(ANVI) – Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ                                                      Hà Nội 02-9-2014    

BÌNH LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ TÀI SẢN NHÌN TỪ GÓC ĐỘ CÁ NHÂN, DOANH NGHIỆP[1]

Bài viết này trình bày một số vấn đề thực tiễn đăng ký tài sản và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản – Nhìn từ góc độ cá nhân, doanh sử dụng hệ thống đăng ký tài sản. Đây là bài viết theo đặt hàng của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp, tham gia đề tài “Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc đề xuất nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đăng ký tài sản tại Việt Nam”.

1. Đánh giá chung:

• Nếu phân theo tính chất đăng ký, thì có thế chia pháp luật quy định về việc đăng ký tài sản thành hai loại là đăng ký tài sản và đăng ký giao dịch. Nếu phân theo loại tài sản, thì có thể chia pháp luật quy định về việc đăng ký tài sản thành hai loại là đăng ký động sản và đăng ký bất động sản. Nếu phân theo quyền tài sản, thì có thể chia pháp luật quy định về việc đăng ký tài sản thành hai loại là đăng ký quyền sở hữu và đăng ký quyền sử dụng. Quyền sử dụng được dành riêng cho tài sản là đất đai.
• Nhìn chung, pháp luật hiện hành về đăng ký tài sản còn thiếu thống nhất, chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu rõ ràng và nhiều bất cập khác, với rất nhiều loại giấy tờ, thủ tục và cơ quan đăng ký tài sản khác nhau (xem Phụ lục kèm theo). Xét về tổng quan, thì có thể nói pháp luật về đăng ký tài sản đang như một mớ bòng bong, với quá nhiều quy định, quá nhiều chủ quản, quá nhiều giấy tờ, quá nhiều thủ tục, quá nhiều bất cập, quá nhiều vô lý và quá nhiều tai hại. Vì vậy cần thiết phải xem xét, đánh giá lại để khắc phục, thay đổi và hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản.
• Bài viết này xin trình bày về một số vấn đề thực tiến như sau: Mục đích của việc đăng ký tài sản không rõ; quy định về việc đăng ký tài sản chưa cụ thể; pháp luật đăng ký tài sản thiếu thống nhất; khó khăn của cá nhân và doanh nghiệp trước những bất cập của pháp luật về đăng ký tài sản; và sự cần thiết hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản.

2. Mục đích của việc đăng ký tài sản không rõ:

• Pháp luật không quy định rõ mục đích của việc đăng ký tài sản là gì, tuy nhiên có thể suy diễn mục đích đầu tiên của việc đăng ký tài sản là ghi nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với từng tài sản cụ thể. Chẳng hạn như Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, thì đã ghi nhận ngay trong tên gọi chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Hay quy định tại khoản 25, Điều 6 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Chứng khoán năm 2006 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2010) “ Đăng ký chứng khoán là việc ghi nhận quyền sở hữu và các quyền khác của người sở hữu chứng khoán”. Ngoài ra, một loạt văn bằng bảo hộ, tuy tên gọi không thể hiện nội dung chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đều là loại giấy tờ ghi nhận chủ sở hữu theo quy định tại Điều 92 về “Văn bằng bảo hộ”, Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 gồm: Bằng độc quyền sáng chế, Bằng độc quyền giải pháp hữu ích, Bằng độc quyền kiểu dáng công nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, Giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu và Giấy chứng nhận đăng ký chỉ dẫn địa lý.
• Tuy nhiên, trong một số trường hợp khác thì không rõ mục đích của việc đăng ký tài sản. Chẳng hạn như việc đăng ký và ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện giao thông, phương tiện vận tải. Luật Giao thông đường bộ năm 2001 trước kia cũng như năm 2008 hiện nay chỉ quy định việc đăng ký và gắn biển số cho xe ô tô, mô tô, xe máy là để bảo đảm “Điều kiện tham gia giao thông của xe cơ giới” (Điều 53). Luật Đường sắt năm 2005 chỉ quy định việc đăng ký phương tiện giao thông đường sắt là để bảo đảm “Điều kiện lưu hành của phương tiện giao thông đường sắt” (Điều 38). Luật Giao thông đường thuỷ năm 2005 chỉ quy định việc đăng ký phương tiện giao thông đường thuỷ là để bảo đảm “Điều kiện hoạt động của phương tiện” (Điều 24).
• Vì vậy, khó có thể biết được rằng, trong các trường hợp này mục đích của việc đăng ký là nhằm để quản lý nguồn nguy hiểm cao độ hay đăng ký quyền sở hữu tài sản hay vì mục đích nào khác. Quyền sở hữu phương tiện dường như chỉ là quyền suy diễn, quyền “phái sinh” từ quyền đứng tên trên giấy tờ đăng ký phương tiện.
• Do đó, năm 2005, đã có sự tranh cãi pháp lý khá gay gắt trước việc thành phố Hà Nội hạn chế đăng ký mô tô, xe máy tại nội đô nói riêng và cả thành phố nói chung. Nếu việc đăng ký mô tô, xe máy là đăng ký quyền sở hữu, thì Hà Nội, sau đó là Bộ Công an, đã vi phạm Hiến pháp và Bộ luật Dân sự vì đã hạn chế trái Hiến pháp và trái luật về quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân. Nhưng nếu việc đăng ký phương tiện giao thông không phải là đăng ký quyền sở hữu, thì đó chỉ là việc bất hợp lý chứ không bất hợp pháp. Mọi người dân cư trú tại Hà Nội vẫn có thể mua và có quyền sở hữu nhiều chiếc xe máy theo quy định của pháp luật, nhưng chỉ không được phép đăng ký xe tại nội thành để lưu hành. Đã mua xe, dù không đăng ký thì vẫn không mất đi quyền sở hữu hợp pháp, đặc biệt là quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Tất nhiên là quyền sử dụng, khai thác tài sản đó theo đúng công năng một cách bình thường thì gần như không thực hiện được.[2]
• Có thể hiểu rằng, các loại tài sản phải chịu thuế trước bạ theo quy định tại Điều 2 về “Đối tượng chịu lệ phí trước bạ”, Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17-6-2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ (đã được sửa đổi, bố sung theo Nghị định số 23/2013/NĐ-CP) cũng đồng thời là các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Tuy nhiên không rõ mục đích đăng ký các loại tài sản phải chịu thuế trước bạ dưới đây là bởi chúng có giá trị lớn hay là nguồn nguy hiểm cao độ hay là để nhà nước quản lý và thu thuế:
• Nhà, đất;
• Súng săn, súng thể thao;
• Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy;
• Thuyền, kể cả du thuyền;
• Tàu bay;
• Xe mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh, xe gắn máy (kể cả xe máy điện), các loại xe tương tự phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
• Ô tô (kể cả ô tô điện), rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô tô phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
• Vỏ, tổng thành khung, tổng thành máy của tài sản nói trên phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Khoản 2, Điều 143 về “Đất ở tại nông thôn” và khoản 4, Điều 144 về “Đất ở tại đô thị”, Luật Đất đai năm 2013 quy định UBND cấp tỉnh quy định “diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương” và “diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.” đã gây ra những khó khăn vô cùng nghiêm trọng cho nhiều dân nghèo. Có thể nói, đây là những điều luật vi hiến, là một sự nhầm lẫn tai hại giữa quy hoạch và việc cấp giấy chứng nhận, xâm phạm đặc biệt nghiêm trọng, chà đạp, tước đoạt, quyền sở hữu tài sản hợp pháp. Tài sản của người dân là mồ hôi xương máu, là giá trị gần như của cả một gia tài cơ nghiệp, đáng lẽ thuộc quyền sở hữu chính đáng, hợp pháp, thì lại bị trở thành vô thừa nhận, ngoài vòng pháp luật. Đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 trước đây cũng như Luật Nhà ở năm 2005 hiện hành đều không có quy định hạn chế này, nhưng nó đã được quy định tại Điều 17 về “Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó”, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ “Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về dất đai. Trên cơ sở đó, Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 08-8-2012 của UBND thành phố Hà Nội đã quy định các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo tối thiểu 2 điều kiện: Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 mét trở lên và có diện tích không nhỏ hơn 30 m². Và Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-02-2009 của UBND thành phố HCM (sửa đổi năm 2012) quy định phải bảo đảm chiều rộng mặt tiền tối thiểu 3 m và diện tích tối thiểu từ 45 đến 120 m², tùy thuộc địa bàn và đất đã hay chưa có nhà, trong trường hợp đặc biệt như có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn hoặc khi thừa kế thì cũng không được nhỏ hơn 25 m². Những quy định này là sự nhầm lẫn giữa yêu cầu về cấp giấy phép xây dựng với yêu cầu về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng. Đã là quyền sở hữu, thì 1 mét vuông nhà, 1 mét vuông đất cũng phải công nhận và cấp giấy tờ sở hữu. Chỉ khi cấp phép xây dựng liên quan đến quy hoặc, kiến trúc đô thị thì mới kèm theo điều kiện diện tích, mật độ, mục đích, tiêu chuẩn,… Quyền sở hữu đã được hiến định là thiêng liêng và bất khả xâm phạm. Quyền này chỉ có thể bị hạn chế trong các trường hợp đặc biệt. Khi người dân chỉ có 10 m² đất thì cũng vẫn vẫn có quyền xây dựng nhà ở và Nhà nước buộc phải công nhận quyền sở hữu. Chỉ có thể không được cấp phép cho xây dựng quá một độ cao nhất định nào đó. Một gia đình, cả đời chưa chắc đã mua nổi 30 m² đất nội thành Hà Nội, Sài Gòn, thế mà lại bị Nhà nước từ chối cấp Giấy chứng nhận là vi hiến và trái với một loạt đạo luật. Pháp luật chỉ có thể quy định về chiều cao, số tầng, mật độ xây dựng, chỉ giới đỏ,… để bảo đảm về quy hoạch kiến trúc, chứ không thể quy định trực tiếp việc không cấp Giấy chứng nhận, ngăn cấm, loại bỏ quyền sở hữu chính đáng, hợp pháp của người dân, đặc biệt là đối với các căn nhà và mảnh đất nhỏ đã được mua bán, chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế từ trước khi có quy định này. Việc này còn vô lý gấp nhiều lần quy định tại Luật Nhà ở hiện hành về diện tích tối thiểu của chung cư phải là 45m². Trong khi gần đây, VTV1 đã phát phóng sự ca ngợi căn hộ 9m² tại Mỹ, đất nước giầu có nhất thế giới.
• Luật Đất đai năm 2003 cũng như năm 2013 đều quy định đăng ký bất động sản. Cây lâu năm là bất động sản, thế là hướng dẫn đăng ký. Cụ thể thì chưa rõ, nhưng trong Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) ghi 1 mục Cây lâu năm, Luật không quy định, nghị định không đề cập, thông tư chưa thấy. Vậy thì phải tạm hiểu rằng tôi yêu cầu Nhà nước phải ghi vào Sổ đỏ cây vạn tuế trong bồn hoa, cây na ở cạnh bếp, cây mít ở góc sân? Và vấn đề đặt ra là, ghi nhận để làm gì, trồng, thay đổi, chặt phá có phải làm thủ tục gì không? Tất cả đều tù mù không rõ.
• Vì tư duy pháp lý còn xa lạ với xã hội dân sự, nên đăng ký để quản lý, để thu thuế chứ không vì yêu cầu chế độ pháp lý của tài sản. Quay ngược trở lại khoảng nửa thế kỷ trước, còn bắt buộc phải đăng ký cả radio và xe đạp. Rồi gần đây vẫn còn quy định đăng ký máy đánh chữ và máy photocopy để quản lý hành chính. Và khi ấy thì càng khó biết mục đích đăng ký các tài sản ấy thật sự là gì?

3. Quy định về việc đăng ký tài sản chưa cụ thể:

• Khoản 1, Điều 31 về “Đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”, Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004 quy định: Chủ rừng được đăng ký quyền sử dụng rừng sản xuất là rừng trồng (phải tiến hành đồng thời với đăng ký quyền sử dụng đất) và được đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Trong đó, việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được thực hiện theo quy định pháp luật dân sự về đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật dân sự lại chưa có quy định cụ thể về việc đăng ký bất động sản.
• Điểm b, khoản 1, Điều 3 về “Mẫu Giấy chứng nhận”, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường “Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22-10-2010) quy định: Giấy chứng nhận ghi ““Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất””, trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm” (trong mẫu Giấy chứng nhận ghi rõ 2 nội dung là “loại cây” và “nguồn gốc tạo lập”. Đồng thời khoản 6, Điều này cũng quy định “Thông tin về cây lâu năm thực hiện theo hướng dẫn của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn.” Tuy nhiên cho đến nay vẫn chưa thấy văn bản hướng dẫn cách ghi cây lâu năm vào Giấy chứng nhận. Vậy, khi nào thì cây lâu năm được ghi vào Giấy chứng nhận và người ta có quyền yêu cầu cơ quan cấp Giấy chứng nhận ghi vào “Sổ đỏ” cây mít trong vườn hay cây vạn tuế ở trong bồn hoa hay không? Ngoài ra, mục đích, ý nghĩa và chế độ pháp lý của việc ghi nhận này là gì, rồi khi đốn hạ, thay thế thì có phải làm thủ tục pháp lý gì không?
• Một số loại giấy tờ khác như các công cụ chuyển nhượng, giấy tờ có giá khác và thẻ tiết kiệm cũng có một số đặc điểm và giá trị tương đương với giấy chứng nhận đăng ký tài sản, nhưng có được coi là Giấy chứng nhận đăng ký tài sản không? Ví dụ như cổ phiếu được quy định tại khoản 1, Điều 85 về “Cổ phiếu”, Luật Doanh nghiệp năm 2005: “Cổ phiếu là chứng chỉ do công ty cổ phần phát hành hoặc bút toán ghi sổ xác nhận quyền sở hữu một hoặc một số cổ phần của công ty đó”. Hay Giấy chứng nhận đã đăng ký mẫu dấu của doanh nghiệp theo quy định tại khoản 2, Điều 6, Nghị định số 58/2001/NĐ-CP ngày 24-8-2001 của Chính phủ về Quản lý và sử dụng con dấu (Đã được sửa đổi, bổ sung  theo Nghị định số 31/2009/NĐ-CP ngày 01-4-2009), liên quan đến quy định tại khoản 2, Điều 36 về “Con dấu của doanh nghiệp”, Luật Doanh nghiệp năm 2005: “Con dấu là tài sản của doanh nghiệp”. Hay thẻ tiết kiệm theo quy định tại khoản 3 và 4, Điều 6 về “Giải thích từ ngữ”, Quy chế về Tiền gửi tiết kiệm, ban hành kèm theo Quyết định số 1160/2004/QĐ-NHNN ngày 13-9-2004 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước: “ Chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm là người đứng tên trên thẻ tiết kiệm.” và “4. Đồng chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm là 2 cá nhân trở lên cùng đứng tên trên thẻ tiết kiệm.”

4. Pháp luật đăng ký tài sản thiếu thống nhất:

• Chỉ tính từ năm 1993 đến nay, có ít nhất là 2 cơ quan cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản là Uỷ ban Nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (có thể uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường), với ít nhất là 6 loại giấy tờ như sau:
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 (Giấy đỏ cũ);
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định 60-CP ngày 05-7-1994 (Giấy hồng cũ);
• Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất theo Quy chế Quản lý sử dụng trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp, ban hành kèm theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25-02-1999 của Bộ trưởng Bộ Tài chính (Giấy tím);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất năm đai 2003 (Giấy đỏ mới);
• Giấy chứng nhận quyền ở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005 (Giấy hồng mới);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo khoản 6, Điều 4, Luật số 38/2009/QH12 ngày 19-6-2009 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 (Giấy đỏ mới nhất). Sau mấy chục năm tranh cãi mới tạm thống nhất được loại “Sổ đỏ” này. Tuy nhiên, sự lựa chọn này vẫn là không hợp lý, cần phải được xem lại.
• Hiện nay đang có 3 hệ thống đăng ký bất động sản riêng biệt là: Một hệ thống đăng ký đất ở có nhà ở, một hệ thống đăng ký đất ở không có nhà ở và một hệ thống đăng ký công trình xây dựng. Việc này đã tạo ra sự chồng chéo và xung đột, rắc rối cho cả chủ sở hữu và các cơ quan quản lý nhà nước, nhất là trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất.
• Cùng là bất động sản không tách rời nhau nhưng pháp luật lại quy định chế độ đăng ký khác nhau. Cụ thể, khoản 1, Điều 95 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”
• Hiệu lực của giao dịch chuyển quyền và thời điểm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cũng đang được quy định theo 3 thời điểm khác nhau, có thể là thời điểm đăng ký quyền sở hữu, thời điểm công chứng hoặc thời điểm giao nhận nhà ở:
• Khoản 1, Điều 168 về “Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “ Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
• Khoản 5, Điều 93 về “Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.”;
• Khoản 3, Điều 188 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
• Về điều kiện tham gia giao dịch liên quan đến đăng ký tài sản là nhà ở cũng không thống nhất. Điểm a, khoản 1, Điều 91 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch” Luật Nhà ở năm 2005 quy định một trong các điều kiện để nhà ở được phép đưa vào giao dịch “mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở” là phải có “Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;” Tuy nhiên, điểm đ, khoản 1, Điều 9 về “Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”; Khoản 1, Điều 45 về “Quy định về việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở”; khoản 2, Điều 61 về “Thế chấp nhà ở”; Khoản 2, Điều 63 về “Các loại hợp đồng về nhà ở”, Nghị định số 71/201/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì lại cho phép “mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.” và “thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai”.
• Việc đăng ký tài sản là một vấn đề rất quan trọng, song đối với một số loại tài sản lại không được quy định cụ thể trong Luật, thậm chí cũng không được quy định trong Nghị định, mà chỉ được quy định trong Thông tư, vì vậy, giá trị pháp lý thấp và không bảo đảm sự ổn định. Ví dụ như:
• Luật Giao thông đường bộ năm 2008 không quy định Giấy chứng nhận phương tiện giao thông đường bộ có phải là giấy tờ sở hữu hay không. Thậm chí Luật cũng không quy định tên gọi Giấy chứng nhận phương tiện giao thông đường bộ. Thông tư số 06/2009/TT-BCA(C11) ngày 11-3-2009 của Bộ trưởng Bộ Công an Quy định việc cấp, thu hồi đăng ký, biển số các loại phương tiện giao thông cơ giới đường bộ quy định tên giấy tờ là “Đăng ký mô tô, xe máy”. Đến Thông tư số 36/2010/TT-BCA ngày 12-10-2010 của Bộ trưởng Bộ Công an thì sửa thành “Chứng nhận đăng ký xe mô tô, xe máy” (thêm từ Chứng nhận”);
• Luật Thuỷ sản năm 2003 chỉ quy định việc đăng ký tàu cá là để bảo đảm “Điều kiện cấp Giấy phép khai thác thuỷ sản” (Điều 17) mà không có quy định xác định việc đăng ký các phương tiện đó có giá trị hay liên quan thế nào đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản. Các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuỷ sản cũng không đề cập gì đến nội dung này. Cho đến khoản 1, Điều 6, Quy chế đăng ký tàu cá và thuyền viên, ban hành kèm theo Quyết định số 10/2006/QĐ-BTS, ngày 03-7-2006 của Bộ trưởng Bộ Thuỷ sản mới quy định Giấy chứng nhận đăng ký tàu cá ghi nhận quyền sở hữu: “ Sau khi đăng ký, mỗi tàu cá chỉ được cấp một giấy chứng nhận đăng ký tàu cá cùng biển số. Giấy chứng nhận đăng ký tàu cá bao gồm các nội dung về sở hữu tàu, công dụng và các tính năng cơ bản của tàu;”
• Luật Giao thông đường thuỷ nội địa năm 2004, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014, cũng không quy định định thẳng giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa là giấy chứng nhận quyền sở hữu, mà chỉ quy định gián tiếp như tại khoản 28, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”: “ Chủ phương tiện là tổ chức, cá nhân sở hữu phương tiện.”, hay tại khoản 3, Điều 25 về “Đăng ký phương tiện”: “3. Phương tiện phải được đăng ký lại khi chuyển quyền sở hữu, thay đổi tên, tính năng kỹ thuật hoặc chủ phương tiện thay đổi trụ sở, chuyển nơi đăng ký hộ khẩu sang tỉnh khác.” Cho đến Thông tư 21/2011/TT-BGTVT ngày 31-3-2011 của Bộ giao thông vận tải quy định về đăng ký phương tiện thủy nội địa, cũng không quy định rõ hơn.

5. Khó khăn của cá nhân và doanh nghiệp trước những bất cập của pháp luật về đăng ký tài sản:

• Còn quá nhiều nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được ghi nhận cụ thể trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy khi mua bán, chuyển nhượng, thế chấp.
• Người dân nghèo chỉ mua, nhận chuyển nhượng một diện tích nhỏ hoặc một phần diện tích nhà đất dưới hạn mức quy định, không được nhà nước công nhận và cho phép đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, càng gây thêm rủi ro và thiệt thòi cho họ.
• Các Tổ chức hành nghề công chứng và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì chỉ chấp nhận hợp đồng và đăng ký giao dịch thế chấp, không cho ký hợp đồng bảo lãnh và đăng ký giao dịch bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Nhưng Toá án thì quyết ngược lại, chỉ công nhận hợp đồng bảo lãnh và tuyên vô hiệu giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba.
• Việc đăng ký giao dịch, cả quy định và thực tế từ có hiệu lực với người thứ 3 thành có hiệu lực của giao dịch. Không đăng ký hợp đồng mua bán nhà, vô hiệu. Không đăng ký hợp đồng thế chấp nhà, cũng vô hiệu. Việc đăng ký lợi cho dân thì ít, mà hại thì nhiều và trên thực tế chủ yếu để phục vụ quản lý nhà nước, kiểu như những năm 1970 -1980 phải đăng ký hợp đồng kinh tế.
• Hiên nay, việc nhận thế chấp tài sản nói chung, bất động sản nói riêng phải làm đủ 3 việc là công chứng hợp đồng, đăng ký thế chấp và giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Đúng ra chỉ cần làm 1 trong 3 thủ tục bắt buộc: Hoặc là giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, hoặc là công chứng giao dịch tài sản, hoặc là đăng ký thế chấp tài sản.
• Việc chỉ công nhận giá trị của giao dịch đã được đăng ký giao dịch bảo đảm đã làm vô hiệu hoá giao dịch hợp pháp, thừa nhận giao dịch bất hợp pháp (giao dịch lừa đảo, gian dối, nhưng đăng ký trước thì lại được ưu tiên). Nếu việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện trên cơ sở một giao dịch hợp pháp, thì đương nhiên có giá trị ưu tiên. Tuy nhiên, không thể đơn giản công nhận quyền ưu tiên đó, nếu như giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… là lừa đảo, gian dối, trái phép, bất hợp pháp.
• Một tài sản hiện nay có thể được đăng ký thế chấp với nhiều trạng thái khác nhau ở Trung tâm đăng ký tài sản, giao dịch, Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại UBND hoặc hoặc Sở tài nguyên Môi trường.
• Việc đăng ký giao dịch thế chấp động sản hiện nay rất ít giá trị pháp lý trên thực tế, đặc biệt là đối với các động sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký tài sản và nhất là trong các trường hợp nhiều tổ chức tín dụng cùng nhận thế chấp.
• Cá nhân và doanh nghiệp gần như không có cơ sở pháp lý để bảo đảm việc thoả thuận các giao dịch liên quan đến bất động sản nói chung và tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nói riêng là có đủ điều kiện hợp pháp hay không theo quy định tại khoản 1, Điều 91 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, Luật Nhà ở năm 2005. Đó là quy định đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải bảo đảm 2 trong số 3 điều kiện bắt buộc là “Không có tranh chấp về quyền sở hữu” và “Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” Tương tự là khoản 1, Điều 188 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định 2 trong số 4 điều kiện giao dịch là “Đất không có tranh chấp” và “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”. Chỉ đến khi đã thoả thuận đến giai đoạn thống nhất ký hợp đồng tại các Tổ chức hành nghề công chứng, thậm chí phải qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì mới biết được tình trạng của tài sản đó có bị kê biên hoặc có tranh chấp hay không. Như vậy không chủ động được việc quyết định giao dịch, tiến hành đặt cọc, chuẩn bị các điều kiện cần thiết để ký kết và thực hiện hợp đồng. Mọi giao dịch trước đó đều phải dựa trên sự mò mẫm, phỏng đoán tù mù. Do đó, các giao dịch chuyển dịch tài sản và giao dịch bảo đảm bằng tài sản luôn trong tình trạng nơm nớp như cá nằm trên thớt, nguy cơ vô hiệu quá lớn. Và tại thời điểm hiện nay, thì ngay cả tổ chức hành nghề công chứng và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng không có gì bảo đảm chắc chắn biết được thông tin về tài sản đang bị hạn chế giao dịch.

6. Một số yêu cầu hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản:

• Nhu cầu cấp bách là cần phải ban hành một đạo luật quy định thống nhất các vấn đề liên quan đến việc đăng ký tài sản, khắc phục những bất cập nói trên. Hy vọng rằng, Luật Đăng ký tài sản là luật vì cái chung, sửa sai hệ thống pháp luật lâu nay, chứ không phải chỉ để giải quyết một vấn đề cụ thể mà một bộ ngành chịu trách nhiệm quản lý, dẫn đến tình trạng đất nước nhiễu loạn pháp luật, mỗi ngành đẻ ra một thứ luật, lo cho cái chung thì ít mà vì cái riêng thì nhiều.
• Cần quy định rõ mục đích của việc đăng ký tài sản là gì, từ đó mới có những quy định thích hợp để giải quyết vấn đề là khi nào, tài sản nào phải đăng ký và cơ quan nào quản lý việc đăng ký tài sản, thay vì mọi thứ không rõ ràng như hiện nay.
• Cần phải có những quy định rõ ràng, đồng bộ về việc đăng ký tài sản và giấy chứng nhận đăng ký tài sản để công nhận quyền sở hữu, bảo đảm cơ sở và an toàn pháp lý trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, gửi giữ, ký quỹ, cầm cố, thế chấp,… tài sản. Tình trạng pháp luật về đăng ký tài sản với quá nhiều loại giấy tờ, quá nhiều quy định, nhiều cơ quan quản lý như trên đã gây ra rất nhiều khó khăn, vướng mắc, cản trở giao lưu dân sự.
• Cần quy định một cách rõ ràng về việc bắt buộc và không bắt buộc một cách cụ thể đối với 4 hành vi: Đăng ký tài sản, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và giữ giấy tờ tài sản trong giao dịch. Trong đó, là đăng ký bắt buộc đối với một số tài sản như nhà đất (không đăng ký thì không được phép giao dịch, tuy nhiên cần kéo dài lộ trình này để tránh làm hại người dân), không bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đảm (vì không đăng ký thì không có quyền ưu tiên, chứ không phải là vô hiệu vô lý như cách hiểu và cách xử án hiện nay), không bắt buộc phải công chứng đối với giao dịch tài sản và giao dịch bảo đảm (vì có thì rất tốt, nhưng không có thì cũng không thể vô hiệu vô lý như lâu nay) và bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên nhận thế chấp không bắt buộc phải giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản như hiện nay (vì quản lý bằng chế độ pháp lý, chứ không bằng giấy tờ được coi như giấy tờ có giá hiện nay).
• Cần quy định cụ thể về việc không được hạn chế quyền sở hữu nhà đất thông qua việc ấn định diện tích tối thiểu để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, quyền sở hữu nhà ở nói riêng.
• Cần phải xem xét lại tên gọi các loại giấy chứng nhận tài sản, trong đó có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, vì đây là một tên gọi rất bất hợp lý, không đạt yêu cầu. Luật Đất đai đã đặt ra tên gọi chính danh, nhưng vì quá dài dòng, nên lại phải ngay lập tức gọi tắt là “Giấy chứng nhận” một cách vô nghĩa, khi viết và đọc ra không phân biệt được với hàng trăm loại giấy chứng nhận khác. Và trên thực tế thì giấy này hầu như đều được đồng loạt gọi tắt là “Sổ đỏ”. Đây là loại giấy tờ đặc biệt quan trọng, có giá trị sử dụng trong rất nhiều năm, với số lượng lên tới hàng triệu bản, cần phải được đặt tên một cách đơn giản, ngắn gọn, dễ hiểu và đặc biệt là phải hữu dụng, thuận tiện trên thực tế. Vì vậy, đề nghị gọi bằng tên là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản”, trong đó có ghi nhận quyền sở hữu đất đai. Lý do ở đây là vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thì đương nhiên phải cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, chứ không thể chỉ cấp duy nhất một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng cho các cá nhân và pháp nhân cụ thể, tức là tạo ra một thứ quyền sở hữu chung chung vô thừa nhận. Đồng thời việc này còn có tác dụng ổn định hàng trăm năm một loại giấy tờ tài sản quan trọng nhất, dù cho sau này, Hiến pháp có giữ nguyên hay thay đổi quy định về quyền sở hữu đất đai. Hoặc ít nhất cũng cần phải gọi tên là “Giấy chứng nhận bất động sản”, còn nội dung ở bên trong thì ghi nhận quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất hay bất cứ cái gì cũng đều phù hợp. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng đều là bất động sản. Và khái niệm bất động sản đã được nhắc đến trong 30 đạo luật suốt từ năm 1990 đến nay như: Luật Công đoàn năm 1990, Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Giá năm 2012,…
• Cần xem xét quy định theo hướng dần bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cho phù hợp với thời đại công nghệ số, vì quản lý bất động sản là quản lý chế độ pháp lý đăng ký trên sổ sách, chứ không phải là quản lý giấy chứng nhận như giấy tờ có giá. Duy trì mãi Giấy chứng nhận là duy trì sự tốn kém, phức tạp, dễ bị làm giả, lợi dụng, ít ý nghĩa về mặt pháp lý.
• Quy định tập trung cơ sở dữ liệu về việc đăng ký giao dịch và liên quan đến giao dịch tài sản có thể ảnh hưởng đến các giao dịch khác như tài sản “Đang có tranh chấp về quyền sở hữu” và “Đang bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật.
• Các thông tin về đăng ký tài sản và đăng ký giao dịch phải được công khai, minh bạch một cách rộng rãi, dễ dàng tiếp cận và miễn phí, vì đã thu thuế, phí, lệ phí đối với các giao dịch đăng ký tài sản và đăng ký giao dịch. Mục đích của hoạt động này là nhằm phục vụ dân, chứ không phải phục vụ công tác quản lý nhà nước.

—————————–

Luật sư Trương Thanh Đức

ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN

FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)

E-mail: duc.tt @anvilaw.com

Web: www.anvilaw.com

ĐT: 090.345.9070

Phụ lục 01

Một số loại giấy chứng nhận đăng ký tài sản

Phụ lục 02

Một số loại giấy chứng nhận khác liên quan đến tài sản

Phụ lục 03

Một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến

đăng ký tài sản và giao dịch

1. Bộ luật Dân sự năm 2005.
2. Luật Di sản văn hoá năm 2001 (sửa đổi 2009).
3. Luật Thuỷ sản năm 2003.
4. Luật Giao thông đường thuỷ nội địa năm 2004.
5. Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004.
6. Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009).
7. Luật Nhà ở năm 2005.
8. Luật Xây dựng năm 2005.
9. Bộ luật Hàng hải năm 2005.
10. Luật Đường sắt năm 2005.
11. Luật Hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006.
12. Luật Chứng khoán năm 2006 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2010).
13. Luật Thi hành án Dân sự năm 2008.
14. Luật Đất đai năm 2013.
15. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về “Giao dịch bảo đảm”, đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-2-2012.
16. Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31-12-2008 của Chính phủ về “Thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp”.
17. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 của Chính phủ về “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
18. Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23-7-2010 của Chính phủ Về đăng ký giao dịch bảo đảm (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02-02-2012).
19. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ về “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005”.
20. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai”.
21. Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21-5-2007 của Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Hướng dẫn một số nọi dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
22. Thông liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18-11-2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
23. Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25-4-2014 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường về “Hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005.
24. Quyết định số 10/2006/QĐ-BTS, ngày 03-7-2006 của Bộ trưởng Bộ Thuỷ sản ban hành Quy chế đăng ký tàu cá và thuyền viên.
25. Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28-9-2006 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bào đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc giao giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17-5-2007).
26. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ trưởng Bộ TN và MT “Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hết hiệu lực một phần theo Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22-10-2010).
27. Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 11-9-2010 của Bộ Xây dựng về “quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005”.
28. Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06-12-2010 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hướng dẫn về đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án.
29. Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16-02-2011 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
30. Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20-02-2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng “Sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01-9-2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP”.

[1]   Bài thứ 20 trong loạt bài tham gia xây dựng Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2]     Xem bài “Dừng đăng ký xe máy: Bất hợp pháp hay bất hợp lý?”, Luật sư Trương Thanh Đức, Báo Kinh tế Đô thị ngày 14-12-2005.

[3]   Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp được cấp theo quy định tại Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 15-4-2010 của Chính phủ Về đăng ký doanh nghiệp có vẻ gắn với việc công nhận sản nghiệp hơn là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp năm 2005