Bảo lãnh sẽ hóa giải rủi ro… thế chấp

(KTSG) – Nhìn chung, trước đây, người mua nhà sẽ không tiếp cận được thông tin thế chấp dự án tại các ngân hàng, vì được bảo mật theo quy định tại điều 14, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.

Nếu các bên tuân thủ đúng pháp luật thì người mua nhà sẽ biết rõ dự án đã thế chấp hay chưa và có quyền đồng ý mua hay không mua nhà chưa giải chấp. Ảnh: Thanh Tao.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã công bố 92 dự án nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng đến ngày 23-8-2018. Đây là việc bắt buộc phải thực hiện theo quy định tại điều 64  – “Công bố thông tin về biện pháp bảo đảm” – của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về “Đăng ký biện pháp bảo đảm”. Cụ thể, thông tin về các bên và tài sản bảo đảm được công bố trên Trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Như vậy, hiện nay, người mua nhà dễ dàng biết được thông tin về dự án thế chấp chứ không còn khó khăn như trước khi có Nghị định số 102/2017/NĐ-CP.

Thế nhưng, vấn đề ở chỗ là khi nào thì dự án nhà ở đã thế chấp vẫn có thể được bán và ngược lại, dự án đã bán vẫn có thế được thế chấp?

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi có bốn điều kiện sau: Thứ nhất, đã xây xong móng. Thứ hai, có văn bản của Sở Xây dựng thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán. Thứ ba, có bảo lãnh bán nhà của ngân hàng. Thứ tư, nếu đã thế chấp thì phải được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.

Dù vậy, điều 147 về “Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” của Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định, có thể không cần giải chấp nếu như được bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý không giải chấp.

Có thể thấy, nếu các bên tuân thủ đúng pháp luật thì người mua nhà sẽ biết rõ dự án đã thế chấp hay chưa và có quyền đồng ý mua hay không mua nhà chưa giải chấp.

Nếu việc mua bán nhà có bảo lãnh của ngân hàng, kể cả trường hợp chủ đầu tư cố tình làm sai như bán nhà chưa được giải chấp, thì ngân hàng sẽ có trách nhiệm kiểm soát, bảo đảm mọi điều kiện mua bán và việc giao nhà (cùng với quyền sở hữu) cho người mua. Luật đã quy định rõ “nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” thì ngân hàng bảo lãnh có nghĩa vụ “hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng”. Như vậy, dù nhà ở có bị thế chấp trong trường hợp đã có bảo lãnh ngân hàng thì người mua cũng không lo việc bị siết nợ. Đồng thời, nếu nhà đã bán nhưng chủ đầu tư vẫn mang dự án đi thế chấp (chỉ được phép thế chấp những căn hộ chưa bán), thì người mua cũng sẽ vẫn được pháp luật bảo vệ.

Tuy nhiên, người mua có thể gặp rắc rối (như không được làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thậm chí mất quyền sở hữu) khi bị ngân hàng siết nợ nếu như… không có bảo lãnh của ngân hàng, được diễn giải theo bốn trường hợp sau: Thứ nhất là chủ đầu tư cố tình bán nhà mà không có bảo lãnh ngân hàng. Thứ hai là bảo lãnh của ngân hàng không hợp pháp, hợp lệ. Thứ ba, dự án nhà ở được mở bán trước khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực vào ngày 1-7-2015 thì không bắt buộc phải có bảo lãnh. Thứ tư, căn hộ trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dự án tòa nhà văn phòng (condotel, officetel, hometel…) không được xác định là phải được bảo lãnh theo quy định bán nhà ở.

Như vậy, vấn đề cốt yếu để tránh rủi ro là phải có bảo lãnh hợp pháp của ngân hàng, chứ không phải là nhà có bị hay không bị thế chấp trước hoặc sau khi bán.

Để hạn chế những rủi ro, rắc rối cho người mua nhà, cần sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng sau:

Thứ nhất, việc bảo lãnh bán nhà phải là điều kiện tiên quyết để đủ điều kiện được bán nhà (bảo lãnh cho chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua bán nhà và bản chính bảo lãnh kèm theo hợp đồng mua bán nhà, chứ không phải quy định như hiện nay là  “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua”).

Thứ hai, việc thanh toán tiền mua nhà phải thông qua ngân hàng nhận thế chấp hoặc bảo lãnh để tránh rủi ro cho các bên.

Thứ ba, từng khoản và toàn bộ quỹ bảo trì phải được ngân hàng phong tỏa để tránh việc thu thiếu và bị thất thoát.

Thứ tư, UBND cấp tỉnh có quyền cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì phải được quyền yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin tài khoản quỹ bảo trì thì mới thực hiện được quyền này.

Luật sư Trương Thanh Đức

Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC

(1.000/1.000)

———————–

Bài gửi:

Rủi ro mua nhà dự án thế chấp

Luật sư Trương Thanh Đức

Giám đốc Công ty Luật ANVI

Trọng tài viên VIAC

Dự án chung cư Tokyon Tower tại Hà Đông, Hà Nội vừa bị Ngân hàng Đại chúng (PVCombank) thu giữ tài sản bảo đảm theo Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14, trong khi nhà đầu tư đã bán gần hết các căn hộ trong Dự án này cho khách hàng. Vậy, người mua nhà làm sao biết được dự án đã thế chấp hay chưa và nếu đã thế chấp thì căn hộ của mình có bị siết nợ hay không?

Thông tin thế chấp dự án

Nhìn chung, người mua nhà sẽ không tiếp cận được thông tin thế chấp dự án tại các ngân hàng, vì được bảo mật theo quy định Điều 14, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã công bố 92 dự án nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng đến ngày 23-8-2018. Đây là việc bắt buộc phải thực hiện quy định tại Điều 64 về “Công bố thông tin về biện pháp bảo đảm”, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01-9-2017 của Chính phủ về “Đăng ký biện pháp bảo đảm” quy định, thông tin về các bên và tài sản bảo đảm được công bố trên Trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Như vậy, người mua nhà dễ dàng biết được thông tin về dự án thế chấp, chứ không còn khó khăn như trước khi có Nghị định số 102/2017/NĐ-CP.

Tuy nhiên, vấn đề ở chỗ là khi nào thì dự án nhà ở đã thế chấp vẫn có thể được bán và ngược lại, dự án đã bán vẫn có thế được thế chấp?

Điều kiện mua bán nhà dự án thế chấp

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi có 4 điều kiện sau: Thứ nhất, là đã xây xong móng. Thứ hai, có văn bản của Sở Xây dựng thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán. Thứ ba, có bảo lãnh bán nhà của ngân hàng. Thứ tư, nếu đã thế chấp thì phải được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, Điều 147 về “Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định, có thể không cần giải chấp nếu như được bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý không giải chấp.

Như vậy, nếu các bên tuân thủ đúng pháp luật, thì người mua nhà sẽ biết rõ việc mua nhà dự án đã thế chấp hay chưa và có quyền đồng ý mua hay không mua nhà chưa giải chấp.

Rủi ro mua nhà dự án thế chấp

Nếu việc mua bán nhà có bảo lãnh của ngân hàng, kể cả trường hợp chủ đầu tư cố tình làm sai như bán nhà chưa được giải chấp, thì ngân hàng sẽ có trách nhiệm kiểm soát bảo đảm mọi điều kiện mua bán và việc giao nhà (cùng với quyền sở hữu) cho người mua. Luật đã quy định rõ “nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”, thì ngân hàng bảo lãnh có nghĩa vụ “hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng”. Như vậy, dù nhà ở có bị thế chấp trong trường hợp đã có bảo lãnh ngân hàng thì người mua cũng không lo việc bị siết nợ. Đồng thời, nếu nhà đã bán nhưng chủ đầu tư vẫn mang dự án đi thế chấp (chỉ được phép thế chấp những căn hộ chưa bán), thì người mua cũng sẽ vẫn được pháp luật bảo vệ.

Tuy nhiên, người mua vẫn có thể gặp rắc rối (như không được làm sổ đỏ, thậm chí mất quyền sở hữu) khi bị ngân hàng siết nợ nếu như không có bảo lãnh của ngân hàng với 4 trường hợp sau: Thứ nhất là chủ đầu tư cố tình bán nhà mà không có bảo lãnh ngân hàng. Thứ hai là bảo lãnh của ngân hàng không hợp pháp, hợp lệ. Thứ ba, dự án nhà ở được mở bán trước khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 01-7-2015 thì không bắt buộc phải có bảo lãnh. Thứ tư, căn hộ trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dự án toà nhà văn phòng (condotel, officetel, hometel,…) không được xác định là phải được bảo lãnh theo quy định bán nhà ở. Như vậy, vấn đề cốt yếu để tránh rủi ro là có bảo lãnh hợp pháp của ngân hàng, chứ không phải là nhà có bị hay không bị thế chấp trước hoặc sau khi bán.

Kiến nghị khắc phục

Để hạn chế những rủi ro, rắc rối cho người mua nhà, cần sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng sau:

Thứ nhất, việc bảo lãnh bán nhà phải là điều kiện tiên quyết để đủ điều kiện được bán nhà (bảo lãnh cho chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua bán nhà và bản chính bảo lãnh kèm theo hợp đồng mua bán nàh, chứ không phải như hiện nay quy định tại khoản 2, Điều 56 về “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua”).

Thứ hai, việc thanh toán tiền mua nhà phải thông qua ngân hàng nhận thế chấp hoặc bảo lãnh để tránh rủi ro cho các bên.

Thứ ba, từng khoản và toàn bộ quỹ bảo trì phải được ngân hàng phong toả, để tránh việc thu thiếu và bị thất thoát.

Thứ tư, uỷ ban nhân dân cấp tính có quyền cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì phải được quyền yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin tài khoản quỹ bảo trì thì mới thực hiện được quyền này.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC. 

——————

Thời báo Kinh tế Sài Gòn (Nhà đất) 18-10-2018:

https://www.thesaigontimes.vn/280302/Bao-lanh-se-hoa-giai-rui-ro-the-chap.html