(VietQ) – Bỏ qua những nhận xét gay gắt (cũng nên được thông cảm vì bức xúc dồn nén lâu ngày), có thể thấy các doanh nghiệp vẫn mong muốn nhiều hơn ở bản dự thảo mới nhất của Luật Đất đai (sửa đổi). Hội nghị lấy ý kiến của doanh nghiệp về dự án Luật này vừa được VCCI tổ chức.

Một trong những điểm đáng lưu ý là cơ chế doanh nghiệp thỏa thuận với người sử dụng đất khi đền bù giải phóng mặt bằng. GS- TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án kinh tế; đồng thời tạo điều kiện cho người có đất được hưởng khoản tiền đền bù xứng đáng hơn.

Theo ông Võ, các dự án của doanh nghiệp thường suôn sẻ cho tới khi chỉ còn lại khoảng 30% diện tích cuối cùng – khi những người sử dụng đất “nổi lòng tham”, cố tình gây khó dễ để được hưởng lợi nhiều hơn những người đã bàn giao mặt bằng trước đó. GS Võ kiến nghị, việc này có thể xử lý bằng tỷ lệ đồng thuận. Nếu 2/3 diện tích trong dự án đã được giải phóng thì 1/3 còn lại phải chấp nhận.

Tuy  nhiên, có đại biểu doanh nhân lại cho rằng nên bỏ cơ chế nhạy cảm này, bởi trên các khu vực đất gần nhau, các dự án khác nhau trả giá chênh lệch là rất khó. Ông này cho rằng, tốt hơn là Nhà nước thực hiện thu hồi đất đối với tất cả các trường hợp, bỏ cơ chế nhà đầu tư tự nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Áp dụng quy định 70% đồng thuận vào dự án nhà nước thì được; của doanh nghiệp có khi còn gây ra khiếu kiện gay gắt hơn.

Đại diện Công ty Luật quốc tế VILAF cũng cho rằng, cơ chế nhà đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận về việc đền bù và giải phóng mặt bằng có thể giúp giảm bớt thủ tục hành chính cũng như đẩy nhanh tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, dự thảo cần đưa ra một cơ chế xác định giá thị trường như mời công ty thẩm định giá hoặc dựa trên giá chuyển nhượng của cùng loại đất, cùng vị trí trong một khoảng thời gian xác định.

Vẫn theo VILAF, Dự thảo chưa có quy định xử lý tình huống công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp/khu kinh tế giải thể, phá sản hoặc bị Nhà nước thu hồi đất. Trong trường hợp này, chưa có quy định xử lý quyền và lợi ích của nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư đã trả tiền thuê đất một lần.

Doanh nghiệp kiến nghị, đối với trường hợp công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp/khu kinh tế giải thể, phá sản, cần quy định rõ bên kế thừa công ty phát triển hạ tầng phải kế thừa và tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đất đã ký với nhà đầu tư. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao cho công ty khác quản lý, công ty tiếp quản phải kế thừa và đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thuê đất đã ký với nhà đầu tư. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án khác, nhà đầu tư đã trả tiền thuê đất một lần phải được đền bù đối với quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhà đầu tư trả tiền thuê đất hàng năm được đền bù đối với tài sản trên đất.

Một kiến nghị quan trọng khác cũng từ VILAF là việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Dự thảo không quy định về việc khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, công ty nhận góp vốn có được ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan có thẩm quyền (Sở Tài nguyên Môi trường) hay không; đồng thời cũng chưa quy định rõ về việc xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp người góp vốn bằng quyền sử dụng đất giải thể, phá sản hoặc chuyển nhượng phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Vấn đề này đặc biệt phức tạp đối với các trường hợp bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là DNNN.

Lẽ ra, các bên cần được ký hợp đồng thuê đất mới với Sở Tài nguyên và Môi trường, khẳng định rõ công ty nhận góp vốn là bên thuê đất trong thời gian nhận góp vốn và quy định quyền của các bên sau khi thời hạn góp vốn kết thúc. Cũng nên quy định rõ rằng quyền sử dụng đất dùng sau khi góp vốn vào doanh nghiệp là tài sản của doanh nghiệp được góp vốn. Trong trường hợp bên góp vốn phá sản hoặc chuyển nhượng phần vốn góp, tải sản phải xử lý theo thủ tục phá sản hoặc chuyển nhượng là giá trị  phần vốn góp của bên góp vốn trong doanh nghiệp chứ không phải là quyền sử dụng đất.

Liên quan đến quyền thế chấp đất của tổ chức, Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên VIAC, Giám đốc Công ty Luật ANVI nhận định: “Dự thảo Luật quy định, tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không được thực hiện các giao dịch dân sự đối với đất đó, nhưng lại không quy định trường hợp tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có được quyền thế chấp đất nói riêng và các quyền khác nói chung hay không”?

Dự thảo quy định tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam cũng không hợp lý. Lẽ ra, cần cho phép tổ chức kinh tế thế chấp để vay vốn, mua chịu hàng hóa, dịch vụ của doanh nghiệp khác hay để đảm bảo nghĩa vụ dân sự theo hợp đồng ký với các chủ thể khác nói chung… 

Bình An

————–

Chất lượng Việt Nam 14-10-2012:

http://vietq.vn/ban-doc-viet/87-luat-dat-dai-can-tiep-suc-cho-doanh-nghiep