(DV) – Nhiều ý kiến chuyên gia kinh tế, pháp lý cho rằng, việc siết phân lô bán nền đang thể hiện tình trạng không “quản” được thì “cấm”, bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương.

Không quản được thì cấm?

Phát biểu tại Hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” tổ chức ngày 2/6, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho rằng, Việt Nam đã vượt qua giai đoạn đầu của đại dịch Covid-19, nền kinh tế đang bước vào thời điểm phục hồi. Khi Luật Đất đai được chờ đợi sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, với nội dung mở rộng phạm vi cấm phân lô, bán nền.

Cũng theo ông Nam, động thái này xuất phát từ tình trạng thời gian qua, có những doanh nghiệp phân lô, bán nền làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo. Nhưng rõ ràng, việc siết phân lô, bán nền như dự thảo Nghị định thể hiện tư duy không “quản” được thì “cấm”, bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, việc siết phân lô, bán nền thể hiện tư duy không quản được thì cấm.

Cũng theo ông Nam, việc xây dựng chính sách phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế – xã hội, theo từng giai đoạn, như nguồn lực, tiềm lực chứ không thể làm một cách rập khuôn.

Chia sẻ về việc siết phân lô bán nền, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, một nghiên cứu của ông các cộng sự về thực trạng phân lô, bán nền tại một số quốc gia như Pháp, Đức, Nhật, Hàn cho thấy, hình thức này rất phát triển.

Ngoài ra, ông Nghĩa cho rằng: “Quy định trong dự thảo này không phù hợp với tài chính của nhà phát triển và tài chính của người mua. Ngoài ra, cần phải căn cứ vào nhu cầu phát triển của đô thị nên không nhất thiết phải thúc đẩy xây nhà lên rồi để đó”.

Trên góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP Invest) chia sẻ: Khi có dự thảo về hạn chế phân lô, bán nền, doanh nghiệp rất ngạc nhiên, bởi đang mong chờ Luật Đất đai sửa đổi để tháo gỡ bớt khó khăn, nhưng nay lại siết chặt.

Xét ở góc độ khác, ông Hiệp nhấn mạnh: “Đất nền có hạ tầng là sản phẩm thương mại của bất động sản. Thế nên, nếu đề xuất thay đổi chính sách thì trách nhiệm thuộc về Bộ Xây dựng, với sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, chứ không phải Bộ Tài nguyên và Môi trường với Luật Đất đai”.

Siết phân lô bán nền là giải pháp tức thời

Liên quan đến động thái của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc siết phân lô, bán nền do biến tướng của hình thức này, các chuyên gia cho rằng, việc siết phân lô, bán nền thời điểm này là không hợp lý.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cũng cho hay: “Không cần phải cấm phân lô, bán nền tại các khu vực nội đô bởi trên thực tế, quỹ đất này cũng đã hết. Trong khi đó, tại các vùng đất rẻ, khu ven thì nên khuyến khích đa dạng hóa phát triển xây dựng. Tốt nhất, chỉ cần một quy hoạch chung về hạ tầng, về yêu cầu kiến trúc tối thiểu để kiểm soát, còn lại, mỗi một căn hộ trong dự án có thể xây dựng, thiết kế khác biệt, đa dạng hóa công trình, miễn là không quá đối chọi nhau, quá bất cập”.

Theo nhiều chuyên gia, việc siết phân lô, bán nền thời điểm này là không hợp lý.

Trong khi đó, PGS. TS. Trần Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội) cũng nhấn mạnh, việc phân lô bán nền nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Theo ông Tuyến, bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi bởi đây là hình thức mà quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu. Do đó, khi cấm hình thức này thì thị trường cũng sẽ phản ứng theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường có lẽ không nên cấm tuyệt đối mà cần có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan”, ông Tuyến phân tích và nhấn mạnh.

Cũng tại hội thảo, luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VNREA, đã đề xuất: “Đề nghị đánh giá kỹ tác động tiêu cực và tích cực của quy định, cân nhắc chưa quy định như đang dự thảo tại Khoản 17 Điều 1 Dự thảo Nghị định. Kiến nghị nên hủy bỏ quy định tại khoản 2 Điều 41. Nên quy định một khoản chung là đáp ứng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, xây dựng và phát triển đô thị là phù hợp”.

Trong Dự thảo Nghị định Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo cũng đã có hướng siết chặt hơn trong việc “phân lô bán nền”.

Cụ thể, Khoản 17 Điều 1 “Dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê căn cứ danh mục công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, UBND cấp tỉnh phê duyệt trong đó xác định thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

Trần Kháng

————

Dân Việt (Kinh tế) 02-6-2020:

https://danviet.vn/siet-phan-lo-ban-nen-khong-quan-duoc-thi-cam-20200602134935905.htm

(116/1.264)