Khai thác hiệu quả đất thương mại – dịch vụ – Cần tháo gỡ những “rào cản”.

(KTĐT) – Nền kinh tế tiếp tục hội nhập sâu rộng, nhu cầu phát triển hạ tầng thương mại – dịch vụ (TMDV) ngày càng tăng, song quỹ đất dành cho TMDV hiện chưa được khai thác hiệu quả, nhiều dự án rơi vào tình trạng “đắp chiếu” hoặc sử dụng sai mục đích. Để khai thác tối ưu nguồn lực này, cần sớm tháo gỡ “rào cản” cả về pháp lý, quy hoạch và cơ chế tài chính.

Tiềm năng lớn chưa được phát huy

Đất TMDV được quy định trong Luật Đất đai là dành cho việc xây dựng trung tâm thương mại, siêu thị, khách sạn, văn phòng, dịch vụ logistics, kho bãi… Theo Bộ Nông nghiệp & Môi trường, tổng diện tích loại đất này hiện chiếm tỷ lệ nhỏ trong cơ cấu đất phi nông nghiệp, song lại có khả năng đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm, phát triển hạ tầng đô thị và thu ngân sách.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (thành phố Hồ Chí Minh).

Tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… đất TMDV đã góp phần hình thành các khu trung tâm thương mại hiện đại, hệ thống khách sạn cao cấp, tạo diện mạo đô thị mới. Tuy nhiên, so với tiềm năng, việc khai thác quỹ đất này vẫn còn nhiều hạn chế. Một diện tích không nhỏ quỹ đất TMDV bị bỏ hoang hoặc chuyển đổi sai mục đích; nhiều dự án được phê duyệt nhưng chậm triển khai hàng chục năm, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Một trong những rào cản lớn nhất là sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch. Ở nhiều địa phương, quy hoạch sử dụng đất TMDV chưa sát thực tế, dẫn đến tình trạng nơi thì “thừa” đất nhưng không có nhà đầu tư, nơi thì “thiếu” đất nhưng khó bổ sung. Thậm chí có những khu đất được quy hoạch TMDV nằm ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng chưa kết nối, khiến DN không mặn mà triển khai dự án.

“Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ đất về TMDV, nhưng trong quá trình triển khai quy hoạch, nhiều địa phương lúng túng, chưa tính toán đến yếu tố thị trường và nhu cầu phát triển. Điều này dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, sử dụng đất kém hiệu quả, gây cản trở hoạt động đầu tư. Luật Đất đai 2024 đã có những quy định mới về đất TMDV, nhưng vẫn tồn tại một số vướng mắc, đặc biệt là những quy định chi tiết trong văn bản hướng dẫn dưới luật, cũng như cách xử lý những dự án hiện tại và sự phù hợp với các luật liên quan” – PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội phân tích.

Theo quy định hiện hành, đất TMDV chủ yếu được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần hoặc trả hàng năm. Tuy nhiên, cơ chế này chưa thực sự linh hoạt, khi thuê đất ngắn hạn, DN khó huy động vốn từ ngân hàng do không được thế chấp quyền sử dụng đất. Ngược lại, thuê đất trả tiền một lần lại tạo áp lực tài chính rất lớn, đặc biệt đối với các DN vừa và nhỏ. Cùng với đó, thủ tục giao đất, cho thuê đất còn nhiều tầng nấc, thời gian kéo dài, phải trải qua nhiều vòng xét duyệt từ quy hoạch, chủ trương đầu tư, thẩm định năng lực tài chính đến thủ tục về môi trường, xây dựng… làm tăng chi phí, khiến nhiều nhà đầu tư nản lòng.

“Quỹ đất TMDV nếu muốn đưa vào khai thác nhanh chóng cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính. Hiện tại, thời gian làm thủ tục có thể kéo dài vài năm, trong khi nhà đầu tư cần tiến độ nhanh để kịp thời khai thác thị trường, sự chậm trễ này là rào cản lớn đối với dòng vốn trong và ngoài nước” – chuyên gia kinh tế TS Vũ Đình Ánh phân tích.

Hoàn thiện quy hoạch, gắn với nhu cầu thị trường

Thực tế cho thấy, trong hơn 10 năm qua, nhiều khu đất TMDV đã được giao cho DN nhưng lại bị bỏ hoang hoặc sử dụng sai mục đích, chuyển sang kinh doanh không phù hợp. Nguyên nhân chính là do vướng mắc về thủ tục pháp lý; một phần đến từ năng lực yếu kém của chủ đầu tư, cùng với công tác giám sát, chế tài chưa nghiêm… không chỉ gây thất thoát ngân sách mà còn làm méo mó thị trường BĐS TMDV.

Tuy nhiên, khu đất TMDV thuộc Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (TP Hồ Chí Minh) với cơ chế quy hoạch bài bản, kết hợp giữa trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn và dịch vụ công cộng, đã trở thành điểm nhấn của đô thị phía Nam TP, thu hút hàng loạt thương hiệu quốc tế, tạo công ăn việc làm cho hàng chục nghìn lao động, đóng góp nguồn thu ngân sách lớn. Thành công này cho thấy nếu được quản lý chặt chẽ, quy hoạch hợp lý, đất TMDV hoàn toàn có thể trở thành “cỗ máy” tăng trưởng cho đô thị hiện đại.

TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, để khai thác hiệu quả quỹ đất TMDV, cần nhiều giải pháp mang tính căn cơ, tập trung vào tháo gỡ các nút thắt pháp lý, cải cách thủ tục hành chính… Đặc biệt, quy hoạch đất TMDV cần dựa trên cơ sở nghiên cứu khoa học, sát với nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội từng địa phương. Các địa phương phải rà soát lại toàn bộ quy hoạch, điều chỉnh những khu vực không còn phù hợp, đồng thời dành quỹ đất hợp lý tại các vị trí trung tâm, gần hạ tầng giao thông trọng điểm để thu hút đầu tư. “Quy hoạch cần đặt lợi ích thị trường lên hàng đầu, không thể quy hoạch đất TMDV ở những nơi hạ tầng yếu kém, thiếu kết nối. Thay vào đó, phải tạo điều kiện cho DN tiếp cận đất tại các khu vực có khả năng sinh lời cao, phù hợp định hướng phát triển đô thị thông minh, thương mại hiện đại” – TS Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.

Đồng qua điểm, theo TS Vũ Đình Ánh, Nhà nước cần rút gọn tối đa các bước giao đất, cho thuê đất TMDV theo hướng “một cửa liên thông”, ứng dụng công nghệ số để công khai, minh bạch tiến độ xử lý hồ sơ; việc phân cấp, ủy quyền cho chính quyền cấp xã cũng cần được đẩy mạnh nhằm giảm áp lực cho cấp tỉnh. Bên cạnh hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm, cần nghiên cứu các cơ chế mới như cho phép thế chấp quyền thuê đất dài hạn, phát triển thị trường quyền sử dụng đất TMDV để DN dễ dàng huy động vốn. Nhà nước cũng có thể áp dụng chính sách ưu đãi thuế, giảm tiền thuê đất đối với các dự án TMDV gắn với đổi mới sáng tạo, thương mại điện tử, logistics xanh…

“Nên quy định thời hạn tối đa đối với từng thủ tục cho toàn bộ quy trình thuê đất TMDV, nếu cơ quan chức năng chậm trễ, phải có cơ chế trách nhiệm giải trình và bồi thường cho DN. Đất TMDV có thể trở thành tài sản lớn nếu pháp luật cho phép linh hoạt hơn trong khai thác. Việc cho phép thế chấp, chuyển nhượng quyền thuê đất dài hạn sẽ tạo ra thị trường vốn mới, giảm gánh nặng tài chính ban đầu cho DN” – TS Vũ Đình Ánh đề xuất.

TS Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nếu các rào cản được tháo gỡ, loại đất này không chỉ góp phần tăng trưởng GDP, mà còn tạo nên những trung tâm TMDV hiện đại, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Các địa phương cần kiên quyết thu hồi những dự án chậm triển khai, sử dụng sai mục đích hoặc bỏ hoang. Song song, phải công khai minh bạch danh sách các dự án vi phạm để tránh tình trạng “giữ đất chờ thời”, gây lãng phí. Đồng thời, cần áp dụng chế tài mạnh mẽ hơn, như phạt tài chính nặng, cấm tham gia đấu giá đất trong thời gian dài đối với DN cố tình vi phạm.

“Luật Đất đai quy định thời hạn thuê đất TMDV từ 50 – 70 năm, nên cần xem xét điều chỉnh linh hoạt thời hạn thuê đất theo vòng đời thực tế của dự án, những dự án hạ tầng quy mô lớn, siêu dự án đặc biệt, hoàn toàn có thể kéo dài hơn. Muốn khai thác hiệu quả đất TMDV, Nhà nước cần coi đây là nguồn lực chiến lược, vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội. Khi rào cản được tháo gỡ, dòng vốn đầu tư sẽ chảy mạnh vào lĩnh vực TMDV, góp phần đưa đô thị Việt Nam tiến gần hơn tới chuẩn mực quốc tế” – TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất.

Thực tế cho thấy nhiều vướng mắc pháp lý khiến loại đất TMDV chưa phát huy được hết giá trị, vì vậy cần có cơ chế linh hoạt hơn, cho phép sử dụng quyền thuê đất như một tài sản thế chấp hoặc phát triển cơ chế thuê đất dài hạn có điều kiện. Nếu được quản lý và khai thác hiệu quả, đất TMDV không chỉ mang lại nguồn thu ngân sách ổn định từ tiền thuê đất, mà còn trở thành động lực thu hút đầu tư, tạo thêm giá trị gia tăng cho nền kinh tế.

Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC)

Doãn Thành

————-

Kinh tế & Đô thị (Bất động sản) ngày 26-8-2025:

https://kinhtedothi.vn/can-thao-go-nhung-rao-can.820705.html

(116/1.728)