Một ngôi nhà, một căn hộ chung cư được chia nhỏ thành rất nhiều phần để bán cho nhiều người đang được giới thiệu tại Việt Nam, nhưng mô hình này bị đánh giá chứa đựng không ít rủi ro.

Pháp luật chưa có quy định về việc góp vốn mua chung bất động sản qua app

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Lo ngại ‘mua chung’ bất động sản qua app

Công ty cổ phần đầu tư thương mại Sunshine Tech vừa tung ra “cuộc đua lợi nhuận” cùng 3 dự án từ Sunshine Homes trên nền tảng ứng dụng di động (app) theo mô hình đầu tư tài chính – bất động sản (BĐS). Theo tư vấn của Đ.A (nhân viên Sunshine Tech), nhà đầu tư (NĐT) tải app về điện thoại và chọn dự án tham gia, vốn đầu tư tối thiểu 100 triệu đồng, miễn không vượt giá của căn hộ đó. Công ty sẽ ký hợp đồng đầu tư tài chính chứ không phải mua BĐS, nên hai bên không cần phải ra công chứng, trong hợp đồng vẫn ghi rõ về thông tin dự án…

Sau khi NĐT đăng ký xong thì chủ dự án sẽ đóng căn này để không thực hiện bán ra ngoài cho khách hàng như giao dịch thông thường. Sunshine Tech đưa ra lợi nhuận của các dự án với kỳ hạn đầu tư 12 tháng gồm lợi nhuận cố định từ 8,5 – 9%/năm tùy dự án và lợi nhuận mua lại 6%/năm. Lợi nhuận tối thiểu cam kết từ 14,5 – 15%/năm. Những NĐT đăng ký trước ngày 20.9 sẽ được nhận thêm 0,5% nên tổng mức lợi nhuận có thể lên đến 15,5%/năm.

Giấy tờ sở hữu BĐS nói trên vẫn hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư hoặc công ty thực hiện mô hình đầu tư chung nói trên. Do đó, dù khách hàng bỏ tiền ra đầu tư vào BĐS, nhưng không có giấy tờ nào chứng minh mình là chủ của căn nhà hay căn hộ đó…

Ông Đ.A cho hay đến hết thời hạn, các NĐT cùng mua căn hộ sẽ biểu quyết bán ra hay không, trường hợp 100% đồng ý bán thì có 2 trường hợp xảy ra là NĐT tự bán (không phải mất phí) và gửi cho bên môi giới bán (mất phí 4%). Khi căn hộ được bán, người mua sẽ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư và công ty chia lại lợi nhuận theo vốn góp. Trong trường hợp các NĐT không biểu quyết bán, lúc này khách hàng nhận về mức lợi nhuận như đã cam kết ban đầu. “Sau 12 tháng, hệ thống sẽ trả gốc và lãi mà không phụ thuộc vào tiến độ dự án BĐS”, ông Đ.A cho hay.

Hay Công ty Revex giới thiệu là mô hình công nghệ đầu tư chung BĐS. Theo đó, một dự án BĐS sẽ được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều NĐT tham gia từ 1 triệu đồng cho đến hàng chục tỉ đồng, tùy vào năng lực tài chính của mình. Chẳng hạn 1 căn hộ chung cư Eurowindow River Park có giá niêm yết hơn 1,87 tỉ đồng thì sẽ được chia thành 1.800 đơn vị (mỗi đơn vị tương ứng 1 triệu đồng), NĐT có thể chọn mua từ 1 hoặc nhiều đơn vị trở lên. Công ty Revex sẽ ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng trong thời hạn 18 tháng. Trong thời gian đó, NĐT có thể tự mua bán, thỏa thuận giao dịch chuyển nhượng phần BĐS đó cho người khác và Revex sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng cho hai bên. Sau thời gian 18 tháng, nếu NĐT chưa chuyển nhượng thì công ty sẽ tất toán hợp đồng cộng với lãi suất theo cam kết trước là 15%. Trong thời gian đầu tư, nếu BĐS được công ty bán thì tiền lời sẽ chia đều theo số đơn vị mỗi NĐT tham gia.

Còn thông tin giới thiệu ngay tại trang web của công ty này thì ví dụ căn chung cư của dự án A có “giá gốc là 5 tỉ đồng” và “được cho thuê với giá 60 triệu đồng/tháng (720 triệu đồng/năm)”. Khi căn hộ được bán với giá 6 tỉ đồng sau 1 năm thì NĐT sẽ được hưởng lợi tổng số tiền là 1,72 tỉ đồng. Nếu NĐT tham gia đầu tư 500 triệu đồng sau 1 năm sẽ nhận lại 672 triệu đồng (mức lợi nhuận của nhà đầu tư trong trường hợp này lên đến 34,4%/năm – PV).

Một đơn vị khác là Công ty cổ phần RealStake cũng giới thiệu mô hình đầu tư chung BĐS với số tiền từ 20 triệu đồng. Mỗi BĐS sẽ được chia thành từ 80 – 150 phần như nhau. Số lượng và giá trị của phần sở hữu tùy thuộc vào mỗi BĐS. Ví dụ, căn hộ Lovera Vista B.18.16 được chia thành 84 phần, mỗi phần 20 triệu đồng. Còn căn hộ Akari City AK4.06.09 được chia thành 100 phần, mỗi phần 29 triệu.

Tùy theo dự án, RealStake cam kết lợi nhuận tối thiểu hằng năm từ 6 – 9%. Những BĐS đã hoàn thiện sẽ được cho thuê và lợi nhuận sẽ chia đều cho khách đầu tư. Có 4 hình thức chốt lời là thông qua sàn giao dịch mua bán, bán trực tiếp cho bạn bè/ người quen, bán nguyên căn hoặc bán lại cho RealStake với lợi nhuận được cam kết và được ngân hàng bảo lãnh…

Một kiểu huy động vốn

Mô hình đầu tư chung BĐS được các đơn vị giới thiệu đều nhấn mạnh đến yếu tố công nghệ được áp dụng trong hoạt động đầu tư truyền thống là BĐS. Dù vậy, đây là một hình thức huy động vốn của doanh nghiệp, nên đều được áp dụng dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đầu tư tài chính. Giấy tờ sở hữu BĐS nói trên vẫn hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư hoặc công ty thực hiện mô hình đầu tư chung nói trên. Do đó, dù khách hàng bỏ tiền ra đầu tư vào BĐS, nhưng không có giấy tờ nào chứng minh mình là chủ của căn nhà hay căn hộ đó…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhận định đây là hình thức huy động vốn tham gia vào thị trường BĐS. Ở góc độ thị trường đây là một giải pháp tích cực cho các doanh nghiệp khi nguồn vốn cho BĐS đang bị khó khăn. Trước đây, nhiều người hoạt động trong lĩnh vực BĐS cũng đã từng nhắc đến mô hình này. Tuy nhiên, đây là mô hình hoàn toàn mới tại VN nên không có bất kỳ quy định nào xoay quanh hình thức này. Vì vậy điều đó ẩn chứa nhiều rủi ro hơn cho bản thân NĐT. Thậm chí có thể một số đơn vị lập lờ giữa mua chung BĐS và cổ phiếu, cổ phần.

Đặc biệt với bản thân khách hàng, nếu có xảy ra rủi ro liên quan đến dự án BĐS như dự án chưa hoàn tất thủ tục, có vấn đề về pháp lý thì không có quy định nào có thể bảo vệ được người mua 1 phần BĐS đó.

“Luật Kinh doanh BĐS, luật Nhà ở hiện nay đều chỉ bảo vệ người mua BĐS hoàn chỉnh và đứng tên sở hữu hoặc mua cổ phiếu thì có luật Chứng khoán bảo vệ. Trong khi đó người mua 1 phần BĐS là dở hàng hóa, dở cổ phiếu thì không có quy định hay cơ quan nào bảo vệ nên rủi ro rất cao”, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ thêm và cũng cho rằng cơ quan quản lý nên xem xét, nghiên cứu về mô hình hoạt động này.

Sai về pháp lý và rủi ro cao

Đánh giá về mô hình đầu tư trên, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích trên thế giới, quỹ đầu tư tín thác BĐS là mô hình giải quyết 2 yếu tố quan trọng là người ít tiền vẫn đầu tư được, đồng thời có thể phân tán rủi ro qua nhiều loại BĐS mà không cần nhiều tiền. Tại Việt Nam, việc đầu tư chung BĐS giá trị lớn (từ vài tỉ đồng đến vài chục tỉ đồng), thường là một nhóm NĐT thân quen cùng góp vốn và chọn một người uy tín đứng tên sở hữu sổ đỏ, kèm theo giấy chứng nhận vi bằng góp chung của mọi người theo tỷ lệ góp. Hoặc mọi người cùng đứng chung sở hữu sổ đỏ, và có giấy chứng nhận vi bằng góp chung của mọi người theo tỷ lệ góp vốn (vì sổ đỏ không thể hiện tỷ lệ góp vốn của mỗi người).

Còn mô hình đầu tư chung mà các công ty giới thiệu trên theo mô hình Fintech P2P (Person to Person) là sai về pháp lý và rủi ro cao. NĐT dù bỏ tiền tham gia thì cũng chỉ sở hữu ảo như mua “vịt trời”. Trường hợp doanh nghiệp mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua BĐS thì vi phạm luật Chứng khoán, vì doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng phải được phép của Ủy ban Chứng khoán nhà nước. Trong khi đó, các NĐT không có cơ chế kiểm soát vốn, doanh nghiệp muốn làm gì cũng được, cùng lắm trả lại vốn hoặc để cổ phần rớt giá tự do còn miếng giấy lộn…

Chuyên gia Đinh Thế Hiển đặt ra rủi ro chủ đầu tư cứ ôm vốn, khi bán BĐS thì tự bán giá nào cũng được và khi đó khách hàng nhận lại vốn về là may. Trường hợp nặng hơn, chủ đầu tư lấy tiền rồi biến mất thì khi đó “con kiến đi kiện củ khoai”.

Người tham gia gặp rủi ro cao

Do hành lang pháp lý của mô hình này chưa có nên người tham gia đứng trước một số rủi ro có thể xảy ra như những hình thức mô hình kinh doanh khác. Mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác giữa khách hàng với đơn vị phát hành. Việc nhiều người cùng mua chung một BĐS sẽ phức tạp hơn 1 người mua BĐS trong vấn đề quyết định bán hay giữ, cần phải có biểu quyết của 100% NĐT tham gia. Có khi đa số người muốn bán mà chỉ vài người không bán cũng không thực hiện được. NĐT không nên chạy theo cam kết lợi nhuận vì điều đó còn phụ thuộc vào từng dự án và uy tín, năng lực của chủ đầu tư.

Luật sư Trương Thanh Đức
(Giám đốc Công ty Luật ANVI)

Mai Phương – Thanh Xuân

—————

Thanh niên (Tài chính KD) 05-9-2020:

https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/1-trieu-cung-co-the-mua-bat-dong-san-1275054.html

(154/1.887)