3.309. Hợp tác đầu tư bất động sản: Cẩn trọng rủi ro

>>> ANVI ra mắt sách mới TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ CÔNG TY <<<

3.309. Hợp tác đầu tư bất động sản: Cẩn trọng rủi ro

17:15, 15/11/2022

Hợp tác đầu tư bất động sản: Cẩn trọng rủi

(KTĐT) – Trong bối cảnh nguồn vốn vay từ ngân hàng bị thu hẹp, huy động đầu tư qua kênh chứng khoán, trái phiếu ngày càng bị siết chặt, nhiều DN bất động sản (BĐS) đã chuyển hướng huy động vốn bằng hình thức hợp tác đầu tư.

Giải pháp tìm thêm nguồn vốn

Hiện nay, nguồn vốn trung – dài hạn sử dụng cho vay ngắn hạn của hệ thống ngân hàng đang tiếp tục bị thu hẹp theo lộ trình giảm dần của Ngân hàng Nhà nước. Các ngân hàng đều quay lưng với những khoản đề xuất cho vay của DN dưới chuẩn theo quy định; việc huy động vốn từ thị trường trái phiếu trong nước gặp khó khăn; pháp lý vướng mắc, chưa có nhiều chuyển biến mang tính đột phá để đưa thị trường BĐS sang một trang mới, thì lại tiếp tục đối mặt với khó khăn do hệ thống ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay.

Những tưởng sau thời gian hơn 2 năm phải ngưng trệ do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, thị trường BĐS sẽ chứng kiến sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ, thì với hàng loạt những cú sốc đang khiến nhiều DN BĐS cạn kiệt sức chịu đựng do thiếu vốn đầu tư. Từ đó, nhiều DN BĐS đã tìm đến giải pháp hỗ trợ từ đối tác mạnh về tài chính, thông qua những hợp đồng hợp tác đầu tư.

Hợp tác đầu tư bất động sản: Cẩn trọng rủi

Hợp tác đầu tư BĐS là giải pháp tốt giúp DN có thêm nguồn vốn kinh doanh | Ảnh: Thu Ngân

Việc huy động nguồn vốn qua kênh hợp tác đầu tư thời điểm này chia DN ra làm 2 nhóm: Nhóm có tiềm lực mạnh và nhóm đang trong tình trạng “ốm yếu”. Cụ thể, đối với nhóm đang thể hiện được sức mạnh của mình thì tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường quốc tế, với những giao dịch quy mô lớn, như: Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (Novaland) nhận đầu tư 250 triệu USD từ Quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu, vào đầu tháng 6 vừa qua bằng hình thức trái phiếu chuyển đổi. Hồi đầu tháng 5/2022, Tập đoàn Vingroup công bố phát hành thành công 525 triệu USD trái phiếu quốc tế kỳ hạn 5 năm, để thực hiện dự án tổ hợp sản xuất ô tô VinFast. Đây là bước đầu trong kế hoạch huy động trái phiếu quốc tế với tổng giá trị tối đa dự kiến 1,5 tỷ USD.

Cùng với việc huy động nguồn vốn từ thị trường quốc tế, nhiều DN trong nước cũng bắt tay nhau để hợp tác đầu tư nhằm có thêm nguồn vốn tiếp tục phát triển sản phẩm. Đây đều là những DN sẵn có hệ thống sàn giao dịch, phân phối sản phẩm, nhân viên tư vấn môi giới… những tên tuổi lớn như Đất Xanh, Cen Group, EZ Property, VUD, VIC, C&T… với nhiều thương vụ đình đám như Dự án Golden West, Tân Tây Đô – Hải Phát, 136 Hồ Tùng Mậu, Resco Cổ Nhuế, Vinaconex 3 Trung Văn…

Bên cạnh đó, những DN “sức khỏe” yếu hơn cũng đẩy mạnh hợp đồng hợp tác đầu tư để huy động vốn từ nhà đầu tư nhỏ bằng hình thức chia nhỏ giá trị BĐS giúp nhiều người có thể chung sức đầu tư và tiếp cận kênh sinh lời này dễ dàng hơn.

“Trong bối cảnh việc huy động vốn từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu DN và thị trường chứng khoán ngày càng khó khăn, việc nhiều DN, tập đoàn lớn chuyển hướng thu hút vốn từ thị trường trong nước, quốc tế thông qua kênh hợp tác đầu tư có thể xem là bước đi phù hợp hiện nay giúp DN BĐS có thêm nguồn vốn đầu tư, kinh doanh” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Lợi nhuận đi kèm rủi ro

Hiện nay, việc 2 hoặc 3 DN cũng hợp tác để cùng phát triển một dự án không còn là vấn đề xa lạ đối với thị trường BĐS Việt Nam. Xuất phát từ việc quỹ đất eo hẹp, nhiều chủ dự án không đủ tài chính, nhiều DN có tài chính nhưng không có quỹ đất, nên họ đã bắt tay lại để cùng triển khai, phân chia lợi nhuận dự án. Nếu DN đủ uy tín, sức mạnh thương hiệu để huy động được nguồn vốn thông qua hợp tác đầu tư từ dòng vốn ngoại, thì đó sẽ là một kênh vốn tốt phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Ngược lại, việc bắt tay hợp tác của những DN trong nước không tiềm lực hoặc huy động từ nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua hình thức hợp tác, cam kết lợi nhuận “khủng” lại có thể mang đến rủi ro đối với nhà đầu tư.

Một điển hình có thể nhắc đến là dự án Tokyo Tower (quận Hà Đông, Hà Nội), khu đất triển khai dự án vốn thuộc đất của Tổng Công ty Lâm nghiệp – Vinafor quản lý. Qua hợp đồng hợp tác, Công ty CP Sông Đà 1.01 (SJC) trở thành nhà phát triển, chịu trách nhiệm huy động vốn và triển khai dự án với tên gọi ban đầu là Hanoi Landmark 51. Do không đủ năng lực chính triển khai, Công ty Sông Đà 1.01 vay vốn ngân hàng, thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án. Nhưng đến nay, dự án vẫn không thể hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng và bị PVCombank siết nợ, khiến khách hàng hoang mang, không biết đòi quyền lợi từ Vinafor, Sông Đà 1.01 hay PVCombank.

Theo luật sư Nguyễn Đức Hùng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đối với những hợp đồng hợp tác đầu tư, việc cam kết lợi nhuận cao bao nhiêu cũng không vi phạm quy định pháp luật nhưng với điều kiện là các công ty này phải huy động vốn để đầu tư vào dự án thực. Vì vậy, nhà đầu tư cần phải hết sức cẩn trọng với những hợp đồng theo hình thức này.

“Rất nhiều hoạt động huy động vốn theo hình thức hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư lãi suất cao có dấu hiệu kinh doanh đa cấp, chiếm đoạt tài sản. Nhà đầu tư phải cẩn thận với lời mời chào hợp tác đầu tư như vậy” – luật sư Nguyễn Đức Hùng cảnh báo.

Còn theo luật sư Nguyễn Mai Phương – Công ty Luật Ep Legal, khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong những dự án đầu tư BĐS còn hạn chế và chưa bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua hoặc tham gia góp vốn không nhằm mục đích kinh doanh. Đây là kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư cố gắng lách qua nhằm huy động vốn.

Hợp đồng hợp tác kinh doanh nếu thực hiện đúng theo bản chất và những cam kết giữa các bên, thì đây là kênh huy động vốn tốt cho DN trong giai đoạn thị trường vốn gặp nhiều khó khăn hiện nay. Tuy nhiên, đối với những hợp đồng lợi nhuận cao thì nhà đầu tư cần tỉnh táo, vì lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI – Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam

Doãn Thành

———-

Kinh tế & Đô thị (Thị trường) 16-11-2022:

https://kinhtedothi.vn/hop-tac-dau-tu-bat-dong-san-can-trong-rui-ro.html

(91/1.297)

#ANVI

Bài viết

312. Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá...

Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá mở ra Kỷ nguyên mới. (BĐS) - Chúng ta đang ở trong những thời khắc lịch sử rất quan trọng của đất nước. Sau mấy chục năm đổi mới và cải cách, chúng ta lại bắt đầu bước vào kỷ nguyên mới bằng việc thay đổi mạnh mẽ, đặc biệt là cải cách thế chế.Lời tòa soạn:Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường được xem là hai yếu tố then chốt, mở ra con đường phát triển bền vững cho mỗi quốc gia. Bài học từ những nền kinh tế thành công trên thế giới đã cho thấy, một môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cùng với sự tôn trọng các quy luật của thị trường, sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự sáng tạo và tăng trưởng.Vậy, thực trạng cải cách thể chế và sự vận hành của thị trường tại Việt Nam hiện nay ra sao? Những giải pháp nào cần được triển khai để khai phá tiềm năng phát triển của đất nước? Reatimes xin trân trọng giới thiệu chùm bài viết: Khát vọng hùng cường: Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường là chìa khóa phát triển của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và kinh tế, về câu chuyện này. Sau khoảng thời gian dài đổi mới, bứt phá, chúng ta lại đang bị chậm chân và tụt hậu. Rất may là hiện chúng ta có rất nhiều cơ hội và lợi thế, trong đó có ba lợi thế dành cho tất cả mọi người, không loại trừ một ai. Đó là kinh doanh, tiêu dùng và hội nhập. Tôi cho rằng, thế giới nếu có, cùng lắm cũng chỉ một hay hai chứ không có được đồng thời ba lợi thế như chúng ta.Thứ nhất, doanh nhân và người dân đất nước ta chấp nhận rủi ro rất cao. Họ sẵn sàng đầu tư, sẵn sàng kinh doanh rất mạnh mẽ, kể cả trong nhiều lĩnh vực mạo hiểm.Thứ hai, doanh nghiệp và người dân chấp nhận hội nhập rất mạnh mẽ với hàng loạt các hiệp định, hiệp ước chúng ta tham gia và trên thực tế đã được biến thành hành động và cho kết quả rõ nét. Chúng ta sẵn sàng tham gia chuỗi cung ứng tiêu thụ toàn cầu. Chúng ta đã bắt nhanh và tận dụng được lợi thế của công nghệ, của trí tuệ nhân tạo, của những thành quả đổi mới. Ở nhiều nước khác, người ta phát triển, tăng tốc, đổi mới trong những giai đoạn chưa có những lợi thế này.Thứ ba, người tiêu dùng Việt Nam chi tiêu rất mạnh tay. Có thể nói, chúng ta chưa giầu nhưng rất "chịu chơi" và chịu chi, tức khả năng tiêu thụ rất mạnh hàng hóa, dịch vụ từ bình dân cho đến cao cấp.Thị trường 100 triệu dân chấp nhận rủi ro lớn, chấp nhận hội nhập cao và chấp nhận tiêu thụ mạnh là thị trường quá hấp dẫn và có rất nhiều cơ hội phát triển.Đấy là những cơ sở để chúng ta bứt phá trong sản xuất, kinh doanh và cạnh tranh toàn cầu. Nhưng đẩy mạnh sản xuất, phát triển thương mại, dịch vụ hay gia tăng tiêu thụ thì cũng đều phụ thuộc rất nhiều vào thể chế.Cải cách thể chế - yếu tố then chốt để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ảnh: Chinhphu.vn.Chúng ta đã từng tiến rất nhanh, rất mạnh, rất tốt, như một giấc mơ và hơn cả giấc mơ mà thế giới cũng phải ghi nhận. Nhưng đó mới chỉ là so sánh với chính chúng ta, với mặt bằng khởi đầu rất thấp. Đã chấp nhận nền kinh tế thị trường và hội nhập sâu, rộng toàn cầu mà chỉ so với chính mình thì không mấy ý nghĩa, thậm chí là vô nghĩa, là ru ngủ, là trì trệ, tụt hậu. Nếu như sắp tới không vượt qua chính mình thì chúng ta cũng vẫn cứ đi lên, vẫn cứ tiến bộ, vẫn cứ tăng trưởng vì là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, tiến lên kiểu nhờ nước nổi, bèo nổi thì không khác nào kiểu tư tưởng lội nước đi sau, bình chân như vại, được chăng hay chớ, theo đóm ăn tàn và sẽ chỉ quanh quẩn ở cuối, đi sau thiên hạ.Thách thức của chúng ta là buộc phải chạy đua với các nước trong lúc họ cũng rất nhanh, rất cởi mở, rất tạo điều kiện phát triển. Do đó, muốn bước vào kỷ nguyên mới thành công thì đừng ngủ mê trên thành tích.Chúng ta đã từng rất khốn khổ, nghèo đói vì chính sách phát triển không phù hợp quy luật thị trường, khiến kinh tế bị kìm hãm, lạc hậu. Nhưng chúng ra đã kịp nhận ra để thay đổi và phát triển với chính sách đúng đắn, rộng mở. Công cuộc đổi mới, cải cách đã được mở ra với những chính sách mạnh dạn phá rào để tháo gỡ điểm nghẽn dòng chảy lưu thông của hàng hoá nói chung và lương thực nói riêng trong cơ chế ngăn sông, cấm chợ, bóp nghẹt thị trường lúc đó.Đáng tiếc là những năm gần đây, nền kinh tế lại đang đối mặt trở lại với nguy cơ bị thắt chặt, trói buộc. Nhiều việc lớn, việc khó không được tháo gỡ, tạo điều kiện, mà chỉ muốn ngăn chặn, cấm đoán, có lẽ là do sợ chịu trách nhiệm và để "giữ an toàn". Những cái thông thường nhất, đơn giản nhất, dễ nhất thì nhiều khi cũng gây khó dễ, vòi vĩnh. Tiếp xúc với doanh nghiệp, người dân qua những câu chuyện hằng ngày mới thấy rằng, để đứng vững và phát triển, doanh nghiệp phải trả giá bằng muôn vàn bức xúc, chi phí không chính thức và những điều đáng buồn.Sau một thời gian xoá bỏ "giấy phép con", lại nảy sinh điều rất lo ngại vì nó bị biến thành "giấy phép cha" và "giấy phép vô hình". Với con số ước tính lên đến 16.000 điều kiện kinh doanh tại thời điểm này thì môi trường kinh doanh đã xấu đi quá nhanh, trắc trở khó ngờ. Đó là một vạn sáu nghìn sợi dây trói buộc doanh nghiệp, níu kéo doanh nhân, kìm hãm thị trường. Rất nhiều tiền bạc, công sức, nguồn lực xã hội bị hao hụt, tiêu tán, thui chột khi hoạt động giao thương rơi vào vô số sợi dây pháp lý hay phải vượt qua từng đó cái cửa lớn, nhỏ với những ổ khóa học búa.Doanh nghiệp muốn được thật sự tự do kinh doanh theo đúng tinh thần của Hiến pháp, muốn được giải thoát khỏi những thứ trói buộc vô lý để chớp lấy cơ hội, tả xung hữu đột, tự tin chiến đấu và chiến thắng trên thương trường. Nhưng nểu chỉ tháo gỡ bằng kiểu "cò kè bớt một thêm hai" điều kiện kinh doanh, thì chúng sẽ vẫn cứ luẩn quẩn trong mê hồn trận của điều kiện pháp lý, sẽ không thể thành công khi bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Thật vô cùng thấm thía và vui mừng trước nhận định rất chuẩn xác của Tổng Bí thư Tô Lâm: Thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Vì vậy, cải cách thể chế chính là chìa khoá mở ra kỷ nguyên mới và bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Bài 2: Giảm thiểu can thiệp vào thị trường là tăng cường cơ hội Kính mời quý độc giả đón đọc! -----------------Bất động sản (Chính sách & Cuộc sống) 28-02-2025:https://reatimes.vn/khat-vong-hung-cuong-the-che-la-chia-khoa-mo-ra-ky-nguyen-moi-202250227184302946.htm?(1.219/1.339).