(HLU) – Tọa đàm trực tuyến chuyên đề Legal Talk 17, do Mạng lưới các cơ sở đào tạo Luật tại Việt Nam tổ chức tại HLU.

Thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nên tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hoá theo hướng hiện đại (sau đây gọi là Nghị quyết số 19-NQ/TW), Luật Đất đai năm 2013 được xây dựng nhằm thể chế hóa những quan điểm và nội dung đã nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW theo hướng đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát triển bền vững.

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 đã thực sự tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả đất đai, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, sau gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW/2012 và Luật Đất đai năm 2013, mặc dù đạt được những kết quả quan trọng, song thực tế vẫn còn nổi lên nhiều tồn tại, bất cập. Trong đó, công tác quản lý và sử dụng đất vẫn chưa theo kịp tiến trình phát triển của thực tiễn. Đáng chú ý, có những vấn đề chưa giải quyết được triệt để nảy sinh trước đó. Điển hình, đơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỉ lệ cao trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo (trên 60%). Các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục từ mức chiếm 64,2% tổng số các vụ án về hành chính năm 2015 lên trên 80% năm 2020. Số lượng thụ lý, giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số các vụ án. Có nhiều vụ án đặc biệt nghiêm trọng, liên quan đến nhiều tổ chức, nhiều người. Tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai không chỉ gây thất thoát tài sản của nhà nước mà còn khiến người dân, dư luận xã hội bất bình mà điển hình là các vụ án Vũ nhôm, vụ án Út trọc, vụ án cựu Bí thư tỉnh ủy Bình Dương Trần Văn Nam, vụ án cựu Phó Chủ tịch thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Tài, vụ án cựu Phó Chủ tịch thành phố Hồ Chí Minh Trương Vĩnh Tuyến, vụ án cựu Phó Bí thư thành ủy thành phố Hồ Chí Minh Tất Thành Cang, vụ Thủ Thiêm – thành phố Hồ Chí Minh và vụ án xét xử hai cựu Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa v.v.

Trước tình hình đó, ngày 16/6/2022, tại Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” (sau đây gọi là Nghị quyết số 18 – NQ/TW.) Các nội dung của Nghị quyết số 18 – NQ/TW được cả xã hội và người dân đón nhận với kỳ vọng sẽ hạn chế được những bất cập, hạn chế trong chính sách, quản lý đất đai tồn tại nhiều năm qua, thúc đẩy quan hệ thị trường phát triển, bảo đảm phát huy vai trò của đất đai là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước và khắc phục những kẽ hở, lỗ hổng trong các quy định của pháp luật để đấu tranh, xử lý hiệu quả, nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật, tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai …

Trong giai đoạn hiện nay, Nghị quyết số 18-NQ/TW là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và là căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 nhằm khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế -xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của đất nước nhằm đạt được mục tiêu đến giữa thế kỷ XXI, nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao mà Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đề ra.

Để làm rõ những quan điểm, chủ trương của Nghị quyết 18/NQ-TW trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, mạng lưới các cơ sở đào tạo luật ở Việt Nam tổ chức buổi talk show thường niên tháng 8/2022 với chủ đề: “Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật đất đai 2013”.

Thưa quý vị và các bạn! Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi (sau đây gọi là Dự thảo Luật) hiện đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường – cơ quan chủ trì soạn thảo đăng tải để lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan trước khi trình Chính phủ. Đáng chú ý là Dự thảo Luật đã thể chế hóa các quan điểm, chủ trương của Nghị quyết số 18 /NQ-TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa 13 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Vậy, việc ra đời Nghị quyết này có tác động, ảnh hưởng như thế nào đến quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2013. Những ảnh hưởng này sẽ đặt ra yêu cầu gì cho việc thiết kế mô hình quản lý và sử dụng đất như thế nào trong giai đoạn tới để phát huy vai trò của nguồn lực đất đai; khắc phục những bất cập, tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm trong lĩnh vực đất đai.

Đây là chủ đề của buổi talk show ngày hôm nay với sự tham gia của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tich Hội đồng trường kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế của Trường Đại học Luật Hà Nội và LS. Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI (Đoàn Luật sự thành phố Hà Nội), Trọng tài viên VIAC. Quý vị và các bạn có ý kiến muốn tham gia cùng chương trình hãy gọi điện cho chúng tôi theo số máy …

1/ Trước hết xin cảm ơn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội và LS. Trương Thanh Đức- Giám độc Công ty Luật ANVI Thuộc Đoàn Luật sự thành phố Hà Nội đã tham gia cuộc trò chuyên, trao đổi ngày hôm nay với chủ đề “Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật đất đai 2013”.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Kính chào quý thính giả và các ban tham gia cuộc trò chuyện ngày hôm nay!

Luật sư Trương Thanh Đức: Xin chào các bạn tham gia cuộc trao đổi ngày hôm nay!

1. Thưa PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến là một chuyên gia về pháp luật đất đai xin ông cho biết lý do ra đời Nghị quyết số 18-NQ/TW?

Ông Nguyễn Quang Tuyến trả lời

2. Thưa LS. Trương Thanh Đức xin ông cho biết ý nghĩa của việc Trung ương ban hành Nghị quyết số 18 – NQ/TW đối với việc quản lý và sử dụng đất ở nước ta hiện nay?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

• Đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn sống quan trọng nhất, liên quan, ảnh hưởng đặc biệt lớn đến đời sống, sản xuất, kinh doanh và an ninh, quốc phòng;
• Việc ban hành Nghị quyết này, đầu tiên cho thấy đang có nhiều vấn đề vướng mắc, phức tạp trên thực tế, Luật đã lùi mấy lần, mấy năm chưa ban hành được;
• Nghị quyết 18 đã khẳng định lại rõ hơn, cụ thể hơn chủ trương, quan điểm, chính sách lớn về pháp luật đất đai như vấn đề sở hữu toàn dân hay vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai;
• Nghị quyết cũng đặt ra yêu cầu hoàn thiện một số quy định đã có, bổ sung một số chính sách mới về đất đai, như mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
• Cuối cùng, Nghị quyết cũng gần như nhát búa chấm dứt một số tranh cãi về một số vấn đề pháp lý về đất đai trong nhiều năm qua.

3. Thưa PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến xin ông cho biết quan điểm về đất đai của Nghị quyết số 18 – NQ/TW? Quan điểm này có ý nghĩa như thế nào đối với việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013?

Ông Nguyễn Quang Tuyến trả lời

4. LS. Trương Thanh Đức có ý kiến bổ sung về vấn đề này?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

Có ý nghĩa quyết định, chốt những vấn đề cơ bản nhất, quan trọng nhất định hướng giúp cho Ban soạn thảo và Tổ biên tập cụ thể hóa vào Dự thảo như:

• Chính sách giá đất;
• Chính sách thuế đất;
• Chính sách giao đất;
• Chính sách đất tôn giáo;
• Chính sách bồi thường;
• Chính sách đất nông nghiệp.

5. Thưa PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến xin ông cho những điểm mới cơ bản của Nghị quyết số 18-NQ/TW về lĩnh vực đất đai?

Ông Nguyễn Quang Tuyến trả lời

6. LS. Trương Thanh Đức có bình luận gì thêm về những điểm mới này?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

Vấn đề là quy định trong luật, văn bản dưới luật và triển khai thế nào trên thực tế để bảo đảm đạt được mục tiêu mà chủ trương, chính sách đã vạch ra. Ví dụ:

• Chính sách thuế đất: Là cần thiết. => Dự thảo Luật Thuế nhà đất từ 13 năm trước

• Chính sách giao đất: => Thực ra quy định giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đã theo hướng này rồi trong nhiều đạo luật liên quan.

• Chính sách bồi thường: Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. => Đã chủ trương như vậy từ lâu rồi, nhưng không thành hiện thực.

7. Thưa PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, qua nghiên cứu dự thảo Luật đất đai sửa đổi đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đăng tải lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, ông thấy tại dự thảo này có những điểm mới nào đáng chú ý?

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến trả lời

8. Trong nhiều điểm mới trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này có nhiều điểm mới đáng chú ý như ông vừa nói, có một nội dung được dư luận rất quan tâm, đó là việc bỏ khung giá đất. Xin LS. Trương Thanh Đức cho biết quan điểm về nội dung này?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

8.1. Theo Điều 113 và 114 Luật Đất đai hiện hành 2013, liên quan đến giá đất có 3 loại:

• Thứ nhất là, Khung giá đất, do Chính phủ ban hành để các địa phương ban hành Bảng giá đất;
• Thứ hai là, Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành căn cứ vào Khung giá đất, ban hành để sử dụng trong một số trường hợp như tính tiền sử dụng đất mà Nhà nước công nhận, tính thuế, phí, phí, lệ phí sử dụng đất,…
• Thứ ba là, Giá đất cụ thể, căn cứ vào Bảng giá đất, để sử dụng trong một số trường hợp như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá và đặc biệt là tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

8.2. Vậy, không hiểu tại sao gọi bỏ khung giá đất là đột phá? Thực chất là bỏ thứ chung chung, không hợp lý, không cần thiết, chỉ để xây dựng Bảng giá đất và hầu như không có ý nghĩa gì trên thực tế đối với người dân và doanh nghiệp sử dụng đất.

• Dự thảo Luật vẫn giữ Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định. Đây mới là vấn đề mấu chốt, vẫn bồi thường theo bảng giá và thu thuế, thực hiện nghĩa vụ với ngân sách theo bảng giá.
• Chứng minh: QĐ 53/2021/QĐ-UBND ngày 04-5-2021, hệ số điều chỉnh đất ở chi có 1 mức là 1,5.
• QĐ 28/QĐ-UBND ngày 15-8-2022 về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lấy ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn thành phố trong năm 2022.
• Hệ số tăng cao từ 3 – 15 lần; đất ở cao nhất lên 15 lần, đất nông nghiệp cao nhất lên 35 lần,
• Đơn cử như đất ở đường Nguyễn Huệ và Đồng Khởi sẽ có giá thương lượng bồi thường khoảng 648 – 810 triệu đồng/m2, thay vì giá Nhà nước 162 triệu đồng/m2 như trước đây.

Xin mời các bạn tham gia cuộc tọa đàm này có thể bình luận, trao đổi và đạt câu hỏi tranh luận với hai diễn giả?

9. Vâng, thưa PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, xin ông cho biết những bình luận, đánh giá về các quy định về giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể của Luật Đất đai năm 2013?

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến trả lời

10. Nhiều ý kiến cho rằng, việc tồn tại khung giá đất như hiện nay tạo ra khoảng cách về giá đất trong bối cảnh cơ chế thị trường sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Quan điểm của ông như thế nào về những ý kiến này, thưa LS. Trương Thanh Đức?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

Nhận định đó là đúng, đã được khẳng định rõ trên thực tế. Nếu cứ duy trì giá đất như khung giá, bảng giá hiện nay thì nó xa rời hoàn toàn thực tế, chênh lệch giá quá cao, quá lớn, ắt dẫn đến tiêu cực, lợi dụng, tham nhũng và nhiều hệ lụy nhức nhối khác.

Khung giá đất ngày càng xa với giá thực tế, vì nhiều lý do như:

• Để bảo đảm tính ổn định của giá đất, Luật hiện hành quy định, Chính phủ ban hành Khung giá đất định kỳ 05 năm một lần và điều chỉnh khi giá đất tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu. Còn Bảng giá đất thì đã từng được quy định ban hành hằng năm, nhưng từ Luật 2013 lại sửa thành 5 năm/lần. Điều này lại mâu thuẫn với nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường;
• Những năm gần đây, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, nên giá đất tăng quá nhanh, quá nhiều, quá rộng, dẫn đến khoảng cách giữa Bảng giá đất ngày càng xa thực tế;
• Các địa phương lo ngại điều chỉnh giá đất sát giá thị trường thì khi thu hồi đất (mà thực tế thu hồi khá nhiều) phải bồi thường nhiều tiền, trong khi ngân sách rất hạn chế. Chính các doanh nghiệp cũng e ngại tăng giá đất thì phải nộp tiền giao đất, thuê đất, đội chi phí sản xuất, kinh doanh, ảnh hưởng đến giá thành và cạnh tranh. Đồng thời nhiều người dân cũng e ngại việc giá đất điều chỉnh tăng lên thì phải nộp gấp nhiều lần thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, lỗi không phải là Khung giá đất, mà Bảng giá đất mới là “thủ phạm”, do không được cập nhật, điều chỉnh kịp thời, hợp lý theo đúng thực tế, đúng quy định và đúng với nguyên tắc đã đặt ra.

11. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất sẽ được điều chỉnh cho phù hợp. Thế nhưng trên thực tế, sự điều chỉnh này lại không theo kịp với thực tế, giá đất trong Khung giá đất chỉ bằng khoảng 30%-70% giá thị trường …

Thưa PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, theo ông tại sao việc điều chỉnh khung giá đất lại chậm trễ như vậy, khiến giá đất trong khung giá đất chỉ bằng khoảng 30 đến 70 giá thị trường?

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến trả lời

12. Chính vì những tồn tại đang đặt ra trong việc định giá đất theo khung giá đất hiện hành đã đặt ra yêu cầu cần phải bỏ khung giá đất, thưa ông?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

Khung giá đất được quy định trong Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013.

Khung giá đất và Bảng giá đất ngay từ Luật Đất đai năm 2003 đã từng đã đặt ra yêu cầu phải sát giá thị trường, và trên thực tế Bảng giá đất của các tỉnh, thành ban hành tương đối sát thị trường, có thời kỳ đã từng sát giá thị trường đến 70 – 80%.

Thậm chí giá đất theo Bảng giá đất tại phố Lê Hồng Phong, Hải Phòng đã từng có lúc cao hơn giá thị trường.

Tuy nhiên, trong khi Khung giá đất vẫn giữ nguyên, mà TP Hồ Chí Minh vừa điều chỉnh Bảng giá đất tăng lên từ 3 đến 15 lần?

Vì vậy, bỏ Khung giá đất là bỏ bớt tầng nấc trung gian bất hợp lý, không cần thiết, là bỏ bớt cơ hội tạo ra sự chênh lệnh giá quá đáng, là thêm cơ hội để Bảng giá đất và Giá đất cụ thể sát với giá thị trường mà chúng ta đã đặt ra từ lâu.

13. Với việc bỏ khung giá đất này có ý nghĩa như thế nào? Đặc biệt là mang lại những lợi ích cho Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, thưa PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến?

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến trả lời

Xin mời các bạn tham gia cuộc tọa đàm này có thể bình luận, trao đổi và đạt câu hỏi tranh luận với hai diễn giả?

14. Lâu nay, việc khiếu kiện về đất đai chiếm tới 60% số vụ khiếu nại tố cáo, trong đó một phần là do việc áp giá đền bù giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất còn quá thấp, thậm chí chưa bảo đảm sự công bằng. Việc bỏ khung giá đất liệu có góp phần kéo giảm số vụ khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai không thưa LS. Trương Thanh Đức?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

Tôi vừa tiếp cận nguồn thông tin là số vụ việc khiếu nại, vụ kiện cả dân sự và hành chính về đất đai còn cao hơn thế. Điều đó là đúng thôi, khi quyền lợi của người bị thu hồi đất bị thiệt hại quá lớn, bị tổn thất quá nghiêm trọng, quá thiệt thòi.

Việc bỏ Khung giá đất chắc chắn kéo theo việc giảm sự chênh lệch, bất công, tiêu cực, thiệt hại, nên cũng sẽ giảm khiếu kiện. Tuy nhiên, kết quá này, nếu có được thì là do quan điểm kiên quyết hơn, quy định cụ thể hơn thực thi chuẩn sát hơn để Bảng giá đất và Giá đất cụ thể sát với giá thị trường (xoay quanh và tiệm cận nhất với giá thị trường, có thể thấp hơn hay cao hơn một chút, chứ không bao giờ hoàn toàn khớp đúng được giá thị trường), mà không phải do đơn thuần bỏ đi được 1 cái khung giá được ban hành bằng 1 cái Nghị định.

15. Bỏ khung giá đất, việc định giá đất sẽ được xây dựng cơ chế, phương pháp theo nguyên tắc thị trường. Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, cơ chế, phương pháp này cần được thực hiện như thế nào để đảm bảo giá đất được công khai, minh bạch, sát với giá thị trường, không còn tồn tại 2 giá đất như hiện nay?

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến trả lời

16. Thực hiện khung giá đất hay xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm giá đất công khai, minh bạch, suy cho cùng vẫn là yếu tố con người, như Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh, vấn đề quan trọng để đảm bảo giá đất công khai, minh bạch, “cuối cùng vẫn là con người”. Các cơ quan cần sàng lọc kỹ khi chọn người tham gia xác định giá đất. Dù quản lý tốt, con người làm không tốt, tiêu cực, đưa vấn đề cá nhân vào thì “có cơ chế kiểm soát thế nào họ cũng tìm cách làm sai”. Ông bình luận như thế nào về điều này, thưa LS. Trương Thanh Đức?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

Mọi vấn đề đều do con người. Những thứ dễ nhất, đơn giản nhất cũng do con người quyết định.

Những thứ khó thế này, phức tạp thế này, mà khoa học, kỹ thuật, công nghệ không hỗ trợ được nhiều, thì vai trò của con người càng quan trọng.

Phải có cơ chế tốt chọn người phù hợp, có cơ chế tốt để họ thực thi được nhiệm vụ tốt nhất. Và cơ chế công khai, minh bạch, cạnh tranh, xác định rõ trách nhiệm và kiểm soát công việc, kiểm soát quyền lực là yếu tố quyết định cuối cùng. Với con người hiện tại, bộ máy hiện tại, vấn đề hiện tại và hệ thống pháp luật hiện tại thì không thể đòi hỏi quá nhiều, không thể kỳ vọng thay đổi triệt để ngày một ngày hai. Giá đất rất khó chúng ta có thể điều chỉnh được, “giá” con người khó hơn nhiều.

17. Một trong những quan điểm của Nghị quyết số 18- NQ/TW là Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thưa PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, ông có bình luận như thế nào về vấn đề này?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến trả lời

18. Nghị quyết số 18 – NQ/TW khẳng định việc thu hồi đất phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Thực hiện có hiệu quả việc đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi. Tiếp tục thực hiện thí điểm và sớm tổng kết chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư để thực hiện trước. Vậy sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung những quy định nào để thực hiện đúng quan điểm này của Nghị quyết số 18- NQ/TW thưa LS. Trương Thanh Đức?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

Nghị quyết đã đặt ra những yêu cầu khá rõ, nhưng Luật cần quy định thành điều khoản cụ thể, chi tiết, rõ ràng để mọi người hiểu chính xác và dễ dàng thực hiện.

Tuy nhiên, những vấn đề đó thực sự không phải là mới, mà đã được nêu ra và quy định ở trong các văn bản. Điều quan trọng nhất vẫn là ở khâu nhận thức và triển khai sao cho đúng, cho bảo đảm thực sự của dân, do dân, vì dân.

Và cuối cùng pháp luật cũng chỉ là trên giấy, điều đó có được thực hiện đúng và có được bảo đảm trên thực tế hay không thì vai trò quyết định lại nằm trong tay Tòa án khi giải quyết các vụ việc, vụ án, nhất là án hành chính bảo vệ quyền lợi, tài sản, sức khỏe và tính mạng của người dân.

Xin mời các bạn tham gia cuộc tọa đàm này có thể bình luận, trao đổi và đạt câu hỏi tranh luận với hai diễn giả?

19. Quan điểm của Nghị quyết số 18- NQ/TW chỉ rõlà quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chính sách ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi đất được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật. Đối với các dự án phát triển kinh tế – xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vậy ông có bình luận gì về vấn đề này; thưa PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến trả lời

20. Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết số 18-NQ/TW là chú trọng đến việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai. Vậy LS. Trương Thanh Đức hãy cho biết ý nghĩa của quan điểm này và Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi, bổ sung như thế nào để thể chế hóa quan điểm này?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

Thông tin có vai trò quyết định trong nền kinh tế thị trường, nhất là trong bối cảnh đang diễn ra cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0. Theo tôi phải bắt buộc công khai tập trung, nhanh chóng và đầy đủ mọi thông tin liên quan đến thị trường bất động sản. Quy định của Luật phải bảo đảm lộ trình ai cũng có thể xem được thông tin chi tiết về mọi quy hoạch, thông tin đầy đủ về mọi thửa đất. Vấn đề đánh thuế cao đối với người sử dụng nhiều đất, đất có giá trị cao, đất để hoang hóa, lãng phí,… cũng là vấn đề quan trọng cần được đồng thời xây dựng cùng với việc xây dựng Luật Đất đai.

Giao dịch bất động sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng phải không bằng tiền mặt, tất nhiên vẫn có thể có ngoại lệ. Giao dịch qua ngân hàng là một điều kiện bắt buộc để kiểm soát được giao dịch và thị trường. Đáng buồn là đến tận hôm nay, chục tỷ, trăm tỷ mua bán nhà đất vẫn có thể bằng tiền mặt.

Tất nhiên, liên quan đến bất động sản khác, thì Luật lại phải đảm đảm sự thống nhất, đồng bộ khi quy định về việc giao dịch qua sàn giao dịch và giao dịch qua ngân hàng.

21. Một điểm rất đáng chú ý của Nghị quyết số 18-NQ/TW là xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Xin PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho biết lý do ra đời quan điểm này? Việc ra đời ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp có ý nghĩa như thế nào đến việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay? Cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 như thế nào để thể chế hóa tư tưởng này của Nghị quyết số 18-NQ/TW thưa ông?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến trả lời

22. Đẩy mạnh chuyển đổi sổ trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; bố trí nguồn lực hợp lý để xây dựng, hoàn thiện đúng tiến độ hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước là quan điểm nhất quán được khẳng định tạo Nghị quyết số 18-NQ/TW. Quan điểm này đặt ra yêu cầu gì trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2013; thưa LS. Trương Thanh Đức?

Luật sư Trương Thanh Đức trả lời

Ứng dụng khoa học công nghệ để quản lý mọi dữ liệu liên quan, từ chủ quyền, giao dịch cho đến việc sử dụng đất cần phải được ưu tiên để góp phần quan trọng vào những khâu còn lại, từ quản lý đến vận hành thị trường bất động sản, từ việc xác định giá đất, đấu giá đất, thu thuế sử dụng cho đến chuyển nhượng đất, giải quyết tranh chấp về đất,…

Luật cần quy định mục tiêu rõ ràng, nội dung chi tiết, trách nhiệm cụ thể, và thời hạn hợp lý để đạt được những yêu cầu mà Nghị quyết và đòi hỏi của cuộc sống đặt ra.

Xin mời các bạn tham gia cuộc tọa đàm này có thể bình luận, trao đổi và đạt câu hỏi tranh luận với hai diễn giả?                                                                                 

Vâng, xin cảm ơn ông

Thưa quý vị và các bạn! Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 ban Chấp hành Trung ương khóa XIII ra đời đã có những quan điểm, định hướng mới cho việc tiếp tục hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật đất đai; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất nói chung và sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nói riêng đảm bảo phát huy vai trò của đất đai là nguồn lực to lớn phát triển đất nước góp phần phát triển đất nước đến giữa thế kỳ XXI trở thành nước phát triển hiện có thu nhập cao theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII. Việc tìm hiểu những nội dung cơ bản của Nghị quyết này và những vấn đề đặt ra cho sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 có ý nghĩa rất quan trọng, thiết thực.

Tới đây, chúng tôi xin kết thúc buổi trò chuyên ngày hôm nay với chủ đề “Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật đất đai 2013”. Một lần nữa xin được cảm ơn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Trường Đại học Luật Hà Nội và LS. Trương Thanh Đức Gám đốc Công ty Luật ANVI – thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội đã tham gia chương trình. Cảm ơn quý vị và các bạn đã chú ý lắng nghe./.

(2.173/5.612)