Không dễ gỡ vướng cho trái phiếu bất động sản
(ĐT) – Nghị định số 08/2023/NĐ-CP được ban hành với kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trước áp lực phải trả nợ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đến hạn. Sau gần một tháng thực thi, đã có doanh nghiệp đạt được thỏa thuận gia hạn với trái chủ. Trong khi đó, giải pháp hoán đổi TPDN lấy BĐS được đánh giá là khó triển khai.
Việc hoán đổi trái phiếu thành bất động sản là một giải pháp giúp doanh nghiệp trả nợ, song lại tiềm ẩn rủi ro với nhà đầu tư | Ảnh: Tiên Giang
Giảm áp lực cho doanh nghiệp bất động sản
Ngày 18/3, tại hội nghị người sở hữu trái phiếu do Công ty CP Hưng Thịnh tổ chức, trái chủ và đơn vị phát hành đã thống nhất nới thời hạn thanh toán 2 lô trái phiếu trị giá 900 tỷ đồng từ 2 năm lên 30 tháng và 43 tháng. Đây là kết quả tích cực sau khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán TPDN ra thị trường quốc tế được ban hành.
Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, nghị định này tạo hành lang, cơ sở pháp lý cho phép DN phát hành trái phiếu đàm phán với các trái chủ để giãn, hoãn nợ trái phiếu đáo hạn với thời gian tối đa là 2 năm. Qua đó, giảm áp lực trả nợ lượng trái phiếu đáo hạn với điểm rơi cao điểm năm 2023 (khoảng 120.000 tỷ đồng đối với các DN BĐS) và năm 2024 (khoảng 110.000 tỷ đồng). Theo đó, DN cần bảo đảm thực hiện nghiêm túc các cam kết, bảo đảm uy tín, danh dự vì sự tồn vong của DN, còn nhà đầu tư có thể tiếp nhận với tinh thần chia sẻ lúc khó khăn…
Bên cạnh đó, Nghị định tạo cơ sở pháp lý kèm theo hướng dẫn cơ bản bảo đảm việc thực hiện đàm phán đổi “trái phiếu lấy hàng” (chủ yếu là tài sản, BĐS hay tài sản khác) một cách rõ ràng và nhất quán hơn, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này. Dù vậy, theo ông Lực, đây là những giải pháp tình thế, kỳ vọng tháo gỡ đa số những vướng mắc liên quan đến TPDN đáo hạn năm nay và năm tới. Muốn vậy, rất cần tinh thần trách nhiệm, nghiêm túc thực hiện cam kết của DN, sự đồng hành, chia sẻ của nhà đầu tư và sự hỗ trợ kịp thời, giải quyết vướng mắc của các cơ quan quản lý. Đồng thời, các bên liên quan cũng cần chuẩn bị hành trang cho năm tới khi các điều kiện tiêu chuẩn cao hơn (nhà đầu tư chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm, thời gian phân phối trái phiếu…) bắt đầu áp dụng trở lại.
Ngoài ra, DN nên tiếp tục sẵn sàng bán tài sản với mức chiết khấu có thể lên đến 30 – 40%; đẩy mạnh cơ cấu lại sản phẩm, hoạt động, tiết giảm chi phí; sớm bắt tay chuẩn bị phát hành mới theo Nghị định 08 để có tiền trả nợ, hoàn thiện các dự án dở dang; đa dạng hóa nguồn vốn và quan tâm hơn đến quản lý rủi ro tài chính (hạn chế dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, hạn chế đầu tư dàn trải…).
Bộ Tài chính xem xét các giải pháp khuyến khích phát hành trái phiếu ra công chúng nhiều hơn, có giải pháp phát triển nhà đầu tư tổ chức, thành lập trung tâm giao dịch trái phiếu thứ cấp (để nắm được hoạt động chuyển nhượng, nhà đầu tư…), thúc đẩy phát triển các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, tăng cường giáo dục tài chính nhằm nâng cao chất lượng nhà đầu tư, hoàn thiện thể chế như đề xuất sửa đổi Luật Chứng khoán, Luật DN cho phù hợp.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách – tiền tệ quốc gia, Nghị định 08 giải quyết được các vấn đề lớn như: cho phép nhà phát hành thêm một năm để tiếp tục phát hành trái phiếu riêng lẻ; người mua cũng thêm một năm chưa phải tuân thủ nhà đầu tư chuyên nghiệp; cho phép DN thêm một năm nâng cao năng lực; cho phép DN sử dụng tài sản khác để trả nợ.
“Cho phép đàm phán để gia hạn thêm 2 năm đồng nghĩa với việc cho phát hành thêm đợt phát hành trái phiếu mới để đảo nợ với lãi suất vẫn như cũ; làm nhà đầu tư, nhà phát hành có niềm tin khi Nhà nước, Chính phủ đồng hành và không hình sự hóa quan hệ kinh tế. Đây là động thái bước đầu để nhà phát hành, nhà đầu tư dần lấy lại niềm tin khi thị trường lao dốc”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Đổi trái phiếu lấy tài sản vẫn khó
Từ góc độ khác, ông Dương Hồng Hà, Phó Trưởng ban Ban Giám sát tổng hợp thuộc Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, Nghị định 08 đã mở một lối thoát cho DN, giúp họ tìm cách trả nợ nhà đầu tư. Tuy nhiên, tính khả thi của việc hoán đổi trái phiếu lấy tài sản chưa cao vì không phải DN nào cũng có tài sản để hoán đổi cho trái chủ, mặt khác, việc thống nhất về giá trị tài sản là điều không dễ dàng. Do đó, ông Hà cho rằng, trong quá trình triển khai sẽ có khó khăn nhất định, cần dự báo vấn đề có thể phát sinh để có định hướng ứng phó phù hợp.
Trong khi đó, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI bày tỏ quan ngại về khả năng đàm phán giữa tổ chức phát hành với trái chủ để đổi trái phiếu lấy tài sản. “Việc đàm phán sẽ phụ thuộc rất nhiều vào các điều kiện đưa ra, sự thiện chí của tổ chức phát hành trái phiếu và trái chủ. Trong bối cảnh nhiều tổ chức phát hành lâm vào cảnh cùng quẫn thì cả hai bên chỉ còn cách đưa ra lựa chọn hướng giải quyết ít rủi ro, ít bất lợi nhất, chứ khó tránh khỏi thiệt hại”, ông Đức bình luận.
Cũng theo vị luật sư này, về trường hợp chia nhỏ tài sản BĐS thành nhiều cổ phần rồi chi trả cho các trái chủ đứng tên cũng là một cách giải quyết, song lại tiềm ẩn nhiều rủi ro liên quan đến hình thức sở hữu và phức tạp khi giao dịch.
Mặt khác, tính pháp lý của tài sản BĐS đưa ra để hoán đổi, trả nợ cho các trái chủ cũng là vấn đề nan giải. “Trường hợp BĐS đã có giá trị pháp lý đầy đủ là đơn giản nhất. Còn trong trường hợp BĐS hình thành trong tương lai, chưa đầy đủ tính pháp lý thì có được giao dịch chuyển đổi không? Theo quy định thì không thể, nhưng thực tế khó tránh được do trong bối cảnh hiện nay, trái chủ thường có tâm lý chấp nhận rủi ro để giữ được phần nào lợi ích kinh tế. Nếu may mắn, sau này tài sản đó được hoàn thiện, giá tăng thì quyền lợi được bảo đảm. Ngược lại, nếu kéo dài thì quyền lợi của trái chủ vẫn bị treo. Tuy nhiên, ở bối cảnh hiện nay thì tổ chức phát hành trái phiếu và trái chủ cần chủ động phương án, chấp nhận kết quả, giống như bài toán đầu tư kinh doanh có rủi ro nhưng cũng có cơ hội”, ông Đức nói.
Xuân Yến
——————-
Đấu thầu (Tài chính) 03-4-2023:
https://baodauthau.vn/khong-de-go-vuong-cho-trai-phieu-bat-dong-san-post136526.html
(342/1.369) #TPDN #BĐS