(QHTV) – Đảng và Nhà nước luôn quan tâm, đảm bảo nhu cầu về chỗ ở cho nhân dân; và xây dựng nhà chung cư là giải pháp hữu hiệu. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay còn nhiều bất cập, cơ chế về cải tạo chung cư cũ đưa ra quá nhiều ràng buộc, với nhiều tối ưu dẫn đến không giải quyết được.
Mới đây, Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất về chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), được kỳ vọng sẽ có những quy định cụ thể, rõ ràng, nhất là sau khi hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành, từ đó giải quyết được những khó khăn, ách tắc trong cải tạo lại các nhà chung cư cũ. Vấn đề này cũng đang thu hút được sự quan tâm rất lớn của dư luận và còn nhiều ý kiến khác nhau trong xã hội. Vậy hiểu như thế nào cho đúng từ chính sách này?
Để cùng bàn luận về nội dung này, trong chương trình hôm nay chúng tôi mời đến trường quay các vị khách mời:
Ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVII.
Ông NGUYỄN VĂN ĐỈNH, Chuyên gia pháp lý về đất đai, đầu tư, bất động sản
Mời quý vị và các bạn theo dõi nội dung chi tiết!
Thực hiện : Diệu Huyền – Hoàng Hương
——————
Truyền hình Quốc hội (Diễn đàn kinh tế) 06-10-2022:
https://quochoitv.vn/dien-dan-kinh-te-can-goc-nhin-toan-dien-ve-quy-dinh-thoi-han-so-huu-chung-cu
(45 phút)
————-
| CHƯƠNG TRÌNH “DIỄN ĐÀN KINH TẾ” Chủ đề: CẦN GÓC NHÌN TOÀN DIỆN VỀ QUY ĐỊNH THỜI HẠN SỞ HỮU CHUNG CƯ Phát sóng: Ngày tháng 10 năm 2022 | ||||||
| Chỉ đạo nội dung: Lê Quang Minh Chỉ đạo sản xuất: Lê Hương Giang Chỉ đạo kỹ thuật: Tổ chức sản xuất: Xuân Dần Kịch bản: Diệu Huyền – Hoàng Hương Đạo diễn trường quay trực tiếp: Hoàng Hương – Diệu Huyền Trợ lý chương trình: Hoàng Hương – Diệu Huyền Đồ họa: | Dẫn chương trình: Trang Linh Đạo diễn hình trường quay trực tiếp: Quay phim trường quay trực tiếp: ………………………… Kỹ thuật trường quay trực tiếp: ……………………………. Kỹ thuật dựng: Khách mời: Ông Luật sư Trương Thanh Đức Giám đốc Công ty Luật ANVI Ông NGUYỄN VĂN ĐỈNH Chuyên gia pháp lý về đất đai, đầu tư, bất động sản | |||||
| STT | HA | AT | Nội dung | Nguồn | TL | |
| 1. | VTR | TB | HÌNH HIỆU DIỄN ĐÀN KINH TẾ | |||
| 2. | VTR | TB | + Tại khu chung cư Giảng Võ, thành phố Hà Nội, để tránh tình trạng sập cầu thang, khu vực này đã được gia cố lại. Chung cư này thuộc cấp D và nằm trong diện triển khai cải tạo, xây mới giai đoạn 2021-2025 theo nghị quyết của HĐND TP. Hà Nội. Dù vậy, người dân vẫn băn khoăn về tiến độ thực hiện công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ sau nhiều lần “lỡ hẹn”của các cấp. Do đó, dù biết nguy hiểm, nhưng vẫn cố bám trụ vì cuộc sống mưu sinh. Ông NGUYỄN VĂN THU Phường Giảng Võ, quận Ba Đình, TP. Hà Nội Ai cũng muốn đi, cứ bảo xuống Yên Hòa, chả biết khi nào xây… đi làm như thế nào… rất nhiều. muốn đi phải có lộ trình, thời gian ntn… 2 năm 3 năm hay 5 năm… xây hơn 10 năm chưa xong, không tin tưởng, chưa chấp hành. Bà DƯƠNG THỊ MỘT Phường Giảng Võ, quận Ba Đình, TP. Hà Nội Nói cấp D nhưng thật ra không có gì lo sợ cả, cầu thang chống đỡ… lo sợ… biến cố. thì chạy trước chứ, phải bảo đảm bản thân chư skhonog Còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, toạ lạc tại khu phố sầm uất bậc nhất của quận 5, chung cư 440 Trần Hưng Đạo_ nơi cư ngụ của khoảng 28 hộ dân hiện đang bị xuống cấp nghiêm trọng. Bà NGUYỄN CHÂN – Phường 11, quận 5, TP.Hồ Chí Minh “Một trăm ba mấy năm rồi đó. Xuống cấp rồi. Mùa mưa là dột. Nắng nôi thì nóng lắm. Tường, trần nhà, cột trụ bê tông đều bong tróc, lộ cả phần kết cấu thép bên trong. Đây cũng là tình trạng chung của rất nhiều chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM hiện nay. Bà NGUYỄN THỊ LỆ – Chủ tịch HĐND TP.HCM “Giờ chúng ta bước chân lên các chung cư cũ bước không mạnh chân, nói chi vô đó ở, cơi nới, không đảm bảo điều kiện chữa cháy. Vô cùng nguy hiểm” Theo thống kê, hiện trên địa bàn TP.HCM có 474 chung cư cũ cần được cải tạo, sửa chữa, trong đó có 07 chung cư hư hỏng nặng, 08 chung cư nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, việc di dời, cải tạo các chung cư này dường như “dậm chân tại chỗ”bởi hàng loạt các vướng mắc liên quan tới các quy trình, thủ tục, nguồn vốn, phương án đền bù, bố trí tái định cư… Ông NGUYỄN VĂN PHỤNG – Phường 11, quận 5, TP.HCM “Bà con chỉ mong mỏi trước khi đi biết mình được đền bù bao nhiêu, nơi đến đảm bảo pháp lý không. Chúng tôi không muốn cuộc sống đang ổn định, chỉ nghe cái kiểm định, nguy cơ, qua nơi ở mới phải gồng ghánh nợ” Bà NGUYỄN THỊ LỆ – Chủ tịch HĐND TP.HCM “Nếu đặt hoàn cảnh chúng ta vào đó, giờ đang ở trung tâm quận 1,3,5 khi xây dựng lại đưa tới Bình Chánh, Bình Tân thì ai chịu đi. Dù có thể ở chung cư nhỏ, chật hẹp, nhưg vẫn ở trung tâm, thuận lợi” Ông PHAN VĂN MÃI – Chủ tịch UBND TP.HCM “Xin thưa với các đồng chí là chung cư cũ vướng mắc vô cùng. Từ xác định nghĩa vụ tài chính, chọn nhà đầu tư, họp dân cư…” Để giải bài toán này, Sở xây dựng TP.HCM đã đề xuất kinh phí 500 tỷ phục vụ việc di dời, sửa chữa, cải tạo lại các chung cư cũ trên địa bàn. Hiện UBND TPHCM đang giao Sở KHĐT, Sở tài chính và Sở xây dựng bàn bạc, cân đối lại. Đồng thời, thành phố sẽ tiếp tục làm việc với Bộ Xây dựng, gặp gỡ người dân để tháo gỡ các vướng mắc, quyết tâm thực hiện chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại trong thời gian tới./. | PS: CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ: CHÍNH SÁCH CÓ NHƯNG KHÓ THỰC THI | ||
| 3. | VTR | TB | HÌNH CẮT DIỄN ĐÀN KINH TẾ | |||
| 4. | VTR | MC+ TRƯỜNG QUAY + khách mời | # Kính thưa quý vị! Đảng và Nhà nước luôn quan tâm, đảm bảo nhu cầu về chỗ ở cho nhân dân; và xây dựng nhà chung cư là giải pháp hữu hiệu. Tuy nhiên, như trong phóng sự quý vị vừa theo dõi, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay còn nhiều bất cập, cơ chế về cải tạo chung cư cũ đưa ra quá nhiều ràng buộc, với nhiều tối ưu dẫn đến không giải quyết được. Cũng vì lẽ đó, người dân vẫn tiếp tục phải sống với sự lo lắng, bất an tại những chung cư cũ nát, xập xệ, xuống cấp nghiêm trọng, không bảo đảm được điều kiện, nhu cầu sống hiện nay. Mới đây, Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất về chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), được kỳ vọng sẽ có những quy định cụ thể, rõ ràng, nhất là sau khi hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành, từ đó giải quyết được những khó khăn, ách tắc trong cải tạo lại các nhà chung cư cũ. Vấn đề này cũng đang thu hút được sự quan tâm rất lớn của dư luận và còn nhiều ý kiến khác nhau trong xã hội. Vậy hiểu như thế nào cho đúng từ chính sách này? Để cùng bàn luận về nội dung này, trong chương trình hôm nay chúng tôi mời đến trường quay các vị khách mời: Dự kiến khách mời: Ông Trương Thanh Đức Giám đốc Công ty Luật ANVI Ông NGUYỄN VĂN ĐỈNH Chuyên gia pháp lý về đất đai, đầu tư, bất động sản Cảm ơn khách mời. | |||
| 5. | VTR | MC + trường quay + khách mời | Câu 1: Qua phóng sự ở phần đầu chương trình, theo ông hiện nay đâu là những bất cập trong việc cải tạo, phá dỡ các chung cư, khu tập thể cũ? Xin nghe ý kiến của ông Đỉnh về vấn đề này? – Còn quan điểm của Luật sư Trương Thanh Đức thì sao ạ? Câu 2: Có ý kiến cho rằng, nếu cứ khư khư bảo vệ quan điểm sở hữu chung cư vô thời hạn thì sẽ tiếp tục thất bại trong cải tạo chung cư cũ. Vậy có phải việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn là giải pháp duy nhất trong việc cải tạo chung cư cũ hay không ? thưa ông Đỉnh | |||
| 6. | # Quan điểm của Bộ Xây dựng cho rằng nhà chung cư là một loại công trình xây dựng có thời hạn sử dụng và tập trung đông người sinh sống, gắn với hệ thống trang thiết bị kỹ thuật phức tạp và phải bảo đảm đáp ứng về hạ tầng xã hội trong một thời gian dài. Do đó, việc quy định thời hạn sở hữu cho nhà chung cư là cần thiết để vừa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với quy định về thời hạn sử dụng của công trình theo pháp luật về xây dựng nhằm đảm bảo an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũng như bảo đảm các quyền của chủ sở hữu theo quy định. | |||||
| 7. | + Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này, Bộ Xây dựng cụ thể về 2 phương án: – Phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng (50-70 năm) – Ở phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai. Tại một hội thảo mới đây do Bộ Xây dựng tổ chức, một số đại biểu đồng tình với phương án 1, tuy nhiên cũng nhấn mạnh cần đảm bảo quyền lợi của người sử dụng cũng như giải quyết câu chuyện quyền sở hữu với những dự án chung cư đã được phê duyệt trước đây, đang vận hành. Ông HIỆP Hiệp hội Xây dựng và Nhà thầu “Ông LÊ ĐÌNH VINH Giám đốc công ty Luật VIETTHINK “Nếu luật đi vào thực thi sẽ đặt ra câu chuyện những dự án chung cư đã được phê duyệt và triển khai xây dựng trước đây đang vận hành thì quy định như nào về sở hữu. Nếu chúng ta quy đồng tất cả về sở hữ có thời hạn thì động chạm rất nhiều. Ngươc lại nếu bgio quy định nhà chung cư có thời hạn và không có thời hạn thì rất bất cập về quản lý cũng như sự không bình đẳng giữa các chủ sở hữu nhà chung cư”. Không đồng tình với quan điểm này, một số doanh nghiệp cho rằng không nên hạn chế quyền sử dụng nhà chung cư bởi điều này sẽ tác động đến tâm lý của người dân chuyển từ mua chung cư sang mua đất. Ông TRẦN ĐẠO ĐỨC Phó tổng Giám đốc CEO “nhà chung cư là loại hình phù hợp với đô thị và thành phố góp phần tiếp kiệm tài nguyên và quỹ đất. Ở góc độ thị trường có thời hạn sở hữu sẽ ảnh hưởng đến các dn bất động sản. Do vậy tôi đề xuất chọn phương án 2” Ông VŨ DƯƠNG LINH (phương án 2) Đại diện tập đoàn Sansa “quan điểm của dn theo phương án 2 bởi nếu quy định rõ vô hình chung dòng tiền sẽ chuyển sang hình thức đất ở lâu dài như vậy áp lực lớn lên quỹ đất” Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, thời hạn sở hữu nhà chung cư dự kiến được áp dụng đối với đối với chung cư thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư, chung cư công vụ. Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua. Ông NGUYỄN MẠNH KHỞI Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng Việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định từ khi bắt đầu nghiệm thu công trình đến khi kết thúc niên hạn. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan chức năng phải xác định ngay thời hạn chung cư đó là bao lâu. Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. /. | QUY ĐỊNH MỚI VỀ THỜI HẠN SỬ HỮU NHÀ CHUNG CƯ Thực hiện: Diệu Huyền – Hoàng Hương – Trương Tùng | ||||
| 8. | Câu 3: Ông đánh giá như thế nào về đề xuất mới của Bộ Xây dựng trong việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thưa ông Đỉnh? Ông nghiêng về phương án nào, vì sao? – Còn ý kiến của ông Đức thì sao ạ? Câu 4: Theo ông thì quy định này có đảm bảo các cơ sở pháp lý trong các quy định của pháp luật hay không? Và có đảm bảo quyền lợi lợi ích hợp pháp của người dân được quy định trong Hiến pháp hay không ạ? Thưa Luật sự Trương Thanh Đức? Câu 5: Có ý kiến cho rằng, đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài. Ông Đức có quan điểm như thế nào về vấn đề này? Câu 6: Ngoài ra có ý kiến cho rằng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư dẫn đến sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, quy định này có thể làm lợi cho những chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị. Xin được nghe ý kiến của Ông Đỉnh? | |||||
| 9. | VTR | MC | ## Thực tế không chỉ với nhà chung cư, mà kể cả ở nhà đất riêng lẻ, sau một thời gian dài, sẽ đều cần được đập đi xây mới lại, không thể là tồn tại vĩnh viễn và lúc đó người dân sẽ phải bỏ tiền ra tự xây dựng lại nhà ở của mình. Tuy nhiên khi đưa ra đề xuất này, không ít người dân, chuyên gia vẫn còn bày tỏ ý kiến lo ngại bởi nếu bài toán lợi ích giữa người dân và chủ đầu tư dù đã có quy định nhưng vẫn chưa có tiếng nói chung thì khó có thể thực hiện được. | |||
| 10. | VTR | TB | + Ông NGUYỄN VĂN HƯNG Phường Cửa Nam, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội (ở thì phải chịu thôi, hoàn cảnh, ai ở chật như này, nếu được xây dựng rộng rãi sạch sẽ thì đồng ý. Thỏa thuận thì tính sau, phương án xây dựng lại thì tôi đồng ý) Bà NGUYỄN THỊ CHÍN Phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, TP. Hà Nội Ở nhà cao tầng thì thích quá. Nhưng yêu cầu di tản trước thì chưa đi vì chưa biết ai đầu tư. Sẵn sàng đi nhưng với điều kiện chủ đầu tư về thì mới thống nhất, đi. Không sao cả. phải đồng thuận,đi tới bao giờ về, xây dựng,đền bù ra sao,…. Chủ đầu tư hợp pháp mới đi đàng hoàng, chứ không phải đi kiểu xua đuổi. Ông NGHIÊM XUÂN THỦY Chuyên gia Bất động sản (Quan trọng nhất là phải có sự đồng thuận, nếu bước này không làm được thì các bước khác có làm cũng vậy. do đó cần phải có sự đàm phán, chủ đầu tư cũng cần có quy định rõ ràng về lợi ích của họ, khi tham gia cải tạo) Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt nam (quy hoạch được lập trên cơ sở chủ quan của chính quyền, tính lợi ích của cđt có được tính đến, đầy đủ hay không thì còn phải xem xét, nếu không đầy đủ, không hỗ trợ sau quy hoạch là gpmb không thỏa đáng, không phù hợp với các lợi ích, cũng lại sẽ khó khăn, lại có sự trăn trở của dn khi họ tham gia đấu thầu. thì lại rơi vào vòng luẩn quẩ, DN vào rồi, lại ra. Quy hoạch chủ động là tốt rồi, lập, phê duyệt nên lấy ý kiến của dn, người dân ở khu vực giải tỏa. thì mới có tiếng nói chung, thuận lợi chứ không lại rơi vào rào cản của 10 năm trước.) THÊM Ý KIẾN CỦA HOÀNG TÙNG | |||
| 11. | VTR | TB | HÌNH CẮT DIỄN ĐÀN KINH TẾ | |||
| 12. | VTR | MC+ TRƯỜNG QUAY + khách mời | Câu 7: Qua ý kiến vừa rồi chúng ta có thể thấy, bên cạnh quan điểm đồng tình, không ít người phản đối bởi còn mơ hồ về quyền lợi của người mua nhà ‘có thời hạn sở hữu’. Trong khi đó hiện nay nhiều người tích cóp hàng chục năm, thậm chí sẵn sàng vay mượn, chấp nhận nợ nần trong thời gian dài để mua được một căn hộ chung cư. Với những người này, chung cư là tài sản lớn, có thể để lại cho đời sau. Chính vì mục tiêu này nên người dân tỏ ra không hào hứng với quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình. Với một chính sách có ảnh hưởng tới bộ phận lớn người dân, chúng ta cần phải làm gì để đạt được sự đồng thuận? thưa 2 vị khách mời? Câu 8: Một số chuyên gia quan sát thị trường cho rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ có tác động không nhỏ tới các giá nhà ở chung trên thị trường, bao gồm cả chung cư sẽ xây mới và cả chung cư đã vào ở, được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở mới có hiệu lực? ông Đỉnh bình luận như nào về vấn đề này? Câu 9: Trước những diễn biến cung – cầu của thị trường, hướng tới thị trường BĐS lành mạnh, tránh tình trạng sốt nóng để người dân có nhu cầu thực có thể sở hữu, thì việc sửa Luật nhà ở đóng vai trò quan trọng ra sao thưa luật sư Trương Thanh Đức? | |||
| 13. | VTR | MC Cận | # Vâng thưa quý vị! Có thể nói, trong bối cảnh quỹ đất ở các trung tâm đô thị ngày càng eo hẹp, việc áp thời hạn sở hữu chung cư sẽ tạo cơ hội để tái phát triển hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu xã hội trong tương lai. Tuy nhiên, cần có giải pháp đồng bộ, phù hợp và đánh giá rất nhiều khía cạnh để hài hòa lợi ích các bên. Muốn làm được như vậy thì rõ ràng những nhà làm chính sách cần phải có tư duy vượt thời gian, lường trước các vấn đề để giải quyết quyền lợi cho người dân, có như vậy người dân mới đồng thuận với đề xuất này. Đến đây chương trình của chúng tôi xin được khép lại, Xin kính chào và hẹn gặp lại quý vị trong các chương trình sau. | |||