Doanh nghiệp nói chung có vai trò, vị trí quan trọng trong sự phát triển kinh tế của đất nước. Đặc biệt, doanh nghiệp bất động sản đóng góp trong sự tăng trưởng kinh tế GDP cũng như tạo việc làm, nâng cao thu nhập và góp phần xoá đói giảm nghèo và ổn định xã hội.

Tuy nhiên, như ý kiến của chúng ta đã tạo ra một tổng thể về bức tranh thị trường bất động sản, có rất nhiều bất cập, khó khăn đã diễn ra trong thời gian dài, và doanh nghiệp cần chung tay với chuyên gia để đề xuất, tháo gỡ từng bước cho thị trường bất động sản.

Về phía Chính phủ, qua đợt phòng chống Covid-19 đã ban hành nhiều Nghị quyết 105, Nghị quyết 128… Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đã có chương trình hành động cụ thể.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ bám sát chương trình hành động của Bộ Xây dựng cũng như thực tiễn của ngành bất động sản để có kiến nghị cụ thể, cũng như giải pháp để từng bước tháo gỡ các khó khăn.

Trong những khó khăn đó, quan trọng nhất là đồng bộ sửa đổi giữa các luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Nếu như không làm rõ và đồng bộ thì sẽ tiếp tục phải sửa và sửa mãi. Đi theo đó là các Nghị định.

Mặc dù vừa rồi Chính phủ ban hành các Nghị định, nhưng thực tế vẫn còn nhiều bất cập, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam xin lĩnh hội các ý kiến đó để tổng hợp vào báo cáo chung để trình các Bộ và Chính phủ, Quốc hội, xoay quanh việc dự thảo chiến lược phát triển nhà ở đến 2030 và tầm nhìn 2040 để xây dựng kế hoạch. Tới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cùng Hội bất động sản các địa phương sẽ tham mưu cho chính quyền địa phương để xây dựng kế hoạch, chiến lược phát triển kinh tế, phát triển nhà ở, biến đó thành hành động cụ thể.

Đặc biệt, trong giai đoạn đang sửa đổi một số Luật, Bộ Xây dựng cùng một số bộ khác tham gia ý kiến cũng như thẩm định, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phối hợp các cơ quan, bộ, ngành để tập hợp ý kiến cụ thể, những kiến nghị giải pháp cụ thể để báo cáo với các bộ ngành và Chính phủ. Đặc biệt chúng tôi cho rằng, muốn sửa đổi đồng bộ hoặc cơ chế chính sách được đồng bộ thì tối thiểu cần có sự tham gia của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính…

Chúng tôi sẽ kết hợp với các bộ, ngành để tham mưu cho lãnh đạo các bộ, ngành để đưa ra các sửa đổi Luật, cơ chế chính sách một cách đồng bộ, đưa thị trường bất động sản ngày một phát triển.

Mong rằng, trong thời gian tới đây, các bộ, ngành, cơ quan của các bộ, ngành cùng các chuyên gia có sự tư vấn cho Chính phủ, báo cáo Quốc hội để tháo gỡ các bất cập mang tính lâu dài cũng như tháo gỡ các bất cập trước mắt.

Chi tiết hơn thì các yếu tố liên quan đến giao dịch bất động sản tác động đến thị trường bất động sản quá nhiều chưa có cách thức gì để kiểm soát những biến động này để thị trường trở nên minh bạch, tạo sự bình ổn.

Theo đó, Nhà nước phải bớt kiểm soát, người dân không được để ảnh hưởng tâm lý dẫn đến gây nên hiện tượng sốt ảo, bong bóng.

Meey Land đang trong quá trình tháo gỡ từng phần bởi được tập hợp dữ liệu và phân loại người dùng trên toàn bộ hệ thống. Dự kiến trong tương lai sẽ không còn sự lộn xộn, không còn tình trạng người mua không phân biệt được đâu là môi giới, đâu là chủ đầu tư, đâu là những người giao dịch chính chủ.

Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu, nội dung quảng cáo sẽ không còn tình trạng tin ảo, giá ảo và sai sự thật. Về giá cả sẽ có nền tảng xử lý dữ liệu lớn cung cấp giá giao dịch, biến động giá dựa trên thực tiễn thị trường tại từng khu vực, từng phân khúc, loại hình bất động sản và bản đồ quy hoạch sẽ đánh giá được tiềm năng của thị trường bất động sản, sẽ không còn tình trạng mua sai, mua nhầm phải bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch, hạn chế sốt ảo,

Đồng thời, cung cấp công cụ định giá, công cụ dành cho nhà môi giới quản lý thông tin dữ liệu, tương tác với khách hàng, giải pháp này phù hợp cho cả các sàn giao dịch bất động sản kết nối với kho hàng của chủ đầu tư, các môi giới sẽ bị đánh điểm tín dụng, hạn chế tối đa tình trạng chộp giật.

Mọi con đường liên quan tới đất đai đều đi qua hệ thống pháp lý. Nói để thấy, pháp lý rất quan trọng trong việc phát triển lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, điểm nghẽn lớn nhất trong bất động sản hiện nay cũng chính là vấn đề pháp lý.

Tôi rất hoan nghênh mỗi một lần Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo đều rất sôi nổi và nóng. Và tôi cho rằng, bất động sản là một lĩnh vực rất lớn, đóng góp rất nhiều cho nền kinh tế và là nền tảng cho sự phát triển cho các vấn đề khác nên những hội thảo như vậy là cần thiết và hợp lý. Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam là một trong những Hiệp hội có tiếng nói mạnh mẽ nhất. Kỷ yếu hội thảo đầy đủ, chuyên gia phát biểu rất sâu, vì vậy nếu các bộ, ban, ngành tiếp thu được thì rất đáng quý.

Hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có đề án cụ thể phát triển tầm nhìn cấp quốc gia cho thị trường bất động sản Việt Nam. Vì vậy, tôi cho rằng, Bộ Xây dựng cần có sự quan tâm và là đầu mối phối hợp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam để có những chiến lược phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hiện nay.

Hiện Bộ xây dựng đang chủ trì sửa đổi luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, song tôi cho rằng, ngoài việc sửa đổi này vẫn cần có một đề án cụ thể làm nền tảng để trên cơ sở đó đề ra một tầm nhìn, một chiến lược phát triển. Từ đó mới đưa ra được những kiến nghị về pháp lý.

Ở thời điểm hiện nay, nguồn cung khan hiếm, đầu cơ tăng, giá cả bất hợp lý… vì vậy, rất cần các giải pháp để phát triển lành mạnh thị trường này. Thứ nhất, chúng ta cần đưa ra những khuyến nghị cụ thể để hoàn thiện khuôn khổ pháp lý.

Ngoài ra, công tác quản lý và điều tiết còn là lỗ hổng cần có cơ quan quản lý rõ ràng hơn. Tôi đồng ý với quan điểm của TS. Vũ Đình Ánh là ở thời điểm này không nên đưa ra bất kỳ khoản thuế nào cho doanh nghiệp, nên cởi trói về mặt thể chế để thu hút phát triển.

Hiện nay Quốc Hội đang bàn các cơ chế đặc thù cho các địa phương vì vậy tại sao chúng ta không đưa ra những cơ chế đặc thù trong hai năm tới để thị trường này phát triển, để người dân và doanh nghiệp trong hai năm tới không phát sinh thêm bất cứ khoản gánh nặng chi phí nào.

Với các doanh nghiệp vừa và nhỏ thì bất động sản chính là tài sản lớn nhất của họ nên khi nền tảng giá về bất động sản tăng quá cao, các chi phí liên quan cũng tăng theo nên Chính phủ phải có biện pháp điều tiết.

Cuối cùng, trong bối cảnh thị trường biến động đặc biệt là hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản còn nhiều chồng chéo nên rủi ro và tranh chấp còn rất lớn. Vì vậy, Bộ Xây dựng cần có giải pháp hạn chế rủi ro và giải quyết tranh chấp.

Tôi mong muốn rằng, sau hội thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần tổng hợp lại những kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, gửi Ban kinh tế Quốc Hội, và các cơ quan liên quan… để có những tháo gỡ kịp thời và phù hợp.

Ngoài ra, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần xây dựng một đề án phát triển quốc gia để thị trường này phát triển một cách mạnh mẽ, dẫn dắt các lĩnh vực khác phát triển theo. Về phía chúng tôi, chúng tôi luôn sẵn sàng hợp tác với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bất cứ lúc nào để có thể gỡ vướng cho sự phát triển này.

Luật của chúng ta bàn rất nhiều để sửa đổi, nhưng tôi cho rằng điều quan trọng là vấn đề đồng bộ thuận lợi giữa các luật.

Luật của chúng ta có những quy định chung chung, có chữ “và” “hoặc” nên nhiều khi vướng mắc cho doanh nghiệp vì các phạm trù đều khác nhau. 

Nổi cộm nhất là “nhà” và “đất” chúng ta đang tách riêng theo các bộ luật khác nhau nên có rất nhiều mâu thuẫn rắc rối, có thể phù hợp với Luật này nhưng không phù hợp với Luật khác.

Với bất động sản du lịch, năm 2009 chúng ta đã có condotel đầu tiên nhưng hơn 10 năm rồi, câu chuyện này vẫn bế tắc, vẫn chưa có được pháp lý phù hợp cho loại hình bất động sản này. 

Với câu chuyện sàn, trước đây đã bỏ các quy định bất cập về giao dịch qua sàn nhưng giờ lại quay lại.

Tóm lại, Luật gốc là Luật Đất đai, nếu không sửa đổi và chính xác thì rất khó để triển khai các luật khác.

Trước đó, một số luật cũng đã được sửa đổi quy định, nhưng sửa đổi vẫn chỉ là ở câu chữ chứ chưa đi vào thực thi. Tôi cho rằng, cần sửa đổi chi tiết, rõ ràng, từng dấu câu, dấu phẩy, dấu chấm và đồng bộ với các Bộ luật khác thì mới có thể thuận lợi cho thị trường.

Trong tình hình hiện nay, nhu cầu khôi phục và phát triển thị trường bất động sản nói chung và lĩnh vực bất động sản du lịch nói riêng do những khó khăn từ dịch Covid-19 đặt ra yêu cầu đẩy mạnh hoạt động hỗ trợ từ phía Chính phủ về nhiều mặt, trong đó có hỗ trợ cả về chính sách thuế.

Theo nhận định của chúng tôi, các cơ chế thuế đặc thù đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung cần được xem xét nới lỏng dần theo xu hướng chuyển đổi chính sách coi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản cũng như những ngành nghề kinh doanh khác.

Cụ thể, tôi xin đề xuất 5 vấn đề cần được tháo gỡ:

Thứ nhất là, cơ chế bù trừ một chiều.

Lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản không được bù trừ với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác.

Mô hình hoạt động của nhiều doanh nghiệp đã có sự thay đổi căn bản, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp có xu hướng phát triển đa ngành và kinh doanh bất động sản chỉ là một trong số các ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp, tỷ trọng doanh thu từ kinh doanh bất động sản không còn chiếm ưu thế. Trong một số trường hợp, tuy mảng kinh doanh bất động sản có lãi nhưng vẫn không đủ bù lỗ cho các mảng kinh doanh khác. Đặc biệt, đại dịch Covid-19 kéo dài đã làm trầm trọng thêm các khó khăn của thị trường bất động sản, làm cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, khách hàng đều gặp khó khăn ở các mức độ khác nhau.

Quy định hiện tại không cho phép doanh nghiệp được bù trừ lãi từ hoạt động bất động sản với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác, vô hình trung gây thêm khó khăn chồng chất cho doanh nghiệp, đi ngược lại với chủ trương đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn dịch bệnh Covid-19 mà Đảng, Quốc hội và Chính phủ đã đề ra.

Vì vậy, việc sửa đổi quy định này theo hướng cho phép doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh là hết sức cần thiết nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo động lực cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Thứ hai là, chính sách thuế giá trị gia tăng đối với giao dịch chuyển nhượng dự án trong giai đoạn nền kinh tế đang tổn thương sau đại dịch

Chính sách pháp luật về thuế nên được nghiên cứu, xem xét và sửa đổi theo hướng linh hoạt hơn, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các doanh nghiệp để bắt kịp với bối cảnh tình hình thay đổi liên tục của nền kinh tế.

Thứ ba là, khống chế mức chi phí lãi vay được trừ khi tính thuế.

Kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn lớn và huy động từ nhiều nguồn nên Chúng tôi cho rằng chính sách pháp luật về thuế nên được nghiên cứu, xem xét và sửa đổi theo hướng linh hoạt hơn theo hướng quy định mức khống chế mức chi phí lãi vay phù hợp với đặc thù của từng ngành nghề kinh doanh cụ thể, đặc biệt là lĩnh vực kinh doanh bất động sản thường nhu cầu sử dụng nguồn vốn lớn thì mức khống chế nên cân nhắc nâng lên cao hơn. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản nói chung và doanh nghiệp bất động sản du lịch nói riêng có những bước phát triển đột phá và mạnh mẽ hơn.

Thứ tư là, chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng

Hiện nay khung giá đền bù chưa hợp lý và cập nhật kịp với giá thị trường. Ngoài ra, các doanh nghiệp thường phải chi trả nhiều hơn so với mức cho phép của Nhà nước. Vì vậy, cơ quan Nhà nước cần cập nhật lại mức giá thị trường để đền bù phù hợp và hỗ trợ ít nhiều cho các doanh nghiệp.

Thứ năm là hỗ trợ giảm 30% thuế thu nhập doanh nghiệp

Hiện nay, chỉ căn cứ vào doanh thu để xem xét giảm thuế đối với các doanh nghiệp là chưa phù hợp. Vì vậy chúng tôi kính đề nghị Nhà nước cần cân nhắc lại vấn đề này.

Tất nhiên, bất động sản không nằm ngoài xu thế đó. Chuyển đổi số không phải số hoá, không phải thực hiện một số dự án đơn lẻ về công nghệ thông tin mà phải thay đổi cả về tư duy, cách thức làm việc… Bên cạnh những sự tháo gỡ về Luật, chính sách, cơ chế cho doanh nghiệp nhưng chính doanh nghiệp cũng phải thay đổi từ chính mình, sử dụng tốt nhất những thành quả của cuộc Cách mạng 4.0, chuyển đổi số để thay đổi cách phát triển, cách tiếp cận khách hàng.

Thực tế, chuyển đổi số dùng để thay đổi một yếu tố hàng đầu trong giao dịch bất động sản là minh bạch hóa thông tin. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng là chuyển đổi số trong doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng vẫn gặp nhiều thách thức dù vẫn luôn sẵn sàng trong chiến lược.

Những thách thức này bao gồm:

– Xử lý dữ liệu đặc thù của ngành bất động sản như dữ liệu về dự án, đất đai, khách hàng, thị trường, chi tiêu…

– Xuất phát từ nội tại ngành bất động sản bởi chúng ta mong muốn rất nhiều như: tăng tốc độ giao dịch, có nhiều nguồn hàng nhanh… nhưng bản thân chúng ta thay đổi chậm từ quy cách làm việc đến tư duy của khách hàng dẫn đến lực cản lớn cho thị trường chung.

– Chưa thấu hiểu nhu cầu của khách hàng bởi khách hàng bất động sản có nhu cầu khá riêng biệt bởi nó thường đến vào các thời điểm đặc thù, làm sao các doanh nghiệp phải nắm bắt được và đưa ra những tư vấn đúng lúc.

Từ những thách thức này,  Meey Land đã xây dựng được Hệ sinh thái Công nghệ Bất động sản với 26 sản phẩm chuyên biệt cho thị trường bất động sản, Meey Land cung cấp từ những nền tảng để người mua bán kết nối với nhau dễ dàng, cho tới các công cụ quản lý khách hàng, giúp tất cả các bên đều hiểu nguồn gốc và toàn bộ thông tin mảnh đất. Khi kết hợp vào thành hệ sinh thái, sẽ nhận được một bức tranh tổng thể của thị trường.

Những sản phẩm của Meey Land đề cao sự tiện lợi, tính minh bạch thông tin, giảm bớt tranh chấp, giảm bớt quy trình thủ tục, giải quyết được cả những vấn đề liên quan đến tín dụng. Việc chuyển đổi số sẽ thay đổi hoàn toàn bộ mặt của thị trường bất động sản.

Yếu tố đầu tiên và cực kỳ quan trọng của quá trình chuyển đổi số là dữ liệu, tất cả các doanh nghiệp tham gia quá trình xây dựng chiến lược chuyển đổi số đều hiểu rằng, chiến lược về dữ liệu đóng vai trò cốt lõi trong xây dựng chiến lược chuyển đổi số, nhưng để xây dựng được một chiến lược quản trị dữ liệu khoa học và áp dụng nó trong các quyết định về kinh doanh, sản xuất và vận hành là một thách thức không nhỏ đối với các doanh nghiệp thực hiện chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Lực cản thứ hai xuất phát từ chính nội tại của ngành bất động sản. Trong khi nhu cầu của tất cả các đối tượng tham gia vào chuỗi giao dịch bất động sản đều mong muốn cải thiện chất lượng dịch vụ, gia tăng tốc độ, đơn giản hóa quá trình thanh toán, minh bạch hóa thông tin, đơn giản hóa thủ tục pháp lý nhưng thực tế thói quen của người sử dụng và các quy trình trong ngành bất động sản thay đổi cực kỳ chậm.

Chính sự mâu thuẫn này dẫn tới quá trình chuyển đổi số cho ngành bất động sản tồn tại những lực cản nội bộ, khiến quá trình chuyển đổi số ngành bất động sản rất khó để đi nhanh.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng luôn phải đối mặt với chiến lược làm thế nào để đảm bảo kinh doanh liên tục trong môi trường bất ổn hiện tại cả về dịch bệnh, khủng hoảng và sự bất ổn của không gian mạng. Các doanh nghiệp bất động sản hiện phải đối mặt với nhiều vấn đề như khủng hoảng truyền thông, thông tin từ những điều kiện khách quan.

Thách thức cuối cùng là làm sao để thấu hiểu được khách hàng, mang lại những trải nghiệm tốt hơn, đưa ra những khuyến nghị cũng như dự báo cho khách hàng. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực bất động sản, nhu cầu của khách hàng rất khác do với các ngành nghề khác, những đặc thù, đặc tính của khách hàng trong chuỗi cung ứng thay đổi và xuất phát ở những thời điểm rất khó dự báo, vì vậy cần có một hệ thống để thu thập, phân tích, dự báo hành vi khách hàng nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng, từ đó tạo lợi thế cạnh tranh cho chính cho doanh nghiệp.

Bản thân doanh nghiệp bất động sản đang đi theo một hướng đúng là đa dạng hoá nguồn lực dành cho bất động sản. Vấn đề cần nhấn mạnh là khuôn khổ pháp lý cho các lĩnh vực, sản phẩm, mô hình bất động sản mới.

Ngành bất động sản hiện nay chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế tương tự như các doanh nghiệp ngành nghề khác, tránh phân biệt với các ngành nghề khác.

Đây cũng là thời điểm chúng ta cần đánh giá lại rủi ro của tín dụng bất động sản. Thời gian vừa qua chúng ta liên tục nhấn mạnh tín dụng bất động sản nhiều rủi ro, tín dụng sốt nóng. Tuy nhiên, tôi cho rằng, cần thay đổi cách nhìn để tín dụng có thể giúp ổn định thị trường,

Gần đây, các doanh nghiệp bất động sản cũng đi đầu và chiếm tỷ trọng lớn trong phát hành trái phiếu. Khi chúng ta chưa có quỹ phát triển bất động sản thì phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn tốt nhất. Đặc biệt với doanh nghiệp lớn có uy tín, họ phát hành trái phiếu để huy động vốn và để giảm rủi ro cho doanh nghiệp. Do đó cần có quy định về trái phiếu để doanh nghiệp phát triển ổn định.

Với vấn đề thuế, cần xem xét rà soát lại hệ thống thuế nhưng cần tránh cụ thể bởi thị trường đang đối mặt với nhiều vấn đề nhạy cảm thì các công cụ chính sách thuế có thể sẽ là vấn đề tiêu cực gây sụp đổ thị trường.

Trước thực trạng này đã dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng, làm đình trệ cả tài chính và thị trường rơi vào rủi ro. Cụ thể, nhiều tập đoàn lớn nhưng âm dòng tiền nhiều năm nay song họ lại  không hề lo lắng vì mục đích của họ là đầu cơ dự án.

Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do thể chế, pháp lý không minh bạch, rõ ràng.

Hậu quả là “tiếng kêu” về giá bất động sản trong nhiều năm trở lại đây rất nhiều. Nhiều người trẻ nghĩ 1,5 tỷ đồng có thể mua được một căn chung cư “ngoài vành đai”, cách xa trung tâm, nhưng giá thực tế có thể đã lên đến 2,5 tỷ đồng. Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng nên chăng thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong thành phố để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh.

Vấn đề cuối cùng là giải phóng mặt bằng. Ở Hà Nội gần như hiện nay là tự nguyện giữa dân và doanh nghiệp. Dân thì bị lôi kéo bởi nhiều nguồn thông tin, có tư tưởng cần giữ được mặt bằng càng lâu thì đền bù càng cao. Và ở Hàn Quốc đã giải quyết đều này bằng chính sách đánh thuế. Nếu giữ lại thì phải nộp thuế theo hướng quyền sử dụng đất. Đây cũng là một giải pháp mà chúng ta có thể nghiên cứu, bởi nếu cứ cưỡng chế cũng không hề đơn giản.

Tham dự Hội thảo hôm nay, chúng tôi rất mừng vì được lắng nghe những ý kiến của Bộ Xây dựng và hiểu rằng Bộ đang nắm rất sát sao và quan tâm tới thị trường bất động sản.

Chúng tôi rất vui mừng vì Chính phủ đang quyết liệt xây dựng chương trình phục hồi kinh tế trong 2 năm 2022 – 2023 và đang có nhiều chính sách hỗ trợ cho khối doanh nghiệp. Đặc biệt, Chính phủ sẽ dự kiến trình Quốc hội sửa 4 luật: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số điểm trong Luật Xây dựng.

Với một số vướng mắc, tôi xin chia sẻ rằng, sự sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thị trường bất động sản vừa qua tại TP.HCM rất ghê gớm. Vướng là do quy định pháp luật, trực tiếp là dự án nào có 100% đất ở thì mới được công nhận là chủ đầu tư. Sau đó, có sửa thêm rằng “đất ở và các loại đất khác”. Chúng tôi cho rằng điều này không đúng ở Luật Đất đai. Có 173 dự án tại TP.HCM bị vướng ở vấn đề này.

Nghị định 30 hướng dẫn đúng nhưng thiếu là bỏ sót những trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà không có đất ở.

Trong 5 năm qua, quy định nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không thể triển khai thực hiện. Nay chỉ cho phép thêm trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có đất ở hợp pháp và các loại đất khác, nhưng sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bao gồm trường hợp nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu: 100% đất nông nghiệp, 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất hỗn hợp gồm đất nông nghiệp – đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Mặc dù, việc nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bộ Xây dựng có dự thảo sửa đổi 10 vấn đề, chúng tôi rất vui mừng vì điều đó.

Đặc biệt, chúng tôi cũng mừng vì Chính phủ cũng đã sửa đổi.

Vướng mắc thể chế là vướng mắc lớn nhất.

Đối với quy trình thực thi văn bản, quay trở lại 2 năm về trước, có những dự thảo chưa phù hợp, chúng tôi đề nghị xây dựng lại để minh bạch, công khai. Cụ thể là các bước chấp nhận chủ đầu tư, thu tiền sử dụng đất…

Đối với quy định giao dịch qua sàn giao dịch, chúng tôi kiến nghị bỏ, bởi sàn giao dịch bất động sản cũng phải bình đẳng với các doanh nghiệp bất động sản.

Còn Nghị định 30 đã điều chỉnh thay đổi phù hợp với Luật Đầu tư 2020. Như vậy, vấn đề này không sai, chỉ vướng mắc thì sắp tới chúng ta sẽ gỡ.

Bất động sản và xây dựng luôn gắn chặt với nhau. Vì vậy, doanh nghiệp ngành xây dựng đều hết sức quan tâm đến việc làm thế nào để tháo gỡ cho bất động sản phát triển.

Có thể nói bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác. Có lẽ chính vì bất động sản phải chịu sự tác động điều tiết của 12 Luật khác nhau: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy và chữa cháy… Vì vậy, điều đầu tiên chúng tôi cho rằng muốn bất động sản phát triển trở lại để làm động lực phát triển cho cả nền kinh tế là phải cải tổ hệ thống luật pháp thật hoàn chỉnh.

Cụ thể, để giải quyết những ách tắc trước mắt, tôi cho rằng cần đặc biệt quan tâm đến các vấn đề ở Nghị định 30. Việc chuyển đổi sử dụng đất khác sang đất ở đang cực kỳ vướng mắc nên khi vấn đề này được sửa đổi sẽ có nguồn cung lớn hơn cho thị trường. Đây không phải là một doanh nghiệp mà là toàn bộ doanh nghiệp mong muốn sửa đổi vấn đề này.

Về tiền đền bù cho dân, tiền sử dụng đất. Hai vấn đề này đang được gộp lại. Trong khi đó, hệ số đền bù giữa các tỉnh là khác nhau nên người nông dân ở các tỉnh nhận đền bù cũng khác nhau. Vì vậy, gần như người dân không hài lòng và rất khó khăn khi đền bù. Vì vậy, tôi kính đề nghị cần nâng giá đền bù đất lúa lên để dân thoả đáng, khâu giáo dục vận động dân cũng rất quan trọng. Đất của dân đang là đất thuê nên cần phải làm công tác tư tưởng cho dân hiểu. Ngoài ra, cơ chế cưỡng chế cũng cần đẩy mạnh.

Quy trình thu hồi đất là trên 100 bước, cực kỳ dài dòng khiến doanh nghiệp rất khó khăn, dẫn đến ách tắc trong việc triển khai dự án. Vì vậy, rất cần phải khắc phục điều này sớm.

Về Luật nhà ở, việc quy định 20% đất ở làm nhà ở xã hội tại các dự án cũng chưa có sự thống nhất. Nhiều dự án cho đền bù bằng tiền, nhiều dự án lại phải cắt đất.  Ngoài ra, tôi cho rằng việc quy định 20% đất này là nhà ở xã hội là chưa phù hợp do đặt một khu nhà ở xã hội bên nhà ở thương mại thì sẽ có sự chênh lệch hạ tầng, văn hoá, tiện ích. Vì vậy, 20% này nên thay bằng việc thu tiền và quy hoạch thành một khu nhà ở xã hội riêng. Đối với công nhân nên ưu tiên cho thuê hoặc xây nhà lắp ghép gần các khu công nghiệp.

Về sự chồng chéo mâu thuẫn giữa các Luật, Luật Đầu tư quy định Chủ tịch tỉnh có quyền quyết định còn theo Luật Đất đai là Hội đồng nhân dân, ngoài ra còn rất nhiều ví dụ khác… nên các cơ quan chính quyền đang rất khó trong vấn đề này.

Hiện nay hai thành phố lớn cũng đang vướng mắc về vấn đề chung cư cũ rất nhiều. Tôi cho rằng, cần thay đổi Thông tư 06.

Ngoài ra, về câu chuyện quản trị chung cư cũng cần phải bàn. Tôi cho rằng những người không biết về quản lý nhà, tài chính mà được làm Ban quản trị chung cư thì không phù hợp, nhiều bất cập, chưa kể vấn đề ăn chặn tiền quản trị.

Từ năm 2014 thị trường bất động sản đã chứng kiến sự hồi phục và phát triển. Từ năm 2019, thị trường bất động sản có những biến đổi tăng giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Thị trường bất động sản miền Trung cũng ảnh hưởng bởi dịch.

Ở bất động sản du lịch, sau cú sốc của Cocobay, thị trường này có chững lại. Với đất nền, giá đã phục hồi quay trở lại thời điểm trước dịch.

Tại thị trường bất động sản nhà ở, đang vướng mắc về pháp lý dự án qua thanh tra, kiểm tra. Đối với bất động sản du lịch, vướng mắc chính ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Qua phân tích cho thấy, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế – xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Điểm ngẽn trong pháp lý nêu trên gây ra bởi một số nguyên nhân và để lại những hệ quả như sau:

Môi trường kinh doanh biến động nhanh chóng và Pháp luật không thay đổi kịp thời để phù hợp với bối cảnh mới.

Việc hội nhập quốc tế sâu rộng, công nghệ phát triển nhanh chóng , kinh tế số, kinh tế chia sẻ phát triển đã cho ra đời các mô hình kinh doanh mới và đã có sự tác động mạnh đến lĩnh vực bất động sản. Các mô hình bất động sản du lịch, bất động sản lai (như condotel, officetel, shoptel, villatel…), bất động sản đa chức năng như homestay, farmstay phát triển thịnh hành; mô hình quản lý vận hành kiểu AirBnB; công nghệ Proptech, Fintech, Blockchain, mua chung bất động sản đang là xu thế. Điều này tạo nên các mối quan hệ pháp lý phức tạp, đan xen đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có tầm nhìn đi trước để ban hành các quy định có tính “mở” để dự liệu điều chỉnh các quan hệ phát sinh nếu có trong tương lai.

Sự chồng chéo phức tạp giữa các Luật có liên quan đến bất động sản; tiến độ và chất lượng công tác xây dựng Luật còn nhiều hạn chế.

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh rất rộng, chịu sự chi phối, điều chỉnh của hàng chục Bộ Luật, Luật chuyên ngành khác nhau và có đến hàng trăm Nghị định và Thông tư hướng dẫn đi kèm. Trong thời gian qua, nhiều Luật quan trọng điều chỉnh trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đã bị xem như lỗi thời, không còn phù hợp trong bối cảnh phát triển hiện tại của thị trường nhưng tiến độ công tác nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh toàn diện để ban hành các Luật sửa đổi thay thế diễn ra còn chậm. Chất lượng xây dựng Luật còn hạn chế, đơn cử như Luật Đầu tư 2020 vừa được phê duyệt đã xuất hiện bất cập và đang được đề xuất sửa đổi. Những nguyên nhân chủ quan và khách quan nêu trên là lý do căn bản gây nên sự ách tắc trong phê duyệt và bổ sung nguồn cung dự án bất động sản trong thời gian qua.

Các công cụ thanh kiểm tra, giám sát thực thi pháp luật chưa hoàn thiện.

Dữ liệu cổng thông tin chung về quy hoạch còn sơ sài, không tích hợp thông tin chi tiết của các dự án đầu tư để các chủ đầu tư và các cơ quan ban ngành cập nhật, báo cáo với cơ quan nhà nước về tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý và minh bạch với thị trường. Điều này đã tạo kẽ hở cho nhiều chủ đầu tư tiến hành các hoạt động sai trái. Hiện tượng các chủ đầu tư huy động vốn, bán hàng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý diễn ra khá phổ biến; việc xây dựng, cới nới trái phép, tranh chấp, khiếu kiện diễn ra nhiều nơi. Chính quyền trung ương cũng khó kiểm soát và đánh giá đúng về tiến độ, chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính tại chính quyền cấp cơ sở để có giải pháp đốc thúc, khen thưởng kịp thời và nêu gương điển hình cho các địa phương khác học tập.

Sai phạm pháp lý tại các dự án bất động sản do lãnh đạo tiền nhiệm.

Đây là vấn đề nhức nhối, nổi cộm xuất hiện nhiều trong những năm vừa qua. Nhiều dự án được giao và chấp thuận chủ trương đầu tư trái Luật, không thông qua đấu thầu, đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất sai quy định gây thất thoát và thiệt hại cho Nhà nước… đã để lại những hậu quả hết sức nặng nề; chính quyền địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp mất rất nhiều thời gian phối hợp xử lý nhưng chưa thể dứt điểm, vẫn loay hoay chờ đợi cơ chế mới.

Hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư, khách hàng bị đóng băng nhiều năm; môi trường kinh doanh nhiều nơi trở nên khá ảm đạm. Đội ngũ lãnh đạo và công chức e dè, tâm lý “sợ sai” bao trùm càng làm cho thời gian và quy trình xử lý các thủ tục hành chính trở nên rối rắm và kéo dài.

Sự lúng túng của chính quyền cơ sở ở khâu thực thi và triển khai.

Việc ban hành các bộ thủ tục hành chính tại nhiều địa phương thể hiện sự lúng túng và thụ động. Cùng một vùng kinh tế, có nhiều nét tương đồng cả về mặt kinh tế – xã hội, mức độ phát triển của thị trường bất động sản nhưng mỗi nơi có mỗi quy định riêng về trình tự thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Chất lượng và tiến độ thực hiện  các quy trình thực hiện thủ tục hành chính còn hạn chế. Điều này xuất phát từ sự phức tạp của luật pháp kinh doanh bất động sản và năng lực của cán bộ cấp cơ sở còn nhiều hạn chế. Nhiều sở, ban, ngành làm cơ quan đầu mối đề xuất UBND cấp tỉnh ban hành các quy định về thủ tục hành chính nhưng lại thiếu cán bộ pháp chế am hiểu pháp luật để tìm hiểu đầy đủ và cặn kẽ các luật, bộ luật có liên quan đến lĩnh vực đề xuất. Nhiều cán bộ lo sợ trách nhiệm cá nhân khi chứng kiến nhiều lãnh đạo, cán bộ tiền nhiệm tại nhiều địa phương bị xử lý kỷ luật. Pháp luật vẫn chưa có cơ chế bảo vệ, quản lý rủi ro cho cán bộ trong trường hợp tham mưu giải quyết những ách tắc trong thủ tục hành chính và những tồn tại do sai phạm của thời kỳ trước để lại.

Các kiến nghị và giải pháp

Thứ nhất, cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường bất động sản.

Việc kiện toàn hệ thống các Bộ Luật, Luật liên quan đến bất động sản để điều chỉnh hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh các dịch vụ bất động sản và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành ở cấp trung ương cho đến việc ban hành các trình tự thủ tục hành chính ở cấp cơ sở đòi hỏi sự nhất quán, xuyên suốt và đồng bộ.

Thứ hai, nghiên cứu đề xuất Luật sửa đổi các Luật liên quan khi có sự hạn chế, chồng chéo và ràng buộc bởi nhiều Luật và Bộ Luật khác nhau.

Thực tế chúng ta đã có Luật sửa đổi các Luật về thuế năm 2014 hay Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch vào năm 2018. Chính phủ cần nghiên cứu đề xuất Luật tương tự liên quan đến lĩnh vực bất động sản khi thực tế yêu cầu.

Thứ ba, xây dựng Luật với xu hướng mở để phù hợp với bối cảnh phát triển của xã hội, của nền kinh tế số, kinh tế chia sẻ.

Trong bối cảnh nền kinh tế hiện tại luôn có sự dịch chuyển nhanh về môi trường kinh doanh bởi tính sáng tạo, linh hoạt và thích ứng nhanh với môi trường toàn cầu. Việc xây dựng hành lang pháp lý cần tạo cơ chế linh hoạt để phù hợp với bối cảnh nêu trên.

Thứ tư, các cấp Chính quyền cần quan tâm, tập trung tháo gỡ các dự án vướng mắc sai phạm để khơi thông nguồn cung, tháo gỡ khó khăn làm trong sạch môi trường kinh doanh và đầu tư.

Thứ năm, đào tạo và phát triển đội ngũ chuyên trách pháp chế tại chính quyền cơ sở, chính quyền trung ương cần tích cực hỗ trợ chính quyền địa phương trong khâu xây dựng và hoàn thiện các quy trình, thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản.

Thứ sáu, hoàn thiện cổng thông tin quốc gia về Quy hoạch và thông tin pháp lý bất động sản để công khai, minh bạch các trình tự thực hiện dự án, tiến độ thực hiện các thủ tục pháp lý dự án.

Thứ bảy, các cấp chính quyền cần sớm xây dựng kế hoạch chi tiết và tổng thể để kịp thời đưa các quy định của Pháp luật vào thực tiễn, tránh để tắc nghẽn, bị động và tạo nên những quyết định sai Luật, để lại những hậu quả đáng tiếc.

Nói nôm na về thị trường bất động sản, nguyên lý đầu tiên là Nhà nước giữ vai trò tạo ra luật chơi, người chơi là các doanh nghiệp. Nhưng hiện nay, luật chơi đang có nhiều bất cập và chúng ta cần trao đổi về 3 đạo luật có liên quan đến bất động sản là: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Hiện nay, có nhiều điểm nghẽn trong 3 đạo luật này nên cần tính thống nhất.

Chưa kể, hiện nay, mọi người mới chỉ nói đến bất động sản căn hộ, du lịch, công nghiệp nhưng lại chưa nói đến quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Mặc dù chúng ta có cải cách nhưng vẫn chưa triệt để. Chúng ta có bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng UBND cấp tỉnh vẫn chi phối rất lớn. Vì vây Luật Đất đai tới đây cần sửa đổi vấn đề này.

Về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Luật Nhà ở năm 2014 được ban ra là lúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa thực sự hình thành và phát triển mạnh mẽ nên ở Bộ luật này đang có sự thiếu hụt những quy định trong phát triển bất động sản nghỉ dưỡng là điều có thể hiểu được.

Các giao dịch bất động sản nhà ở kết hợp với du lịch và văn phòng là chưa có hành lang pháp lý cụ thể. Vì vậy, tới đây cần có sự quan tâm, gỡ mắc vấn đề này.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cần sửa những quy định liên quan đến 3 loại hình gồm: Kinh doanh bất động sản du lịch và phân khúc kinh doanh bất động sản công nghiệp và kinh doanh thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Ngoài ra, tính đồng bộ giữa các luật vẫn còn vướng mắc ở hiệu lực các giao dịch.

Cụ thể, ở Luật Nhà ở là các giao dịch có hiệu lực khi công chứng nhưng Luật Đất đai ở nhiều hợp đồng lại là giai đoạn chứng thực… dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra. Vì vậy, tới đây khi sửa đổi cần đồng bộ giữa các bộ luật này.

Mặc dù ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những chuyển biến tích cực so với khu vực.

Về hoạt động bán lẻ, nếu muốn đầu tư vào lĩnh vực này trong năm 2022, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ vì có nhiều điểm mới. Mảng bán lẻ trước và sau Covid-19 có nhiều thay đổi. Chất lượng mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội chưa thực sự tốt. Cụ thể, giá thuê trung bình thị trường giảm do giá khu vực ngoài trung tâm giảm. Công suất thuê ổn định ở mức 93%, trong đó Trung tâm Thương mại giảm nhẹ.

Một số chủ mặt bằng đã hỗ trợ khách thuê bằng việc giảm giá thuê và phí dịch vụ. Một số chủ nhà cũng chịu một phần chi phí marketing và khuyến mãi với khách thuê.

Tới năm 2023, hơn 400.000m2 diện tích bán lẻ sẽ được khai trương tại khu vực nội thành. Một nửa trong số các dự án tương lai sẽ là Trung tâm thương mại, và một nửa còn lại là các khối đế bán lẻ.

Do ảnh hưởng của đại dịch, nhiều thương hiệu bán lẻ đã chuyển hướng và tập trung sang phát triển thương mại điện tử thay vì dồn lực vào các mặt bằng, nhiều thương hiệu đã khai trương cửa hàng trực tuyến quy mô rất lớn.

Những thương hiệu bán lẻ quốc tế với nguồn tài chính mạnh vẫn đang lạc quan về thị trường và nỗ lực chiếm được thị phần như Emart đang lên kế hoạch mở 10 siêu thị tới năm 2025.

Về hoạt động thị trường văn phòng, trong và sau thời kỳ dịch bệnh cũng nhận thấy những nguồn cầu lớn từ các chủ đầu tư tìm kiếm mặt bằng để phục hồi sản xuất kinh doanh sau dịch. Có rất nhiều khách thuê mới có nhu cầu tìm kiếm mặt bằng rộng như ngành công nghệ thông tin.

Một điều mà doanh nghiệp cần quan tâm đó là các chứng chỉ xanh, và các chất lượng mặt bằng. Bởi việc này sẽ thu hút các doanh nghiệp tham gia tích cực hơn sau vấn đề dịch bệnh. Xu hướng làm việc tại nhà gia tăng, nhu cầu tăng đối với các nơi làm việc linh hoạt như Coworking Space tạo thách thức với các văn phòng truyền thống. Lợi thế cạnh tranh cho xu hướng này là dịch vụ gia tăng; công nghệ đổi mới; sức khỏe và an toàn; dịch vụ cho thuê linh hoạt.

Đối với mảng căn hộ dịch vụ: Chúng tôi nhận thấy nguồn cung đang lớn, 1/3 nguồn cung sẽ đến từ vùng ven Hà Nội. Từ năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung. Chênh lệch giá giữa khu nội thành và vùng lân cận thu hẹp. Nhu cầu nhà ở tại các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh tăng.

1. Về thị trường bất động sản nhà ở năm 2021 

Lực cung: Tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước đạt 165,742 sản phẩm. Trong đó: Chung cư: 106,804 sản phẩm chiếm 64% tổng sản phẩm; Thấp tầng (bao gồm cả đất nền): 58,938 sản phẩm chiếm 36% tổng sản phẩm.
Dòng sản phẩm cũ: Cả nước: 118,227 sản phẩm. Trong đó:  Hà Nội: 23,339 sản phẩm; TP. HCM: 7,677 sản phẩm.

Dòng sản phẩm mới: Cả nước: 47,515 sản phẩm. Trong đó: Hà Nội: 3,163 sản phẩm; TP.HCM: 5,006 sản phẩm và chỉ chiếm 1/3 tổng sản phẩm.

Lực cầu: Tổng lượng giao dịch cả nước: 61,766 sản phẩm, cụ thể: Chung cư: 30,190 sản phẩm; thấp tầng (bao gồm cả đất nền): 31,576 sản phẩm. Phản ánh thực trạng về dự án chung cư ở Hà Nội và TP.HCM hiện nay đang dần ít đi. Trong đó: Hà Nội: 8.965 sản phẩm; TP. HCM: 6.213 sản phẩm.

Như vậy, tương quan cung cầu đang có sự chênh lệch.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể, trong 4 năm trở lại đây các chỉ số về sản phẩm đang có sự tăng trưởng khá mạnh mặc dù 2 năm gần đây ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Thị trường vẫn rất khả quan và tốt.

Mặc dù hoạt động du lịch – nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19 nhưng vẫn duy trì trạng thái sôi động, thu hút hoạt động đầu tư. Bởi các nhà đầu tư đánh giá cao tiềm năng phát triển của kinh tế du lịch ở Việt Nam.

Thống kê 10 địa phương có hoạt động giao dịch thị trường mạnh: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Quảng Bình, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc.

Những dự án được các nhà đầu tư quan tâm, chủ yếu phải là: Dự án có quy mô lớn, cung cấp đa chức năng (đô thị du lịch); Dự án có pháp lý và cung cấp pháp lý đầy đủ cho nhà đầu tư; được tạo lập bởi chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu.

Condotel vẫn là dòng sản phẩm bán chậm, bởi chưa cải thiện được pháp lý.

Lượng chào bán trên toàn thị trường tăng tốc trong quý III/2021.

Trong quý đạt 7,206 sản phẩm, chào bán (nâng tổng chào bán trong năm lên trên 10.000 sản phẩm). Giao dịch trong quý III đạt 2,280 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương ứng 31,6%.

3. Về Thị trường bất động sản công nghiệp

Bất chấp Covid-19, hầu hết các khu công nghiệp vẫn duy trì hoạt động sản xuất: Giá thuê mặt bằng không biến động nhiều so với năm trước, không chịu nhiều tác động từ thị trường bất động sản bên ngoài, quanh các khu công nghiệp.

Nhà cho công nhân thuê bị trả lại nhiều ước đạt khoảng 30%. Chủ cho thuê phải hỗ trợ giá trung bình 20 – 30% cho các đối tượng còn thuê.

Bất động sản cung cấp dịch vụ không thiết yếu phục vụ xung quanh khu công nghiệp không thể hoạt động.

4. Về thị trường bất động sản văn phòng, bán lẻ, nhà phố thương mại:  

Với bất động sản văn phòng (Tại Hà Nội, TP.HCM): Ảnh hưởng do Covid-19, có mức độ khác nhau với từng loại phân khúc. Phân khúc hạng A gần như không bị ảnh hưởng, không có biến động nhiều. Phân khúc hạng B, C bị ảnh hưởng mạnh. Trả lại mặt bằng khoảng 30%. Giá cho thuê văn phòng không giảm. Nhưng phần lớn chủ mặt bằng phải hỗ trợ đơn vị thuê từ 10 – 30% giá thuê, trong thời gian thực hiện Chỉ thị 16 của Chính phủ và chính sách hỗ trợ đơn vị thuê mới từ 2 – 3 tháng tiền thuê.

Trên 50% cửa hàng bán lẻ ngoài phố phải dừng hoạt động. Các trung tâm thương mại duy trì được hoạt động nhưng đều bị ảnh hưởng bởi chỉ hoạt động loại hàng hóa thiết yếu.

Đánh giá chung thị trường bất động sản năm 2021:

Nói chung, thị trường bất động sản năm qua bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19, nhất là quý III/2021. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0. Trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng.

Mất cân đối cung – cầu rất nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM.

Giá bất động sản nói chung đã leo thang và leo ở mức cao. Đặc biệt là thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Và ở TP.HCM giá bất động sản hiện nay tăng gấp 2 lần và không có dấu hiệu giảm.

Dự báo thị trường bất động sản năm 2022 

Khả năng phục hồi nền kinh tế thị trường bất động sản Việt Nam, trong trạng thái bình thường mới đồng thời có sự nỗ lực hệ thống quản lý dịch bệnh, là tươi sáng.

Nguồn cung trên thị trường chưa có nhiều cải thiện. Do thủ tục đầu tư vẫn chưa thể tháo gỡ triệt để vướng mắc, nhất là Hà Nội và TP.HCM. Xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao. Do nguồn cung yếu và áp lực mạnh. Lực cầu vẫn được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn. Đầu tư nên hút vào thị trường này. Đất nền và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm nhiều; Bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng tốt; Bất động sản bán lẻ sẽ ổn định và xu hướng sẽ tăng trưởng.

Khó khăn chung của thị trường bất động sản Việt Nam 

Đại dịch Covid-19 khiến kinh tế bị đình trệ, đứt gãy dẫn đến suy yếu; nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể, liên tục phải dừng mọi hoạt động đầu tư xây dựng bán dự án.

Thị trường cũng chứng kiến tình trạng đứt gãy cung ứng nguyên vật liệu – thiết bị; khó khăn thực hiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian phê duyệt – cấp phép xây dựng; vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến không thể phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án.

Từ đó dẫn tới Hệ quả: Khó cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Chủ đầu tư dự án bất động sản khó khăn thu hồi vốn đầu tư, nhưng vẫn phải duy trì cho dự án.

Với thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, chính sách hỗ trợ cho phát triển bất động sản du lịch chưa được quan tâm đúng mức; Chính sách hỗ trợ khó khăn của các khu bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng bởi Covid-19 chưa tương xứng; Chính sách về pháp lý cho đầu tư sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng chưa đủ để an tâm các nhà đầu tư tham gia vào thị trường này; Thiếu cơ chế chính sách thu hút vốn ngoại, đầu tư vào sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trong nước.

Với hoạt động giao dịch thị trường, không thể tổ chức hoạt động xúc tiến thương mại, mở bán, chào bán sản phẩm bất động sản do ở nhiều tỉnh, thành phố phải thực hiện Chỉ thị 16 Chính phủ. Khó tiến hành tiếp xúc, giao dịch, tư vấn khách hàng do e ngại và hạn chế tiếp xúc vì dịch bệnh. Nhà đầu tư ở các địa phương khó đi lại để tiếp cận thực tế và giao nhận bất động sản vì hạn chế di chuyển. Hệ quả là giảm đáng kể lượng giao dịch, giảm nguồn thu cho cả doanh nghiệp lẫn ngân sách thông qua thuế.

Khó khăn đến từ những vấn đề chính sách, như Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đã nêu rất đầy đủ.

Giải pháp và kiến nghị 

Giải pháp cải thiện nguồn cung thị trường trong ngắn hạn.

Tiếp tục rà soát mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật, rào cản thủ tục phê duyệt đầu tư dự án bất động sản để có quyết định tháo gỡ kịp thời, trước khi đợi sửa luật.

Thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ nhằm hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án.

Đôn đốc các địa phương đẩy mạnh tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư cho các dự án bất động sản. Xử lý các địa phương không tích cực hỗ trợ các đơn vị phát triển, để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục dự án đầu tư bất động sản.

Để ổn định thị trường giao dịch bất động sản, cần công bố thông tin dữ liệu về các dự án bất động sản được chấp thuận đầu tư, kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất đai tại địa phương, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản…