(ANVI)- Luật sư Trương Thanh Đức, phát biểu tại Hội thảo Sửa đổi Nghị định về Phân lô, bán nền do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức.
- Về tính pháp lý:
1.1. Các dự án được phân lô, bán nền là một chính sách đúng, đã được ghi nhận tại các đạo luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở.
1.2. Đến nay, cái gì cũng đã có luật, không phải là luật đầu tiên, mà đã qua 5 -7 phiên bản, mà những vấn đề mấu chốt về thị trường, ảnh hướng lớn đến quyền lợi, nghĩa vụ của cá nhân & pháp nhân mà vẫn cứ quyết định bằng Nghị định.
1.3. Chỉ luật, chứ Nghị định (dù Luật giao quyền quy định chi tiết) không được quyền cấm đoán, hạn chế quyền của cá nhân & doanh nghiệp theo quy định tại Điều 2 của Bộ luật Dân sự năm 2020.
1.4. Bất cập của việc phân lô, bán nền không phải lỗi tại bản thân quy định này, mà là do quá trình thực hiện.
- Về tính hợp lý:
2.1. Tạo ra sự đồng bộ, ngăn lắp giống nhau về tổng thể, nhưng khác biệt, phong phú về chi tiết, như một số khu đô thị mới tại quận Hà Đông, Hà Nội.
2.2. Hạn chế vùng lõi các đô thị lớn còn có sự hợp lý, chứ hạn chế tất cả các phường của toàn bộ 63 tỉnh, thành trên toàn quốc là không hợp lý.
2.3. Dự thảo không hợp lý cả với thời kỳ sơ khai của thị trường bất động sản, chỉ lo tăng trưởngveef số lượng, càng bất hợp lý trong giai đoạn này, khi thị trường đang đi vào chuyên nghiệp, bài bản, ưu tiên và quyết định bằng chất lượng chứ không phải là số lượng. Trong thời buổi này, không có cửa cho chủ đầu tư cũng như khách hàng với các dự án lôm côm, lộn xộn.
2.4. Nếu vì lý do có chuyện lừa đảo liên quan đến phân lô bán nền, nên phải cấm, thì không nhẽ pháp luật đưa ra thông điệp: Cấm lừa ở phường, được lừa ở xã. Ngoài ra, đã là quận thì mặc định là nội thành. Thế mà Nghị định hiện hành cũng như dự thảo sửa đổi viết “các quận thuộc nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương”, tức là có cả quận thuộc ngoại thành? Viết thế là trái với Hiến pháp.
- Về tính thực tế:
3.1. Đáp ứng nhu cầu của nhiều chủ nhà, về cả kiến trúc và chi phí thay vì phá đi làm lại. Cần chấp nhận hài hoà giữa yêu cầu chung với tâm lý, văn hoá, mong muốn sở hữu riêng & khác biệt ngôi nhà của người dân Việt Nam.
3.2. Các biệt thự của Pháp tại Hà Nội, Đà Lạt,… hiểu nôm na cũng giống với cơ chế phân lô, bán nền, không cái nào giống cái nào nhưng vẫn tạo ra những đường phố, khu vực rất hợp lý, đẹp mắt, vì có sự đồng bộ, không chỏi nhau. Đáng tiếc là chúng ta cấm phân lô, bán nền nhưng vẫn cứ làm hỏng kiến trúc cả mới lẫn cũ.
3.3. Tóm lại, không những dự thảo, mà kể cả quy định cấm phân lô, bán nền tại nội thành Hà Nội, Sài Gòn hiện nay cũng không hợp tình, hợp lý. Quản dự án không chỉ bằng Luật Đất đai, mà bằng nhiều Luật khác như quy hoạch, xây dựng, kiến trúc, đô thị,…
Hà Nội 02-6-2020
(609/609)