(ANVI) – Tham luận của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, tại Hội thảo “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” do Tạp chí Bất động sản & Viện nghiên cứu Bất động sản tổ chức tại Hà Nội 21-4-2022.
Sau gần 4 năm, với tham luận gần 4.000 chữ “Bình luận Hoàn thiện pháp luật hợp đồng nhìn từ thực tế loại hình condotel” [1] của tôi tại Hội thảo do Bộ Tư pháp tổ chức, tình hình vẫn gần như giậm chân tại chỗ, ngoại trừ quy định mới nhất về việc mua bán căn hộ du lịch thì phải theo mẫu hợp đồng cho Chính phủ ban hành.
1. Quy định của pháp luật về “nhà ở”, “căn hộ”, “đất ở” và “đơn vị ở”:
1.1. Quy định của pháp luật về nhà ở:
1.1.1. Khoản 1, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau: “1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
1.1.2. Khoản 4, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm”, Luật Nhà ở năm 2014. quy định một trong những hành vi bị nghiêm cấm là: “Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở”.
1.1.3. Các khoản từ khoản 2 đến khoản 7, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Nhà ở năm 2014 phân chia thành 6 loại nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ (gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập), nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội.
1.2. Quy định của luật về “căn hộ”:
1.2.1. Đoạn thứ hai, khoản 1, Điều 86 về “Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở”, Luật Đất đai năm 2013 nhắc đến 1 lần từ “căn hộ” khi đề cập đến nhà ở.
1.2.2. Luật Nhà ở năm 2014 nhắc đến 30 lần từ “căn hộ” gắn liền với nhà chung cư và 2 lần từ “căn hộ” khi quy định về “nhà ở của hộ gia đình, cá nhân” (Điều 46).
1.2.3. Điều 19 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng”, Luật Kinh doanh bất động sản nhắc đến 2 lần từ “căn hộ”, gắn liền với nhà chung cư
1.2.4. Điều 214 về “Sở hữu chung trong nhà chung cư”, Bộ luật Dân sự năm 2015 nhắc đến 1 lần từ “căn hộ” gắn liền với nhà chung cư.
1.2.5. Luật Du lịch năm 2017 nhắc đến 2 lần cụm từ “căn hộ du lịch”.
1.3. Quy định của pháp luật về “đất ở”:
Điểm 7, mục III, phần B, Phụ lục 1, Nghị định số 130/2020/NĐ-CP ngày 30-10-2020 của Chính phủ về “Kiểm soát tài sản, thu nhập của người có chức vụ, quyền hạn trong cơ quan, tổ chức, đơn vị” hướng dẫn: “(7) Đất ở là đất được sử dụng vào mục đích để ở theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp thửa đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau mà trong đó có đất ở thì kê khai vào mục đất ở”.
1.4. Quy định của pháp luật về “đơn vị ở”:
1.4.1. Điểm b, khoản 1, Điều 10 về “Hồ sơ, trình tự đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở”, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở” quy định “đơn vị ở” gồm “căn hộ chung cư, nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ” (quy định này đã được bãi bỏ từ ngày 26-3-2021 theo quy định tại khoản 1 Điều 2, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP).
1.4.2. “Đơn vị ở” được giải thích theo khoản điểm 4, mục 1.2, Chương 1, Phụ lục ban hành kèm theo “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam” sốQCXDVN 01: 2008/BXD, ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3-4-2008 như sau:
“4) Đơn vị ở: là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở…; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ (bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở… Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m. Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường. Đất trung tâm hành chính cấp phường được tính vào đất đơn vị ở. Tùy theo giải pháp quy hoạch, trong các đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công trình ngoài các khu chức năng thành phần của đơn vị ở nêu trên, nhưng đất xây dựng các công trình này không thuộc đất đơn vị ở’.
1.4.3. “Đơn vị ở” được giải thích theo khoản mục 1.4.8 về Đơn vị ở”, mục 1, “Quy chuẩn Quốc gia về quy hoạch xây dựng” số QCVN 01:2021/BXD, ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19-5-2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng giải thích Đơn vị ở như sau:
“Khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ – công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở”.
Có 9 yêu cầu đối với “Đơn vị ở”, trong đó có “Quy mô dân số tối đa của một đơn vị ở là 20 000 người, quy mô dân số tối thiểu của một đơn vị ở là 4 000 người (đối với các đô thị miền núi là 2 800 người)”.
1.5. Kết luận pháp lý về “nhà ở”, “căn hộ”, “đất ở” và “đơn vị ở”:
1.5.1. Như vậy, theo quy định của nhiều đạo luật hiện hành, thì “căn hộ” cũng chính là “nhà ở”, mà chủ yếu là nhà chung cư. Đồng thời, không có quy định nào của luật rằng căn hộ không phải là nhà ở.
1.5.2. Căn hộ là nhà ở và là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” theo quy định tại khoản 1, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Nhà ở năm 2014.
1.5.3. Căn hộ là nhà ở, nên phải được xây dựng trên đất ở theo quy định tại khoản 4, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm “, Luật Nhà ở năm 2014.
2. Vướng mắc pháp lý về “căn hộ du lịch”:
2.1. Quy định của pháp luật về “căn hộ du lịch”:
2.1.1 Khoản 3, Điều 48 về “Các loại cơ sở lưu trú du lịch”, Luật Du lịch năm 2017 quy định một trong các loại cơ sở lưu trú du lịch là “Căn hộ du lịch” (trước đó đã được quy định tại Luật Du lịch năm 2005).
2.1.2. Khoản 3, Điều 21 về “Các loại hình cơ sở lưu trú du lịch”, Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31-12-2017 của Chính phủ “Quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch” giải thích như sau: “3. Căn hộ du lịch: Căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.
2.1.3. Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28-10-2019 của Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch”. Quy chế này xác định, việc kinh doanh căn hộ du lịch tương tự như việc cho thuê khách sạn.
2.1.4. Khoản 2, Điều 6 về “Hợp đồng kinh doanh bất động sản”, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06-01-2022 của Chính phủ “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản”, nhắc đến “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” phải lập thành hợp đồng theo mẫu.
2.1.5. Uỷ ban Nhân dân tỉnh Khánh Hoà đã từng đề cập đến loại “dự án có đất ở không hình thành đơn vị ở, đất xây dựng biệt thự du lịch” tại khoản 3, Điều 26 về “Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở”, “Quy chế giải quyết thủ tục hành chính về đất đai liên quan đến tổ chức, doanh nghiệp, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông”, ban hành kèm theo Quyết định số 4163/QĐ-UBND ngày 30-12-2016 (sau đó là Quyết định số 2721/QĐ-UBND ngày 13-9-2017).
2.2. Kết luận pháp lý về “căn hộ du lịch”:
Căn cứ vào những quy định pháp luật đã nêu trên, thì có thể xác định như sau: “Căn hộ du lịch” là nhà ở, với 3 mục đích: Thứ nhất là để ở; thứ hai là để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; thứ ba là để phục mục đích lưu trú của khách du lịch.
2.3. Vướng mắc về đất xây đất xây dựng “căn hộ du lịch”.
2.3.1. “Căn hộ du lịch” là một loại nhà ở, đúng ra phải được xây dựng trên “đất ở”.
2.3.2. Việc “bắt” “căn hộ du lịch” phải xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ là trái với quy định tại khoản 4, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm”, Luật Nhà ở năm 2014 là: “Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở”.
2.3.3. Vì vậy, việc Khánh Hoà gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở,” là rất hợp lý, rất đúng quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở năm 2015 và Luật Du lịch năm 2017.
2.4. Vướng mắc về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu “căn hộ du lịch”:
2.4.1. Căn hộ du lịch là một loại nhà ở, đúng ra phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tương tự như với nhà chung cư.
2.4.2. Vì rất mập mờ về pháp lý, nên các địa phương không dám cấp “sổ đỏ”, dù đã có công văn “đèn xanh” của Bộ Xây dựng.
2.5. Vướng mắc về rất nhiều thứ khác chung quanh “căn hộ du lịch”:
2.5.1. “Căn hộ du lịch” là một loại sản phẩm hoàn toàn mới, sản phẩm lai giữa nhà ở và cơ sở lưu trú du lịch, là nhà chung cư nhưng lại không phải là nhà chung cư, là “nhà ở” nhưng lại không chỉ là “là ở”, là “cơ sở lưu trú du lịch” nhưng lại không chỉ là “cơ sở lưu trú du lịch”. Cả về khía cạnh pháp lý cũng như trên thực tế, căn hộ du lịch có thể chỉ để ở như nhà ở, nhưng cũng có thể chỉ hoạt động du lịch như cơ sở lưu trú du lịch, đồng thời có thể đan xen giữa cả 2 chức năng này.
2.5.2. “Căn hộ du lịch” đang thiếu hầu hết các quy định cụ thể của pháp luật để làm cơ sở xác định một loạt vấn đề pháp lý như về việc sở hữu chung và riêng; về việc bảo lãnh bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai (trên thực tế, nơi có nơi không); về việc hình thành và sử dụng quỹ bảo trì căn hộ du lịch (trên thực tế nơi không, nơi có); về việc phân chia quyền sở hữu, quyền sử dụng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư; về việc tổ chức và hoạt động ban quản trị hay ban đại diện căn hộ du lịch (tự phát mỗi nơi một kiểu); về việc quản lý và sử dụng căn hộ du lịch giữa các chủ sở hữu, về việc người nước ngoài được mua hay không (theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản); về việc có được tính là căn nhà duy nhất để miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán (theo khoản 2, Điều 4 về Thu nhập được miễn thuế”, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007), hay khi phải thi hành án dân sự về tài sản (theo quy định tại Điều 95 về “Kê biên nhà ở”, Luật Thi hành án 2008 và Điều 31 về “Giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng”, Luật Hôn nhân gia đình năm 2014); về xác định nơi cư trú (theo Điều 11 về “Nơi cư trú của công dân”, Luật Cư trú năm 2020);… Do đó, đồng thời có thể áp dụng chế độ pháp lý như đối với nhà ở hoặc như đối với công trình xây dựng liên quan đến du lịch hoặc “cấu” mỗi bên 1 tý gán ghép vào nhau. Chưa kể còn có những sự khau nhau giữa căn hộ du lịch (tourist apartment) và căn hộ khách sạn (condotel). Điều này đã dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và gây ra mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện đông người rất phức tạp do bất cập, chậm trễ, bế tắc về pháp lý.
2.5.3. Trở lại câu chuyện “Bình luận Hoàn thiện pháp luật hợp đồng nhìn từ thực tế loại hình condotel” nêu ở phần đầu. Vào năm 2018, tôi có lấy ví dụ để minh hoạ về khoảng trống pháp lý về một toà tháp 38 tầng, tầm cỡ 5 sao, Dự án condotel Panorama giữa trung tâm thành phố Nha Trang, thì đến hôm nay, sau 3 năm đi vào hoạt động, hàng nghìn nhà đầu tư vẫn đang loay hoay tranh cãi về pháp lý là gì với chủ đầu tư.
2.5.4. Nếu ai nói rằng, đã có đủ các quy định pháp lý về “căn hộ du lịch”, thì chẳng khác nào đang đi trên mây trên gió. Vì nếu đã có quy định thì có cũng gần như không, là bỏ mặc chủ đầu tư và nhà đầu tư tranh cãi nhau bất phân thắng bại, thiệt hại cho nền kinh tế, xã hội và ngành du lịch. Căn hộ du lịch (condotel), rồi căn hộ văn phòng (officetel) cũng như nhiều dạng bất động sản lai khác, phần nhà ở mới là cái gốc, phần du lịch chỉ là cái ngọn, giống như những đứa con lai có ít nhất 2 quốc tịch, mà pháp luật lại chưa hề minh định rằng, bố mẹ nó được chọn quốc tịch nào và phải bỏ quốc tịch nào, hay là được chọn song tịch, gắn liền với pháp luật nào & quyền lợi, nghĩa vụ ra sao? Nếu đó chỉ là sản phẩm của chủ đầu tư và nhà đầu tư, chứ không bị pháp luật ràng buộc, thì doanh nghiệp và người dân vẫn cứ được tự do phối hợp mà không hề sai pháp luật. Nhưng khi nó là vấn đề của thị trường, liên quan đến các cơ quan Nhà nước, thậm chí quyết định bởi Nhà nước, mà không có quy định pháp luật thì sẽ bó tay công chức và cơ quan nhà nước. Kết cục công chức và cơ quan nhà nước vừa vô tình vừa hữu ý buộc phải trói chân, trói tay doanh nghiệp và người dân.
2.5.5. Vì vậy, Nhà nước muốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân đầu tư, kinh doanh, phát triển kinh tế để thu thuế thì cần nhanh chóng tháo gỡ, không tốn tiền, mà chỉ bằng cơ chế luật lệ hợp lý.
—————————–
Bài được lưu ở đây:
https://anvilaw.com/vi/385-binh-luan-phap-ly-ve-can-ho-du-lich/
(2.880 chữ)
[1] https://anvilaw.com/vi/304-binh-luan-ve-hoan-thien-phap-luat-hop-dong-tu-thuc-tien-loai-hinh-condotel/
#codotel