3.761. Những rào cản đất đai

>>> ANVI ra mắt sách mới TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ CÔNG TY <<<

18:03, 25/05/2022

Những rào cản đất đai

(VNN) – Đất đai là nguồn lực rất lớn nhưng lại đang bị trói bởi nhiều quy định, làm cho nguồn lực này chưa thể thị trường hóa, trở thành nguồn lực cho nền kinh tế.

Xem bài 1: Đất và người nghèo, người giàu

Tuần Việt Nam giới thiệu ý kiến của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI:

“Mua quyền sử dụng đất” 2 lần

Nhiều quy định của luật Đất đai gây khó khăn cho kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn như, doanh nghiệp đã “mua” quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, kể cả đất ở, nhưng vẫn phải trả tiền cho Nhà nước để chuyển sang chế độ đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê trước hằng năm. Như vậy không khác nào phải “mua đất” 2 lần.

Hoặc doanh nghiệp mua tài sản (qua hoặc không qua đấu giá, của hay không của doanh nghiệp cổ phần hóa), kèm theo quyền sử dụng đất mua được, thực chất đã là mua đất trong nhiều trường hợp, nhưng khi làm dự án bất động sản thì lại phải đấu giá để mua lại đất một lần nữa, không khác nào mua 2 lần. Chưa kể rất dễ dẫn đến bế tắc trong việc giải quyết quyền sở hữu hợp pháp phần bất động sản trên đất.

Ngoài ra, đất đai đứng tên một số chủ thể sử dụng đất như hộ gia đình, nhưng không xác định được cụ thể là những cá nhân nào, cũng gây nhiều khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Do đó, cần sửa đổi các quy định trên của luật Đất đai để giải quyết nhiều vấn đề mâu thuẫn, vướng mắc, bất cập.

Nhiều quy định của luật Đất đai gây khó khăn cho kinh doanh bất động sản. Ảnh minh họa

Gian nan “giải phóng mặt bằng”

Tinh thần các nguyên tắc của luật Đất đai năm 2013 khi Nhà nước thu hồi đất là bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Nguyên tắc này cũng được tiếp tục khẳng định tại điều 1 về “Đánh giá kết quả thực hiện”, Nghị quyết số 82 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về việc “Tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị”: “Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định chặt chẽ hơn, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất thu hồi, ngày càng tạo được sự đồng thuận trong nhân dân”. Tuy nhiên, nguyên tắc này gần như không được thực hiện trên thực tế.

Luật Đất đai năm 2013 (*) quy định: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá cụ thể trên cơ sở khung giá đất theo giá thị trường.

Tuy nhiên, khung giá đất do Chính phủ và HĐND cấp tỉnh quy định nói chung cũng như giá đất cụ thể do UBND quyết định nói riêng thường thấp xa so với giá thị trường, nên rất khó khăn trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nói chung và mặt bằng để triển khai dự án của doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Đây là vấn đề cần được nhanh chóng xem xét lại ngay, vì các cơ quan quản lý vi phạm nghiêm trọng chính nguyên tắc do mình đặt ra suốt 18 năm qua, từ luật Đất đai năm 2003 cho đến luật năm 2013.

Do đó, cần sửa đổi theo hướng hiện thực hoá nguyên tắc “bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi”.

Kinh doanh bất động sản nhà ở bị siết chặt

Nhà ở là một lĩnh vực rất quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản và cũng phụ thuộc rất nhiều vào quy định của pháp luật đất đai về việc nộp tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, bàn giao mốc giới của dự án. Trong khi đó, các vấn đề này trong luật Đất đai còn có nhiều bất cập, thường xuyên dẫn đến việc vướng mắc, chậm trễ.

Theo quy định (**) thì việc các công ty bất động sản huy động vốn cho phát triển nhà ở chỉ được thực hiện thông qua 3 hình thức, trong đó có trường hợp “góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng. Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Việc luật quy định “việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” của các cá nhân, nhất là với tư cách người tiêu dùng như trên là hợp lý. Tuy nhiên, đó là điều rất bất hợp lý khi áp dụng cho mọi tổ chức, kể cả đó là doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, thậm chí trái với quy định của luật Đất đai, luật Doanh nghiệp, luật Đầu tư. Trên thực tế, việc vay vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản để hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh cũng bị vướng mắc.

Do đó, cần sửa luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở theo hướng cho phép, thậm chí là khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản “hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” với nhau để thực hiện các dự án.

Luật Đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp nói riêng, vì vậy cần được xem xét sửa đổi, khắc phục những vướng mắc, bất cập, góp phần tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển.

Lan Anh ghi

(*) Điều 55 về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh”, luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 68 về “Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở”; Điều 69 về “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, luật Nhà ở năm 2014 và điều 19 về “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại”, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở”, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2019/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP; Điều 9 về “Huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Xây dựng “Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở”, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 02/2019/TT-BXD và Thông tư số 07/2021/TT-BXD.

(**) Khoản 1, điều 74 về “Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”; Điều 113 về “Khung giá đất”; Điều 114 về “Bảng giá đất và giá đất cụ thể”.

————-

VNN (Tuần Việt Nam) 25-5-2022:

https://vietnamnet.vn/nhung-rao-can-dat-dai-2022607.html

(1.362)

Bài viết

312. Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá...

Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá mở ra Kỷ nguyên mới. (BĐS) - Chúng ta đang ở trong những thời khắc lịch sử rất quan trọng của đất nước. Sau mấy chục năm đổi mới và cải cách, chúng ta lại bắt đầu bước vào kỷ nguyên mới bằng việc thay đổi mạnh mẽ, đặc biệt là cải cách thế chế.Lời tòa soạn:Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường được xem là hai yếu tố then chốt, mở ra con đường phát triển bền vững cho mỗi quốc gia. Bài học từ những nền kinh tế thành công trên thế giới đã cho thấy, một môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cùng với sự tôn trọng các quy luật của thị trường, sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự sáng tạo và tăng trưởng.Vậy, thực trạng cải cách thể chế và sự vận hành của thị trường tại Việt Nam hiện nay ra sao? Những giải pháp nào cần được triển khai để khai phá tiềm năng phát triển của đất nước? Reatimes xin trân trọng giới thiệu chùm bài viết: Khát vọng hùng cường: Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường là chìa khóa phát triển của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và kinh tế, về câu chuyện này. Sau khoảng thời gian dài đổi mới, bứt phá, chúng ta lại đang bị chậm chân và tụt hậu. Rất may là hiện chúng ta có rất nhiều cơ hội và lợi thế, trong đó có ba lợi thế dành cho tất cả mọi người, không loại trừ một ai. Đó là kinh doanh, tiêu dùng và hội nhập. Tôi cho rằng, thế giới nếu có, cùng lắm cũng chỉ một hay hai chứ không có được đồng thời ba lợi thế như chúng ta.Thứ nhất, doanh nhân và người dân đất nước ta chấp nhận rủi ro rất cao. Họ sẵn sàng đầu tư, sẵn sàng kinh doanh rất mạnh mẽ, kể cả trong nhiều lĩnh vực mạo hiểm.Thứ hai, doanh nghiệp và người dân chấp nhận hội nhập rất mạnh mẽ với hàng loạt các hiệp định, hiệp ước chúng ta tham gia và trên thực tế đã được biến thành hành động và cho kết quả rõ nét. Chúng ta sẵn sàng tham gia chuỗi cung ứng tiêu thụ toàn cầu. Chúng ta đã bắt nhanh và tận dụng được lợi thế của công nghệ, của trí tuệ nhân tạo, của những thành quả đổi mới. Ở nhiều nước khác, người ta phát triển, tăng tốc, đổi mới trong những giai đoạn chưa có những lợi thế này.Thứ ba, người tiêu dùng Việt Nam chi tiêu rất mạnh tay. Có thể nói, chúng ta chưa giầu nhưng rất "chịu chơi" và chịu chi, tức khả năng tiêu thụ rất mạnh hàng hóa, dịch vụ từ bình dân cho đến cao cấp.Thị trường 100 triệu dân chấp nhận rủi ro lớn, chấp nhận hội nhập cao và chấp nhận tiêu thụ mạnh là thị trường quá hấp dẫn và có rất nhiều cơ hội phát triển.Đấy là những cơ sở để chúng ta bứt phá trong sản xuất, kinh doanh và cạnh tranh toàn cầu. Nhưng đẩy mạnh sản xuất, phát triển thương mại, dịch vụ hay gia tăng tiêu thụ thì cũng đều phụ thuộc rất nhiều vào thể chế.Cải cách thể chế - yếu tố then chốt để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ảnh: Chinhphu.vn.Chúng ta đã từng tiến rất nhanh, rất mạnh, rất tốt, như một giấc mơ và hơn cả giấc mơ mà thế giới cũng phải ghi nhận. Nhưng đó mới chỉ là so sánh với chính chúng ta, với mặt bằng khởi đầu rất thấp. Đã chấp nhận nền kinh tế thị trường và hội nhập sâu, rộng toàn cầu mà chỉ so với chính mình thì không mấy ý nghĩa, thậm chí là vô nghĩa, là ru ngủ, là trì trệ, tụt hậu. Nếu như sắp tới không vượt qua chính mình thì chúng ta cũng vẫn cứ đi lên, vẫn cứ tiến bộ, vẫn cứ tăng trưởng vì là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, tiến lên kiểu nhờ nước nổi, bèo nổi thì không khác nào kiểu tư tưởng lội nước đi sau, bình chân như vại, được chăng hay chớ, theo đóm ăn tàn và sẽ chỉ quanh quẩn ở cuối, đi sau thiên hạ.Thách thức của chúng ta là buộc phải chạy đua với các nước trong lúc họ cũng rất nhanh, rất cởi mở, rất tạo điều kiện phát triển. Do đó, muốn bước vào kỷ nguyên mới thành công thì đừng ngủ mê trên thành tích.Chúng ta đã từng rất khốn khổ, nghèo đói vì chính sách phát triển không phù hợp quy luật thị trường, khiến kinh tế bị kìm hãm, lạc hậu. Nhưng chúng ra đã kịp nhận ra để thay đổi và phát triển với chính sách đúng đắn, rộng mở. Công cuộc đổi mới, cải cách đã được mở ra với những chính sách mạnh dạn phá rào để tháo gỡ điểm nghẽn dòng chảy lưu thông của hàng hoá nói chung và lương thực nói riêng trong cơ chế ngăn sông, cấm chợ, bóp nghẹt thị trường lúc đó.Đáng tiếc là những năm gần đây, nền kinh tế lại đang đối mặt trở lại với nguy cơ bị thắt chặt, trói buộc. Nhiều việc lớn, việc khó không được tháo gỡ, tạo điều kiện, mà chỉ muốn ngăn chặn, cấm đoán, có lẽ là do sợ chịu trách nhiệm và để "giữ an toàn". Những cái thông thường nhất, đơn giản nhất, dễ nhất thì nhiều khi cũng gây khó dễ, vòi vĩnh. Tiếp xúc với doanh nghiệp, người dân qua những câu chuyện hằng ngày mới thấy rằng, để đứng vững và phát triển, doanh nghiệp phải trả giá bằng muôn vàn bức xúc, chi phí không chính thức và những điều đáng buồn.Sau một thời gian xoá bỏ "giấy phép con", lại nảy sinh điều rất lo ngại vì nó bị biến thành "giấy phép cha" và "giấy phép vô hình". Với con số ước tính lên đến 16.000 điều kiện kinh doanh tại thời điểm này thì môi trường kinh doanh đã xấu đi quá nhanh, trắc trở khó ngờ. Đó là một vạn sáu nghìn sợi dây trói buộc doanh nghiệp, níu kéo doanh nhân, kìm hãm thị trường. Rất nhiều tiền bạc, công sức, nguồn lực xã hội bị hao hụt, tiêu tán, thui chột khi hoạt động giao thương rơi vào vô số sợi dây pháp lý hay phải vượt qua từng đó cái cửa lớn, nhỏ với những ổ khóa học búa.Doanh nghiệp muốn được thật sự tự do kinh doanh theo đúng tinh thần của Hiến pháp, muốn được giải thoát khỏi những thứ trói buộc vô lý để chớp lấy cơ hội, tả xung hữu đột, tự tin chiến đấu và chiến thắng trên thương trường. Nhưng nểu chỉ tháo gỡ bằng kiểu "cò kè bớt một thêm hai" điều kiện kinh doanh, thì chúng sẽ vẫn cứ luẩn quẩn trong mê hồn trận của điều kiện pháp lý, sẽ không thể thành công khi bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Thật vô cùng thấm thía và vui mừng trước nhận định rất chuẩn xác của Tổng Bí thư Tô Lâm: Thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Vì vậy, cải cách thể chế chính là chìa khoá mở ra kỷ nguyên mới và bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Bài 2: Giảm thiểu can thiệp vào thị trường là tăng cường cơ hội Kính mời quý độc giả đón đọc! -----------------Bất động sản (Chính sách & Cuộc sống) 28-02-2025:https://reatimes.vn/khat-vong-hung-cuong-the-che-la-chia-khoa-mo-ra-ky-nguyen-moi-202250227184302946.htm?(1.219/1.339).