(VNF) – Không nên nhầm lẫn về nguyên tắc, mục tiêu và việc “làm giá” giữa “đấu giá” với “đấu thầu”, giữa “đấu giá quyền sử dụng đất” với “đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư”.
Hơn một năm trở lại đây, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của các phiên đấu giá đất tại các địa phương. Nhiều lô đất có mức giá đấu cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, thu về cho ngân sách số tiền không nhỏ. Tuy nhiên, tình trạng đưa giá đấu lên mức cao “không tưởng” hoặc đấu cao rồi bỏ cọc cũng gây ra những lo ngại lẫn những tranh cãi trái chiều. Để góp một góc nhìn về đấu giá đất, Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI:
Tôi cho đó là sự vận động của quy luật kinh tế thị trường, phản ánh nhu cầu, sức khỏe của nền kinh tế và là hệ quả của chính sách, pháp luật. Đất là tài sản “hàng hóa” đặc biệt, mà đã là “hàng hóa” thì phải có cạnh tranh, phải là trăm bán vạn mua với những mức giá rất khác nhau thì mới thực sự là thị trường. Còn nếu đấu giá mà chỉ trúng với một giá như dự tính sát sạt với khung giá và chỉ có vài người mua thì chẳng còn ra thị trường nữa.
Tôi cho rằng ngay cả cách diễn đạt “thổi giá” cũng không hợp lý, bởi đâu mới là giá đúng, giá chuẩn của một mảnh đất? Thị trường đất không giá trần, mà chỉ có giá sàn (do Nhà nước quy định). Đấu giá với hàng chục công ty độc lập tham gia, qua hàng chục vòng trả giá bám đuổi cạnh tranh sòng phẳng thì chỉ có giá hợp lý đối với từng người mua, chứ không thể dìm giá cũng như thổi giá, đặc biệt là mỗi lô, mỗi thửa đất luôn có sự khác nhau, chứ không như các hàng hóa cùng loại.
Để hiểu vì sao giá đất lên cao thì chúng ta phải xem lại vấn đề mấu chốt là quan hệ cung – cầu. Trong nền kinh tế bao cấp, đặc tính cố hữu là cung luôn bị thiếu hụt nên giá luôn tăng cao, mua trong quầy mậu dịch giá 1, ra ngoài sân có khi đã giá 3, giá phân phối là 1, nhưng ở chợ đen có khi là 10. Ngược lại, trong nền kinh tế thị trường, nhìn chung cung luôn có xu thế dư thừa, nên giá cả hàng hóa luôn giảm xuống. Cái gì đã vận hành đúng theo thị trường mà vẫn không rẻ đi, thậm chí còn đắt lên thì cũng là kết quả tất yếu của thị trường, với những lý do nào đó, không loại trừ là bị thổi giá.
Những năm qua, nguồn cung đất ở nói riêng, bất động sản nói chung ở những địa bàn phát triển rất khan hiếm, do bị “chặn” hết rồi. Gần đây nhất, Quốc hội thông qua 8 luật, với nhiều chính sách tháo gỡ, nhưng vẫn gạt chuyện chuyển đất khác thành đất ở. Cung giảm, cầu tăng thì giá lên cao là đương nhiên và kéo theo giá của nhiều phân khúc, nhiều địa bàn lên theo. Thị trường chỉ phản ứng đúng với quy luật và không hề ngược với chính sách. Đấu giá cũng vậy, mảnh đất đẹp, còn được phong là đất kim cương, nhiều người muốn mua thì giá sẽ tăng. Còn trong phiên đấu giá, người tham gia có tính sai, tính nhầm, hay hăng hái quá trong bầu không khí hưng phấn mà chạy đua theo mức giá cao cũng là điều dễ hiểu, sao cứ khăng khăng chụp mũ là có ý đồ xấu?
Quá nhiều người luôn tư duy theo lối áp đặt và suy diễn ra đủ thứ thuyết âm mưu. Ví dụ như câu chuyện giá khẩu trang tăng vọt trong thời kỳ mới bùng phát dịch bệnh. Có 2 cách can thiệp để hạ giá. Cách thứ nhất là xiết chặt, ngăn cấm, đe doạ và trừng phạt việc tăng giá. Cách thứ hai là khuyến khích, nới lỏng, thúc đẩy tự do mua bán theo giá thị trường. Cách thứ nhất, không tăng cung trong khi cầu tăng mạnh, nhưng lại muốn giữ giá là một nghịch lý. Cách thứ hai, chấp nhận tăng giá mạnh trong một thời gian ngắn để kích thích thị trường vận hành tối đa thông qua lưu thông, tăng giờ sản xuất, bổ sung máy móc, đầu tư dây chuyền, tức tăng mạnh cung để giảm giá. Còn nhà nước muốn bảo vệ người tiêu dùng thì phải tạo nguồn, dự trữ, đặt hàng, giảm thuế nhập khẩu, cho phép làm vượt giờ… để tăng nguồn cung. Quy luật của thị trường là muốn giảm giá thì phải chấp nhận cho tăng mạnh. Nhà nước có thể cảnh báo, vận động nhà kinh doanh nhưng không thể áp đặt giá ngược với nguyên tắc cung cầu thị trường. Kinh tế thị trường phải bỏ tội đầu cơ, vì đầu cơ là một dạng điều tiết thị trường, đầu cơ đối mặt với nguy cơ rất lớn là ế hàng, thua lỗ và phá sản. Nhà ở cũng vậy, người có tiền có thể mua 100 căn cũng không sao. Nhà nước cứ ‘gõ” thuế tài sản, một người sở hữu 100 căn sẽ phải nộp thuế cao hơn nhiều lần 100 người, nhất là thuế đối với bất động sản bỏ hoang. Như vậy, người có nhiều nhà tự khắc phải điều chỉnh hành vi mà xã hội vẫn có được lợi ích. Còn dùng biện pháp hành chính để ngăn chặn là điều lợi bất cập hại, gây méo mó thị trường.
Tôi nhận thấy khá nhiều người đang nhầm lẫn tình trạng “làm giá” giữa “đấu giá” và “đấu thầu”. Mục đích của đấu thầu là giảm giá tối đa. Mục đích của đấu giá là càng cao càng tốt. Họ cũng nhầm lẫn giữa “đấu giá quyền sử dụng đất” với “đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư”. Đấu giá bán đất thì chỉ quan tâm làm sao để bán được giá cao nhất, càng cao càng tốt. Còn đấu giá để chọn nhà đầu tư thì mới phải kèm theo điều kiện khác.
“Đặt cọc” (hay “đặt trước”) trong đấu giá là biện pháp tuyệt vời nhất, vì nó bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ từ tham gia, ký kết cho đến thực hiện hợp đồng, với số lần phạt cọc theo thỏa thuận và dễ dàng xử lý khi xảy ra vi phạm. Đó là cơ chế công bằng, nhẹ nhàng, phổ biến và chuẩn xác vô cùng. Cơ chế “đặt cọc” hay ở chỗ, sau khi bỏ cọc và phạt cọc, thì mọi thứ trở nên dứt điểm sòng phẳng, mà không còn ràng buộc gì khác. Tất nhiên, nếu nhà nước không bán hay không ký hợp đồng với người trúng giá thì cũng phải chịu phạt như đối với người bỏ cọc. Việc đấu giá bán đất chẳng cần quan tâm tiến độ (khác với đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư) nên nhà nước có thể bán đấu giá 100 lần cũng chẳng sao, còn người tham gia cứ bỏ cọc là mất tiền. Đấu giá dăm bảy lần, tiền cọc thu được khéo bằng luôn giá trị lô đất, mục tiêu đạt được là cực đại.
Rất cần đặt vấn đề đấu thầu giá cao bất thường, nhưng đừng đặt vấn đề giá đấu cao “bất thường”, vì đó mới chính là thị trường. Thị trường không ai nghĩ giống ai. Nếu nghĩ giống nhau thì chẳng ai bán được cho ai nữa. Thị trường chính là mua của người chán, bán cho người thèm. Miếng đất ở Thủ Thiêm hiện giờ chỉ là đồng không mông quạnh, ao tù, nước đọng, nhưng người mua cho rằng nó là đất kim cương và chấp nhận giá cao thì đó là quyền của người mua, sao có thể bắt họ phải nghĩ rằng giá lô đất đó phải thấp hơn giá lô đất ở quận 1 mới là hợp lý.
Thảm họa của chúng ta trong suốt thời kỳ dài là dìm giá. Sự thông đồng dìm giá tài sản đấu giá mới gây ra thất thoát, mới là tội phạm. Còn đấu giá lên cao để mang lại lợi ích cho người bán, cũng là cho nhà nước, cho ngân sách quốc gia là điều tốt.
Thị trường nóng sốt bất thường tạo ra một vụ đấu giá cao chứ không phải vụ đấu giá cao tạo ra thị trường nóng sốt. Vụ đấu giá cao là tín hiệu phát sớm, cho thấy xu hướng của giá cả bất động sản, qua đó mà nhìn thấy nguy cơ thị trường có thể ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế, xã hội.
Một lô đất được đấu giá cao, cơ bản, không tạo ra tác động gì ghê gớm đối với thị trường. Không ai chỉ vì một lô đất được đấu lên cao chót vót mà cuống cuồng mua các lô đất bên cạnh với giá tương đương cả. Thị trường còn hàng tỷ lựa chọn khác, chứ đâu phải chỉ có 1 lựa chọn duy nhất. Thay vì quy chụp bằng đủ thứ suy diễn, với đủ thứ thuyết âm mưu không có chứng cứ gì cả thì phải dựa vào pháp luật mà xem xét người tham gia đấu giá có hành vi nào sai trái, thông đồng, thao túng, lũng đoạn thị trường hay không?
Một giao dịch thật, độc lập, rõ ràng, diễn ra một cách công khai, minh bạch, cạnh tranh sòng phẳng, hoàn toàn hợp pháp, hợp lệ thì không nên bị quy “tội” là làm nhiễu loạn thị trường[1].
Ai tham gia mua bán cũng lo sợ bị phạt cọc. Không được gì mà lập tức mất tiền khỏi phải tranh cãi thì ai cũng xót, nên luôn cân nhắc, tính toán kỹ sao cho không phải bỏ cọc. Việc bỏ cọc không gây thiệt hại cho bên kia (thậm chí nhiều trường hợp còn làm lợi) hoặc pháp luật đã mặc định là được đền bù thỏa đáng đáng qua cơ chế thỏa thuận đặt cọc. Vì vậy, bỏ cọc cũng không liên quan đến vấn đề đạo đức hay uy tín gì cả, vì nó chỉ đơn thuần chỉ là sự cân nhắc về lợi ích một cách hết sức bình thường, hoàn toàn đúng luật và hợp lệ, hợp pháp, hợp lý, hợp tình của người tham gia đấu giá.
Những cuộc đấu giá nhỏ thì không nói, nhưng đấu những lô đất có giá trị rất lớn, người tham gia đều dựa vào vốn huy động, đặc biệt là của ngân hàng. Nếu mọi thứ bất ngờ xoay chuyển, kênh tài trợ vốn chính ngừng lại đột ngột, thì mọi kỳ vọng đều có thể bị sụp đổ trong nháy mắt.
Vẫn phải khẳng định: thị trường không có lỗi, người mua không có lỗi, mà hãy đi tìm câu trả lời rằng tại sao mặt bằng giá bất động sản so với thu nhập của chúng ta vào loại cao nhất thế giới? Lãi suất tín dụng của chúng ta cũng luôn thuộc tốp đầu thế giới thì cũng không nên đổ lỗi cho đường dây nào đó cho vay với lãi suất cao ngất ngưởng? Mong muốn của nhà nước, doanh nghiệp và người dân giảm giá đất là hoàn toàn chính đáng và cần thiết, nhưng đừng dùng biện pháp hành chính, mà phải dùng biện pháp kinh tế để giải quyết một hiện tượng kinh tế. Để giá giảm thì phải tăng cung, giảm các loại chi phí. Giá nhà đất tăng cao không phải là do nước ta thiếu đất, mà hãy xem lại, liệu có do nó bị “trói chặt”, không “gia nhập” được thị trường? Ngoài ra là giá nguyên vật liệu, chi phí lãi vay, chi phí không chính thức, chi phí cơ hội,… chỉ tăng không giàm?
Lô đất được đấu lên cao sẽ kích thích tâm lý thị trường, điều đó là chắc chắn. Nhưng điều đó không vi phạm pháp luật hay đạo đức. Ai buôn bán cũng muốn sản phẩm được giá cao để có nhiều lợi nhuận. Tôi chỉ thấy tín hiệu, mà không thấy có yếu tố độc quyền, chi phối, dẫn dắt thị trường. Một mảnh đất giá cao, liệu có là chìa khóa, là bảo bối gì, sức mạnh siêu nhiên gì mà đẩy giá được hàng triệu mảnh khác ở khắp cả nước? Người mua có hàng tỷ lựa chọn, mà lựa chọn đầu tiên là sẽ không xuống tiền nếu thấy đắt. Còn nếu chạy khảo giá khắp chợ rồi mà vẫn buộc phải mua giá cao thì cũng không thể đổ lỗi cho người bán, mà thị trường nó bắt vậy.
Hoàn toàn có thể có khả năng này, và đó là vấn đề nhà nước phải chú trọng kiểm soát đối với hệ thống tài chính – ngân hàng. Còn nếu có sự thông đồng, móc nối làm sai thì sai đến đâu, chịu đến đó, đã có đủ luật pháp và cơ chế xử lý. Không thể suy diễn kiểu người đi ra đường ban đêm ắt là kẻ trộm.
Đúng như vậy. Việc đưa giá khởi điểm quá thấp khiến cho giá trúng có cảm giác cao “bất thường”. Định giá và đưa ra giá khởi điểm hợp lý chẳng những loại trừ được giá đột biến mà còn hạn chế nguy cơ bỏ cọc, vì với giá khởi điểm cao, tiền cọc cũng rất cao, về lý thuyết sẽ giảm bớt khả năng bỏ cọc.
Việc nghiên cứu lại các quy phạm pháp luật về đấu giá đất có thể là cần thiết để đảm bảo pháp luật hoàn thiện hơn, giúp thị trường minh bạch và phát triển lành mạnh. Tuy nhiên, tôi có một số quan điểm đối với những đề xuất đang được nêu lên trong thời gian gần đây.
Một là, đề xuất nâng mức cọc. Thực ra, mức cọc đã được điều chỉnh nhiều lần. Ngày xưa, nhà nước chỉ quy định cọc 5%, sau tăng lên 15% và giờ là 20%. Phải nói rằng mức cọc 20% đã là rất cao, không nên tăng thêm nữa. Nên nhớ rằng, phạt cọc áp dụng đối với cả bên bán là nhà nước, chứ không chỉ với bên mua.
Hai là, đề xuất phạt người tham gia đấu giá bỏ cọc. Đây là đề xuất ngang trái chưa từng có trong lịch sử. Cực chẳng đã mới phải bỏ cuộc để chịu mất cọc 20% lại còn đòi phạt nữa? Nên nhở rằng, Luật Thương mại hiện hành quy định mức phạt tối đa chỉ có 8% phần giá trị vi phạm.
Ba là, đề xuất cấm người bỏ cọc tham gia đấu giá tiếp. Đây là tư duy lệch lạc, mặc định người bỏ cọc có tội lỗi đáng phải trừng phạt. Nên nhớ rằng, có rất nhiều người khổ sở, đau xót vì đành phải bỏ cọc. Vậy phải chăng muốn trừng phạt cả người đã rất thiệt thòi, thậm chí cả nạn nhân?
Bốn là, đề xuất thẩm định người tham gia đấu giá. Đề xuất này là nhầm lẫn vì điều kiện đầy đủ và duy nhất là đặt đủ tiền cọc và nếu mất duy nhất cũng chỉ là tiền cọc. Năng lực tài chính và triển khai nằm ngoài quan hệ đấu giá và thuộc phạm vi điều chỉnh của các lĩnh vực. Đừng chỉ vì một người đau bụng mà bắt cả làng phải uống thuốc.
Năm là, đề xuất thời hạn nộp tiền trúng đấu giá rút xuống, chẳng hạn chỉ còn 10 thay vì 90 ngày. Tham gia đấu giá, cọc 20% có thể đã phải đi vay, bắt chồng sẵn 100% tiền thì khác nào thách đố doanh nghiệp. Mảnh đất để không đó 3 năm, mà cho người trúng giá 3 tháng để xoay xở hàng nghìn tỷ thì nên bán chỉ định thay vì cơ chế đấu giá. Nên nhớ hàng chục, hàng trăm người đấu giá, chỉ có 1, 2 người trúng.
Tóm lại, trong pháp luật về đấu giá nói chung, đấu giá đất nói riêng, trước hết phải bám sát và nương tựa vào quy luật thị trường. Nếu nhà nước muốn can thiệp, tại thời điểm này, tôi thấy duy nhất là hãy điều chỉnh giá khởi điểm cho sát giá thị trường, mà không cần can thiệp vô lý và lo thay cho thị trường.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
————–
Vietnam Finance (Magazine) 28-4-2022
(2.861)
[1] Đoạn trong bài gốc thế này: Một giao dịch thật, độc lập, rõ ràng, diễn ra một cách công khai, minh bạch, cạnh tranh sòng phẳng, hoàn toàn hợp pháp, hợp lệ mà lại bị quy “tội” tày đình là làm nhiễu loạn thị trường thì sự an toàn pháp lý ở đâu và thị trường ấy có còn bình thường không? Tôi cho rằng, việc cả nước tấn công, trước là việc đấu giá, sau là việc bỏ cọc, thì mới chính là sự nhiễu loạn.
#daugia #bđs #batdongsan