(TBNH) – Trên thực tế, quy định của pháp luật cho phép TCTD có thể bán tài sản thế chấp thông qua đấu giá, tuy nhiên để bán được tài sản này phải trải qua rất nhiều giai đoạn và thủ tục phức tạp.
Trong khi đó TCTD lại không có chức năng bán đấu giá và hầu như cũng không chuyển sang tổ chức bán đấu giá tài sản được nếu khách hàng không hợp tác.
Quy trình thực hiện chồng chéo
Sau khi dự thảo thông tư liên tịch hướng dẫn một số điều về xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) do Bộ Tư pháp xây dựng được đưa ra lấy ý kiến, các TCTD cho rằng, quy định tại dự thảo này vẫn chưa giải quyết được các vướng mắc cơ bản khi các TCTD thực hiện các hoạt động nhằm xử lý TSBĐ.
3 “nút thắt” cơ bản nhất gặp phải khi xử lý TSBĐ khi thu hồi nợ, đó là: (1) Phối hợp của khách hàng khi thực hiện bàn giao tài sản trên thực tế và thực hiện thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành để xử lý TSBĐ;
(2) Việc áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh và sự phối hợp của các cơ quan, tổ chức có liên quan: phòng công chứng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, UBND địa phương.
(3) Khi xử lý TSBĐ là bất động sản theo phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản hoặc bên bảo đảm bán tài sản thông qua bán đấu giá hay không thông qua bán đấu giá thì khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng một số phòng công chứng yêu cầu phải có thông báo giải chấp của bên nhận bảo đảm. Một số phòng công chứng yêu cầu phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bà Huỳnh Thị Mai Trinh – Phó trưởng phòng pháp chế – HDBank dẫn giải, một số phòng công chứng chỉ yêu cầu có thông báo giải chấp của ngân hàng mà không bắt buộc phải xóa đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng theo hợp đồng đã được công chứng, một số văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chấp nhận thực hiện đồng thời thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm và thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
Tuy nhiên, một số cơ quan lại không chấp nhận, yêu cầu phải tiến hành xóa đăng ký giao dịch bảo đảm rồi quay lại hủy hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đã công chứng và tiến hành công chứng lại hợp đồng mua bán/chuyển nhượng.
“Việc không thống nhất như trên làm mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, nhất là bên nhận bảo đảm. Bởi nếu đã giải chấp và thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm thì nghĩa vụ tại ngân hàng sẽ trở thành nghĩa vụ không có TSBĐ. Do vậy, nếu trong quá trình thực hiện thủ tục nếu bên mua/bên nhận chuyển nhượng tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mà bên bảo đảm không tiến hành các thủ tục để thế chấp lại cho ngân hàng (mặc dù trước đó đã có cam kết) thì ngân hàng sẽ mất TSBĐ. Như vậy, khoản vay trở thành không có TSBĐ”, bà Trinh cho biết.
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 718 Bộ Luật Dân sự, bên thế chấp được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, các cơ quan luôn yêu cầu phải có thông báo giải chấp, phải xóa đăng ký giao dịch bảo đảm là không phù hợp.
Nếu đã giải chấp, xóa đăng ký thì cũng đồng nghĩa với việc quan hệ thế chấp không còn. Hơn nữa bên nhận thế chấp cũng chỉ giải chấp và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm khi tài sản đã xử lý xong, nghĩa vụ trả nợ đã hoàn thành. Việc thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký lại là các thủ tục nằm trong quy trình xử lý TSBĐ.
Cần đảm bảo để bên nhận thế chấp thực hiện được các quyền
Nhiều ý kiến cũng đề nghị dự thảo thông tư cần phải xóa bỏ yêu cầu giải chấp, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm khi xử lý để đảm bảo quyền lợi cho các bên và phù hợp với quy định của pháp luật. Nên quy định các bên phối hợp thực hiện thủ tục giải chấp, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản sau khi đã xử lý xong (bên mua/bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận) giống như việc hướng dẫn tại Điều 8 về xử lý TSBĐ là Quyền đòi nợ tại Dự thảo Thông tư.
“Thông tư nên tập trung vào việc hướng dẫn thủ tục, việc áp dụng các quy định pháp luật một cách thống nhất tại các cơ quan có liên quan. Việc này nhằm đảm bảo cơ chế cho bên nhận thế chấp thực hiện được các quyền, các nội dung đã thỏa thuận được trong hợp đồng bảo đảm. Làm như vậy sẽ phù hợp hơn với hình thức pháp lý của văn bản cũng như yêu cầu đặt ra. Không nên quy định quá chi tiết vào những nội dung thỏa thuận giữa các bên, bởi những nội dung như vậy không quy định thì các bên cũng đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm”, bà Huỳnh Thị Mai Trinh khuyến nghị.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, vướng mắc ở đây lại nằm ở quy định chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan hữu quan. Thực tế, nhiều vụ kiện kéo dài nhưng các ngân hàng không xử lý được.
Ví dụ như muốn áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, theo quy định khi TCTD đã làm xong thủ tục yêu cầu, trong vòng 3 ngày, Tòa án phải ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, nhưng thực tế có khi đến 3 tuần không xong một vụ. Hay thời hạn đưa ra xét xử sơ thẩm một vụ án bình thường là 2 tháng, phức tạp là 4 tháng, nhưng trên thực tế thường gấp mấy lần số đó, vì đủ thứ lý do.
“Mấu chốt của vấn đề là phải cho TCTD được toàn quyền tự bán tài sản thế chấp nếu quá hạn mà người vay không trả được nợ”, ông Đức khuyến nghị.
Trên thực tế, quy định của pháp luật cho phép TCTD có thể bán tài sản thế chấp thông qua đấu giá, tuy nhiên để bán được tài sản này phải trải qua rất nhiều giai đoạn và thủ tục phức tạp. Trong khi đó TCTD lại không có chức năng bán đấu giá và hầu như cũng không chuyển sang tổ chức bán đấu giá tài sản được nếu khách hàng không hợp tác.
Chính vì vậy, hầu như phải xử lý bằng con đường kiện ra Toà án, mà mỗi vụ thường kéo rất dài. “Các quy định cũng cần tiến tới đơn giản, nhanh chóng như các nước phát triển, theo hướng ưu tiên bảo vệ quyền lợi của chủ nợ hơn là bảo vệ quyền lợi của con nợ như hiện nay.
Dự thảo Thông tư phải làm nổi bật việc này và cần tuyên truyền cho mọi người hiểu rằng, TCTD đương nhiên được quyền bán tài sản thế chấp nếu đến kỳ khách hàng không trả được nợ, trừ một số ít trường hợp đặc biệt mới phải qua tố tụng. Tránh tình trạng như hiện nay có tới 90% số vụ xử lý TSBĐ là bất động sản phải thông qua thủ tục tố tụng, thời gian xử lý kéo dài, tốn kém, khiến TCTD phải ôm mãi đống nợ xấu, mà người vay thì cũng phải chịu thêm lãi suất quá hạn rất cao”, ông Đức nhấn mạnh.
Theo Dương Công Chiến
—————
Thời báo Ngân hàng 30-11-2012:
http://www.thoibaonganhang.vn/tin-tuc/2-3-nut-that-khi-xu-ly-tai-san-bao-dam-5754.html
(410/1.448)