Đằng sau suất mua nhà ở xã hội

(VietStock) – Nhà ở xã hội (NOXH) là dự án mà Nhà nước đề ra để hỗ trợ cho người dân có thu nhập thấp có thể sở hữu ngôi nhà mơ ước, vừa túi tiền. Nhưng có một thực tế vẫn tồn tại bấy lâu nay khi không ít dự án NOXH giá bán đến tay người mua không hề rẻ do tiền chênh lệch lên tới hàng trăm triệu đồng.

Đối với người có thu nhập thấp, việc có nhà ở để lưu trú, ổn định cuộc sống là hết sức khó khăn. NOXH ra đời là một phần thực hiện ước mơ của họ nhưng con đường chạm tay đến “căn nhà mơ ước” ấy có không ít chông gai. Chỉ ở ngưỡng cửa đầu tiên là việc đăng ký để được một suất mua NOXH đã không hề đơn giản, lượng cầu rất cao trong khi cung lại hạn chế.

Cũng vì lẽ đó, nhiều môi giới nắm được tâm lý lo lắng sẽ không trúng bốc thăm suất mua NOXH nên đã tranh thủ đưa ra các dịch vụ với lời quảng cáo “chắc nịch” sẽ mua được. Và sẽ rất rủi ro cho người dân nếu không tìm hiểu kỹ càng.

“Nằm mơ mua được nhà”

Đó là chia sẻ của anh Giang (30 tuổi, Đồng Nai) mới lập gia đình, chưa có con và đang phải ở phòng trọ thuê vỏn vẹn 20 m2. Có một căn nhà tại các thành phố để an cư lạc nghiệp là mơ ước của hàng triệu người, anh Giang cũng không ngoại lệ.

Trước khi lập gia đình cho tới nay, anh Giang làm việc chăm chỉ, chi tiêu tiết kiệm để sau khi kết hôn cùng với số vốn để dành của vợ, tìm mua một căn hộ chung cư hoặc NOXH diện tích rộng hơn, để thoải mái tập trung ổn định công việc. Tuy nhiên, ước mơ này đang ngày càng khó thành hiện thực khi giá NOXH tăng cao bởi tiền chênh lệch, hoặc khó có được suất mua từ chủ đầu tư.

“Nhiều đêm tôi đã nằm mơ mua được nhà và cùng vợ, con cái sống ổn định sau này. Nhưng điều kiện kinh tế có hạn mà giá cả thì “trên trời”, cũng khó có thể kiếm được suất mua từ chủ đầu tư, nên tới giờ vẫn chưa mua được. Hoặc nếu mua được chắc cũng phải xa hàng chục cây số”, anh Giang trải lòng.

Do vậy, đối với những người thu nhập trung bình và thấp, thậm chí cả thu nhập khá giả, việc mua nhà để an cư đang rất khó khăn, bởi những căn hộ giá tầm 1 – 1.5 tỷ đồng/căn gần như vắng bóng hoàn toàn trên thị trường.

Tại Đồng Nai, thông tin mới đây từ CTCP Kinh doanh nhà Đồng Nai, trong hai ngày 15 và 19/09 đã có khoảng 1 ngàn hồ sơ được bán ra và sẽ tiếp tục bán hồ sơ theo nhu cầu của người mua nhà ở xã hội (NOXH) cho đến hết ngày 16/11 tại dự án NOXH A6-A7 tại đường Nguyễn Ái Quốc, phường Quang Vinh, TP. Biên Hòa do Công ty làm chủ đầu tư.

Địa điểm duy nhất để bán, nhận hồ sơ là trụ sở công ty tại số 121, Phan Chu Trinh, phường Quang Vinh, TP. Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai. Ngoài ra, chủ đầu tư không nhận và chịu trách nhiệm các hồ sơ qua trung gian, ủy quyền.

Hình ảnh người dân xếp hàng chen chúc để mua hồ sơ nhà của dự án nhà ở xã hội A6-A7 hồi giữa tháng 9 vừa qua`. Nguồn: Báo Đồng Nai

Dự án NOXH A6-A7 có diện tích đất khoảng 5,930 m2 với quy mô tổng cộng 435 căn NOXH; trong đó, có 348 căn để bán và 87 căn dành cho thuê, được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách; dự kiến hoàn thành vào tháng 05/2025. Chủ đầu tư CTCP Kinh doanh Nhà Đồng Nai là công ty liên kết thuộc Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (SNZ) nắm 36% vốn.

Khu chung cư thuộc dự án NOXH A6-A7 dự kiến hoàn thành vào 05/2025

Trước đó, ngày 21/08, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai có văn bản thông báo đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 348 căn nhà chung cư thuộc dự án trên. Theo tìm hiểu của người viết, 348 căn nhà này đang được chủ đầu tư thế chấp tại Quỹ Đầu tư phát triển tỉnh và chưa được giải chấp. Do đó, chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua các căn nhà nêu trên với đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua NOXH theo quy định.

Trước khi giao dịch, người mua nhà phải ký biên bản với bên nhận thế chấp (Quỹ Đầu tư phát triển tỉnh Đồng Nai) đồng ý không cần phải giải chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai đã được chủ đầu tư thế chấp. Chủ đầu tư phải cung cấp biên bản nói trên kèm theo hồ sơ có liên quan gửi về Sở Xây dựng để kiểm tra, rà soát đối tượng, điều kiện mua NOXH theo quy định.

Ngoài dự án nói trên, tại TP. Biên Hòa có từ 5 – 7 dự án NOXH khác. Trong đó, có hai dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư tại phường Tân Hòa và phường Long Bình Tân, UBND thành phố đang thực hiện các thủ tục để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; một số dự án NOXH từ quỹ đất 20% nhà ở thương mại tại các phường như Bửu Long, Phước Tân… cũng đang được các chủ đầu tư xúc tiến thực hiện.

Cò “thổi giá” NOXH ăn chênh lệch tới hàng trăm triệu đồng

Theo tìm hiểu, dù chỉ mới công bố thông tin nhận hồ sơ mua nhà nhưng trên thị trường đã có một số website, mạng xã hội đăng tải thông tin bán dự án NOXH A6-A7. Thậm chí có cả website với tên gọi y hệt dự án. Giá bán NOXH A6-A7 được môi giới chào khoảng từ 21 – 22.5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT), đối với giá cho thuê NOXH vào khoảng từ 115,000 – 120,000 đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT). Đây cũng là mức giá mà chủ đầu tư CTCP Kinh doanh Nhà Đồng Nai đã công bố.

Với diện tích căn hộ từ 47 – 64 m2/căn, ước tính giá bán tại dự án này dao động từ khoảng 1 – 1.4 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên trên thực tế, anh Giang khi liên hệ với bên môi giới theo số điện thoại đăng tải ở trang web nhaoxahoi-a6a7.com với số điện thoại Hotline, người này tự giới thiệu đến từ một công ty bất động sản “hoàn toàn không liên quan chủ đầu tư dự án”. Theo thông tin giới thiệu bán căn hộ tại dự án thì giá chào bán không hề như chủ đầu tư công bố.

Cụ thể, môi giới này “thổi giá” thêm 240 triệu đồng tiền chênh lệch để đăng ký cho 1 suất mua dự án NOXH trên. Số tiền chênh lệch này được “cò” giải thích là phí đăng ký suất mua, do có người đã có được suất mua và nay muốn chuyển nhượng lại. Đồng thời, với chênh lệch giá này, “cò” cam kết 100% người mua sau chắc chắn có cơ hội được trúng suất mua.

Việc nộp hồ sơ và quy trình mua bán, khi trao đổi với “cò”, anh Giang cho biết trong vòng tháng 9 là ký hợp đồng chính thức, ngày ký hợp đồng mua bán phải thanh toán 30% giá bán trong hợp đồng (tuỳ vị trí) và toàn bộ số tiền chênh lệch. Còn 70% còn lại ngân hàng sẽ hỗ trợ vay vốn.

Đối với hồ sơ anh Giang chia sẻ gồm đơn đăng ký mua NOXH (theo mẫu “cò” gửi), chứng minh nhân dân, đăng ký hộ khẩu hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, ảnh các thành viên trong gia đình, … Ngoài ra, để cho a Giang yên tâm, “cò” còn nhấn mạnh việc sẽ hoàn lại toàn bộ số tiền cho anh Giang nếu như không thành công.

Theo giá thông qua “cò”, mức giá NOXH nâng lên tới hơn 1.6 tỷ đồng/căn (64 m2), tức tăng tới 17% so với giá từ chủ đầu tư. Đối với NOXH cho người có thu nhập thấp, đây là mức giá không hề rẻ.

“Việc mua suất NOXH từ lúc bốc thăm là quá bất hợp lý”

Trước thực trạng này, chia sẻ với người viết, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho biết, hiện nay nguồn cung NOXH thiếu trầm trọng, ngay cả nhà thương mại cũng vậy.

Những thứ bất cập trên thực tế một phần do thị trường và chính sách chưa chuẩn, thậm chí sai lầm, dẫn tới câu chuyện méo mó, lệch lạc trong việc mua bán chính thức hay không chính thức NOXH. Theo quy định thì nghiêm cấm mua bán suất bốc thăm NOXH.

Việc chuyển nhượng ngay từ lúc bốc thăm (thường 100 người mới được vài người trúng) sẽ tạo ra việc bán suất NOXH, người mua hết sức rủi ro. “Tình trạng này đã diễn ra phổ biến lâu nay rồi, thì phải xem lại nếu chính sách đúng thì mọi thứ “ngon lành”, còn nếu chính sách sai thì còn xảy ra nhiều bất cập”, Luật sư nhấn mạnh.

Câu chuyện “đảm bảo suất mua trúng NOXH 100%” từ các môi giới, ông Đức cho hay, rất nhiều người có nhu cầu nhưng chỉ có vài người bốc được suất NOXH, người bốc có thể có nhu cầu hoặc không, hoặc có nhu cầu nhưng họ muốn chuyển nhượng để ăn chênh lệch. Vì vậy, trên thị trường lúc nào cũng có người chuyển nhượng qua lại. Nhưng việc mua suất NOXH từ lúc bốc thăm là quá bất hợp lý.

Ngoài ra, việc mua bán NOXH trường hợp ngoại lệ như quen biết, anh em bà con là phổ biến. Tất cả mọi thứ trên cơ chế “xin cho” từ trước đến nay, có thân quen thì có ưu ái, không thể nào tránh được có điều ở mức độ nào, rõ ràng hay không. Điển hình nhất là toàn thấy ô tô chờ xếp hàng đi mua NOXH.

Cuối cùng, việc mua suất NOXH là lệnh cấm và vô cùng rủi ro, 5 ăn 5 thua nên có thể xảy ra tranh chấp trong quá trình mua bán cũng như về sau này. “Người mua nhà cần cẩn trọng, cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định”, Luật sư Đức khuyến cáo.

Không dễ ăn chênh lệch từ mua đi bán lại NOXH?

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cũng nêu quan điểm về tình hình bất cập về NOXH trên.

Theo chuyên gia, việc các môi giới bán suất bốc thăm mua NOXH là không phù hợp tại các sàn giao dịch mang tính chất kinh doanh. Nếu có sự phối hợp thì chỉ có thể từ chính quyền địa phương với chủ đầu tư làm NOXH.

Một dự án NOXH sẽ được nêu rõ đối tượng được mua và được chính quyền phê duyệt. Như vậy, NOXH chuẩn về được phép mở bán thì phải phối hợp với đơn vị cấp phép và đơn vị có chức năng trong vấn đề xác nhận đúng đối tượng.

Ông Hiển giải thích thêm, những người có suất mua dự án tái định cư đền bù theo chính sách Nhà nước thì chưa chắc họ đã muốn ở và họ là diện được đền bù, cho phép mua suất tái định cư nên họ có “quyền” nhường lại cho người khác để họ hưởng tiền chênh lệch.

Nhưng việc mua và bán lại NOXH không phải là chủ trương của Nhà nước vì những người mua NOXH này không như người mua nhà tái định cư đền bù để được quyền mua và bán lại. NOXH không phải sự ưu đãi của Nhà nước mà là theo thiết kế xây dựng với giá trị phù hợp cho người lao động ở mức độ trung bình thấp “tiền nào của nấy” nên khả năng chênh lệch hầu như không có.

Chủ đầu tư NOXH và các sàn không thể tự bán cho người này người kia và bán lại để ăn chênh lệch mà phải có sự quản lý của Nhà nước nhất định trong đó. Do đó, những chuyện như vậy không phù hợp với chính sách Nhà nước và không bảo đảm an toàn theo tính pháp lý. “Nếu như nhà đầu tư nào vì ham mà nhảy vào mua thì có thể vô tình làm mình bị thiệt hại”, ông Hiển nhấn mạnh.

Về mối quan hệ, sự quen biết để mua NOXH, ông Hiển cho rằng, chắc chắn sẽ có, nhưng nếu có sẽ cũng đều trong đối tượng, còn nếu không thì sẽ rất nguy hiểm.

Chuyên gia cũng có lời khuyên cho các nhà đầu tư phải đánh giá kỹ xem hiện có cần mua nhà ngay không. “NOXH là một chủ trương lớn của Nhà nước để đưa ra căn nhà phù hợp với túi tiền của người lao động nhưng không có nghĩa là mua đi bán lại kiếm chênh lệch. Do đó, nếu không có nhu cầu thực sự, mua để ở lâu dài mà mua để bán lại kiếm chênh lệch thì đang làm sai chính sách và không nên”.

Thanh Tú

—————

VietSock (Bất động sản) ngày 10-10-2023:

https://vietstock.vn/2023/10/dang-sau-suat-mua-nha-o-xa-hoi-4222-1112544.htm

(377/2.527) #NOXH