Thứ nhất, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có nhiều vướng mắc, điểm nghẽn cần được tháo gỡ. Đây chính là áp lực với nhà quản lý và Chính phủ cần phải xử lý việc này càng nhanh càng tốt để khơi thông sự phát triển của thị trường.

Thứ hai, với tinh thần đó, chúng tôi sẽ tổng hợp lại tất cả các ý kiến và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ trình lên các cơ quan chức năng xem xét.

Xin trân trọng cảm ơn các quý vị!

Để giải quyết điểm nghẽn về mặt pháp lý này, chúng ta cần xem xét góc độ về các chuẩn mực, thông lệ đáng học hỏi của quốc tế. Về quy trình, đa số đều cho rằng, căn cơ phải điều chỉnh nhiều nhất là Luật Đất đai. Bên cạnh đó, phải nhìn nhận về cách tiếp cận luật chi tiết hay sự tổng thể cần gắn với thực tế.

Ngoài ra, cách xử lý như thế nào cũng cần phải đề cập tới. Bên cạnh giải quyết vấn đề pháp lý, cần phải giải quyết cả những tranh chấp. Tóm lại là về vấn đề này có nhiều quan điểm khác nhau, hy vọng Nhà nước sẽ sớm đi tới sự thống nhất về quy định.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way

Còn vấn đề “đất ở không hình thành đơn vị ở” thì các cơ quan chưa hề kết luật là sai nên không thể nói quy định này là sai pháp luật. Kể cả kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng cho rằng đây là quy định đang đem lại nhiều lợi ích từ việc thu hút nguồn vốn, khơi thông dòng chảy bất động sản nghỉ dưỡng… Vì vậy, cần phải có giải pháp để khơi thông.

Theo tôi, đối với những dự án đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì tiếp tục giữ nguyên để đảm bảo tính ổn định, tránh tình trạng sửa sai, để tạo niềm tin cho người dân vào chính quyền.

Thứ nhất là về quy định đang có tương đối đầy đủ. Chúng ta có thể mua. Nhưng phía sau là sang tên, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng… đang còn nhiều vấn đề vướng mắc. Vậy đề nghị các cơ quan quản lý hướng dẫn, bởi hiện tại, thông tư của Bô Xây dựng, Bộ Văn hoá và Thể thao, Bộ Tài nguyên và Môi trường đều không đầy đủ.

Thứ hai, nếu quy định pháp luật chưa đầy đủ thì phải ban hành. Tôi đề nghị ban hành nghị định mới để tháo gỡ những vướng mắc của nhà đầu tư, của sản phẩm.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV

Bởi nếu tháo gỡ được điểm nghẽn thì hàng loạt dự án sẽ được khơi thông tương đương với hàng chục tỷ đồng – một nguồn lực lớn phục vụ phát triển kinh tế xã hội cũng sẽ được khơi thông.

Ngoài ra, cũng cần có căn cứ để nêu khái niệm các sản phẩm condotel, shophouse, villa… Cùng với đó là vấn đề sở hữu chung riêng thế nào? Tiếp nữa chuyển nhượng như thế nào cũng cần quy định chi tiết rõ ràng.

Như các chuyên gia trước đã nói, đúng là hiện nay chưa có khái niệm chính thức về các loại hình bất động sản du lịch, cho nên đầu tiên là phải định nghĩa nó, xác định nó.

Không phải khi nào pháp luật cũng có trước quan hệ xã hội, mà phải nhìn từ quan hệ xã hội để hình thành pháp luật. Tuy nhiên, chuyện thừa nhận hay gọi tên như nào cho hợp lý thì chúng ta cần phải xem xét.

Ngoài ra các dự án xây nhà kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng du lịch là loại mới, vì thế cần phải kết hợp sao cho vừa kinh doanh được vừa nghỉ dưỡng được. Chúng ta cần có chính sách rõ ràng về nó, từ đó xây dựng lên các khái niệm, quy định về nó.

Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội.

Các câu hỏi về điều kiện quy hoạch như thế nào? Huy động vốn như thế nào? Lợi cho nhà đầu tư thứ cấp như thế nào?… cần phải được trả lời rõ nhất. Bởi nó sẽ mang lại giá trị cho xã hội, nguồn lợi cho đất nước. Theo tôi, việc ghi nhận nó, nhận diện nó là cần thiết.

Vì vậy, phải hoàn thiện, thống nhất, đồng bộ quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch về phương thức quản lý các bất động sản nghỉ dưỡng đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình. Cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư, xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và các cơ chế hợp tác đối với loại bất động sản đặc thù này.

Liên quan đến khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, theo quy định tại Điều 10, Luật Đất đai 2013, đất ở là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở (chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ) tại nông thôn và đô thị. Về thời hạn sử dụng đất, Điều 125 Luật Đất đai 2013 ghi nhận đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.

Về “đơn vị ở”, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 05/7/2021 giải thích, đây là “Khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: Các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ – công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở”. Theo đó, cấu thành một đơn vị ở sẽ phải có hệ thống công trình dịch vụ công trình kèm theo như giáo dục (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở), y tế, văn hóa thể thao, thương mại (chợ) để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản của cư dân.

Như vậy, với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, có thể hiểu tại các khu đất ở chỉ được hình thành các công trình hạ tầng hành chính mà không hình thành các hạ tầng xã hội phục vụ cho cộng đồng dân cư.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung – Phó trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Do trong Luật Đất đai chưa có quy định về “đất ở không hình thành đơn vị ở” nên có địa phương cũng có những quy định riêng cho khái niệm này, đó là yêu cầu việc triển khai thực hiện và đưa vào khai thác dự án phải tuân thủ quy định về quản lý khu vực “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở”.

Theo đó, các căn hộ với tính chất là đất ở du lịch nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu như trường học, chợ… nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi…

Tạo dựng một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho loại hình bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch. Tuy nhiên, điều trước mắt cần phải làm là gỡ rối cho các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” đang “mắc kẹt”.

Trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, có thể kịp thời điều chỉnh những bất cập, vướng mắc hiện có bằng các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Điều này sẽ kịp thời giúp cho các thị phần trong hoạt động kinh doanh khởi sắc, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững. Nếu được gỡ vướng về pháp lý, chắc chắn các sản phẩm bất động sản du lịch sẽ còn phát triển rực rỡ.

Các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, nhất là những văn bản quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đối với loại hình này đã gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản tại các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này. Những bất cập về chủ trương, chính sách đất đai… đang trở thành rào cản, ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cũng như khả năng cải thiện PCI của các địa phương nói chung.

Xuất phát từ hệ thống chính sách thực hiện không nhất quán mà nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang chịu thiệt. Mặc dù thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có trong luật quy định hiện hành song để khơi thông, “phá băng” thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư, chúng ta cần khơi thông điểm nghẽn này.

Cụ thể đối với thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, thực tế cho thấy đang có rất nhiều vướng mắc cản trở sự phát triển kinh tế, đây là vấn đề cần phải được thực sự quan tâm tháo gỡ càng nhanh càng tốt. Theo tôi, sửa đổi luật hay điều chỉnh bất cứ điều luật nào đều cần hướng tới sự thay đổi nhận thức, thay đổi để phát triển; buộc phải sửa đổi trên tinh thần vướng đến đâu phải gỡ đến đấy.

Thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” dù không được quy định nhưng thực tiễn diễn ra tốt, phù hợp với thực tế, vậy tại sao chúng ta không tiếp thu và hiện thực hoá.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế

Theo đó cần chú ý ưu tiên thực hiện xử lý về pháp lý và thực tiễn theo các hướng sau:

Thứ nhất, nên bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết và thống nhất về khái niệm, bản chất và hình thức bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; cơ chế quản lý, sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản cho người mua; các hình thức và điều kiện huy động vốn đầu tư… dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Thứ hai, những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở), nhưng chưa triển khai xây dựng được phép chuyển sang đất thương mại dịch vụ.

Thứ ba, đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng). Đồng thời, cơ quan chức năng theo thẩm quyền thực hiện điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp thực tế và xu hướng triển vọng phát triển dài hạn của địa phương. Các dự án và sản phẩm bất động sản được hợp thức hóa phải đóng bổ sung tiền chuyển đổi mục đích theo giá thị trường và thuế sử dụng đất hàng năm do địa phương ban hành.

Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật khác và thống nhất quản lý của nhà nước có liên quan về đất đai, kinh doanh bất động sản và thủ tục đầu tư trong các luật liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm hài hòa lợi ích các bên, vừa giảm thời gian, giảm chi phí và gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, tạo môi trường đầu tư minh bạch trong đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng…/.

Khánh Hòa được coi là thủ phủ của các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của cả nước trong thời gian qua. Riêng tại khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, hơn 40 dự án thì có khoảng một nửa số dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Còn nhiều dự án vẫn chưa xử lý được những vướng mắc, đặc biệt là quyền lợi của hàng ngàn người mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng xây dựng trong các dự án này.

Về huy động vốn của các chủ đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp hoàn toàn hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Xét về bản chất, cái gốc của condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng, du lịch… là đầu tư tài chính. Đó là việc các chủ đầu tư dự án huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp để hình thành các khu du lịch, nghỉ dưỡng.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh chia sẻ

Để giải quyết các vấn đề về xác định phân chia quyền sở hữu của các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần dựa trên bản chất của việc góp vốn đầu tư là đầu tư tài chính. Đây là một khoản đầu tư rất lớn và gắn liền với quá trình thực hiện lâu dài của dự án, nên để đẩy mạnh thu hút và tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư vào loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng này, chính quyền địa phương cấp có thẩm quyền có thể cùng với chủ dự án cấp một văn bản “Quyền sở hữu tài sản”, xác nhận rõ các quyền và lợi ích của các nhà đầu tư thứ cấp.

Văn bản này cần được chủ đầu tư chủ động thực hiện và cấp cho các chủ đầu tư thứ cấp. Nhưng tránh các rủi ro trong thời gian đầu tư lâu dài, văn bản này cần có sự đồng xác nhận của chính quyền cấp có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất của dự án. Bên cạnh đó, cần được luật hóa trong Luật Kinh doanh Bất động sản và các luật có liên quan.

Việc ký kết các hợp đồng kinh doanh, phân chia kết quả kinh doanh, quy định mỗi năm nhà đầu tư thứ cấp được nghỉ bao lâu, điều kiện như thế nào cần được thực hiện tách riêng so với “Quyền sở hữu tài sản” để đảm bảo tính linh hoạt của việc kinh doanh dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng tùy từng thời điểm, từng địa phương và từng dự án.

Tóm lại, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia góp vốn vào đầu tư dự án bất động sản du lịch để tạo sự an tâm cho các nhà đầu tư khi bỏ ra một nguồn tiền lớn.

Việc kịp thời và chủ động hoàn thiện các căn cứ pháp lý điều chỉnh theo hướng có các quy định cụ thể phù hợp với thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác và phát triển tốt nhất loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư trong phân khúc này, góp phần trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Vướng mắc chính sách đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, đã và đang là điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ

Cụ thể, các doanh nghiệp phát triển dự án rất hạn chế nguồn lực về vốn. Trong khi, ngân hàng giới hạn việc hỗ trợ vốn thì doanh nghiệp phải kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp, nhưng khi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia cùng thì thị trường lại chưa quy định rõ ràng về pháp lý.

Việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý.

Hệ quả là làm nản lòng các nhà đầu tư thứ cấp và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư này vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong khoảng 3 năm vừa qua.

Tôi cho rằng, rất cần thiết phải đẩy nhanh điều chỉnh các quy định pháp luật. Trong đó, chú trọng điều chỉnh Luật Đất đai 2013. Trong luật cần làm rõ, đất đai đưa vào đầu tư bất động sản du lịch hoặc một số nhóm ngành dịch vụ quan trọng thì các quyền của những nhà đầu tư đó là quyền sở hữu tài sản. Cụ thể là làm rõ việc cấp giấy tờ khẳng định quyền sử dụng.

Quy định rõ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với các bất động sản thương mại dịch vụ đặc hữu làm cơ sở để phát triển bền vững các sản phẩm nghỉ dưỡng mới.

Tóm lại, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Những loại giấy tờ đó có thể là chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp… mà các cơ quan, tổ chức liên quan đến thừa nhận. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư khi đưa sản phẩm của mình ra thị trường kêu gọi đầu tư, cần có phương án đầu tư, chỉ rõ hiệu quả kinh doanh, xoá bỏ tâm lý đầu tư sản phẩm này là ngắn hạn, cần phải đưa ý tưởng đầu tư dài hạn sẽ mang lại hiệu quả rất lớn trong tương lai. Hiện nay, chủ đầu tư mới chỉ nói đến hiệu quả kinh doanh trước mắt, như cam kết lợi nhuận 10 – 12%/năm, mà chưa nói đến giá trị lâu dài. Câu chuyện và bài học từ Cocobay Đà Nẵng cam kết lợi nhuận mà không thực hiện được vẫn chưa bao xa.

Đối với điểm nghẽn tại Khánh Hoà, thiết nghĩ cơ quan chính quyền cần phải báo cáo Chính phủ và các bộ ngành chuyên môn liên quan để bàn thảo, đưa ra giải pháp khắc phục. Như vậy, mới lấy lại niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.

Nói tới khuôn khổ pháp lý hiện hành về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bản chất có nhiều vấn đề đã được chốt lại, tuy nhiên nhiều người không hiểu nên dẫn tới những mập mờ, tranh chấp xảy ra. Muốn xử lý thì cần phải có sự cách tân để sau cùng là đem lại lợi ích cho sự phát triển, để nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền ra đầu tư. Điều đó liên quan đến tính hấp dẫn của thị trường, liên quan đến quyền như thừa kế hay việc xử lý tranh chấp như thế nào nếu xảy ra…?

Tiếp theo xin mời TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trình bày quan điểm.

Tôi tra bốn luật liên quan đến thị trường bất động sản thì có 34 lần nhắc đến từ “căn hộ”. Và theo quy định của nhiều đạo luật hiện hành, thì “căn hộ” cũng chính là “nhà ở”, mà chủ yếu là nhà chung cư. Đồng thời, không có quy định nào của luật rằng căn hộ không phải là nhà ở.

Căn hộ là nhà ở và là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” theo quy định tại khoản 1, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Nhà ở năm 2014.

Căn hộ là nhà ở, nên phải được xây dựng trên đất ở theo quy định tại khoản 4, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm”, Luật Nhà ở năm 2014.

Còn căn hộ du lịch theo quy định pháp luật là nhà ở, với 3 mục đích: Thứ nhất là để ở; thứ hai là để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; thứ ba là để phục vụ mục đích lưu trú của khách du lịch.

Căn hộ du lịch (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) là một loại nhà ở, đúng ra phải được xây dựng trên đất ở. Việc “bắt” căn hộ du lịch phải xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ là trái với quy định tại khoản 4, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm”, Luật Nhà ở năm 2014 là: “Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở”.

Vì vậy, việc Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở” là rất hợp lý, rất đúng quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Du lịch 2017.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC

Xung quanh căn hộ du lịch (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) còn có rất nhiều vướng mắc về những vấn đề khác:

Căn hộ du lịch là một loại nhà ở, đúng ra phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tương tự như với nhà chung cư. Vì rất mập mờ về pháp lý, nên các địa phương không dám cấp “sổ đỏ”, dù đã có công văn “đèn xanh” của Bộ Xây dựng.

Căn hộ du lịch là một loại sản phẩm hoàn toàn mới, sản phẩm lai giữa nhà ở và cơ sở lưu trú du lịch, là nhà chung cư nhưng lại không phải là nhà chung cư, là “nhà ở” nhưng lại không chỉ là “để ở”, là “cơ sở lưu trú du lịch” nhưng lại không chỉ là “cơ sở lưu trú du lịch”. Cả về khía cạnh pháp lý cũng như trên thực tế, căn hộ du lịch có thể chỉ để ở như nhà ở, nhưng cũng có thể chỉ hoạt động du lịch như cơ sở lưu trú du lịch, đồng thời có thể đan xen giữa cả 2 chức năng này.

Căn hộ du lịch đang thiếu hầu hết các quy định cụ thể của pháp luật để làm cơ sở xác định một loạt vấn đề pháp lý như về việc sở hữu chung và riêng; về việc bảo lãnh bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai (trên thực tế, nơi có nơi không); về việc hình thành và sử dụng quỹ bảo trì căn hộ du lịch (trên thực tế nơi không, nơi có); về việc tổ chức và hoạt động ban quản trị hay ban đại diện căn hộ du lịch (tự phát mỗi nơi một kiểu); về việc quản lý và sử dụng căn hộ du lịch giữa các chủ sở hữu, về việc người nước ngoài được mua hay không (theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản); về việc có được tính là căn nhà duy nhất để miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán (theo khoản 2, Điều 4 về Thu nhập được miễn thuế”, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007), hay khi phải thi hành án dân sự về tài sản (theo quy định tại Điều 95 về “Kê biên nhà ở”, Luật Thi hành án 2008 và Điều 31 về “Giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng”, Luật Hôn nhân gia đình năm 2014); về xác định nơi cư trú (theo Điều 11 về “Nơi cư trú của công dân”, Luật Cư trú năm 2020);…

Do đó, đồng thời có thể áp dụng chế độ pháp lý như đối với nhà ở hoặc như đối với công trình xây dựng liên quan đến du lịch hoặc “cấu” mỗi bên một tý gán ghép vào nhau. Chưa kể còn có những sự khác nhau giữa căn hộ du lịch (tourist apartment) và căn hộ khách sạn (condotel). Điều này đã dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và gây ra mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện đông người rất phức tạp do bất cập, chậm trễ về pháp lý.

Trở lại câu chuyện bình luận Hoàn thiện pháp luật hợp đồng nhìn từ thực tế loại hình condotel nêu ở phần đầu. Vào năm 2018, tôi có lấy ví dụ để minh hoạ về khoảng trống pháp lý về một toà tháp 38 tầng, tầm cỡ 5 sao giữa trung tâm thành phố Nha Trang, thì đến hôm nay, sau 3 năm đi vào hoạt động, hàng nghìn nhà đầu tư vẫn đang loay hoay tranh cãi về pháp lý là gì với chủ đầu tư.

Nhà nước muốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân đầu tư, kinh doanh, phát triển kinh tế để thu thuế thì cần nhanh chóng tháo gỡ, không tốn tiền, mà chỉ bằng cơ chế luật lệ hợp lý.

Bắt đầu vào phiên Tọa đàm chuyên đề, xoay quanh ý nghĩa, vai trò của việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, chúng ta đã đề cập đến nhiều ở phiên trước. Có 3 vấn đề đặt ra: Thứ nhất là cách ứng xử với những vấn đề đã làm, cách giải quyết trước mắt và lâu dài. Thứ hai là về quy trình, thứ tự, dựa trên những căn cứ pháp lý đã có và những nội hàm xoay quanh. Thứ ba là vấn đề về xử lý các tranh chấp liên quan.

Sau đây, xin mời ý kiến của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC.

Việt Nam đang định hướng du lịch là mũi nhọn trong đó dựa vào lợi thế từ tự nhiên. Vì vậy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ là một lĩnh vực cần được quan tâm và phát triển. Việc phát triển bất động sản nghỉ dưỡng sẽ mang lại diện mạo mới cho nhiều vùng miền, thu hút được nhiều người có tiền quan tâm, tăng ngân sách cho quốc gia. Do đó cần phải tháo gỡ những điểm nghẽn mà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang mắc phải, đặc biệt là vấn đề pháp lý.

Thứ nhất, tâm lý của người Việt Nam là muốn sở hữu lâu dài, muốn biến khách sạn, biệt thự trở thành ngôi nhà của mình.

Thứ hai, chủ đầu tư hiện nay có rất nhiều chính sách ưu đãi về lãi vay, thời hạn thanh toán… để thu hút khách hàng.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, tôi cho rằng rất hay. Theo tôi, chúng ta nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất.

Tóm lại, chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho những loại hình này. Và đây đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên.

Tuy nhiên, khi cấp đất ở cho cả một khu du lịch nghỉ dưỡng, đến lúc cải tạo thì cần phải có sự đồng tình của tất cả các nhà đầu tư. Nếu một trong số đó không đồng ý thì sẽ gây khó khăn giống như việc cải tạo chung cư cũ.

Còn nếu chính quyền cấp sai thì chính quyền phải là phía bồi thường lại cho người dân, nhà đầu tư.

Đáng chú ý, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc.

Điều đó khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw trình bày tham luận

Sau đợt thanh tra 2019 – 2020, Thanh tra Chính phủ đã nhận định loại hình mới đã và đang có tiềm năng phát triển mang lại rất nhiều hiệu quả thu hút đầu tư, thúc đẩy về tốc độ quy mô phát triển du lịch.

Chính vì lẽ đó, nhiều giải pháp trong đó những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Theo tôi với tình hình hiện tại, đây là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh. Loại hình “Đất ở tại nông thôn” thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai và người mua được sở hữu lâu dài.

Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm hạn chế một số quyền như: Không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”.

Tôi cũng đưa ra thêm một số giải pháp, về ngắn hạn:

Cơ quan chức năng cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.

Việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng theo quan điểm của tôi là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng.

Vậy thì đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua.

Về dài hạn:

Về cơ chế, chính sách: Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Hoạt động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cần được cụ thể hóa thông qua các luật, như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu… từ đó tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn.

Về vốn cho thị trường: Thị trường bất động sản có nhu cầu vốn đầu tư lớn, càng ngày càng tăng, thời gian thu hồi vốn kéo dài. Vì vậy, để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường.

Về môi trường đầu tư: Môi trường đầu tư bất động sản với các điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư là một yếu tố quyết định cho phát triển thị trường. Để có môi trường đầu tư bất động sản thuận lợi, hệ thống quản lý cần phải: (i) Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản; (ii) Đẩy mạnh công tác đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Dù có sự phát triển mạnh, song giữa 3 Bộ: Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất, thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trình bày tham luận

Các Bộ có liên quan là Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn đổ lỗi loanh quanh… khiến pháp lý cho bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn nằm yên.

Đến nay, Chính phủ đã cho phép mở cửa hoàn toàn các hoạt động du lịch, coi đây là lĩnh vực trọng tâm trong phục hồi và phát triển nền kinh tế sau tác động của đại dịch. Khi ngành du lịch có sự lay động, câu chuyện cũ là thiếu khung pháp lý quay trở lại, nhược điểm của bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng là pháp lý tiếp tục được “phơi” ra.

Chúng ta vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”.

Tuy nhiên, khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật nào thì lại lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp.

Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng bức xúc.

Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý.

Liên quan đến vấn đề quy hoạch, với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, quy hoạch phải có trật tự và có tiêu chí kinh tế nhưng đồng thời phải phù hợp với mục đích phát triển du lịch nghỉ dưỡng. Vậy thì, dù là đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ hay đất ở dưới dạng đa năng, có thể ở lâu dài nhưng nó chỉ là căn nhà thứ hai, phục vụ lưu trú ngắn hạn hoặc vận hành kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng cũng sẽ là loại đất do quy hoạch quyết định.

Như vậy, việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi. Đó mới là luật pháp thực sự. Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo điều kiện phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, làm nền tảng để thúc đẩy phục hồi và nâng tầm vị thế ngành du lịch Việt Nam, điều đầu tiên, tôi cho rằng, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội (bởi hiện nay Ủy ban thường vụ Quốc hội là cơ quan có trách nhiệm giải thích pháp luật) về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Về lâu dài, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, cần dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất để cấp quyền sử dụng ngắn hạn hay dài hạn chứ không phải loanh quanh ở tên gọi “đất ở không hình thành đơn vị ở” hay tên gọi khác. Quy hoạch phải cụ thể từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để thực thi một cách hiệu quả.

Bên cạnh đó, có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước.

Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều.

Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình bất động sản này.

Về điểm nghẽn pháp lý, trong khoảng 2 – 3 năm gần đây, bất động sản du lịch ở Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, thậm chí có những bước nhảy vọt thì đứng khựng lại bởi hai cú sốc là vấn đề pháp lý và đại dịch Covid-19. Đại dịch Covid-19 là khách quan và đang từng bước được khắc phục, tạo đà hưng phấn và khẳng định niềm tin cho nhà đầu tư. Nhưng vấn đề pháp lý thì không những không được giải quyết triệt để mà lại còn ngày càng trầm trọng hơn; nhất là việc cấp giấy chứng nhận, cụ thể là sổ hồng, sổ đỏ cho các loại hình mới như: Condotel, shophouse, shoptel, villa hay gọi chung là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng.

Lý do là bởi chưa có quy định của pháp luật rõ ràng, tức là các loại hình này chưa được đề cập đến một cách tường minh trong các văn bản pháp luật.

Để tiếp tục thu hút đầu tư và phát triển kinh tế – xã hội địa phương, một số nơi đã “tháo gỡ” bằng cách đưa ra một hình thức mới là phát triển bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng) trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Sau một thời gian phát triển mạnh mẽ thì loại hình này cũng lại bị tạm dừng, khách hàng không được cấp sổ hồng, sổ đỏ gây ảnh hưởng đến quyền lợi và đóng băng các giao dịch về loại hình này.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam trình bày tham luận

Tuy nhiên, đây là một thực tế pháp lý không thể không giải quyết, mà giải quyết được càng sớm thì càng giảm thiểu được thiệt hại cho cả số đông là khách hàng, chủ đầu tư, kinh tế địa phương và nói chung là cả nền kinh tế. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt thực hiện các biện pháp để phục hồi kinh tế sau đại dịch mà du lịch được xem là một trọng tâm và bất động sản được coi là nhân tố cần được thúc đẩy, tạo sự ổn định.

Vì vậy chúng tôi cho rằng, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp sổ đỏ nói trên, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì.

Thứ nhất, ngay kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng đã khẳng định: “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã mang lại một số hiệu quả như: Thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phẩn giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước…”.

Thứ hai, với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chính quyền địa phương ở những nơi này đã đứng trên lợi ích xã hội để thực hiện. Bởi lẽ, bản chất của loại hình này đã là “đất ở” và đã là đất ở (dù là đất ở đô thị hay nông thôn) thì đương nhiên được cấp sổ đỏ lâu dài. Tuy nhiên, địa phương đã đưa thêm khái niệm “không hình thành đơn vị ở” chính là để giới hạn loại hình này chỉ được dùng để cho thuê hay sử dụng không thường xuyên, tránh việc hình thành “đơn vị ở” làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng… Điều đó không chỉ đem lại lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, mà còn góp phần làm giảm đi áp lực về hạ tầng và công tác quản lý hành chính.

Thứ ba, việc cấp sổ hồng, sổ đỏ cho loại hình này chỉ giới hạn ở các dự án đã hoàn thành, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng không tạo ra tiền lệ, gây áp lực lên nhà quản lý, bởi sau kiến nghị của Thanh tra Chính phủ thì loại hình này đã được tạm dừng, không cấp phép dự án mới.

Thứ tư, nếu thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu, sẻ bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư, khách hàng. Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền, uy tín của doanh nghiệp và quyền lợi của khách hàng, đặc biệt vừa khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng. Đặc biệt, lợi ích quan trọng nhất của khách hàng được đảm bảo là quyền sở hữu khi mua sản phẩm được xây dựng trên đất ở lâu dài, điều này đã được Hiến pháp bảo hộ.

Thứ năm, gián tiếp tác động tích cực đến hoạt động du lịch bởi sẽ cung cấp thêm cơ sở lưu trú cho hoạt động du lịch, thậm chí là loại cao cấp, từ đó góp phần thúc đẩy du lịch, nhất là trong bối cảnh Chính phủ cho phép mở cửa du lịch trở lại từ 15/3 và thị trường du lịch đang trên đà tăng trở lại một cách mạnh mẽ.

Thứ sáu, tạo xung lực mới và góp phần hồi phục thị trường bất động sản cho các địa phương vốn đã chịu cú sốc về pháp lý và đại dịch Covid-19 suốt hơn hai năm qua.

Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho những khách hàng đã mua căn hộ trong các dự án thuộc loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ có lợi chứ không có hại.

Tuy nhiên, chính quyền các địa phương không thể tự tiện thực hiện sau khi Thanh tra Chính phủ đã có kết luận “pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch”. Vì vậy, trước hết cần phải luật hóa vấn đề thực tiễn mới phát sinh này để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện.

Nếu giải quyết từ gốc, thì cần phải sửa đổi từ Luật Đất đai. Tuy nhiên, mặc dù đã được Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh từ năm 2019, nhưng kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai bị hoãn nhiều lần và thông tin mới nhất là lại có đề xuất lùi tiếp, thậm chí còn không đưa ra thời gian lùi cụ thể. Vì vậy, nếu chờ đợi sửa luật thì sẽ không biết đến bao giờ, trong khi kinh tế nói chung và kinh tế thị trường nói riêng đòi hỏi hàng hóa, dòng vốn không thể ngừng luân chuyển. Đó là chưa nói nếu việc ách tắc tiếp tục kéo dài cũng đồng nghĩa với việc chúng ta sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội cho việc phát triển du lịch và thị trường bất động sản nói riêng và phát triển kinh tế nói chung. Những thiệt hại đó khó có thể đong đếm. Hơn nữa, nó trái với nguyên tắc cơ bản nhất của kinh tế thị trường.

Vì vậy, trong khi chờ đợi việc sửa đổi luật, trong đó cơ bản là Luật Đất đai, cần thiết phải sớm ban hành văn bản pháp luật thích hợp (chẳng hạn như pháp lệnh, Nghị định hay một văn bản giải thích luật…) để điều chỉnh vấn đề mới phát sinh nói trên. Tất nhiên, không thể ban hành một văn bản luật chỉ để giải quyết một nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” được, mà có thể gom những vấn đề cấp bách, cần điều chỉnh ngay để khơi thông những điểm nghẽn trong đời sống xã hội, đặc biệt là liên quan đến phát triển kinh tế (chủ yếu là vấn đề đất đai) để điều chỉnh trong một văn bản luật.

Thực ra đề xuất này không có gì mới mà thực tế đã được các ngành, các hiệp hội, các chuyên gia, các nhà quản lý địa phương nhiều lần đề xuất, nhưng đến nay vẫn chưa được thực hiện. Nguyên nhân thì có nhiều, trong đó có nguyên nhân liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều bộ ngành nhưng lại không có bộ ngành nào nhiệt tình sốt sắng đưa vai gánh vác, lãnh trách nhiệm từ việc đề xuất đến tổ chức thực hiện.

Do đó, tốt nhất và cũng là khả thi nhất, là Chính phủ giao cho Bộ Tài Nguyên và Môi trường đứng ra chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng và một số bộ liên quan (như Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch, Bộ Kế hoạch – Đầu tư…) sớm tổ chức soạn thảo văn bản luật nói trên.

Những yếu tố khách quan đang tác động tiêu cực đến nền kinh tế toàn cầu và kinh tế nước ta như đại dịch Covid-19, cuộc xung đột ở Ukraine là rất lớn. Nếu chúng ta lại tự tạo thêm trở ngại cho mình thì việc phục hồi và phát triển kinh tế sẽ càng thêm khó khăn chồng chất. Do đó, việc gỡ bỏ những điểm nghẽn, những nút thắt về pháp lý và những bất hợp lý gây thất thoát tài nguyên, nguồn lực, để khơi thông cho dòng chảy kinh tế là hết sức cần thiết và mang tính cấp bách, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và bản lĩnh, tinh thần trách nhiệm của các bộ, ngành.

Thứ nhất, thúc đẩy phát triển ngành du lịch.

Thứ hai, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương, khu vực. Hiện đã có khoảng 239 dự án du lịch toàn quốc. Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến tháng 9/2021, các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên – Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang); có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch, trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villas ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse ước tính khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Thứ ba, tạo công ăn việc làm trong cả quá trình đầu tư cơ sở nghỉ dưỡng lẫn trong quá trình vận hành cơ sở du lịch: 15.000 việc làm đã tạo ra trong quý I/2022.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV trình bày tham luận

Thứ tư, đa dạng hóa sản phẩm du lịch: bất động sản du lịch tạo lập sản phẩm nghỉ dưỡng mới, là sự kết hợp giữa khách sạn và nhà ở như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse.

Thứ năm, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, nhất là sau đại dịch, như nhu cầu nghỉ dưỡng phục hồi sức khỏe, nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng trong không gian tách biệt, độc lập nhằm giảm thiểu rủi ro tiếp xúc dẫn tới sự lây lan dịch bệnh, nhu cầu vừa làm việc vừa nghỉ dưỡng và làm việc từ xa.

7 cơ hội và tiềm năng đối với bất động sản du lịch Việt Nam:

Thứ nhất, kinh tế – xã hội đã và đang phục hồi từ quý IV/2021, năm nay có 3 kịch bản, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam rất khả quan.

Thứ hai, ngành du lịch được Đảng và Nhà Nước đặc biệt quan tâm: Nghị quyết 08 coi du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn;…

Thứ ba, ngành du lịch đã mở cửa trở lại và có tín hiệu phục hồi nhanh.

Thứ tư, pháp lý đang dần được tháo gỡ.

Thứ năm, cơ sở hạ tầng trong những năm gần đây được quan tâm phát triển

Thứ sáu, công tác quy hoạch được chú trọng hơn.

Thứ bảy, nhiều dự án bất động sản du lịch có quy mô lớn bắt đầu có kế hoạch triển khai, đang mở bán trong năm 2022.

Về những tồn tại, hạn chế trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hiện nay:

Về tư duy phát triển, vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là “con nuôi”, nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản. Khái niệm bất động sản du lịch chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản. Bất động sản du lịch hiện nay chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau.

Bên cạnh đó, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, pháp luật hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch.

Bất động sản du lịch chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể, chưa có quy hoạch phát triển tổng thể bất động sản du lịch với tầm nhìn đủ dài gắn kết với quy hoạch phát triển ngành du lịch, thị trường bất động sản, các vấn đề về môi trường xã hội đảm bảo cho sự phát triển bền vững của bất động sản du lịch trong tương lai.

Ngoài ra, hạ tầng dịch vụ chưa đồng bộ, chất lượng nguồn nhân lực còn thấp, thiếu đội ngũ quản lý chuyên nghiệp.

Từ những thực tế trên, cần chú ý tới 5 giải pháp tháo gỡ khó khăn để góp phần phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:

Thứ nhất, sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch.

Thứ hai, thay đổi tư duy phát triển; có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển bất động sản du lịch.

Thứ ba, có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch; đẩy mạnh liên kết vùng.

Thứ tư, tăng cường đào tạo, phát triển nguồn nhân lực.

Thứ năm, quan tâm phát triển lành mạnh tài chính bất động sản (thị trường vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư…) phù hợp; xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, vừa phục vụ quản lý, vừa thúc đẩy chuyển đổi số lĩnh vực bất động sản.

Kính thưa quý chuyên gia, nhà khoa học, nhà báo!

Trước tiên, thay mặt cho Ban Tổ chức, tôi xin gửi tới quý vị đại biểu, quý chuyên gia, các nhà khoa học, nhà báo lời chào trân trọng và lời chúc sức khỏe tốt đẹp nhất!

Thưa Quý vị,

Trong những năm qua, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển sôi động với nhiều sản phẩm đẳng cấp như: Condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay… ra đời, không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và phát triển cơ sở hạ tầng. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng luôn hấp dẫn và duy trì được giá cả ngay khi trải qua những cuộc khủng hoảng kinh tế – tài chính. Thị trường này cũng góp phần giảm thiểu tình trạng “bong bóng” bất động sản với nhiều nguy cơ cho nền kinh tế.

Ông Phạm Nguyễn Toan – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phát biểu khai mạc và đề dẫn Tọa đàm

Động lực phát triển của nhiều địa phương trong 5 – 7 năm qua chính là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Đây là lĩnh vực thu hút đầu tư hiệu quả và có tác động lan tỏa lớn đến kinh tế – xã hội, thu hút các loại hình kinh doanh mới và đa dạng hóa kinh tế tại các địa phương có tiềm năng, thế mạnh về du lịch biển, như: Thành phố Đà Nẵng, Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang), Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa), Quy Nhơn (tỉnh Bình Định), Hạ Long, Vân Đồn (tỉnh Quảng Ninh), Mũi Né (tỉnh Bình Thuận)… Chính động lực này đã và đang tạo nên nhiều cảm hứng để các địa phương tiếp tục thu hút đầu tư và khẳng định vị thế trên bản đồ du lịch của Việt Nam.

Nhìn ở bình diện rộng hơn, Việt Nam đang hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đẳng cấp và hoàn toàn có thể trở thành điểm đến hấp dẫn trên thế giới. Muốn thị trường bất động sản du lịch phát triển tương xứng với tiềm năng, cần có hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật đồng bộ và tiến bộ, phù hợp với sự phát triển của thị trường này. Chính vì vậy, việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam là một trong những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ mới, nhất là trong bối cảnh phục hồi và mở cửa trở lại nền kinh tế du lịch.

Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch được đánh giá chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Mặt khác, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách của chính quyền địa phương cũng đã và đang tạo ra những hệ lụy lớn đối với các nhà đầu tư và khách hàng, làm giảm đi cơ hội tăng trưởng và bứt tốc của những vùng đất tiềm năng.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam về các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam thì: Yếu tố kinh tế – tài chính chiếm 30%; Yếu tố pháp lý chiếm 50%; Yếu tố khác chiếm 20%. Như vậy, chính những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.

Mới đây nhất, tại dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho các công trình bất động sản nghỉ dưỡng đã được bổ sung. Theo đó, Điều 32a quy định, các chủ sở hữu khách sạn, condotel, officetel, công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch… được cấp sổ đỏ phải đáp ứng đủ điều kiện của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản. Các địa phương sẽ thẩm định tính pháp lý của dự án trước khi cấp sổ đỏ. Khi có sổ đỏ, chủ sở hữu có quyền giao dịch, sang tên bình thường như các loại hình bất động sản nhà ở khác. Việc bổ sung Điều 32a nhằm giải quyết các bất cập cho địa phương, doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Để giúp các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ sau đại dịch Covid -19; góp phần cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản du lịch thì việc nhận diện điểm nghẽn pháp lý và thực thi chính sách là hết sức cần thiết và cấp bách để: Về trước mắt, khắc phục những khoảng trống pháp lý ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch đang gây ra những tác động tiêu cực và ảnh hưởng nghiêm trọng đến cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư (như vấn đề cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch xây dựng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Về lâu dài, xây dựng được hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài, bền vững cho hoạt động của thị trường, tương xứng với tiềm năng và lợi thế cũng như chiến lược phát triển của đất nước.

Thưa Quý vị,

Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức Tọa đàm chuyên đề: Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam.

Với tinh thần đó, tôi hy vọng và đề nghị các diễn giả tham dự Tọa đàm sẽ tập trung làm rõ một số khía cạnh sau:

– Một là, tổng quan thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam: Tiềm năng, vai trò và xu hướng phát triển.

– Hai là, nhận diện điểm nghẽn pháp lý kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam.

– Ba là, quá trình điều hành và thực thi chính sách liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Những ưu điểm, hạn chế và hàm ý chính sách.

– Bốn là, giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý và định hướng khơi thông nguồn lực thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam.

Sau Tọa đàm, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam sẽ chắt lọc, tổng hợp ý kiến báo cáo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có kiến nghị, đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền trong việc sửa đổi, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch, góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả ở nước ta.

Thưa Quý vị!

Nhân dịp này, thay mặt cho Ban Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, xin trân trọng cảm ơn đại diện lãnh đạo các Ban, Bộ, ngành Trung ương, các chuyên gia, nhà khoa học, nhà báo và lãnh đạo các doanh nghiệp đã tham dự Tọa đàm.

Kính chúc các quý vị đại biểu dồi dào sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt! Xin chúc chương trình thành công tốt đẹp! Trân trọng cảm ơn sự lắng nghe của quý vị!

Về phía các cơ quan Trung ương:

– GS. TS. Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Về phía các chuyên gia, nhà khoa học:

– GS. TSKH. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

– TS. Võ Trí Thành – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh

– TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV

– TS. Nguyễn Minh Phong – chuyên gia kinh tế

– PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế

– PGS. TS. Doãn Hồng Nhung – chuyên gia luật

– Luật sư Lê Văn Hồi – Giám đốc Công ty Luật My Way

– Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC

– Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

– Luật sư Đặng Văn Cường – Trưởng văn phòng Luật sư Chính pháp.

Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và ban tổ chức:

– TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

– Ông Phạm Nguyễn Toan – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam

– Ông Bùi Văn Doanh – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

– Ông Bùi Văn Khương – Phó Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam

Cùng sự tham dự của đại diện các doanh nghiệp và cơ quan báo chí, truyền hình.