(ANVI) – Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, bình luận về bải viết trên của Luật sư Trương Anh Tuấn theo đặt hàng tại Hội thảo do JICA & Bộ Tư pháp tổ chức[1]

Nhìn chung, tôi nhất trí với quan điểm của tác giả Tham luận, Luật sư Trương Anh Tuấn. Bài bình luận này chỉ đề cập đến một số ý kiến nhìn từ góc độ khác để làm rõ thêm vấn đề.

 1. Bình luận Phần I về “Thực trạng tranh chấp liên quan đến hợp đồng trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản trên cả nước”:

1.1. Tham luận viết “Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính từ đầu năm đến nay, cả nước có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác”.

1.2. Số liệu trên có phải là năm 2019 không? Để đánh giá đúng thực trạng, cần nêu rõ là giai đoạn nào (từ ngày nào đến ngày nào) và là con số cộng dồn hay mới phát sinh trong giai đoạn đó?

2. Bình luận Mục II.1 về “Chưa có quy định về việc xử lý các biến động về diện tích”:

 2.1. Trường hợp diện tích nhà ở hình thành trong tương lai khác nhiều với con số dự tính ban đầu sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 423 về “Huỷ bỏ hợp đồng”, Bộ luật Dân sự năm 2015 với quy định: Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây: Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận và bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

2.2. Trên thực tế cũng đã có một số hợp đồng thoả thuận rõ, nếu nhà ở tăng giảm vượt quá diện tích nào đó (chẳng hạn + 5%) thì người mua có quyền từ chối nhận nhà. Lỗi này hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư.

2.3. Cũng không nên đặt ra vấn đề, việc này thuộc trường hợp hoàn cảnh thay đổi về chi phí giá cả nguyên vật liệu, tiền công,… gây thiệt hại cho chủ đầu tư.

3. Bình luận Mục II.2 về “Chưa có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai”:

3.1. Vì nhà ở là một đối tượng đặc biệt, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai, nên pháp luật có những quy định riêng biệt và cụ thể để bảo vệ quyền lợi của số đông người mua, người tiêu dùng, trong đó có quy định tại Điều 59 về “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Đối với các bất động sản khác hình thành trong tương lai (không phải là nhà ở) thì không phải là không có quy định cụ thể về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, mà được hiểu là không được phép thực hiện giao dịch này. Hay nói cách khác, khi giao dịch bất động sản khác sẽ phải quay trở lại áp dụng nguyên tắc chung, bất động sản là nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải “có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất” theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 9 về “Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

3.2. Vì vậy, nếu cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản kahsc thì phải sửa luật, tương tự như đã quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.

4. Bình luận Mục II.3 về “Điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”:

4.1. Khoản 2, Điều 55 về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh”, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rõ “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Đoạn 3, điểm b, khoản 2, Điều 19 về “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại”, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở” quy định “Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này”. Quy định này là trái luật, có thể vô hiệu hoá luật, gây ra rủi ro lớn cho người mua nhà, cần phải được bãi bỏ.

4.2. Như vậy, nếu theo quy định của Luật, thì bắt buộc phải có thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, nhưng đến quy định Nghị định, chỉ có thông báo về việc nhà ở không đủ điều kiện được bán thì mới có ý nghĩa pháp lý, còn việc có hay không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán lại trở thành vô nghĩa, vì đều cho hậu quả pháp lý như nhau (vẫn được bán).

4.3. Chính phủ đã hướng dẫn mở rộng luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, nhưng đã nhầm lẫn, thành ra đã đi ngược lại yêu cầu cốt lõi ở đây là cần bảo vệ khách hàng (người tiêu dùng, người dân) trong mối quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng, chứ không phải mối quan hệ giữa doanh nghiệp với nhà nước.

4.4. Ngoài ra, đáng buồn là trên thực tế còn có văn bản của Sở Xây dựng lập lờ, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện một số nội dung, nhưng lại không nêu rõ là được hay không được bán, trong khi ghi trích yếu lại “mượn” nguyên văn một đoạn trong Luật là “về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”. Việc này đã đánh lừa nhiều người mua nhà.

5. Bình luận Mục II.4 về “Quy định về huy động vốn trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”:

5.1. Điểm a, khoản 2, Điều 19 về “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại”, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở” quy định như sau:

Việc huy động vốn “thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân” (theo quy định tài khoản 2 Điều 69 về “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, Luật Nhà ở năm 2014), thì bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết “chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu)” mà không được “phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

5.2. Việc quy định như vậy là không cần thiết vì đã đánh đồng quan hệ đầu tư, kinh doanh nhà ở với quan hệ mua nhà để ở cần phải bảo vệ người tiêu dùng. Hoàn toàn không nhìn thấy triết lý đúng đắn trong quy định, việc đầu tư chỉ được thực hiện theo một cách thức duy nhất là “góp vốn thành lập pháp nhân mới”, mà không được “góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” và chỉ được “phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu)”.

5.3. Quy định trên cũng không hợp lý, vì đã vi phạm quyền tự do đầu tư, kinh doanh của cá nhân và pháp nhân, đồng thời trái với Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp. Quy định này đã cấm một cách không có cơ sở việc các doanh nghiệp thực sự mong muốn chính đáng góp vốn hợp tác kinh doanh từ giai đoạn lập dự án, giải phóng mặt bằng, xây móng mà không thành lập pháp nhân mới.

5.4. Còn đối với người mua nhà là người tiêu dùng thì lại không rõ một số hình thức huy động vốn khác có bị cấm hay không. Chẳng hạn như việc vay vốn ngân hàng trả gần hết tiền mua nhà từ khi chưa xây xong móng, nhưng lại không phải trả lãi cho đến khi nhận bàn giao nhà, tức là vay mà như không vay (người mua nhà không bị thiệt hại trực tiếp để đòi bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 19, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

6. Bình luận Mục II.5 về “Mâu thuẫn trong việc áp dụng quy định về hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng”:

6.1. Điều 18 về “Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không định rõ chế tài “bồi thường thiệt hại” là một trong các nội dung chính phải có trong “Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng” như đã nêu tại khoản 2 Điều 16 về “Thanh toán trong giao dịch bất động sản” của Luật này.

6.2. Tuy nhiên Điều 18 đã tách “phạt vi phạm hợp đồng” khỏi “Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng”, đồng thời cùng không có quy định hạn chế chỉ được thoả thuận phạt vi phạm, nên kết hợp với Điều 16 về chế tài “phạt vi phạm” và “bồi thường thiệt hại” sẽ được hiểu là phải có thoả thuận về “bồi thường thiệt hại” trong hợp đồng. Do vậy, Điều 18 không phải là thiếu nội dung “bồi thường”, chỉ là không liệt kê cụ thể, mà được hiểu là phải có trong nội dung “Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng” tại khoản 8.

7. Bình luận Mục II.6 về “Khó khăn khi áp dụng quy định xác định hợp đồng vô hiệu theo khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự”:

7.1 Quy định “một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch” thiếu cơ sở khoa học và thực tế, không chỉ là vướng mắc với hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, mà trong nhiều lĩnh vực khác.

7.2 Vì vậy, không chỉ đề nghị giải thích “hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch” là như thế nào, mà cần sửa đổi nội dung này của Bộ luật Dân sự theo hướng “một hoặc các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trong giao dịch”.

8. Bình luận Mục I.7 về “Quy định về hợp đồng mẫu cho mua bán căn hộ chung cư chưa được áp dụng, quản lý triệt để”:

8.1 Khoản 1, Điều 19 về “Kiểm soát hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung”, Luật Bảo vệ quyền lợi ngừoi tiêu dùng năm 2010 quy định “ Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”.

8.2. Tuy nhiên, theo các quy phạm pháp luật hiện hành, thì nhà ở không phải là “hàng hoá, dịch vụ thiết yếu”, nên phải sửa đổi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thì mới có căn cứ pháp lý ban hành Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13-01-2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc “Ban hành Danh mục hàng hoá, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung” (đã được sửa đổi, bổ sung theo Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg ngày 20-8-2015).

8.3. Không dừng lại ở việc có hay không đăng ký “hợp đồng theo mẫu”, mà nội dung hợp đồng thực tế khác với “hợp đồng theo mẫu” thì xử lý thế nào? Việc này cần phải sớm có án lệ để giải quyết.

9. Bình luận Mục II.8 về “Quy định về bảo lãnh vẫn chưa bảo vệ được quyền lợi của người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”:

9.1. Điều 56 về “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” và “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua”. Quy định này chưa bảo vệ được quyền lợi của người mua vì luật quy định nhiều vấn đề không hợp lý, trong đó có:

Thứ nhất, quy định bảo lãnh “trước khi bán” là nhầm đối tượng. Trường hợp này không phải là bảo lãnh cho chủ đầu tư mà là bảo lãnh cho người mua nhà, nên phải bảo lãnh trên cơ sở hợp đồng mua bán, tức là sau khi bán;

Thứ hai, auy định phải được “ngân hàng thương mại” bảo lãnh, như vậy đã loại trừ “chi nhánh ngân hàng nước ngoài” (Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 quy định 2 đối tượng này riêng biệt khác nhau) và các tổ chức tín dụng khác không được bảo lãnh.

Thứ ba, quy định người mua nhà, không được nhận bản chính, mà chỉ được nhận “bản sao hợp đồng bảo lãnh” là không hợp lý.

9.2. Do vậy, cần sửa Luật theo hướng sau:

• Thứ nhất, chuyển sang Luật Nhà ở, vì việc bảo lãnh này chỉ dành cho nhà ở
• Thứ hai, ít nhất cho phép chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh;
• Thứ ba, bảo lãnh sau khi ký hợp đồng mua bán nhà, kèm theo quy định rõ điều kiện nếu không có bảo lãnh thì hợp đồng mua bán vô hiệu;
• Thứ tư, người mua nhà phải được nhận bản chính từ ngân hàng bảo lãnh;
• Thứ năm, cần quy định bảo lãnh về cả chất lượng công trình, tối thiểu ở một mức nào đó.

9.3. Nếu vì mục tiêu bảo vệ người tiêu dùng mua nhà ở không bị mất tiền mà không nhận được nhà thì chỉ cần tập trung vào cơ chế bảo lãnh là đủ, không cần quan tâm nhiều đến thông báo đủ điều kiện bán nhà và cấm đoán việc huy động vốn không cần thiết, ít tác dụng thực tế.

9.4. Ngoài ra, giao dịch bảo lãnh việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng không phải là bảo lãnh “đối vật” mà là bảo lãnh “đối nhân” (ngân hàng không phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình), khác với việc bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả bên bảo lãnh, nếu ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

10. Bình luận Mục II.9 về “Quy định về quỹ bảo trì nhà chung cư còn thiếu chặt chẽ, xảy ra nhiều tranh chấp”:

10.1. Lý do xảy ra nhiều tranh chấp về Quỹ bảo trì là do luật quy định sai, không hợp lý, không cụ thể và không hiện thực.

10.2. Do vậy, cần phải sửa sai luật, khắc phục ở ít nhất 4 điểm quan trọng sau:

• Thứ nhất, chủ đầu tư chỉ được gửi tiền tại ngân hàng, chứ không được phép gửi tiết kiệm, vì tiết kiệm chỉ dành cho cá nhân;
• Thứ hai, phải quy định phong toà tài khoản, tránh hiện nay vẫn có thể rút ra hoặc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự khác dẫn đến nguy cơ mất tiền;
• Thứ ba, phải quy định cơ quan có quyền cưỡng chế (Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) được quyền yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin tiền gửi. Vì hiện nay đây là thông tin mật, chưa có quy định nào cho phép cung cấp cho UBND (kể cả Nghị định mới nhất số 117/2018/NĐ-CP ngày 11-9-2018 của Chính phủ về việc “Giữ bí mật, cung cấp thông tin khách hàng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”;
• Thứ tư, cần quy định đây là khoản tiền được hưởng chế dộ bảo hiểm tiền gửi 100% hoặc được ưu tiên chi trả trước các khoản tiền gửi khác khi ngân hàng bị phá sản,

11. Bình luận Mục II.11 về “Quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài còn chưa rõ ràng”:

11.1. Việc Luật Nhà ở quy định người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 đương nhiên xử lý kèm theo quyền sử dụng đất mà không cần chờ sửa quy định của Luật Đất đai năm 2013.

11.2. Điều này theo quy định tại khoản 3 Điều 156 về “Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật”, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

12. Bình luận Mục II.12 về “Thời điểm chuyển quyền sở hữu”:

12.1. Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu để giải quyết vấn đề rủi ro xảy ra đối với tài sản, khác với việc được ghi nhận trên giấy chứng nhận sở hữu để hoàn thành thủ tục hành chính và bảo đảm điều kiện giao dịch tài sản.Điều 238 về “Chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác”, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc thông qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao”.

12.2. Tuy nhiên, đồng ý rằng, pháp luật cần rút ngắn khoảng thời gian quá xa giữa thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm hoàn thành thủ tục, giấy tờ sở hữu.

Hà Nội 07-3-2019    

—————————-

THAM LUẬN:

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH – ĐỀ XUẤT HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

1. Trương Anh Tuấn[2]

Trưởng Ban pháp chế – Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

1. Thực trạng tranh chấp liên quan đến hợp đồng trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản trên cả nước.

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính từ đầu năm đến nay, cả nước có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác. Theo đó, có 40/108 dự án (37%) liên quan đến phần diện tích sở hữu chung – riêng như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh, cho thuê …. Ngoài ra, có 7/108 các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ, tính ban công, lô gia, diện tích tim tường, thông thủy… Tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì có 39/108 dự án. Có 03/108 dự án chủ đầu tư nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng; 4/108 dự án chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác. Có 1 dự án chủ đầu tư không công khai, minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì và 6/108 dự án các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì. Bên cạnh đó, 13/18 dự án chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa nghiệm thu hệ thống Phòng cháy chữa cháy đã bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng[3].

Ngoài ra còn có tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành công trình, không công khai tài chính giai đoạn chưa bàn giao, áp dụng mức phí quản lý không đúng quy định; tranh chấp liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, hợp đồng mua bán căn hộ, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở… .

Vụ tranh chấp nổi cộm tại địa bàn Hà Nội, có thể kể đến dự án chung cư Discovery Complex 302 Cầu Giấy. Hơn 100 hộ dân mua nhà tại Dự án chung cư Discovery Complex phản ánh chủ đầu tư đã chậm bàn giao nhà gần 2 năm so với thời hạn trong hợp đồng. Khi người dân vào nhận bàn giao nhà thì nhiều căn hộ thực tế lại có diện tích lớn hơn diện tích ban đầu. Với diện tích tăng lên đó, khách hàng mua nhà có thể phải đóng thêm tiền lên tới hàng trăm triệu đồng. Bên cạnh đó, Dự án Chung cư Discovery còn bộc lộ hàng loạt sai phạm khác nhau từ việc bàn giao căn hộ khi chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, tự ý thay đổi thiết kế dự án, căn hộ không báo với người mua như: bỏ các tầng cây xanh; bỏ cầu nối hai tòa tháp A – B; ban công căn hộ vuông thành vát,… .

Việc xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và cư dân như hiện nay xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, rõ nhất là sự thiết rõ ràng trong quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

1. Những khó khăn, bất cập trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng liên quan đến nhà ở, kinh doanh bất động sản và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật.
   • Chưa có quy định về việc xử lý các biến động về diện tích

Nhìn dưới góc độ của bên bán, thị trường bất động sản luôn luôn biến động do những biến đổi trong giá vật liệu, nhân công, chính sách của nhà nước… là khó tránh khỏi cho nên nếu cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng thì khá bất lợi cho chủ đầu tư mà vấn đề cũng không được giải quyết một cách tốt nhất.

Tham khảo quy định của Bộ luật dân sự Pháp về vấn đề này, nếu hợp đồng mua bán quy định rõ kích thước, diện tích bất động sản đem bán thì bên bán phải giao bất động sản đúng với số liệu nêu trong hợp đồng, nếu bên mua yêu cầu. Nếu bên bán không thể giao đúng kích thước và diện tích quy định hoặc nếu bên mua không yêu cầu giao đúng số liệu này và chấp nhận hiện trạng bất động sản được giao thì bên bán phải giảm giá tương ứng với tỷ lệ thiếu hụt. Nếu kích thước và diện tích bất động sản lớn hơn số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên mua có thể lựa chọn giữa việc trả thêm tiền hoặc rút khỏi hợp đồng nếu phần phụ trội bằng hoặc lớn hơn 1/20 (5%) số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên mua rút khỏi hợp đồng thì bên bán phải hoàn lại cho bên mua tiền bán vật nếu đã nhận và mọi chi phí liên quan đến hợp đồng. Như vậy, Bộ luật dân sự Pháp cho phép bên bán được hưởng ngoại lệ về trách nhiệm nếu kích thước và diện tích bất động sản tăng lên nhưng phần phụ trội nhỏ hơn 1/20 số liệu đã thỏa thuận.

Thiết nghĩ, trong các lĩnh vực kinh doanh hàm chứa nhiều rủi ro như kinh doanh bất động sản, pháp luật cũng nên xem xét vấn đề trách nhiệm của bên bán khi có sự thay đổi do hoàn cảnh một cách hợp lý để có cơ chế đảm bảo thực hiện hợp đồng công bằng, hiệu quả.

Mặc dù pháp luật Việt Nam không quy định nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng. Ví dụ như “Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ, bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ, trong trường hợp diện tích thông thủy cao hơn hoặc thấp hơn 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ, nếu chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích trong hợp đồng thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế”. Việc pháp luật không điều chỉnh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa vào hợp đồng như trên có thể dẫn đến bất lợi cho người mua nhà bởi vì con số 2% hay bao nhiêu phần trăm là do chủ đầu tư quyết định, trong khi người mua nhà hoàn toàn có quyền từ chối nhận bàn giao nhà nếu chủ đầu tư vi phạm thì lại không được đưa vào điều khoản hợp đồng.

Đề xuất giải pháp

Cần nghiên cứu để ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định tỷ lệ phần trăm biên độ chênh lệch diện tích được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích thực tế bàn giao để các quy định pháp luật về hợp đồng được chặt chẽ hơn, ngăn chặn các hành vi lợi dụng kẽ hở của pháp luật để xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khác

• Chưa có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai

Pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai. Điều này không chỉ gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, khách hàng khi khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước do không có hướng dẫn triển khai chi tiết trong khi thực tiễn đã phát sinh.Hiện nay, việc mua bán công trình xây dựng này diễn ra cũng khá phổ biển trên thị trường. Vì vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia quan hệ mua bán, tránh các tranh chấp, khiếu kiện xảy ra do quy định pháp luật, các nhà làm luật cần nghiên cứu, bổ sung quy định về các nội dung bắt buộc phải thỏa thuận trong loại hợp đồng này.

Đề xuất giải pháp:

Bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai  nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, tạo sự linh hoạt cho quá trình kinh doanh đối với phân khúc sản phẩm này, đồng thời tăng thu cho Ngân sách Nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

• Điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Vấn đề này được quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở, theo đó trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh BĐS 2014 như Luật Nhà ở 2014 đều đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng) về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng (chủ thể được coi là yếu thế hơn trong các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai với chủ đầu tư), nhưng phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác, vì khách hàng nghĩ rằng vấn đề thẩm định đã được cơ quan nhà nước làm rất kỹ nên mình hoàn toàn có thể yên tâm.

Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì “vẫn được bán” và phải chịu trách nhiệm. Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tô khác nhau và rủi ro lớn vẫn thuộc về khách hàng.

Bên cạnh đó, chế tài xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định khá sơ sài và chưa đủ tính răn đe. Theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/11/2017, thì việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi vi phạm chỉ là 300 triệu đồng. Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư chấp nhận nộp phạt, cố tình làm trái quy định pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể khác. Các chế tài của pháp luật không những tính trừng phạt, khắc phục hậu quả mà còn mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, các chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa thì mới có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa các hành vi trái pháp luật.

Đề xuất giải pháp:

Phải nâng cao trách nhiệm của các cơ quan hữu quan trong việc kiểm tra hồ sơ của chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua. Quy định cụ thể hơn trách nhiệm của cơ quan này về việc thẩm định được bảo đảm.

Trong trường hợp cần thiết, cơ quan có thẩm quyền (tự mình hoặc theo yêu cầu của bên mua nhà) có thể kiểm tra việc tuân thủ điều kiện bán/ cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư và xử lý vi phạm (tùy theo mức độ) nếu chủ đầu tư vi phạm điều kiện;

Nên xem xét, điều chỉnh giảm thời gian xác nhận này để không làm mất đi cơ hội kinh doanh của chủ đầu tư, tiết giảm thời gian, chi phí cho chủ đầu tư.

Để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi đó gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích như đã cam kết…

• Quy định về huy động vốn trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 69 Luật nhà ở năm 2014 thì vốn sử dụng cho phát triển nhà ở thương mại gồm 04 loại, trong đó có vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc huy động vốn góp như vậy được thể hiện thông qua các hợp đồng góp vốn. Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai (thường là chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng) thì các chủ đầu tư sẽ tổ chức bán hàng với các phương thức như ký kết huy động vốn góp khi nào đủ điều kiện mua bán thì sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chính thức.

Nếu các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản ký hợp đồng với khách hàng với tên gọi là “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở” hoặc “hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gắn với quyền sử dụng đất” ngay từ ban đầu (khi chưa thực hiện việc đầu tư xây dựng hạ tầng, xây dựng nhà ở) thì hợp đồng này trái với quy định của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trái với quy định của Luật nhà ở năm 2014 về điều kiện huy động vốn (Điều 19) và trái với Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 về điều kiện để quyền sử dụng đất và nhà ở được tham gia thị trường bất động sản (Điều 8).

Mặc dù tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở cũng nêu rõ chủ đầu tư không được phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn. Tuy nhiên, phương thức này thật sự chưa có quy định một cách chi tiết, rõ ràng dẫn đến vẫn có những thỏa thuận “ngầm”. Cụ thể là chủ đầu tư ký kết các hợp đồng huy động vốn, vay vốn, phiếu đặt chỗ … của khách hàng khi đất và nhà – là đối tượng trong hợp đồng này chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Số tiền này thực chất là tiền mua sản phẩm bất động sản nêu trên. Với dạng này, một mặt chủ đầu tư nhằm “đối phó” trước pháp luật khi ký kết hợp đồng trái pháp luật; nhưng mặt khác, chủ đầu tư đã đẩy các khách hàng ở vị thế luôn bất bình đẳng với chủ đầu tư, họ phải lệ thuộc vào chủ đầu tư.

Khi trường hợp có xảy ra tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp. Quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ căn cứ trên cơ sở chứng cứ cũng như lập luận của mỗi bên đưa ra. Để triệt để chặn được hình thức huy động vốn trái phép mà các Chủ đầu tư vốn ít, không đủ vốn lại muốn tham gia thị trường bất động sản, cần có những biện pháp mạnh mẽ, quyết liệt hơn.

Đề xuất giải pháp:

Tuy quy định đã nêu cấm việc huy động, sử dụng vốn trái phép, nhưng mức phạt tối đa là 300 triệu đồng, theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Mức phạt này không làm Chủ đầu tư e ngại khi huy động vốn trái phép. Việc khắc phục hậu quả là bồi thường thiệt hại cũng không là mức xử phạt mà Chủ đầu tư không dám vi phạm. Do đó, cần quy định hình thức xử lý nếu Chủ đầu tư vi phạm thì phạt gấp đôi số tiền huy động trái phép để nộp ngân sách Nhà nước.

• Mâu thuẫn trong việc áp dụng quy định về hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc (i) phạt vi phạm và (ii) bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua (gọi chung là khách hàng) chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua (gọi chung là chủ đầu tư) chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định những nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, trong đó nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt vi phạm, trong khi vấn đề bồi thường thiệt hại lại không “phải có”. Như vậy, có thể thấy chính trong nội tại Luật Kinh doanh bất động sản đã có sự mâu thuẫn.

Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là hai hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng khác nhau và có tính chất khác nhau. Nếu bồi thường thiệt hại là trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đề “bù đắp” các tổn thất đã gây ra thì phạt vi phạm hợp đồng là việc bên vi phạm phải trả một khoản tiền cho bên còn lại nếu có vi phạm hợp đồng. Về bản chất, phạt vi phạm hợp đồng mang tính chất “răn đe” và “phòng ngừa”, mục đích để các bên có ý thức cao hơn và nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, trong khi đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất bù đắp những tổn thất đã gây ra.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”. Như vậy, đối chiếu với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nếu các bên chỉ thỏa thuận phạt như quy định tại Điều 18 thì bên vi phạm chỉ chịu phạt mà không phải chịu bồi thường.

Trên thực tế, thiệt hại gây ra từ việc vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là không nhỏ, nếu thời hạn bàn giao nhà chậm bị kéo dài thì khoản tiền đó có thể rất lớn (tiền thuê nhà ở tạm trong thời gian chờ bàn giao nhà, tiền khách hàng đã đóng góp bị chủ đầu tư lạm dụng vốn…). Theo đó, tôi đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường trong hợp đồng.

Ngoài ra, nếu đặt các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng trong qân hệ pháp luật thương mại (chủ đầu tư trong quan hệ hợp đồng có mục đích lợi nhuận) thì cũng có mâu thuẫn: khoản 2 Điều 307 Luật Thương mại năm 2005 quy định: “Trường hợp các bên có thỏa thuận phạt vi phạm thì bên bị vi phạm có quyền áp dụng cả chế tài phạt vi phạm và buộc bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp Luật này có quy định khác”.

Như vậy, quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật dân sự năm 2015 với khoản 2 Điều 307 Luật Thương mại năm 2005 là chưa thống nhất với nhau. Theo quy định tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2015): “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau.”. Ở đây, Bộ luật dân sự và Luật Thương mại đều do Quốc hội ban hành, tuy nhiên, do Bộ luật dân sự năm 2015 được ban hành sau, nên căn cứ vào quy định tại khoản 3 Điều 156 vừa trích dẫn, chúng ta phải áp dụng khoản 3 Điều 418 Bộ luật dân sự năm 2015, mặc dù Luật Thương mại năm 2005 vẫn đang còn hiệu lực thi hành.

Đề xuất giải pháp:

Để khắc phục sự bất cập này, người viết đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Thương mại năm 2005 về mối quan hệ giữa chế tài phạt vi phạm và chế tài bồi thường thiệt hại, để bảo đảm tính thống nhất với quy định Bộ luật dân sự năm 2015. Mà theo đó, nếu các bên chỉ có thỏa thuận về việc bên vi phạm hợp đồng chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì phải tôn trọng ý chí của các chủ thể trong hợp đồng.nhưng phải nêu rõ trong hợp đồng.

• Khó khăn khi áp dụng quy định xác định hợp đồng vô hiệu theo khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 129 Bộ luật Dân sư 2015; “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: “1.Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó…”.

Tuy nhiên một số pháp luật chuyên ngành đặt ra yêu cầu hợp đồng phải có một số nội dung bắt buộc. Ví dụ như, Điều 141 của Luật Xây dựng 2014 quy định hợp đồng xây dựng phải có các  nội dung như: Nội dung và khối lượng công việc; chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao; thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng; giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản tại Điều 18 quy định hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hay công trình xây dựng phải có những nội dung bắt buộc theo quy định.

Như vậy Bộ luật dân sự mới đã đưa quy định bắt buộc phải lập thành văn bản vào làm điều kiện có hiệu lực, tuy nhiên với trường hợp không lập văn bản đúng quy định thì việc xác định hai phần ba nghĩa vụ là rất khó với hợp đồng có những nghĩa vụ không phân chia được theo phần hoặc danh sách các nghĩa vụ mà hợp đồng nêu chỉ mang tính chất liệt kê và là danh sách mở như các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, bởi nếu đánh giá 2/3 nghĩa vụ của khách hàng trong việc thanh toán thì dễ, còn để đánh giá 2/3 nghĩa vụ của chủ đầu tư là vô cùng khó khăn.

Đề xuất giải pháp:

Cần bổ sung quy định xác định thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng là như thế nào đối với những hợp đồng quy định nghĩa vụ theo hướng mở.

• Quy định về hợp đồng mẫu cho mua bán căn hộ chung cư chưa được áp dụng, quản lý triệt để

Tranh chấp của chung cư hiện nay xảy ra rất nhiều, mà vấn đề cơ bản là xuất phát từ hợp đồng không rõ ràng, bảo vệ chủ đầu tư vì hợp đồng là do chủ đầu tư soạn thảo. Hiện nay, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13 tháng 01 năm 2012 về việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng mẫu, điềukiện giao dịch chung, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2012, được sửa đổi, bổ sung bởi Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg ngày 20 tháng 8 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13 tháng 01 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 10 năm 2015. Kể từ khi có quyết định số 02/2012/QĐ-TTg thì đã có quy định buộc đăng ký hợp đồng mẫu: “Mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp”.

Tuy nhiên, hiện nay, những người áp dụng pháp luật nói chung vàcán bộ ngành Tòa án nói riêng đang có hai quan điểm về hậu quả pháp lý của việc chủ đầu tư không đăng ký hợp đồng mẫu theo quy định của pháp luật. Quan điểm thứ nhất cho rằng việc đăng ký hợp đồng mẫu theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ chỉ là thủ tục hành chính nên không dẫn tới hợp đồng vô hiệu. Điều này trái ngược với quan điểm thứ hai, không đăng ký hợp đồng mẫu là vi phạm về hình thức của hợp đồng; vì vậy, hợp đồng này vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự.

Đề xuất giải pháp:

Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, thực hiện đúng theo tinh thần của Quyết định số 02/2012 của Thủ tướng Chính phủ, ngăn chặn hành vi trục lợi, quy định các điều khoản bất lợi cho người dân của chủ đầu tư, đảm bảo việc áp dụng pháp luật được thống nhất, kiến nghị cần bổ sung quy định hướng dẫn chi tiết về hậu quả pháp lý của hành vi không đăng ký hợp đồng mẫu đối với các đối tượng thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Cụ thể, hậu quả pháp lý của hành vi này là hợp đồng đã ký kết giữa hai chủ thể vô hiệu.

Ngoài ra, có thể tăng chế tài xử lý vi phạm nếu chủ đầu tư ngang nhiên không tuân thủ quy định đăng ký hợp đồng đảm bảo chế tài đủ mạnh và mang cả tính chất răn đe cho các dự án khác.

• Quy định về bảo lãnh vẫn chưa bảo vệ được quyền lợi của người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Cũng cần lưu ý rằng, bảo lãnh trên thực tế chủ yếu là bảo lãnh đối vật, có nghĩa chủ đầu tư phải có tài sản để bảo đảm cho việc ngân hàng bảo lãnh. Thực tế cho thấy, các chủ đầu tư thường thế chấp chính dự án đang xây dựng để được bảo lãnh từ ngân hàng thương mại. Đó là chưa kể đến các trường hợp chủ đầu tư hoàn toàn không đưa điều khoản về bảo lãnh ngân hàng này vào trong hợp đồng mua bán với khách hàng, vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật, đe dọa đến quyền lợi của khách hàng khi xảy ra vi phạm về thời gian bàn giao nhà.

Đối với trường hợp có điều khoản bảo lãnh, Ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư khi kí kết hợp đồng với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong điều khoản thỏa thuận về việc thanh toán, phải chuyển khoản và tài khoản của Ngân hàng đã bảo lãnh để Ngân hàng kiểm soát việc sử dụng tiền của chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích. Bên cạnh đó, khách hàng cũng sẽ “yên tâm” hơn vì ngân hàng sẽ kiểm soát chủ đầu tư trong việc sử dụng nguồn tiền huy động từ khách hàng. Đó là vấn đề lý luận và cần được thực hiện.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ này, nghĩa là không thuê tổ chức ngân hàng đứng ra bảo lãnhđể cố tình trốn tránh trách nhiệm trả nợ cho người dân khi bàn giao chậm tiến độ, lợi dụng điều này để sử dụng số tiền mà khách hàng đã thanh toán vào mục đích khác. Hành vi này của chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng,gây ra ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chính khách hàng.

Đề xuất giải pháp:

Thứ nhất, nếu chủ đầu tư không thực hiện việc thuê tổ chức ngân hàng bảo lãnh trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, kiến nghị phải có chế tài xử lý nghiêm minh, đủ mạnh, đủ sức răn đe đối với chủ đầu tư. Cụ thể, đề xuất quy định chủ đầu tư phải trả cho người mua số tiền gấp nhiều lần khoản tiền bảo lãnh nếu chủ đầu tư vi phạm quy định về bảo lãnh tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản. Trường hợp này được áp dụng ngay cả trường hợp xây dựng đúng tiến độ mà không có bảo lãnh.

Thứ hai, về hậu quả pháp lý của hợp đồng đã ký kết giữa người mua và chủ đầu tư, hợp đồng này sẽ chấm dứthiệu lực.

• Quy định về quỹ bảo trì nhà chung cư còn thiếu chặt chẽ, xảy ra nhiều tranh chấp

Đối với kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 1 Điều 108 Luật nhà ở năm 2014 thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết chủ đầu tư thường không trích lập khoản này, hoặc không bàn giao, chậm trễ bàn giao khoản kinh phí bảo trì này cho Ban Quản trị nhà chung cư dẫn đến tình trạng tranh chấp về phí bảo trì nhiều như hiện nay. Bản thân Ban quản trị cũng phải mất rất nhiều thời gian, công sức để buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì theo luật định. Rõ ràng có quy định nhưng vẫn không áp dụng được một cách triệt để, chưa có chế tài đủ mạnh để răn đe dẫn đến việc chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở để chiếm dụng quỹ bảo trì.

Ngoài ra, kinh phí 2% này được quy định rất rõ là trích từ giá mua bán của căn hộ chung cư. Nhưng các chủ đầu tư thường đưa vào điều khoản hợp đồng theo hướng tách giá mua bán căn hộ riêng, tách phí bảo trì riêng và yêu cầu người mua căn hộ phải thanh toán khoản chi phí này trước khi nhận bàn giao nhà. Cách quy định như vậy là bất lợi cho người mua nhà.

Đề xuất giải pháp:

Để khắc phục hai vi phạm trên, kiến nghị sửa đổi khoản 1 Điều 109 Luật nhà ở theo hướng ghi rõ trong hợp đồng mua bán ngay từ đầu là quỹ bảo trì được lập tại Ngân hàng với số tài khoản rõ ràng. Quỹ bảo trì này được để trong tài khoản uỷ thác tự động. Khi có Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, với giấy công nhận từ UBND cấp quận thì Quỹ bảo trì này được chuyển tự động sang tài khoản do Ban quản trị lập, không phụ thuộc vào Chủ đầu tư. Tránh trường hợp chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao dẫn đến tranh chấp như hiện nay.

• Bất cập trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu nhà chung cư

Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. Cụ thể là sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ gồm: Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư; Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có) …Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án. Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Nghị định 43/2014 và Nghị định 01/2017 hướng dẫn Luật đất đai

Điều 72. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở

1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:
2. a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
3. b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);
4. c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
5. d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;

đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

2. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.

Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
4. a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
5. b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
6. c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
7. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
8. a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
9. b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
10. c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
11. d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này;

đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

1. e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
2. Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật.

Điều 72a. Trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận

Trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 24 của Nghị định này thực hiện như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị xác định lại diện tích đất ở tại nơi nộp hồ sơ quy định tại Điều 60 của Nghị định này.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ khi cấp Giấy chứng nhận trước đây, nếu đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 24 của Nghị định này thì trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy theo cách tiếp cận hiện nay thì để cấp Sổ đỏ phải thông qua chủ đầu tư.Trường hợp chủ vi pham các quy định của pháp luật khi thực hiện dự án như không đăng ký hợp đồng mẫu khi bán cho cư dân, không có bảo lãnh của ngân hàng khi bán căn hộ, vi phạm thiết kế cơ sở … dẫn đến việc không đảm bảo hồ sơ pháp lý tại bước 1 để xin cấp Sổ đỏ cho căn hộ, theo Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đề xuất giải pháp:

Cần thiết phải thay đổi cách tiếp cận để bảo vệ hơn nữa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân, đặt người dân là trung tâm. Khi họ đã đầu tư một khoản tiền nhất định theo đúng quy định của pháp luật, họ xứng đáng nhận được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ.

Trong trường hợp chủ đầu tư có sai phạm thì tiến hành phạt vi phạm, khắc phục, buộc sửa lỗi, còn đối với người dân thì vẫn cần cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ cho họ để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của họ, mà không phụ thuộc vào Chủ đầu tư.

• Quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài còn chưa rõ ràng.

Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Trong khi đó, khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 yêu cầu “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Từ thực tiễn, có thể thấy rằng: cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở riêng lẻ có nhiều bối rối, hoài ghi, bởi theo họ, Luật Đất đai thì không quy định họ là “người sử dụng đất”, pháp luật nhà ở cho phép mua nhà ở riêng lẻ nhưng không có quy định về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo nhà ở và luật kinh doanh bất động sản lại quy định rằng “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Vậy, vấn đề quyền sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài nếu mua nhà ở riêng lẻ như thế nào? Các doanh nghiệp kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.

Ở một khía cạnh khác, điểm b Khoản 2, Điều 159 Luật nhà ở năm 2014, quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, mặc dù Luật nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực từ 01/07/2015, nhưng đến nay, vẫn chưa có văn bản xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương không cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo quy định của luật nhà ở hiện hành. Do thiếu tính kịp thời và đồng bộ trong việc ban hành các văn bản pháp luật khiến cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và ngay cả các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở lúng túng.

Các luật liên quan vẫn chưa quy định rõ điều này như: Luật đất đai không có quy định chi tiết về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài, quyền sử dụng đất cho người nước ngoài; Luật xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam chưa quy định rõ về việc nhập cảnh của người nước ngoài có tài sản ở Việt Nam; chưa có quy định pháp luật nêu rõ phương thức chuyển tiền vào để mua tài sản bất động sản tại Việt Nam và chuyển tiền ra khi bán tài sản bất động sản tại Việt Nam;

Đề xuất giải pháp:

Cần xem xét các vấn đề nêu trên, quy định rõ ràng để tổ chức quản lý và áp dụng đồng bộ. Nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng, Bộ công an, Bộ Quốc phòng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có quy định cụ thể các vị trí, khu vực mà người nước ngoài không được phép mua bán, có chế tài nghiêm khắc với các cơ quan quản lý Nhà nước, với các cá nhân tổ chức buông lỏng quản lý, vi phạm quy định của pháp luật.

• Về thời điểm chuyển quyền sở hữu

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 450. Mua bán quyền tài sản

3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ về quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định”

Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Điều 19. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng

5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”

Luật nhà ở năm 2014 quy định:

“Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.”

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, có thể thấy rằng quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở hiện nay đã phần nào giải quyết định những bất cập, thiếu thống nhất so với quy định trước đây chuyển quyền kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng (Khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005).

Bởi lẽ, bản chất của quyền sở hữu được hình thành trong các giao dịch nhà ở là kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng như bên mua đã thanh toán tiền và bên bán đã bàn giao nhà ở; thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật.

Tuy nhiên, quy định nêu trên vẫn chưa được áp dụng một cách triệt để. Hiện nay, vẫn chưa có các quy định hướng dẫn chuyển quyền sở hữu theo thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán thì thủ tục làm “Sổ hồng” cho các căn hộ này. Hiện nay, vẫn phụ thuộc vào việc nghiệm thu, hoàn công công trình, sau đó, mới thực hiện thủ tục cấp “Sổ hồng” theo quy định pháp luật về đất đai nêu trên đây.

Giải pháp đề xuất:

Cần phải thể chế hóa chế định về thời điểm chuyển quyền sở hữu theo Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản trong các thông tư, nghị định hướng dẫn để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp khi bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán,thì đương nhiên họ có quyền sở hữu tài sản đó và có tên trong “Sổ hồng”. Tránh tình trạng làm thủ tục hành chính sang tên “sổ hồng” kéo dài như hiện nay.

• Kết luận

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế – xã hội. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân và thị trường cũng là một chỉ số thể hiện sự phát triển của nền kinh tế. Chế định hợp đồng, đặc biệt là chế định hợp đồng về nhà ở và kinh doanh bất động sản đóng vai trò và giá trị quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, sinh hoạt của người dân, hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều đó đồng nghĩa rằng việc xây dựng hệ thống pháp luật hợp đồng nhà ở, công trình xây dựng và việc đưa pháp luật vào đời sống thực tiễn ngày càng được chú trọng, đề cao.

Tuy nhiên, thực trạng hiện nay xảy ra hàng loạt các dự án nhà ở có tranh chấp, khiếu kiện với các con số đáng báo động kể trên, ảnh hưởng đến cuộc sống của hàng triệu người dân. Mà lý do cơ bản là do hệ thống pháp luật nước ta ở lĩnh vực này còn lỏng lẻo, tồn tại nhiều bất cập cũng như khó khăn, hạn chế, thiếu sót trong quá trình áp dụng, gián tiếp là công cụ để những người vì lợi ích của bản thân mà xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Những bất cập của pháp luật xuất hiện từ giai đoạn ký kết hợp đồng về quy định hợp đồng mẫu, bảo lãnh, điều kiện chuyển giao nhà ở hình thành trong tương lai cho đến những quy định về quỹ bảo trì, điều kiện hợp đồng vô hiệu và cuối cùng là cấp Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Bản chất của việc tranh chấp các vấn đề trong hợp đồng cũng đều ẩn chứa những mâu thuẫn lợi ích kinh tế phía trong các vấn đề này. Do đó, Đảng và Nhà nước, các nhà làm luật cần hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi, cũng như hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn các vấn đề còn tồn tại, điều hòa lợi ích kinh tế, hướng đến một hệ thống pháp luật chặt chẽ, logic, có thể áp dụng pháp luật một cách triệt để, thống nhất, hiệu quả, cũng như tạo những hành lang, cơ sở pháp lý trong quá trình Hội nhập kinh tế Thế giới.

[1]   Hội thảo “Bình luận về các chuyên đề liên quan đến hợp đồng và giải quyết tranh chấp bằng phương thức hòa giải thương mại, trọng tài thương mại” do JICA và Bộ Tư pháp tổ chức tại Hà Nội ngày 07-3-2019.

[2] tuan.tr@truongsonlaw.vn – Giám đốc Công ty luật Trường Sơn

[3]http://cand.com.vn/dia-oc/Bung-no-tranh-chap-chung-cu-496016/