(DĐDN) – Quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP vẫn tiếp tục được tranh luận liệu có làm ách tắc dự án nhà ở trong thời gian tới hay không.

“Bộ nói không, Hiệp hội than có”

Liên quan đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP, Bộ Xây dựng khẳng định Nghị định 30/2021/NĐ-CP “không gây ách tắc, phiền hà như một số ý kiến mà còn mở rộng, tạo điều kiện hơn cho nhiều nhà đầu tư được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở so với quy định trước đây”.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng quan ngại về việc bổ sung trường hợp nhà đầu tư có các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng (không phải là đất ở) cũng được xem xét chấp thuận, hoặc chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại gây thất thu cho ngân sách nhà nước; việc đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào; gây lãng phí tài nguyên đất đai, phát sinh nhiều tranh chấp, là không có căn cứ pháp luật và thực tiễn.

Nhiều ý kiến quan ngại Nghị định 30/2021/NĐ-CP sẽ làm ách tắc nguồn cung dự án nhà ở mới.

Tuy nhiên, một lần nữa, Hiệp Hội Bất động sản TP HCM cho rằng, trong 05 năm qua, do Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định nhà đầu tư phải “có 100% đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước bị “ách tắc” không thể triển khai thực hiện được.

Không những vậy, Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP làm “ách tắc” tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở”, phù hợp với quy hoạch, nhưng sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong lúc Luật Đất đai 2013 cho phép nhà đầu tư được “nhận chuyển quyền sử dụng đất” (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư); Luật Đầu tư 2020 xem xét “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất” và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.

HoREA cho rằng, có thể căn cứ vào điểm d Khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyền ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp (nêu trên), căn cứ vào Khoản 2 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”.

Chuyên gia nói gì?

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, quy định chỉ dự án có 100% đất ở hoặc có thành phần đất ở mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, đồng nghĩa với việc tất cả các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng nếu không dính một chút đất ở nào thì không được lựa chọn chủ đầu tư.

Vị luật sư cho biết, trước đây Nghị định 99/2015 có quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”, nhưng Luật Đầu tư 2020 không đề cập tới vấn đề này, mà chỉ quy định văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.

Việc chấp thuận chủ trương đầu tư mới là việc xem xét về mặt chủ trương.

“Việc này sẽ dẫn đến việc các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở” – vị luật sư cho biết.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, các cơ quan lập pháp cần xem xét bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Trong khi đó, Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, về bản chất, khi các nghị định sửa đổi, ban hành sẽ trên cơ sở tháo gỡ các điểm vướng mắc của nghị định cũ, còn các điểm chưa thể tháo gỡ thì sẽ được giữ nguyên. Việc được chấp thuận chủ trương đầu tư mới là việc xem xét về mặt chủ trương còn trường hợp điều kiện về đất đai chưa đáp ứng được thì vẫn chưa thể công nhận chủ đầu tư.

Ông Đức cho biết, Luật Đầu tư và Nghị định 31/2021 hướng dẫn Luật Đầu tư quy định chung cho các loại dự án đầu tư và với mỗi loại dự án sẽ có quy định riêng để điều chỉnh, chứ không chỉ dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Khi đi vào từng lĩnh vực, các quy định sẽ được cụ thể hóa với nhiều điều kiện liên quan. Mà với các dự án nhà ở có thể liên quan đến cả quy hoạch, định cư, xây dựng, môi trường… nên cần quy định chặt chẽ và có những quy định riêng.

“Các doanh nghiệp sở hữu đất không có thành phần đất ở, thời điểm này nếu muốn thực hiện dự án, nên xem xét xin chuyển mục đích sử dụng đất hay chuyển mục đích một phần để phù hợp với các quy định tại Luật Nhà ở” – vị luật sư cho hay.

DIỆU HOA

————-

Diễn đàn Doanh nghiệp (Thị trường) 13-5-2021:

https://batdongsan.enternews.vn/vi/tin-tuc/nghi-dinh-30-2021-nd-cp-gay-ach-tac-thi-truong-bat-dong-san

(248/1.161)