Thuột). Chẳng lẽ xây dự án trên phố Pasteur lại không được đặt là Cao ốc Pasteur?
• Việc đặt tên theo kiểu viết tắt là CT17, CT21 (Khu Trung Hoà – Nhân Chính, Hà Nội) hay HCMCC (249A Thuỵ Khuê, Táy Hồ, Hà Nội),…. quả là không ra gì. Nhưng sẽ lại càng kỳ cục hơn nếu như đổi các tên ấy thành Cao tầng 17, Công ty Xây dựng (Contraction Company) Hồ Chi Minh. Mà không được viết tắt là HCM, thì Vinamilk hay Vinashin cũng không được, vì phạm vào 2 điều cấm, vừa viết tắt, lại vừa có tiếng Anh?

6. Về Ngân hàng tiết kiệm nhà ở (Điều 77):

• Khoản 1, Điều này quy định “Ngân hàng tiết kiệm nhà ở là tổ chức tín dụng được thành lập theo hình thức công ty cổ phần và hoạt động theo quy định của pháp luật về tổ chức tín dụng để huy động vốn và cho vay phát triển nhà ở.” Đề nghị phân tích cụ thể, rõ ràng hơn về sự cần thiết phải thành lập ngân hàng này. Lý do phải thành lập Ngân hàng này trong Tờ trình là hoàn toàn chưa thuyết phục, vì:
• Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 không quy định loại hình ngân hàng chuyên doanh kiểu này;
• Trong những năm 1980 đã từng có ngân hàng tiết kiệm rồi bị giải thể;
• Trong những năm 1990 đã thí điểm thành lập ngân hàng tiết kiệm nhà ở nhưng không thành công;
• Đã từng có 3 ngân hàng có chức năng chính là phát triển nhà ở, nhưng đến nay, một ngân hàng chính sách đã biến thành ngân hàng thương mại đa năng (Ngân hàng TMCP Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – MHB), một ngân hàng thì bỏ chữ “nhà” và trở thành ngân hàng thương mại đa năng (Ngân hàng Phát triển TP Hồ Chí Minh – HDB), còn một ngân hàng nữa thì đã bị sáp nhập (Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội);
• Vừa có một ngân hàng thương mại được đổi tên thành Ngân hàng Xây dựng.
• Vì vậy, nếu có thì chỉ nên thí điểm thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở, không thành lập ngân hàng và không nên đưa vào Luật. Đồng thời cần xác định rõ đây là ngân hàng thương mại hay ngân hàng chính sách. Vì khoản 2, Điều 4 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Càc TCTD năm 2010 quy định: “Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác xã.”

7. Về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư (Điều 104):

• Việc tính phần diện tích riêng và chung theo Dự thảo là hợp lý. Tuy nhiên, cần tránh tình trạng ban hành văn bản hướng dẫn trái luật như hiện nay. Theo các quy định tại Luật Nhà ở hiện hành cũng như điểm a, khoản a, Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” thì diện tích chung và riêng trong nhà chung cư đã tương đối rõ ràng. Tuy nhiên, Điều 2 về “Ghi diện tích căn hộ nhà chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”, Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25-02-2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng “Quy định một số nội dung về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở” ngoài việc “tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ”, lại quy định thêm cách “tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ.”
• Riêng việc quy định về phần diện tích để xe, thì cần xem lại. Điểm a, khoản 3, Điều 104 quy định “Đối với chỗ để xe ô tô thì do chủ đầu tư quyết dịnh là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư (nếu chủ đầu tư bán diện tích này cho các chủ sở hữu nhà chung cư). Trường hợp là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì chủ đầu tư phải phân định rõ chỗ để xe ô tô cho các chủ sở hữu nhà chung cư và chỗ để xe công cộng;”. Điểm b, khoản 3, Điều này quy định “Đối với chỗ để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; trong trường hợp thuộc quyền sở hữu riêng thì chủ đầu tư không được tính vào giá bán căn hộ hoặc giá bán diện tích khác của nhà chung cư.” Như vậy là Dự thảo Luật đã né tránh việc khẳng định quyền sở hữu chung – riêng tầng hầm trong nhà chung cư bằng việc đẩy cho chủ đầu tư quyết định. Cần phải quy định theo hướng bảo vệ quyền lợi của người mua chung cư là bên yếu thế. Chính vì vậy mà Hợp đồng “mua căn hộ chung cư” được đưa vào thuộc 1 trong số 9 loại hàng hoá, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung theo quy định tại khoản 1, Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13-01-2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc Ban hành Danh mục hàng hoá, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung).
• Theo các quy định tại khoản 1, Điều 225 về “Sở hữu chung trong nhà chung cư” của Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 3, Điều 70 về “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư” của Luật Nhà ở năm 2005; đoạn 2, điểm b, khoản 3, Điều 22 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, thì phải hiểu rằng, tầng hầm chung cư làm “nơi để xe”, phải là phần diện tích dùng chung, mặc nhiên là sở hữu chung của các hộ dân cư đã mua nhà, chứ không thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Tuy nhiên, điểm c, khoản 2, Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” lại quy định không rõ về vấn đề này và trái với quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở. Và tại Công văn số 1839/BXD-QLN ngày 01-9-2009, Bộ Xây dựng đã cho rằng, tầng hầm trong nhà chung cư The Manor Hà Nội thuộc sở hữu riêng của Bitexco?.

8. Về cơ chế tự quản nhà chung cư (Điều 105 và 106):

• Đề nghị xem lại quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 105 về “Hội nghị nhà chung cư”: “riêng đối với nhà chung cư có sử dụng thang máy thì việc quản lý vận hành bắt buộc phải do doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực thực hiện” là không cần thiết, vì Ban quản trị hoàn toàn có thể thuê ngoài bảo dưỡng, sửa chữa thang máy. Còn việc quản lý, vận hành thang máy thì không nhất thiết “phải do doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực thực hiện”.
• Điều 106 về “Ban quản trị nhà chung cư”, đề nghị quy định theo hướng, tất cả các chung cư đều phải thành lập Ban quản trị chung cư để bảo đảm sự thống nhất và tham gia quản lý chung cư tốt hơn.

9. Về Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Điều 109):

• Đề nghị xem lại quy định tại điểm b, khoản 3 “Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư” đề “Làm cơ sở để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thỏa thuận giá dịch vụ với người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.” Vì mức phí là vô cùng. Nếu quy định không thoả thuận được, thì theo khung giá là rất nguy hiểm, có thể quá cao hoặc quá thấp. Khung nào phù hợp với mỗi căn hộ tại Trung Hoà – Nhân Chính (Hà Nội) khoảng 100 ngàn, Phú Mỹ Hưng (Sài Gòn) vài ba trăm ngàn, Keangnam (Hà Nội) thì vài triệu đồng?
• Việc ai sở hữu tầng hầm để xe có ý nghĩa quyết định mức phí. Thu tiền gửi xe ô tô, 500 ngàn hay 3 triệu đồng mỗi tháng không thực sự quan trọng. Nếu tầng hầm thuộc sở hữu của dân cư, thì chỉ là tiền từ túi này sang túi nọ, thu cao gửi xe, sẽ thu thấp phí dịch vụ vận hành chung cư. Ngược lại, nếu tầng hầm thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì lại khác hẳn. Nếu đã xây nhà để bán, thì lô gic thông thường phải kèm theo chỗ để xe, cả ô tô, xe máy. Không có chuyện và cũng không nên cho phép chủ đầu tư bỏ ra một nguồn vốn khổng lồ xây tầng hầm, tạo nên giá trị và giá cả của cả toà nhà chung cư, mà lại không tính vào giá nhà, để rồi lại bán một lần nữa hoặc là để túc tắc thu bạc cắc, vài chục năm chưa chắc hoàn vốn.

10. Về Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (Điều 111):

• Khoản 2, Điều này về Phương án quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, trong đó Phương án 1 quy định: “Khoản kinh phí quy định tại khoản 1 Điều này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào tài khoản riêng của ngân hàng thương mại theo hình thức không kỳ hạn do Ban quản trị và doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư quản lý làm đồng chủ tài khoản để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.” Việc ấn định gửi tiền “theo hình thức không kỳ hạn” là không hợp lý. Các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận gửi có kỳ hạn, ít nhất là loại 1 tháng để hưởng mức lãi cao hơn. Phương án 2 quy định “ Giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập 1 tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn để quản lý khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho từng nhà chung cư trên địa bàn. Khi phát sinh công việc bảo trì, Ban quản trị nhà chung cư cùng doanh nghiệp quản lý vận hành lập dự toán kinh phí cho các công việc bảo trì và gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư để xem xét, kiểm tra và phê duyệt. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề nghị ngân hàng nơi mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung giải ngân kinh phí để thực hiện công việc bảo trì theo dự toán được duyệt.” Theo phương án này, nguồn vốn bảo trì có thể được bảo đảm an toàn hơn, nhưng lại phát sinh thủ tục hành chính phức tạp. Vì vậy, nếu không thay đổi nội dung của Phương án 2 hợp lý hơn, thì nên chọn Phương án 1. Vì việc tu bổ, bảo trì nhà chung cư có thể diễn ra thường xuyên, tùy thuộc vào tuổi thọ của chung cư, nên việc sử dụng kinh phí bảo trì cần phải được sử dụng linh hoạt, kịp thời.
• Ngoài ra, việc quy định “lập 1 tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại nhà nước” là sự phân biệt đối xử và sẽ trở lên bế tắc nếu sau này cổ phần hóa hết các ngân hàng và tỷ lệ vốn cổ phần của Nhà nước tại các ngân hàng thương mại giảm xuống còn dưới 50%.
• Khoản 3, Điều này quy định “Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ hoặc diện tích nhà trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung khi có phát sinh công việc bảo trì.” Tuy nhiên cần quy định rõ trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà sau ngày Luật Nhà ở (và nói rõ Luật Nhà ở năm 2005 chứ không phải Luật Nhà ở năm 2014) mà chưa thu 2% kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải tự trích ra khoản chi phí này.

11. Về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch (Điều 119):

• Để nghị xem xét không cho giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai chưa hình thành, đồng thời cho phép giao dịch đối với phần công trình đã hiện hữu (có thể mới xây xong một phần, nhưng chỉ giao dịch đối với phần đã xây).
• Xây nhà để bán thì phải có phần lớn vốn, không có thì phải đi vay ngân hàng, chứ không nên cho phép huy động từ dân cư. Chính thực tế thấy việc huy động là rất bất hợp lý, nên Dự luật mới bắt việc bán nhà ở nói riêng, bất động sản nói chung phải có bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, bảo lãnh của ngân hàng hiện nay cũng được coi như hoạt động cho vay.

12. Về Nội dung của hợp đồng về nhà ở (Điều 122):

• Điểm c, khoản 1, Điều này quy định “trường hợp các bên có thỏa thuận đặt cọc để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì mức đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.” là hoàn toàn không hợp lý. Đây là quan hệ dân sự, cần để cho các bên tự nguyện thỏa thuận, nhất là trong nhiều trường hợp, mức 5% không đủ sự ràng buộc các bên trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng. Pháp luật nếu có can thiệp, thì chỉ nên quy định, trong trường hợp các bên có tranh chấp trong việc không xác định được tỷ lệ đặt cọc, thì tỷ lệ được xác định là 5%.
• Khoản 1 cũng quy định không hợp lý là “nội dung chủ yếu” của Hợp đồng về nhà ở, với đầy đủ các nội dung rồi, lại còn bao gồm cả “Các thỏa thuận khác”.
• Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở, đề nghị thực hiện theo Phương án 1 là “Không bắt buộc thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng về nhà ở, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.” Vì trong nhiều trường hợp trên thực tế, thủ tục này đã vô tình làm hại người tử tế, ngay thật, tiếp tay cho những kẻ giao dịch lật lọng, bội ước, thậm chí lừa đảo.

13. Về Điều kiện thế chấp nhà ở (Điều 144):

• Dự thảo quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.” Điều luật này đang có trong Luật Nhà ở hiện hành, trong đó có tới 3 nội dung đặc biệt vô lý là: Cấm thế chấp ngoài tổ chức tín dụng, chỉ được thế chấp tại 1 tổ chức tín dụng và giá trị thế chấp phải cao hơn giá trị nghĩa vụ. Việc cấm thế chấp ngoài tổ chức tín dụng đã được Vụ Pháp chế Bộ Xây dựng và Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm Bộ Tư pháp giải thích vượt quyền giải thích luật của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, giải thích ngược và chậm 9 năm, phủ nhận hàng vạn giao dịch thế chấp cho cá nhân và pháp nhân không phải là các tổ chức tín dụng, đã được UBND, công chứng, đăng ký nhà đất và toà án chấp nhận. Chủ sở hữu có toàn quyền sở hữu, có thể phá bỏ, tặng cho, bán,… cho ai cũng được, nhưng lại chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng, không được thế chấp cho cá nhân và các tổ chức, pháp nhân khác. Điều luật này không khác nào coi nhà ở như đất đai thuộc sở hữu độc quyền của nhà nước và bị cấm mua bán, chuyển nhượng trong mọi trường hợp trong thời kỳ đầu thực hiện Hiến pháp năm 1980. Điều luật này quy định chỉ được tại 1 tổ chức tín dụng, trong khi Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định rõ, một tài sản được phép thế chấp ở nhiều nơi, trong đó quyền ưu tiên của chủ nợ căn cứ vào thứ tự đăng ký thế chấp. Và Bộ luật Dân sự cũng quy định, việc thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ nhỏ hơn, bằng hay lớn hơn là thuộc quyền của bên nhận thế chấp. Trên thực tế, giá trị tài sản bảo đảm càng nhiều thì càng tốt, nhưng nếu thấp hơn nghĩa vụ thì ít ra vẫn bảo đảm được một phần. Đặc biệt là giá trị nhà ở thế chấp cũng chỉ là tạm tính, sau này xử lý tài sản để thu hồi nợ thì giá trị có thể biến động lên hoặc xuống rất nhiều. Theo quy định này, giả sử một khoản nợ trị giá 10 tỷ đồng, chỉ được thế chấp bằng một căn nhà 5 tỷ, nhưng nếu bán nhà được 7 tỷ, thì cũng chỉ được phép thu hồi 5 tỷ (!?).
• Đây là một quy định không thể chấp nhận được cả về khía cạnh pháp lý cũng như kinh tế và thực tế, vi phạm nghiêm trọng quyền của chủ sở hữu, can thiệp thô bạo vào quyền tự do giao dịch và tự do ý chí của chủ sở hữu. Một quy định hết sức vô lý, tưởng rằng chỉ là lỗi nhầm lẫn đáng tiếc, là sự diễn đạt câu chữ sai lầm, đáng lẽ không bao giờ được phép xuất hiện, nhưng không hiểu taị sao lại có thể tiếp tục xuất hiện trong Dự thảo Luật.
• Về việc thế chấp nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung, trong đó có tài sản hình thành trong tương lai, cần quy định theo hướng cụ thể, rõ ràng và chặt chẽ, để hạn chế việc thế chấp trùng lặp có thể 5-7 thứ tài sản trong một dự án. Việc cho thế chấp đất riêng sau khi đã có nhà trên đất là vô nghĩa. Khi đã có cả nhà và đất thì nên đi theo hướng bất động sản là một khối gắn liền, không thể phân chia, giống như tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất. Một bất động sản có thể thể chấp ở nhiều nơi, nhưng không nên chia tách mỗi nơi một thứ, dễ gây ra trùng lắp và bế tắc

14. Về một số nội dung khác:

• Đề nghị xem lại cụm từ “bảo lãnh nhà ở” tại điểm d, khoản 2, Điều 31 là không chính xác.
• Đề nghị xem lại các quy định “Bộ Xây dựng hướng dẫn” (Điều 48, 106); “theo quy định của Bộ Xây dựng” (Điều 169, 178), “Bộ Xây dựng trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn được giao có trách nhiệm ban hành “ (Điều 174), vì theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008, thì việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng chứ không phải của Bộ.
• Đề nghị xử lý không để các nội dung không thuộc bất kỳ khoản, điểm nào trong các điều luật được bố cục theo khoản, điểm, như các điều 9, 11, 17, 29,… bằng cách xóa bỏ phần dẫn dắt (như Điều 9), sửa tên điều hoặc bố cục lại các khoản.

—————————–

Luật sư Trương Thanh Đức

ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN

FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)

E-mail: duc.tt @anvilaw.com

Web: www.anvilaw.com

ĐT: 090.345.9070