(ANTV) – Luật sư Trương Thanh Đức trao đổi trực tiếp 10 phút trên An ninh TV 11h15 ngày 22-7-2019 tại S5, số 1 Lê Đức Thọ về việc Hà Nội thu hồi Sổ đỏ của người mua nhà tại các Dự án của Mường Thanh.

————-

Kịch bản:

22.7_trực tiếp_GNCG: Quyền lợi người mua được giải quyết như thế nào khi chủ đầu tư sai phạm?

BT: Mai Anh – Phương Thảo

KM: Luật sư Trương Thanh Đức

MC: Thưa quý vị, những ngày qua, câu chuyện về việc thu hồi giấy chứng nhận cho người mua nhà, hay còn gọi là sổ hồng tại các dự án chung cư do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên và Công ty cổ phần sản xuất – xuất nhập khẩu Bemes (Tập đoàn Mường Thanh) đầu tư hoặc hợp tác đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội đã thu hút sự chú ý của dư luận.  Dù Bộ Tài nguyên và môi trường cho biết đã gửi văn bản tới UBND TP Hà Nội chỉ đạo các cơ quan có liên quan dừng việc thu hồi sổ hồng đã cấp. Tuy nhiên, sự việc đã khiến không chỉ cư dân tại các chung cư có quyết định thu hồi và hủy sổ hồng lo lắng, mà tại các khu chung cư chưa được cấp sổ hồng, người dân cũng đứng ngồi không yên. Qua sự việc này, một vấn đề được được đặt ra, đó là quyền lợi người mua được giải quyết như thế nào khi chủ đầu tư sai phạm? Bàn luận vấn đề này, GNCG ngày hôm nay đã mời tới trường quay luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam. 

—————–

I/ Vấn đề cấp & thu hồi Sổ đỏ

1. Thứ nhất, Quyền sở hữu nhà ở được bảo hộ theo Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai.
2. Thứ hai, Nhà nước phải cấp GCN cho người dân, là nghĩa vụ chứ không phải là quyền của NN.
3. Thứ ba, Nhà nước không cấp thì chỉ là không đủ điều kiện để giao dịch như bán, thế chấp. chứ người dân vẫn có quyền sở hữu nhà ở theo các quy định sau đây:

• Điều 223 về “Xác lập quyền sở hữu theo hợp đồng” Bộ luật Dân sự năm 2015

Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật thì có quyền sở hữu tài sản đó.

• Điều 12.3 về “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014

“Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư”.

• Điều 19.5 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

“Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

4. Thứ tư, Thu hồi để cấp lại, chứ không phải là không thừa nhận quyền sở hữu nhà ở.

II/ Quy định pháp luật

1. Hiến pháp 2013

Điều 32 

1. Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác.
2. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.

2. Luật Đất đai 2013

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

“d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai,

trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

3. Bộ luật Dân sự năm 2015

Điều 133.2 về “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu”

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

4. NĐ 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai” (đã được sửa đổi, bổ sung theoi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06-01-2017

Điều 87. Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận

4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định trên:

–             Cơ quan điều tra, thanh tra kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật

–             Thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do;

8. Cơ quan có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

—————–

An ninh TV (Góc nhìn chuyên gia – trực tiếp) 22-7-2019:

http://www.antv.gov.vn/video/an-ninh-toan-canh-117.html