(GT) – Theo các chuyên gia, hệ thống pháp luật quản lý đất đai hiện nay đang để “xổng” mất rất nhiều giá trị nguồn lực của đất nước.
Pháp luật đất đai còn quá yếu
Tại hội thảo “Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam” ngày 27/6, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, giá đất trong các dự án đổi đất lấy hạ tầng theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) hay khi cổ phần hóa DN, còn nhiều bất cập. ”Giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thấp hơn nhiều giá thị trường gây thất thoát lãng phí, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan thông qua cơ chế xin – cho”, ông Hùng cho biết. Qua đây, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai cần nghiên cứu xem xét sửa đổi bổ sung bao gồm cả trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi, giao đất nhằm chống cửa quyền, lợi ích nhóm. Bên cạnh đó, các quy trình từ phân loại đất, sử dụng đất đô thị, định giá đất cho đến thanh tra, xử lý sai phạm cũng cần xem xét sửa đổi.
| “Tiểu gia không có cửa tiếp cận đất” GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, Luật Đất đai 2013 đã đưa ra cách tiếp cận đất đai khác trước. Trong đó, ngoài phương pháp thu hồi đất qua quy hoạch sau đó mang ra đấu giá lựa chọn nhà đầu tư thắng thầu thì cũng đưa ra cửa nhỏ hơn là tự thỏa thuận hay nói cách khác là đồng thuận giữa chủ đầu tư dự án với người đang sở hữu đất thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay thuê đất hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất. “Luật có hiệu lực từ 4 năm nay nhưng nhiều điểm chưa được đưa ra thực thi trong thực tế, cách tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp vẫn theo phương thức cũ. Theo phương thức này không qua đấu giá thì chắc chắn các đại gia sẽ tiếp cận rất dễ dàng, các trung gia có vẻ linh hoạt hơn một chút còn các tiểu gia thì không có cửa tiếp cận đất đai”, ông Võ cho biết. |
Khẳng định pháp luật quản lý về đất đai của Việt Nam hiện rất yếu khi quy định về giá trị đất, GS. Đặng Hùng Võ dẫn chứng: Kết quả thử nhiệm đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn (TP HCM) cho thấy, giá được trả cao gấp 3 lần giá định theo quy tắc bình thường. Tuy nhiên, những trường hợp được đấu giá công khai như thế này tới nay rất hiếm nhất là trong bối cảnh đang sắp xếp lại các cơ sở Nhà nước như trụ sở các bộ, viện, trường, nhà máy ô nhiễm… “Có nhiều khu đất vàng nhưng lại bị xử lý không thống nhất, không đúng pháp luật. Đó là một trong những hành vi gây thất thoát lớn nhưng chúng ta lại rất hờ hững”, ông Võ nói.
Liên quan tới câu chuyện BT đang “nóng” với thông tin Hà Nội vừa quyết định đổi đất lấy 5 tuyến đường, ông Võ cho rằng, cần phải yêu cầu kiểm đếm về giá trị đất đem đổi cũng như giá trị hạ tầng xây dựng lên. Bởi khi quy ra giá trị chúng ta mới biết có ngang bằng nhau hay không mà đổi. “Đánh đổi không thông qua tiền là thứ đánh đổi rất mù mờ. Do đó, cần minh bạch xác định giá trị đem đổi chác cho phù hợp”, ông Võ đánh giá.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật TNHH ANVI nhận định: “Nếu đấu giá thì thị trường sẽ quyết định. Còn tự định giá, thậm chí có cộng thêm 5 hay 10 lần cũng vẫn đúng luật vì giá đất trong tương lai 5-7 năm nữa không ai có thể hình dung là bao nhiêu”. Theo ông Đức, định giá đất không tính tới giá trị tương lai là sơ hở lớn nhất của Luật Đất đai.
“Dự án BT khác hoàn toàn các dự án khác vì giá trị của đất sẽ tăng lên trong tương lai tạo ra sự khác biệt vô cùng lớn. Do đó, phải đấu giá, cho doanh nghiệp tham gia và để thị trường lựa chọn. Còn như bây giờ, được quyền chỉ định là ai tham gia là đã nhìn thấy được một khoản lợi nhuận khổng lồ”, ông Đức nói.
Cần Nghị định riêng về BT
Lật lại hệ thống pháp luật, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, quy định về cơ chế đổi đất lấy hạ tầng đã được đề cập từ năm 1992 và đã có lẫn trong nhiều luật, nghị định, trong đó có nghị định áp dụng hình thức công tư PPP bao gồm cả BT hay trong Luật Quản lý và sử dụng tài sản công năm 2017. “Tuy nhiên, trong Luật Đất đai – bộ luật được quan tâm nhất khi nói tới giá trị đất đai lại không có một câu nào quy định về giá trị đất đai. Người ta mong đợi cơ chế nào, quá trình nào xác định sao cho giá trị đất đai của nhà nước không bị thất thoát thì lại không có”, ông Võ nói và cho rằng hình thức BT rất cần một quy định riêng tầm Nghị định, trong đó phải quy định yếu tố công khai, minh bạch giá trị, khi nào xác định giá trị, khi nào đưa ra đề xuất đổi, bao nhiêu đất lấy công trình cỡ nào, trường hợp nào được đổi trường hợp nào không… Không phải đem đất cạnh Hồ Gươm ra đổi cũng hợp lý”, GS. Võ kiến nghị.
Ông Trương Thanh Đức thậm chí còn đề nghị cần có quy định dự án BT ở tầm Luật do Quốc hội quyết định để hạn chế tối đa thất thoát tài sản từ đất công, tài sản công. Trong đó phải kiểm soát được quá trình đấu giá các dự án đất của Nhà nước. Về thời điểm giao đất đối với các dự án BT, vị luật sư cũng kiến nghị cần phải xem lại quy định. “DN phải thực hiện xong dự án mới được nhận đất hoặc ít nhất phải cam kết theo tỷ lệ nào đó, luôn đảm bảo tiến độ. Còn nếu cứ theo quy định hiện nay, cứ làm đúng luật thì Nhà nước sẽ thiệt và có thể dự án đầu tư theo hình thức BT cũng thất bại”, ông Đức nói.
—————
Giao thông (Kinh tế) 26-6-2018:
http://www.baogiaothong.vn/that-thoat-dat-dai-dau-tu-bt-tu-so-ho-luat-phap-d262154.html