(ĐTCK) – Kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ phát triển trở lại sau đại dịch Covid-19, nhưng hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cản bước hồi phục của thị trường.
Đó là nội dung chia sẻ tại Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Đất đai – Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản do VNREA tổ chức sáng nay ngày 28/3/2022.
Nhìn lại câu chuyện về đất đai, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là yếu tố quan trọng đóng vai trò chi phối các hoạt động của thị trường bất động sản do đó cần hoàn chỉnh khung pháp lý để quản lý phát triển bất động sản đa công năng là phải sửa đổi đồng bộ giữa các Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng và các Luật chuyên ngành nói chung.
Đây cũng là 3 dự án luật đang được xem xét lại, do đó, cần có những góp ý chuyên sâu để tiến tới hoàn thiện các sắc luật này, đồng thời, hoàn thiện chính sách về theo hướng đảm bảo nguyên tắc thị trường, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Thời gian vừa qua, các luật liên quan đến thị trường bất động sản đang còn có quá nhiều bất cập gây khó khăn cho cả quá trình thực thi của cơ quan quản lý nhà nước, gây khó khăn khi xảy ra nhiều khiếu kiện.
Theo thống kê, các luật tác động vào bất động sản đang có khoảng 12 luật, còn liên quan thì có tới 60 luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của VNREA, phải có 36 con dấu một dự án mới hoàn thành. Thậm chí, theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói là thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam kiêm Chủ tịch GP-Invest cho biết, các thủ tục pháp lý càng phức tạp hơn, đang khiến cho doanh nghiệp rất chật vật.
“Chúng tôi thường gọi là ‘ma trận’. Vậy sửa như thế nào? Chúng tôi tán đồng quan điểm của nhiều chuyên gia hiện nay phải lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các luật khó có thể đồng nhất, thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi”, ông Hiệp cho biết.
Theo ông Hiệp, tại Luật Đất đai, sự ra đời của Nghị định 30 không cho phép chuyển đổi các luật đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng) gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc đầu tiên là phải sửa đổi Nghị định 30. Bên cạnh đó, vướng mắc nhất chính là trách nhiệm giải phóng mặt bằng, đất đai do cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm giải phóng chứ không phải doanh nghiệp có trách nhiệm đi giải phóng.
“Cần giải quyết rõ về trách nhiệm này”, ông Hiệp nhấn mạnh và cho biết thêm, bên cạnh đó là câu chuyện kế hoạch sử dụng đất, việc duyệt dự án, định giá đất… cũng cần xem lại.
Là cơ quan quản lý của địa phương và trong quá trình quản lý, ông Luyện Văn Phương, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội chia sẻ, đơn vị cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó, về việc triển khai các dự án, các quy định của pháp luật thường xuyên thay đổi.
Chẳng hạn, trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, tại Điều 58 đã quy định đất ở phải thông qua đấu giá đấu thầu, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất ở phải thông qua đấu giá đấu thầu, nhưng theo Nghị định 02 của Chính phủ cũng như Thông tư 04 của Bộ Xây dựng thì các dự án tại khu đô thị mới lại được chỉ định hoặc đấu thầu. Trong khi đó thực tế phần lớn các dự án từ năm 2006 thực hiện thông qua phương án chỉ định thầu, thông qua thẩm định.
Theo luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, chúng ta đã sửa luật gần 100 lần, nhưng kết quả vẫn chưa thực sự hiệu quả. Rất nhiều vấn đề hiện nay không thể sửa theo kiểu lẻ tẻ mà cần có sửa đổi một cách đồng bộ. Thực tế có những dự án 10 năm vẫn bế tắc vì vướng luật, qua vài lần thay đổi các quy định pháp lý cũng không thể giải quyết.
Việc sửa đổi luật cần phải theo hai hướng: Tập trung xử lý chồng chéo, triệt tiêu các đường mờ, làm rõ các đường sáng, thúc đẩy các sản phẩm bất động sản mới. Trong thực thi pháp luật phải đảm bảo linh hoạt, lan tỏa các mô hình điều hành chính sách tốt ở các địa phương.
Tuy vậy, theo ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản thì các địa phương kêu, chính quyền đau đầu, doanh nghiệp vướng, “đại bàng” hay “chim sẻ” đều khó khăn, nảy sinh các vấn đề cần giải quyết. Ông Lộc cho rằng, việc sửa đổi 3 mũi giáp công này là cần thiết để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, thống nhất về chính sách, đơn giản thủ tục.
Cần sửa đổi triệt tiêu xung đột, đảm bảo nhất quán trong các luật nhưng trong trường hợp chưa làm được thì cần phát huy vai trò của Quốc hội về giải thích pháp luật. Ủy ban Quốc hội ban hành hướng dẫn đơn giản để toàn dân hiểu được. Chính phủ cũng cần ban hành văn bản hướng dẫn thực thi các luật để tránh mỗi nơi hiểu một kiểu khác nhau. Từ đó trong quá trình thực thi dần sửa đổi luật.
Bất động sản liên quan đến rất nhiều bộ, ngành, nhiều địa phương, do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có thể đứng ra liệt kê và phân tích những đánh giá, kiến nghị để đề xuất các cơ quan, Chính phủ.
Việt Ninh
————
Đầu tư Chứng khoán (Bất động sản) 28-3-02022:
(85/1.197)