Khơi thông pháp lý, tạo sức bật cho đất đai (Tiếp theo và hết)
(QĐND) – Để đất đai thực sự trở thành nguồn lực phát triển, trước hết cần bám sát quy định của Hiến pháp, tiếp đến cần quy định đầy đủ, cụ thể về quyền của pháp nhân, cá nhân và nhóm cá nhân đối với đất đai. Đồng thời, sửa đổi một số quy định bất cập, khó hiểu để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất.
Làm rõ quyền của công dân với đất đai
Khoản 8 Điều 24 về “Quyền của công dân đối với đất đai”, Dự luật quy định các nhóm quyền quan trọng của công dân đối với đất đai như sau: Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất); mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Về pháp lý, Dự luật viết như vậy dẫn đến không phân biệt được người sử dụng đất nói chung, công dân nói riêng có những quyền gì. Chỉ riêng 2 điều khoản trên cộng lại (theo cách phân chia chi tiết quyền) đã thấy cá nhân có ít nhất 14 quyền (cho thuê-thuê, cho thuê lại; chuyển đổi, chuyển nhượng-nhận chuyển nhượng; góp vốn-nhận góp vốn; tặng cho-nhận tặng cho; thế chấp-nhận thế chấp; thừa kế-nhận thừa kế (không có quyền mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất)…
Ví dụ ở trên có 2 quyền là “chuyển nhượng” và “nhận chuyển nhượng”, nhưng lại chỉ có quyền “thế chấp” mà không có quyền “nhận thế chấp”. Thứ hai, trong 6 quyền đều mang tính chất tiếp nhận kể trên, thì lại chèn ngược một từ không cùng trường nghĩa mang tính chuyển giao đó là “bán” cổ phần… Thứ ba, việc bổ sung quyền mới “mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” là không hợp lý, vì về nguyên tắc, việc quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn và được ghi nhận thành “cổ phần” hay “phần vốn góp” thì giống như mọi loại cổ phần khác và không còn liên quan gì đến tài sản góp vốn.
Đất hay quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử dụng đất, khi đó là tài sản nhận chuyển nhượng, được giao hoặc được thuê của công ty, chứ cổ đông công ty (cổ phần) hoặc thành viên công ty (trách nhiệm hữu hạn) không có quyền hoặc nghĩa vụ liên quan gì đến đất hay quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử dụng đất.
Do đó, điều khoản này cần quy định đầy đủ quyền của người sử dụng đất, trong đó tách thành các quyền và nhóm quyền khác nhau, sau đó các điều khoản khác viện dẫn đến từng quyền hoặc từng nhóm quyền hoặc toàn bộ quyền. Thứ hai, cần viết các điều khoản quy định về quyền của công dân hay người sử dụng đất thì phải để cho người đọc thấy ngay rằng đó là toàn bộ quyền hay một phần quyền, nếu chỉ là một phần quyền thì còn có quy định ở điều nào khác. Thứ ba, cần phải bỏ quy định về việc “mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
 |
Làm rõ các quyền, quy định bảo đảm đồng bộ, thống nhất với các văn bản pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi để đất đai phát huy tốt nguồn lực. Trong ảnh: Một góc khu vực phía Tây Thủ đô Hà Nội. Ảnh: LINH AN
Ngoài ra, Dự luật cũng như tất cả các Luật Đất đai trước đây đều không quy định về việc mượn và cho mượn đất (hay quyền sử dụng đất) mà chỉ quy định chế tài thu hồi đất nếu “cho mượn trái pháp luật”. Cần phải công nhận và quy định về quyền mượn và cho mượn đất, vì đây là một quyền rất cần thiết, hợp lý, chính đáng, khả thi và thực tế.
Đặc biệt, trên cơ sở tôn trọng và bám sát tinh thần của Điều 53, Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai “thuộc sở hữu toàn dân”, tôi xin được mạnh dạn đề nghị một cách hiểu, cách tiếp cận hoàn toàn mới. Theo đó Luật Đất đai hoàn toàn có thể cụ thể hóa Hiến pháp, quy định một cách hợp Hiến và hợp lý việc cá nhân nói chung, công dân nói riêng có mọi quyền, trong đó có thể có quyền sở hữu đối với đất đai trong một số trường hợp, trong đó có đất ở được quyền sử dụng lâu dài, không có thời hạn (vĩnh viễn).
Triết lý thật đơn giản, đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì người dân có quyền sở hữu nó, mà trọn vẹn là sở hữu đất, còn không đầy đủ là sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Tất nhiên sẽ có nhiều loại đất không bao giờ thuộc sở hữu tư nhân như đất thuộc sở hữu của các pháp nhân công, các loại đất thuê, đất được giao không thu tiền, đất mượn.
Làm rõ một số quy định và bảo đảm sự thống nhất pháp luật
Nếu Dự luật vẫn chỉ quy định người dân có quyền sử dụng đất thì phải xác định rõ ràng rằng, đó cũng chính là quyền tài sản, đồng thời là một loại tài sản đặc biệt, do vậy, người dân cũng có quyền sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất (với đầy đủ 3 quyền, bao gồm quyền chiếm hữu quyền sử dụng đất, quyền sử dụng quyền sử dụng đất và quyền định đoạt quyền sử dụng đất) theo quy định tại các Điều 105 về “Tài sản”, Điều 115 về “Quyền tài sản” và Điều 158 về “Quyền sở hữu”, Bộ luật Dân sự năm 2015. Đây cũng là một cách lựa chọn, tuy nhiên sẽ rất thiếu logic và rắc rối, phức tạp.
Nếu Dự luật không thừa nhận quyền sở hữu loại tài sản, hàng hóa đặc biệt là quyền sử dụng đất mua đấu giá, đất nhận chuyển nhượng, đất được giao đã trả đủ tiền sử dụng đất và đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất tương tự như đất mua (chủ yếu là đất ở của người dân) thì sẽ rất mâu thuẫn và trái ngược với Bộ luật Dân sự và buộc phải có một điều luật bãi bỏ quy định về việc khẳng định quyền sử dụng đất cũng chính là một loại tài sản tại Điều 105 và Điều 115 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như Điều 13 của Dự luật.
Nếu Dự luật quy định quyền sử dụng đất không phải là (thậm chí không liên quan đến) khái niệm quyền sử dụng trong Bộ luật Dân sự năm 2015 như một số ý kiến khẳng định như vậy thì cũng cần phải sửa đổi Bộ luật Dân sự, vì các giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng về đất đai nói riêng trong bộ luật này không thể mâu thuẫn, trái ngược với chính quy định của nó.
Cụ thể, phải bãi bỏ hoặc thay thế các cụm từ “quyền sử dụng” tại một loạt điều của Bộ luật Dân sự năm 2015 như: Điều 115 về “Quyền tài sản”, Điều 500 về “Hợp đồng về quyền sử dụng đất”, Điều 501 về “Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất”, Điều 502 về “Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất”, Điều 503 về “Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất”… Hoặc là phải bổ sung quy định để loại “quyền sử dụng” ra khỏi quyền sử dụng tài sản nói chung, tức chấp nhận có hai loại “quyền sử dụng” hoàn toàn khác nhau.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI
————-
Quân đội Nhân dân (Pháp luật) 30-3-2023:
(1.415) #datdai #QĐND #ANVI
Bài cuối trong loạt 3 bài: Khơi thông nguồn lực đất đai – nhìn từ góc độ pháp lý