3.445. Sai phạm xây dựng và hệ lụy từ hình thức “tiền trảm, hậu tấu”: Khi sai phạm dễ dàng hợp thức hóa, còn ai muốn thực hiện đúng luật? 

(BĐS) – Pháp luật đã quy định rất chặt chẽ về quy trình triển khai dự án và kinh doanh bất động sản nhưng vẫn có những “con voi chui lọt lỗ kim”, sai phạm được hợp thức vì “sự đã rồi”. 

Các chuyên gia lo ngại, nếu cứ để cho doanh nghiệp sai phạm rồi phạt cho tồn tại, hợp thức hóa cho những sai phạm xây dựng đó thì uy nghiêm của pháp luật còn đâu? Và câu chuyện trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc để các công trình xây dựng không phép, sai phép ngang nhiên hoạt động dường như cũng đang bị bỏ ngỏ.

 

Thu lợi trăm tỷ, phạt trăm triệu, sai phạm được hợp thức hóa

Thời gian gần đây, dư luận đang rất bức xúc trước một dự án sai phạm xây dựng trong một thời gian dài nhưng không bị phát hiện, chỉ đến khi thanh tra vào cuộc, mọi sai phạm mới bị phanh phui. Đó là dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự và nhà phố vườn Vạn Tuế – Sago Palm Garden Hưng Yên, nằm trên khu đất Nhà máy sản xuất gạch ngói tuynel do công ty Đại Hưng làm chủ đầu tư.

Đầu năm 2020, Thanh tra tỉnh Hưng Yên đã công bố Kết luận thanh tra thể hiện Công ty Đại Hưng vi phạm quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, tại thời điểm thanh tra, dự án nói trên mới chỉ được đồng ý về mặt chủ trương, Công ty Đại Hưng mặc dù chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý dự án; chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đã tự phá dỡ toàn bộ các hạng mục của dự án “Nhà máy sản xuất gạch ngói tuynel”; tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng phần thô hơn 200 căn biệt thự, nhà phố và một phần hạ tầng kỹ thuật, hệ thống đường giao thông, cây xanh, cấp thoát nước trong khuôn viên dự án; ký hợp đồng hợp tác đầu tư, mua bán nhà ở với khách hàng, thu hơn 244 tỷ đồng.

Hàng trăm biệt thự “xây chui”, “bán trộm” tại dự án Sago Parm Garden Hưng Yên (Ảnh: Cao Nguyên)

Dự án “dính” hàng loạt sai phạm, thu hợi hàng trăm tỷ đồng, nhưng thời điểm đó, chủ đầu tư Đại Hưng chỉ bị phạt hành chính 290 triệu đồng. Các ban ngành, địa phương liên quan đến sai phạm tại dự án cũng chỉ bị kiểm điểm, nhắc nhở rút kinh nghiệm. Đây là điều khiến dư luận rất bức xúc.

Đáng nói hơn, sau khi dừng hoạt động của công ty Đại Hưng tại dự án, mới đây UBND tỉnh Hưng Yên đã tổ chức kêu gọi nhà đầu tư mới để thực hiện dự án này. Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm mua lại tài sản của chủ sử dụng đất (theo hình thức thỏa thuận) và thanh toán các khoản hoàn trả ngân sách Nhà nước của chủ sử dụng đất cũ (nếu có) để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Vị trí khu đất có phía Bắc giáp Khu đô thị Thương mại và Du lịch Văn Giang, phía Nam giáp đất tiểu thủ công nghiệp xã Phụng Công, phía Đông giáp Khu đô thị Thương mại và Du lịch Văn Giang, phía Tây giáp hành lang đê sông Hồng (Tỉnh lộ 195).

Tuy nhiên, chỉ có một nhà đầu tư duy nhất tham gia và cũng là đơn vị trúng thầu, đó là Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị TDH Ecoland. Nhiều ý kiến cho rằng, UBND tỉnh Hưng Yên đang hợp thức hóa sai phạm tại dự án Vườn Vạn Tuế, nhất là khi, Công ty TDH Ecoland được cho là có mối quan hệ thân thiết với chủ cũ là công ty Đại Hưng.

“Với mức độ sai phạm như kết luận thanh tra mà Thanh tra tỉnh Hưng Yên đã chỉ ra thì thông thường không nhà đầu tư nào dám bỏ tiền đầu tư vào dự án. Đây chỉ là bước thủ tục hợp thức hoá sai phạm cho Công ty Đại Hưng tại dự án Vườn Vạn Tuế – Sago Palm Garden”, TS.KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam chia sẻ với báo chí.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI cũng cho rằng, việc tỉnh Hưng Yên kêu gọi nhà đầu tư cho một dự án “dính” đầy sai phạm như Sago Parm Garden không loại trừ khả năng “dàn xếp” để đạt mục đích “rửa sạch” tội danh cho dự án.

“Việc đấu thầu tại dự án này có đến 90% là “diễn”, vì không có chuyện tổ chức đấu thầu lại chỉ có một nhà thầu duy nhất tham gia. Chắc chắn có sự sắp xếp để duy nhất nhà đầu tư đó trúng thầu. Vì “sự đã rồi” nên nếu nhà đầu tư đó không trúng thì sẽ khó giải quyết vụ việc khi chính quyền địa phương đã để sai phạm diễn ra trong một thời gian dài”, vị chuyên gia nhìn nhận.

Luật sư Trương Thanh Đức

 

Đã là thông lệ? 

Cũng theo luật sư Trương Thanh Đức, với trường hợp không có giấy phép xây dựng thì theo pháp luật là phải đình chỉ, thu hồi, không thể nào phạt cho tồn tại. Tuy nhiên, thực tế thì trường hợp này hầu như đang hợp thức hoá sai phạm bằng cách phạt cho tồn tại. Luật sư Đức cho rằng, điều này không chỉ tạo ra tiền lệ xấu trong công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng mà thực tế đã thành thông lệ, diễn ra ở hàng loạt dự án sai phạm khác từ trước đến nay.

“Khi đã để xây lên hàng trăm căn nhà rồi thì đây là tài sản, tài nguyên của xã hội, của nhân dân, những người nộp thuế. Do đó, đập phá thì rất lãng phí, vừa mất tài sản, còn ô nhiễm môi trường, mất công sức, thời gian nên chính quyền địa phương rất lúng túng trong việc xử lý, đa phần là cứ phạt cho tồn tại”, luật sư Trương Thanh Đức cho hay.

Điều gì đã che mắt chính quyền để những công trình lớn không phép cứ thế xây lên mà không bị tuýt còi xử phạt? Trong khi, nhiều nhà dân mới chỉ đổ đống cát, đống gạch trước cửa thì cán bộ đã ngay lập tức đến lập biên bản? 


Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI

Theo vị chuyên gia, để không xảy ra tình trạng này, trước hết cần xem lại nguyên nhân vì sao một dự án sai phạm lớn như thế, diễn ra giữa thanh thiên bạch nhật mà chính quyền không biết, không thấy để xử phạt kịp thời. Điều gì đã che mắt chính quyền để những công trình lớn không phép cứ thế xây lên mà không bị tuýt còi xử phạt? Trong khi, nhiều nhà dân mới chỉ đổ đống cát, đống gạch trước cửa thì cán bộ đã ngay lập tức đến lập biên bản.

“Chủ đầu tư chẳng dại gì vi phạm pháp luật để đem về những rủi ro, thậm chí không cẩn thận sẽ còn phải khởi tố vi phạm quy định xây dựng về đất đai, lừa dối khách hàng.

Phải có một nguyên nhân sâu xa nào đó, nói cách khác là một lợi ích to hơn phía sau thì chủ đầu tư mới dám mạo hiểm như vậy. Nhưng để làm được điều này đòi hỏi phải có “người đỡ đầu”, “kẻ chống lưng”.  Đây là mấy trăm căn biệt thự với nguồn thu lên đến 244 tỷ đồng chứ không phải là một ngôi nhà dân bình thường nếu không có sự móc nối lợi ích, chủ đầu tư không dám và cũng không thể “xây chui” mà không bị ngăn cản”, vị luật sư nói.

Ngoài ra, luật sư Trương Thanh Đức cũng cho rằng, còn một nguyên nhân khác khiến các chủ đầu tư thích “tiền trảm, hậu tấu” là do pháp luật còn nhiều bất cập, các thủ tục quá nhiều, quá khó khăn trong việc cấp, duyệt dự án nên nhiều doanh nghiệp phải đi theo con đường tắt, làm trái luật.

“Doanh nghiệp sẽ làm tốt hơn, nhanh hơn khi không xin phép. Vì xin phép thì 3 năm nữa cũng chưa chắc đã làm được. Nên thay vì xin phép theo đúng quy trình thì làm liều để bị phạt rồi lại được cấp phép còn hơn làm đúng pháp luật nhưng lại chẳng thu về được kết quả gì. Như vậy là có lợi, thậm chí lợi hơn rất nhiều lần so với cách làm nghiêm túc đúng quy trình, thủ tục pháp lý”, luật sư Đức phân tích.

Cũng theo chuyên gia này, nếu ngay từ đầu chính quyền tạo điều kiện thuận lợi, đơn giản hóa các thủ tục để các doanh nghiệp thực hiện theo đúng quy định hợp pháp, sau đó giám sát, quản lý một cách chặt chẽ để ngăn chặn các chủ đầu tư ăn chặn hay xảy ra các sai phạm hoặc “chớm” xảy ra các sai phạm ngăn chặn kịp thời, xử lý tận gốc thì sẽ không có chuyện bị rơi vào thế “sự đã rồi”.

Còn PGS.TS. Bùi Thị An, nguyên ĐBQH nhìn nhận, cần phải có giải pháp để xử lý thật răn đe các sai phạm trật tự xây dựng và các sai phạm đất đai liên quan mới có thể ngăn chặn được các hành vi vi phạm về sau, giữ vững tôn nghiêm của pháp luật.

PGS.TS. Bùi Thị An.

“Một dự án đầy sai phạm lớn như Sago Parm Garden Hưng Yên mà chỉ bị xử phạt 290 triệu đồng, trong khi chủ đầu tư đã thu lợi mấy trăm tỷ đồng, sau đó dự án lại được hợp thức hóa thì liệu có đúng hay không? Hay việc xử phạt này chỉ mang tính hình thức. Điều này cần phải được làm rõ và công khai, minh bạch. Nếu chúng ta khẳng định việc xử phạt trên là hợp lý thì chắc chắn sẽ có hàng nghìn người, hàng nghìn chủ đầu tư muốn được sai phạm như vậy”, bà Bùi Thị An khẳng định.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, cần phải có chế tài quy định rõ trách nhiệm và hình thức xử phạt đối với chính quyền địa phương, các sở, ngành liên quan trong việc để các dự án vi phạm xây dựng rồi ồ ạt rao bán, thu lợi mà không ngăn chặn, xử lý kịp thời.

“Phải có người chịu trách nhiệm rõ ràng chứ không thể quy một cách chung chung, rồi nhắc nhở, kiểm điểm mà phải phạt nặng, thậm chí, phải chịu trách nhiệm hình sự khi để xảy ra vụ việc. Nếu không tình trạng buông lỏng quản lý hoặc bị lợi ích che mắt, bịt tai để các dự án không phép, sai phép, sai quy hoạch, sai luật điềm nhiên hoạt động sẽ tiếp tục diễn ra. Hậu quả của các hành vi này, người dân, Nhà nước sẽ phải gánh chịu, tôn nghiêm pháp luật cũng bị phá vỡ”, PGS.TS. Bùi Thị An nhấn mạnh.

 

Nâng mức xử phạt, kỷ luật nghiêm cán bộ thiếu trách nhiệm

Đối với những trường hợp “phạt cho tồn tại”, cần nâng mức phạt lên rất cao để chủ đầu tư bị thiệt hại thực sự từ hành vi vi phạm pháp luật. Theo so sánh giá thuê nhà và giá mua nhà ở Việt Nam, nhà cho thuê sau một nửa thời gian tuổi thọ của nhà thì thu hồi được vốn. Vậy mức phạt cần đưa lên tới 50% giá trị của phần công trình vi phạm pháp luật.

Thực trạng vi phạm pháp luật đối với các công trình xây dựng vẫn xảy ra thường xuyên là do các cơ quan có thẩm quyền thực hiện thanh tra, kiểm tra không thực hiện đúng trách nhiệm.

Như vậy, bên cạnh việc xử phạt, cần phải thi hành kỷ luật nghiêm đối với cán bộ quản lý có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra nhưng không phát hiện kịp thời các công trình xây dựng có vi phạm. Mức xử lý đúng là cách chức và chuyển sang làm nhiệm vụ khác phù hợp hơn với tinh thần trách nhiệm đã thể hiện.

Sự thực, đây là một vấn đề lớn thường gây tranh cãi trong xã hội. Cái được và cái mất cần được phân tích cặn kẽ cho từng nhóm trường hợp. Việc đưa ra các quy định không hề đơn giản. Vấn đề này cần được bàn thảo kỹ lưỡng và nên hình thành văn bản quy phạm pháp luật có các quy định chi tiết ở mức Nghị định của Chính phủ.

Vấn đề không chỉ trong phạm vi xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng mà còn phải có các quy định về các giải pháp ngăn chặn hiện tượng này trong tương lai.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT

Nguyên Hà- Thương Nguyễn »

————–

Bất động sản (Pháp lý bất động sản) 03-8-2021:
https://reatimes.vn/hop-thuc-hoa-sai-pham-du-an-sago-parm-garden-20201224000005660.html

(856/2.315)

Bài viết 

308. Mất tiền từ séc giả, trách nhiệm thuộc...

(VNB) - Khi sự việc xảy ra, cần xác định ai là người có lỗi, lý do, nguyên...

Trích dẫn 

3.731. Có nên đánh thuế nước sạch?

(TN) - Là mặt hàng "thiết yếu nhất trong các loại thiết yếu", nhưng nước...

Bình luận 

ANVI - Tranh luận lần 3 với SCB và Viện Kiểm sát...

(ANVI) - Gần như 99% bị cáo cúi đầu nhận tội, nhưng vẫn đều cảm...

Phỏng vấn 

4.279. Tình trạng thuê người mua ngoại tệ: Cần...

(HNM) - Gần đây trên mạng xã hội xuất hiện tình trạng đăng tin tìm...

Tám luật 

334. ANVI xì luật hay Lạm bàn tám luật.

(ANVI) - “Lạm bàn tám luật” hay còn gọi là “ANVI xì luật”, gồm 334...

Số lượt truy cập: 206,628