Các chuyên gia cảnh báo nếu không sửa tận gốc Luật nhà ở, tăng chế tài với chủ dự án, tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư trên cả nước khó có thể ngăn chặn, vì giá trị các quỹ bảo trì chung cư có dự án lên tới hàng trăm tỉ đồng.

Đem quỹ bảo trì gửi dài hạn tại ngân hàng

Thời gian qua, hàng loạt vụ tranh chấp chung cư liên quan tới quỹ bảo trì chung cư rơi vào bế tắc, nhiều ban quản trị đã gửi văn bản lên Bộ Xây dựng đề nghị vào cuộc giải quyết. Để xử lý dứt điểm tình trạng này, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ra quyết định thanh tra cùng lúc 22 dự án chung cư tại Hà Nội và phát hiện hàng loạt vi phạm chiếm dụng quỹ bảo trì.

Theo đó, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành 15 kết luận thanh tra việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư tại 22 dự án ở Hà Nội, buộc các chủ đầu tư phải hoàn trả cư dân các tòa nhà 250 tỉ tiền quỹ bảo trì.

Điều đáng nói là khi làm việc với cơ quan thanh tra, hầu hết chủ đầu tư đều nắm rõ quy định phải bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân, nhưng tất cả đều lờ đi, có chủ đầu tư còn mang hàng chục tỉ đồng quỹ bảo trì đi gửi ngân hàng để thu lãi dài hạn.

Tại dự án nhà chung cư Riveside Garden, 349 Vũ Tông Phan, đến thời điểm cơ quan thanh tra vào cuộc, chủ đầu tư dự án – liên danh Công ty CP sản xuất kinh doanh và xuất nhập khẩu Prosimex và Công ty CP Tập đoàn VIDEC – dù đã thu đủ 24,2 tỉ đồng quỹ bảo trì của cư dân nhưng chỉ bàn giao cho ban quản trị chung cư 11 tỉ đồng, phần còn lại đem gửi tại ngân hàng để hưởng lãi suất không kỳ hạn.

Để xử lý hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ra quyết định xử phạt chủ đầu tư 275 triệu đồng. Đồng thời, yêu cầu Công ty CP Tập đoàn VIDEC quyết toán, bàn giao nốt 13,2 tỉ đồng quỹ bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư.

Khi thanh tra việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư 4 tòa nhà CT1, CT2A, CT2B và CT3 – Gelexia Riverside, thuộc dự án xây dựng khu nhà ở quận Hoàng Mai, Thanh tra Bộ Xây dựng đã phát hiện chủ đầu tư dự án (Công ty CP đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản HTL Việt Nam) và các tổ chức, cá nhân liên quan đã bàn giao thiếu quỹ bảo trì 4 tòa nhà chung cư. Tính đến ngày 30-3-2020, tổng số kinh phí bảo trì 4 tòa nhà đã thu 52,7 tỉ đồng, nhưng chủ đầu tư mới bàn giao 49,2 tỉ đồng, số tiền quỹ bảo trì chưa bàn giao cho các ban quản trị hơn 3 tỉ đồng.

Với những vi phạm trên của chủ đầu tư, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành quyết định xử phạt hành chính chủ đầu tư dự án, yêu cầu ban quản trị 4 tòa nhà CT1, CT2A, CT2B và CT3 – Gelexia Riverside phải lập hồ sơ quyết toán quỹ bảo trì chung cư, chuyển giao hết quỹ bảo trì theo quy định cho ban quản trị các tòa nhà quản lý, sử dụng.

Để xử lý hàng loạt vi phạm của Công ty CP đầu tư Hải Phát Thủ Đô – chủ đầu tư 2 dự án CT2-105 khu đô thị Văn Khê mở rộng (HPC Landmark) và dự án Hanoi Homeland, Thanh tra Bộ Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư xem xét, xử lý trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân liên quan.

Cơ quan thanh tra buộc Công ty CP đầu tư Hải Phát Thủ Đô sớm tổ chức hội nghị nhà chung cư để lập ban quản trị, đồng thời gửi số tiền gốc và lãi đối với số tiền 14,5 tỉ đồng quỹ bảo trì chung cư CT2-105 và 33,1 tỉ đồng quỹ bảo trì chung cư Hanoi Homeland cho các ban quản trị tòa nhà.

Thanh tra việc quản lý quỹ bảo trì các tòa nhà chung cư F, G, H, K, L thuộc tổ hợp chung cư cao tầng hỗn hợp nhà ở HH02, khu đô thị Dương Nội, Q.Hà Đông, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng phát hiện dù đã bàn giao chung cư cho cư dân từ năm 2018 nhưng đến nay Công ty CP đầu tư và xây dựng Xuân Mai vẫn chưa bàn giao khoảng 35,1 tỉ đồng quỹ bảo trì. Thậm chí, tới khi cơ quan thanh tra vào cuộc, chủ đầu tư 5 tòa nhà mới tổ chức hội nghị nhà chung cư để lập ra ban quản trị.

UBND TP.HCM đã có quyết định xử phạt Công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia về hành vi chậm bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho cư dân – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Phong tỏa quỹ, khởi tố chủ đầu tư chiếm dụng?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Trương Thanh Đức – giám đốc Công ty luật ANVI – cho rằng giá trị quỹ bảo trì các tòa chung cư rất lớn, có quỹ bảo trì quy mô lên tới hàng trăm tỉ đồng, nếu không có chế tài nghiêm đương nhiên sẽ bị chiếm dụng, sử dụng vào mục đích khác.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, có 3 nguyên nhân dẫn đến tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư. Thứ nhất, bất cập trong quy định Luật nhà ở giao cho chủ dự án quản lý quỹ bảo trì chung cư; thứ hai, do các chủ đầu tư không chuyên nghiệp, không bài bản, cố ý chiếm dụng quỹ; thứ ba, chính quyền các địa phương chậm hỗ trợ cư dân tổ chức hội nghị nhà chung cư nên không có cơ sở bàn giao quỹ.

Luật nhà ở hiện nay giao chủ dự án quản lý quỹ khi chưa thành lập ban quản trị tòa nhà nhưng lại thiếu chế tài xử lý nghiêm khắc, nên tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì còn phổ biến. Chế tài xử lý vi phạm của chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì hiện nay quá nhẹ nên các chủ đầu tư mới ngang nhiên gửi quỹ bảo trì chung cư tại ngân hàng để hưởng lãi suất không kỳ hạn – luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết nhiều chủ đầu tư đang tận dụng quỹ bảo trì như một nguồn vốn để kinh doanh, thậm chí mang ký quỹ cho vay, nguy cơ mất quỹ hoàn toàn có thể xảy ra.

Ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho rằng việc Chính phủ ban hành nghị định 30/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở vào tháng 3-2021 đã bổ sung một loạt chế tài với chủ đầu tư chây ì quỹ bảo trì chung cư.

Theo đó, với chủ đầu tư có hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư, các địa phương hoàn toàn có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế thu hồi quỹ bảo trì sau 10 ngày ban quản trị tòa nhà được thành lập.

Trường hợp tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì không còn đủ hoặc không còn kinh phí để bàn giao, UBND các tỉnh sẽ cưỡng chế tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư tại ngân hàng.

Nếu tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư không đủ tiền bàn giao quỹ bảo trì thì chính quyền địa phương có quyền kê biên tài sản doanh nghiệp, đấu giá để thu hồi quỹ bảo trì cho cư dân.

Vì thế, theo ông Lê Hoàng Châu, các địa phương cần thực hiện nghiêm các quy định để hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ.

Tuy nhiên, luật sư Bùi Đình Ứng – Đoàn luật sư TP Hà Nội – vẫn cho rằng để ngăn chặn tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư nên sửa đổi quy định Luật nhà ở, cần quy định quỹ bảo trì chung cư được chuyển vào một tài khoản phong tỏa tại ngân hàng, như vậy chủ đầu tư, người mua nhà đều không lấy được.

Chỉ khi nào ban quản trị các tòa nhà được thành lập thì các ngân hàng mới chuyển lại quỹ cho các ban quản trị quản lý, sử dụng.

Hơn nữa, cần tăng chế tài xử lý chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì theo hành vi chiếm giữ tài sản trái phép, xử lý theo Bộ luật hình sự. Như vậy mới đủ nghiêm khắc để ngăn chặn tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư tràn lan hiện nay – luật sư Bùi Đình Ứng nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính – tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – cũng cho rằng giao quỹ bảo trì cho các ban quản trị chung cư cần đi kèm với một quy chế sử dụng quỹ thật cụ thể, chặt chẽ như sử dụng ngân sách nhà nước.

Ban quản trị các tòa nhà muốn rút quỹ bảo trì để sửa chữa các hạng mục hư hỏng tòa nhà phải lập phương án, phải được một đơn vị tư vấn thiết kế thẩm tra, xác minh giá trị sửa chữa, bảo trì phù hợp, từ đó ban quản trị tòa nhà họp cư dân để thông qua phương án cải tạo, sửa chữa bằng quỹ bảo trì.

Dự án nhà chung cư Riverside Garden, số 349 Vũ Tông Phan (Hà Nội), chủ đầu tư dự án – liên danh Công ty CP sản xuất kinh doanh và xuất nhập khẩu Prosimex và Công ty CP Tập đoàn VIDEC – đã có hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì- Ảnh: NAM TRẦN

TP.HCM: nhiều chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì

Điển hình và kéo dài cho việc chậm bàn giao này là chung cư Khang Gia Tân Hương (Q.Tân Phú) do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia làm chủ đầu tư.

Mặc dù chung cư đã bàn giao nhà, người dân ở trên dưới 10 năm, ban quản trị chung cư đã hoạt động nhiều năm nhưng đến nay chưa nhận được số tiền kinh phí bảo trì chung cư khoảng 5,8 tỉ đồng (theo báo cáo từ chủ đầu tư).

Chủ đầu tư chung cư này cũng đã từng bị UBND TP.HCM xử phạt vì chậm bàn giao kinh phí bảo trì. Hiện tại, tổng giám đốc của công ty đang bị khởi tố, điều tra hình sự cũng liên quan đến việc kinh doanh căn hộ chung cư và đang bị truy nã, trong khi tài khoản của công ty trống không.

UBND Q.Tân Phú từng có văn bản đề nghị cơ quan chức năng cưỡng chế buộc chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho cư dân nhưng đến nay chưa thực hiện được.

UBND TP đã có quyết định xử phạt Công ty cổ phần đầu tư Tân Tiến do chậm bàn giao kinh phí bảo trì chung cư 31-33 Nguyễn Văn Đậu – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Cũng tại Q.Tân Phú, chung cư Tân Hương Tower (do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Chương Dương làm chủ đầu tư) đã đưa vào hoạt động từ năm 2015, đến năm 2020, UBND P.Tân Quý đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị.

Kinh phí bảo trì nhà chung cư được thông báo là 7,8 tỉ nhưng chủ đầu tư mới bàn giao 3 tỉ đồng vào cuối năm 2020. Chủ đầu tư cho biết đã chi gần 2 tỉ đồng kinh phí bảo trì cho chung cư nhưng ban quản trị chưa đồng thuận khoản này. Hiện số tiền kinh phí bảo trì còn lại cũng chưa được bàn giao cho ban quản trị chung cư.

Năm 2020, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định xử phạt hai chủ đầu tư do chậm bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho đại diện các chủ sở hữu.

Cụ thể, UBND TP đã xử phạt Công ty cổ phần đầu tư Tân Tiến do chậm bàn giao kinh phí bảo trì chung cư 31-33 Nguyễn Văn Đậu; xử phạt Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Long Giang do chậm bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho đại diện cư dân của chung cư Thành Thái (số 7/28 Thành Thái).

Mỗi chủ đầu tư bị xử phạt 125 triệu đồng. Hiện hai chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho cư dân cũng chưa đóng tiền phạt theo quyết định xử phạt của UBND TP.

Cũng trong năm 2020, cư dân hai chung cư tại P.14, Q.Gò Vấp giăng băngrôn, phản ảnh đến cơ quan chức năng về sự tắc trách của chủ đầu tư, trong đó có việc không bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư lên đến chục tỉ đồng mỗi chung cư.