(VNN) – Dòng vốn lên tới 30 tỷ USD vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp khó bởi nhiều rào cản pháp lý.
Phân khúc 30 tỷ USD
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến 9/2021, các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên – Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang).
Thị trường có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch, trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villas ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.
Nhưng vấn đề pháp lý thì không những không được giải quyết triệt để mà lại còn ngày càng trầm trọng hơn; nhất là việc cấp giấy chứng nhận, cụ thể là sổ hồng, sổ đỏ cho các loại hình mới như: Condotel, shophouse, shoptel, villa, hay gọi chung là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng.
Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đón làn sóng mới
GS. TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – cho biết, chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch đến nay chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ, đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Bên cạnh đó, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư thứ cấp mua sản phẩm bất động sản du lịch đang là vấn đề bất cập, gây bức xúc ở nhiều địa phương như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận), Kiên Giang, Bình Định… Hệ quả, không ít doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh.
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế cho rằng, nút thắt chủ yếu đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là việc xác định khái niệm đầy đủ, rõ ràng và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu các bất động sản như condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng; việc phân chia quyền sở hữu; việc xác định thời hạn sở hữu bất động sản; việc quản lý, khai thác các bất động sản…
Ông Thịnh dẫn chứng, Khánh Hòa thời gian qua được coi là thủ phủ của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cả nước. Riêng tại khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, khoảng một nửa trong số hơn 40 dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Nhiều dự án vẫn chưa xử lý được vướng mắc, đặc biệt là quyền lợi của hàng ngàn người mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng tại các dự án này.
Về huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp của các chủ đầu tư hoàn toàn hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Xét về bản chất, cái gốc của condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng, du lịch… là đầu tư tài chính.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, nêu thực tế, năm 2018 ông có lấy ví dụ để minh hoạ về khoảng trống pháp lý về một toà tháp 38 tầng, tầm cỡ 5 sao giữa trung tâm thành phố Nha Trang, thì hiện nay, sau 3 năm đi vào hoạt động, hàng nghìn nhà đầu tư vẫn loay hoay tranh cãi về pháp lý với chủ đầu tư.
Gỡ nút thắt
Để thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phát triển, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh, cần bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết và thống nhất về khái niệm, bản chất và hình thức bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; cơ chế quản lý, sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản cho người mua; các hình thức và điều kiện huy động vốn đầu tư… dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.
Thứ hai, những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở), nhưng chưa triển khai xây dựng được phép chuyển sang đất thương mại dịch vụ.
Khơi thông dòng vốn đầu tư vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Thứ ba, đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).
Đồng thời, cơ quan chức năng theo thẩm quyền thực hiện điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp thực tế và xu hướng triển vọng phát triển dài hạn của địa phương. Các dự án và sản phẩm bất động sản được hợp thức hóa phải đóng bổ sung tiền chuyển đổi mục đích theo giá thị trường và thuế sử dụng đất hàng năm do địa phương ban hành.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, kiến nghị, về cơ chế, chính sách, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Hoạt động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cần được cụ thể hóa thông qua các luật, như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu… từ đó tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn.
Ý kiến của nhiều chuyên gia, luật sư và thậm chí của cả lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đồng thuận với hướng giải pháp: những dự án BĐS đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp.
Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu cho các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.
“Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình bất động sản này”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ đánh giá.
Duy Anh
————-
Vietnamnet (Đầu tư) 24-4-2022:
https://baomoi.com/hang-van-biet-thu-sang-trong-mac-ket-khoi-tien-30-ty-usd-tac-nghen/c/42404282.epi
(73/1.408)