(TP) – Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản hiện rất cần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, tuy nhiên, quy định về áp trần tổng chi phí lãi vay không vượt quá 20% theo Nghị định 20/2017/NĐ-CP khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn này.

Mới đây, HoREA có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính về việc “cần thiết quy định về trần tổng chi phí lãi vay được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp”.

Tại văn bản trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, hiệp hội không tán thành với quy định trần chi phí lãi vay không được vượt quá 20% tại Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết có hiệu lực từ ngày 1/5/2017.

Theo ông Châu, tại Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20 quy định “Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế” nhằm mục đích làm tăng tính minh bạch của các giao dịch liên kết, khuyến khích doanh nghiệp khai thác nhiều nguồn vốn khác ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

Quy định này cũng có tác động đối với cả doanh nghiệp trong nước, kể cả doanh nghiệp bất động sản hoạt động theo mô hình “mẹ – con”, đa ngành, có nhiều doanh nghiệp liên kết.

HoREA cho rằng hiện các doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng hơn trước.

Ông Châu phân tích, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào hai nguồn vốn chính là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) rất cần nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án cho đến khi đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng. Nhưng nếu phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính càng lớn thì độ rủi ro cho doanh nghiệp càng cao và có thể dẫn đến ‘bong bóng’ trên thị trường BĐS.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cho hay, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN, Thông tư 16/2018/TT-NHNN và Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 08/01/2019.

Theo đó, Kể từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn; và dự báo Ngân hàng Nhà nước còn có thể giảm trần này xuống 35%, thậm chí 30% và cũng có thể nâng hệ số rủi ro trong các khoản nợ bất động sản lên đến 250% hoặc cao hơn (Hiện nay, hệ số rủi ro này là 200%).

Từ những dẫn chứng trên, ông Châu nhìn nhận, khả năng doanh nghiệp BĐS sẽ ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng hơn trước.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, quy định về áp trần tổng chi phí lãi vay không vượt quá 20% tại Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20 đã có mâu thuẫn với Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định: “Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau: a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác”.

“Quy định này không có nghĩa là 80 – 85% nguồn vốn đầu tư dự án còn lại thì doanh nghiệp đều phải vay tín dụng ngân hàng, bởi lẽ doanh nghiệp còn có thể khai thác các nguồn vốn khác theo quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở”, Chủ tịch HoREA lý giải.

Trước đó, liên quan đến việc áp trần lãi vay theo Nghị định 20, giới chuyên môn đã không ít lần bàn về những bất cập của Nghị định này khi áp dụng vào thực tiễn.

Tại hội thảo diễn ra mới đây, LS. Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, quy định tổng chi phí lãi vay không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần… không phù hợp với một số doanh nghiệp, chưa tính đến yếu tố có hay không có “giao dịch liên kết”.

Vì nhìn chung, doanh nghiệp Việt Nam rất thiếu vốn, nên phải đi vay là chủ yếu; trong khi năng lực hạn chế, tài sản bảo đảm ít, không đủ sự tín nhiệm để vay với lãi suất thấp, nên phải vay với lãi suất cao của mọi đối tượng từ các tổ chức tín dụng, công ty mẹ, công ty liên kết, cho đến người lao động và các nhân, doanh nghiệp khác.

“Do đó, nếu tổng chi phí lãi vay trên 20%, thậm chí 50% mà là chi phí thật, hợp lý, hợp lệ thì cũng cần phải được chấp nhận”, LS. Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

NINH PHAN

———————————————

Tiền phong (Địa ốc) 14-02-2019:

https://www.tienphong.vn/dia-oc/horea-lo-ngai-ap-tran-lai-vay-doi-voi-dn-bat-dong-san-1377488.tpo

(170/1.069)