(LĐ) – Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, không phải không có luật mới xảy ra các tranh chấp chung cư (TCCC) mà do chưa thực hiện hết các quy định của pháp luật.

Đủ loại tranh chấp chung cư

Tham dự hội thảo giải pháp về các TCCC liên quan đến chung cư, Luật sư Bùi Quang Hưng, văn phòng luật sư BQH và cộng sự đã đưa ra hai loại TCCC cơ bản là: tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn và tranh chấp liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo LS Hưng, tranh chấp nảy sinh khi hợp đồng được quy định bằng tiền ngoại tệ hoặc giá mua bán được tính trượt giá theo ngoại tệ. Hợp đồng quy định người mua phải nộp tiền mua nhà nhiều hơn 70% giá trị hợp đồng mua bán trước khi chính thức được bàn giao nhà. Hình thức của hợp đồng góp vốn không tuân thủ các quy định của Nghị định 71 về tỉ lệ số lượng căn hộ được góp vốn dưới 20% tổng số căn hộ của dự án và phải được thông báo cho Sở Xây dựng. Hợp đồng mua bán căn hộ không thực hiện qua sàn giao dịch BĐS…

Tranh chấp liên quan đến quá trình quản lý và sử dụng nhà chung cư bao gồm các tranh chấp liên quan đến diện tích chung, riêng trong khu chung cư; phí quản lý và phí trông giữ ô tô, xe máy trong tầng hầm chung cư; tranh chấp liên quan đến việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư, về phí bảo trì nhà chung cư 2%.

Qua kinh nghiệm tham gia giải quyết một số vụ tranh chấp liên quan đến nhà chung cư, LS Hưng cho rằng, một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến những tranh chấp trên là do chủ đầu tư các dự án BĐS đã “vượt rào” các quy định của pháp luật. “Thực trạng cho thấy rất nhiều tranh chấp tại các dự án BĐS liên quan đến việc ký kết các hợp đồng vay vốn, hợp đồng đặt cọc. Là bên chủ động soạn thảo hợp đồng, chủ đầu tư thường quy định các yếu tố bất lợi cho bên mua. Các quy định này tiềm ẩn nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp sau này khi trị trường BĐS không còn sôi động hay tiếp tục sinh lời cho những người mua, nhà đầu tư BĐS cá nhân…”, ông Hưng nói thêm.

Ngày càng phát sinh nhiều tranh chấp liên quan đến chung cư. Ảnh: Nguyễn Lê

Nguyên nhân khác theo ông Hưng, quy định của pháp luật không rõ ràng và không đầy đủ, các văn bản pháp luật lại chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc hiểu và áp dung các quy định này cũng khác nhau. Ông Hưng dẫn chứng, trường hợp quy định giá trị hợp đồng mua bán căn hộ bằng tiền USD và thanh toán bằng tiền VNĐ theo tỉ giá VNĐ/USD vào thời điểm thanh toán. Đối chiếu với các văn bản pháp luật hiện hành thì việc quy định giá trị tài sản bằng USD là vi phạm quy định về quản lý ngoại hối của Việt Nam và và đối chiếu với quy định của Bộ Luật dân sự có thể xem là vô hiệu.

Tuy nhiên, Nghị quyết 04/2003/NQ-HDTP của Hội đồng thẩm phán (HĐTP) Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn từ năm 2003 chỉ quy định giá cả và giao dịch bằng USD thì mới bị coi vô hiệu. Mặc dù, hướng dẫn của HĐTP Tòa án nhân tối cao từ năm 2003 đến nay đã không còn phù hợp với Pháp lệnh quản lý ngoại hối và các nghị định hướng dẫn thi hành nữa, nhưng đến nay vẫn chưa ban hành hướng dẫn nào khác đối với trường hợp này.

Cũng nói đến quy định mập mờ của Nghị định, LS Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho biết, theo quy định tại khoản 3, điều 70 của Luật Nhà ở và điểm c, khoản 2, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, nếu “nơi để xe” là tầng hầm, thì tầng hầm phải được coi là sở hữu chung.

Tuy nhiên, về chỗ để xe ô tô, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định “do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư” là đã có phần mập mờ theo hướng trái với quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở.

Khoản 3, điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP còn quy định: “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.”

Như vậy, LS Đức cho rằng, quy định này của Nghị định đã né tránh việc làm rõ quyền sở hữu chung – riêng tầng hầm trong nhà chung cư bằng việc đẩy cho các bên quyết định. Đối với những trường hợp đã ký hợp đồng mua bán trước khi có Nghị định số 71, vì không ghi nhận nội dung này, nên sẽ tiếp tục bế tắc về đòi hỏi quyền sở hữu. Ngay cả đối với các hợp đồng mua bán sau đó cũng vẫn không dễ dàng xác định.

Sẽ sửa đổi Luật Nhà ở

Trước những TCCC ngày càng phổ biến như hiện nay, nhiều luật sư có chung đề xuất, các quy định pháp luật cần chỉ rõ các phần sở hữu chung riêng và quyền lợi cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư đối với các diện tích chung và riêng đó.

LS Trần Vũ Hải đề xuất trong thời gian tới, nếu chưa có điều kiện để ban hành Luật chung cư, Bộ Xây dựng cần tập hợp các văn bản liên quan đến chung cư để ban hành Cẩm nang chung cư, và đề nghị Chính phủ sửa đổi một số quy định về chung cư mà không trái các luật hiện hành.

Với những đề xuất trên, ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, đơn vị này đang nghiên cứu để sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, trong đó nội dung về phát triển quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được sửa đổi. Bên cạnh đó, ông Hà khẳng định, không phải không có luật mới xảy ra tranh chấp mà do chúng ta chưa thực hiện hết các quy định của pháp luật.

“Vấn đề chủ đầu tư chưa đủ điều kiện vẫn huy động vốn, cái này đã có quy định rõ khi nào được huy động vốn trong Luật kinh doanh BĐS và Nghị định 71. Trước đây cho huy động vốn là do nhu cầu nhà ở rất lớn, khả năng của các chủ đầu tư có hạn, nếu không cho huy động vốn sẽ dẫn đến nguồn cung của thị trường nhà ở hạn chế, từ đó sẽ làm tăng thêm giá thành, khó khăn hơn cho những người có nhu cầu mua nhà. Tôi cho rằng, cần tăng cường kiểm tra giám sát những chủ thể có liên quan trong quá trình thực hiện quy định của pháp luật. Đồng thời, cần tăng cường vai trò trách nhiệm của Nhà nước trong vấn đề quản lý chung cư”, ông Hà cho hay.

Nguyễn Lê

—————————————

Lao động 16-3-2012:

http://laodong.com.vn/Tin-Tuc/Tranh-chap-chung-cu-gia-tang-kho-giai-quyet/79894