(ANVI) – Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, trình bày tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên – Dòng tiền vào bất động sản, do Thời báo Kinh tế VN tổ chức
Bình luận về 4 vấn đề: 3 yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản; vấn đề chung về pháp luật bất động sản; bất động sản lai & nhà ở chung cư.
- 3 yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:
1.1. Về kinh tế:
Đang và vẫn sẽ phát triển tốt trong năm 2020, đây là yếu tố quyết định.
“Chạy ngược trên chiếc thuyền xuôi. Thì ta vẫn cứ phải trôi theo thuyền”.
1.2. Về pháp lý:
Pháp luật bất động sản rối mù, xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo, giữa các Luật đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở,…
Chính lúc cứ tưởng rằng, pháp luật kinh doanh đã được hoàn thiện thì nó cho thấy nhức nhối sự lượng tăng, chất giảm.
Năm 2020 sẽ không có gì thay đổi, về cơ bản vẫn vậy kể cả sửa đổi Luật Đất đai được thông qua thì vẫn chưa có hiệu lực.
1.3. Về chính trị:
Rất rủi ro vì câu chuyện trách nhiêm liên quan đến nhiệm kỳ, đốt lò. Bộ máy gần như đang tê liệt, ảnh hưởng đến triển khai các dự án nói chung, dự án bất động sản nói riêng.
Vì vậy năm 2019 là xấu, 2020 sẽ xấu hơn.
1.4. Nhận định:
Thị trường bất động sản năm 2020 và 1 vài năm tới vẫn sẽ tốt, kể cả condotel.
- Vấn đề chung về pháp luật bất động sản:
2.1. Về khung giá đất:
Trước sai lầm, quy định sát giá thị trường, nhưng luôn có khoảng cách thấp khá xa, tạo ra sự méo mó.
Quy định điều chỉnh 5 năm/lần chỉ đúng khi sát giá thị trường. Sắp tới đến kỳ điều chỉnh thì có nguy cơ đột biến, tăng giá quá nhiều, sẽ ảnh hưởng lớn.
Nhưng vẫn phải chấp nhận, phải làm, vì càng để lâu càng khó, càng rắc rối.
2.2. Về quyền thế chấp bất động sản:
Doanh nghiệp chỉ được thế chấp tài sản trên đất tại các tổ chức tín dụng, mà không được thế chấp tại doanh nghiệp khác và cá nhân.
Không có quyền sở hữu đất thì bị hạn chế thế chấp đã đành, có toàn quyền sở hữu tài sản trên đất (bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt), mà lại vẫn không được thế chấp là quá bất hợp lý. Cụ thể, theo Điều 174 và 176, Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp, pháp nhân có quyền sở hữu bất động sản trên đất chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng, không được thế chấp tại các tổ chức kinh tế, pháp nhân, cá nhân khác. Thậm chí nếu cứ theo đúng câu chữ thì còn không được thế chấp tại chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, vì đó không còn là tổ chức tín dụng theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
Đây là quy định sai nguyên lý, cùng với một số quy định cấm huy động khác, dẫn đến hệ quả là cứ phát triển bất động sản là phải dựa chính vào ngân hàng. Đây là quy định vi Hiến, tàn dư của chế độ pháp lý nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng, giao dịch về đất thời nói không với kinh tế thị trường.
2.3. Về quyền hưởng dụng bất động sản:
Quy định mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, ngoài 3 quyền chiến hữu, sử dụng & định đoạt còn quyền hưởng dụng. Quyền hưởng dụng là quyền của người này được khai thác công dụng & hưởng lợi tức của bất động tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác.
Quyền hưởng dụng không phải đăng ký như mua bán, thế chấp, nhưng có thể kéo dài hết cả đời người, tức có khi đến cả trăm năm. Nguy cơ vô hiệu hoá nhiều quyền khác như mua, thuê, sử dụng, nhận thế chấp, hưởng thừa kế…
2.4. Về quyền sở hữu đất:
Quy định rõ về quyền sở hữu tư nhân về quyền sử dụng đất, trong lúc chờ đợi thay đổi sở hữu tư nhân về đất. Vì, khác với trước kia, từ năm 2017 trở đi, theo quy định của Bộ luật Dân sự, một trong số 5 điều kiện của mọi giao dịch tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, là phải có quyền sở hữu. Do đó, nếu như chỉ có quyên sử dụng đất, 1 trong 3 quyền năng của quyền sở hữu đất, thì sẽ không được phép giao dịch.
2.5. Tên số đỏ:
Tên “sổ đỏ” là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là quá dài dòng, không chính xác trong rất nhiều trường hợp không có hoặc chưa ghi nhận quyền sở hữu nhà ở & bất động sản khác ngoài đất.
Vì vậy cần sửa thành tên ngắn gọn: Giấy chứng nhận bất động sản.
- Bất động sản lai:
3.1. Về Condotel, Oficetel, shophouse:
Không vướng về cấp phép, hợp đồng, sở hữu.
Nhưng nhiều vấn đề pháp lý khác còn thiếu hoặc không rõ ràng, lẫn giữa nhà ở, khách sạn, văn phòng & bất động sản khác, đặc biệt là về việc khai thác, sử dụng. Ví dụ thỏa thuận nhận cổ tức cố định với Condotel là trái với quy định về hạch toán kết quả kinh doanh của doanh nghiệp theo Thông tư 200/2014/TT-BTC, nhưng với cá nhân thì lại không trái.
Vì vậy, cần phải được quy định cụ thể, rõ ràng, tách thành một loại bất động sản riêng biệt, để thừa nhận thực tế tất yếu rất hay & khuyến khích phát triển an toàn, ổn định lâu dài.
3.2. Về trao đổi căn hộ du lịch:
Chưa có hàng lang pháp lý, khác hẳn với hợp đồng trao đổi hay hợp đồng mượn tài sản.
Đặc biệt là liên quan đến người nước ngoài & bất động sản ở nước ngoài.
- Nhà ở chung cư:
4.1. Về Ban quản trị nhà chung cư:
Trái Luật Hợp tác xã năm 2012 khi quy định như Ban quản trị HTX & sai Bộ luật Dân sự khi quy định có tư cách pháp nhân. Phải là tổ chức khác, như Cộng đồng cư dân mới có tư cách pháp nhân, chứ không phải là Ban quản trị, như một cơ quan đại diện của Cộng đồng cư dân.
4.2. Về Quỹ bảo trì mở tài khoản:
Sai khi quy định gửi tiết kiệm, vì pháp nhân không được quyền gửi tiết kiệm.
Thiếu sót nghiêm trọng khi không quy định phong toả & quyền yêu cầu cung cấp thông tin tài khoản.
4.3. Về Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:
Sai khi quy định bảo lãnh trước khi bán, vì chỉ có thể bảo lãnh trên cơ sở đã có hợp đồng mua bán nhà ở.
Vì vậy, cần quy định hợp đồng chỉ có hiệu lực từ khi có bảo lãnh ngân hàng.
Đặc biệt cần quy định rõ, tránh tình trạng nhiều trường hợp ngân hàng phủi tay bảo lãnh trên thực tế.
Hà Nội 19-12-2019
—————————–