Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Công văn 8698/NHNN – PC cảnh báo về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (sau đây gọi tắt là TCTD) cấp tín dụng cho khách hàng với biện pháp bảo đảm là nhận thế chấp quyền sử dụng đất.

Bỗng dưng thu hồi sổ đỏ, ngân hàng chịu trận

Theo NHNN, gần đây một số TCTD phản ánh về việc các cơ quan có thẩm quyền thông báo hủy, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã cấp cho cá nhân, hộ gia đình, trong đó bao gồm cả sổ đỏ của tài sản bảo đảm đã được thế chấp cho khoản vay, do có vi phạm quy định tại Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, do cơ quan có thẩm quyền cấp không đúng quy định và một số lý do khác.

Vì vậy, việc hủy hay thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được sử dụng trong quan hệ thế chấp tại TCTD, đã ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản đảm bảo của TCTD khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Trên thực tế, việc bỗng dưng bị thu hồi sổ hồng, sổ đỏ không còn là chuyện hiếm ở Việt Nam. Việc Sở Tài nguyên – Môi trường Hà Nội đã ra quyết định thu hồi hàng ngàn sổ đỏ đã cấp cho các hộ dân tại các dự án nhà ở Mường Thanh hồi giữa tháng 7 vừa qua là một ví dụ.

Sổ đỏ bị hủy hoặc thu hồi đang được thế chấp cho các khoản vay ngân hàng, như vụ tòa án đã tuyên hủy hợp đồng thế chấp tài sản giữa VietinBank với Công ty Thương mại và Sản xuất Ánh Tùng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị cấp trùng hồi năm 2016 cũng không phải cá biệt.

Hay như trường hợp của bà Lan ngụ TP.Hồ Chí Minh đang gửi đơn kêu cứu vì bỗng dưng bị thu hồi sổ đỏ. Theo phản ánh của bà Lan, năm 2013 vợ chồng bà có mua lô đất hơn 1.800 m2. Đến năm 2015, UBND thị xã đã cấp sổ đỏ cho bà. Khi có đầy đủ giấy tờ pháp lý, bà Lan đã thế chấp sổ đỏ này để vay vốn ngân hàng số tiền hơn 6 tỷ đồng để thanh toán toàn bộ tiền mua đất.

Tuy nhiên, đến đầu năm 2018, bà Lan bất ngờ nhận được thông báo từ UBND xã về việc thu hồi sổ đỏ do chính cơ quan này cấp với lý do sổ đỏ cấp cho bà chưa đúng quy định của pháp luật, cụ thể là chưa đúng trình tự, thủ tục theo quy định tại điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ…

Chính quyền xã cho biết, nếu bà Lan bổ sung đầy đủ thành phần hồ sơ, UBND thị xã sẽ xem xét cấp lại theo quy định pháp luật về đất đai. Thế nhưng, việc phải bổ sung các giấy tờ trên vừa tốn kém thời gian, chi phí, trong lúc đấy gia đình cần bán đất mà không thể bán được vì bị thu mất sổ đỏ.

Lẽ đương nhiên, ngân hàng nơi bà Lan vay vốn cũng đối mặt với rủi ro nợ xấu rất lớn khi khoản vay có thế chấp bỗng chốc biến thành không có gì. Trong khi nếu bà Lan không bán được nhà vì không có sổ đỏ, khả năng trả nợ cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Không thể đẩy hết trách nhiệm cho ngân hàng

Nhìn nhận về vấn đề này, LS. Trương Thanh Đức cho biết, mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định mở rộng, tất cả các trường hợp đều được công nhận hợp pháp, không bị vô hiệu nếu như đã giao dịch căn cứ vào sổ đỏ thật do cơ quan nhà nước cấp.

Tuy nhiên, điều này mới chỉ được hiểu là áp dụng để bảo vệ người thứ ba khi trở thành chủ sở hữu thông qua giao dịch mua, nhận chuyển dịch quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, mà chưa áp dụng để bảo vệ bên nhận thế chấp trong trường hợp đang thế chấp tại ngân hàng (trừ trường hợp tài sản thế chấp đã được xử lý bằng việc chuyển quyền sở hữu cho người khác).

Để có thể hạn chế rủi ro cho ngân hàng, theo ông Đức cần phải nghiêm khắc thực thi quy định pháp luật. Nguyên tắc sòng phẳng ai sai người ấy chịu. “Vì người dân, ngân hàng dựa vào quy định đúng của Nhà nước họ thực hiện giao dịch hợp lệ thì họ phải được bảo vệ”, LS. Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

Đồng thời, ông Đức cho biết thêm, theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017 đều quy định trách nhiệm bồi thường do người thi hành công vụ vi phạm là trách nhiệm thuộc về Nhà nước. Sau khi Nhà nước bồi thường thiệt hại thì người thi hành công vụ có trách nhiệm hoàn trả cho Nhà nước một khoản tiền tuỳ theo mức độ lỗi của họ.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, khi cơ quan chức năng đưa ra những quyết định sai khiến phải hủy, thu hồi… thì họ cũng phải xem xét trách nhiệm cá nhân hay tập thể nào làm sai để xử lý không thể đẩy hết trách nhiệm cho ngân hàng được. Bởi khi cho vay các TCTD đã thẩm định tài sản đảm bảo làm đúng quy trình.

Còn theo đại diện một ngân hàng thương mại, những cảnh báo của NHNN là cần thiết dù hiện tại các ngân hàng đang thực hiện nghiêm túc việc này. Ngoài ra, ngân hàng cũng hạn chế cho vay nhận thế chấp ở những khu vực BĐS tăng nóng, hoặc chưa phát triển nhiều, thanh khoản kém. Cách hạn chế rủi ro nữa của ngân hàng sẽ “làm giàu” hệ thống thông tin khách hàng qua nhiều kênh thông tin khác nhau, chủ động đa dạng cách tiếp cận thông tin.