Vay đặt cọc nhà đất: Sai từ chủ đầu tư đến ngân hàng.
(24h) – Các vụ cho vay đặt cọc bất động sản phơi bày lỗ hổng lớn trong quản trị tín dụng, khi ngân hàng dễ dàng giải ngân cho các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Vụ kiện giữa ngân hàng – khách hàng – Novareal trở thành hồi chuông cảnh báo, buộc cơ quan quản lý và tòa án phải xem xét lại trách nhiệm của hệ thống tín dụng trong việc tiếp tay cho đầu cơ và rủi ro pháp lý trên thị trường.
Trong giai đoạn tiền bán hàng, ngân hàng lẽ ra phải là “van kiểm soát” rủi ro của thị trường bất động sản. Thế nhưng, việc dễ dãi giải ngân cho các dự án chưa đủ điều kiện mở bán đang khiến vai trò đó bị xói mòn — biến “bộ lọc an toàn” thành “cánh cửa mở rộng” cho những giao dịch tiềm ẩn rủi ro và đặt ra dấu hỏi lớn về trách nhiệm của hệ thống tín dụng.
Lỗ hổng từ những khoản vay đặt cọc
Vụ kiện giữa ngân hàng – khách hàng – Novareal phơi bày thực trạng đáng báo động: chỉ với một “văn bản thỏa thuận mua bán biệt thự”, ngân hàng đã giải ngân hàng tỷ đồng vào tài khoản Novareal — một doanh nghiệp không phải chủ đầu tư và không có chức năng kinh doanh bất động sản. Hệ quả, tòa tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu, ngân hàng mất khả năng thu hồi nợ, và nguy cơ domino pháp lý đang lơ lửng với hàng loạt hợp đồng tương tự.
Trước tình hình đó, Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 đã phát đi cảnh báo khẩn, yêu cầu tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” cho đến khi có kết luận chính thức. Cơ quan này cũng yêu cầu các ngân hàng rà soát, phối hợp xử lý các khoản vay đã phát sinh và xây dựng quy trình kiểm soát rủi ro riêng nếu nghiệp vụ này được phép hoạt động trở lại.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, việc cho vay đặt cọc đi ngược nguyên tắc tín dụng cơ bản: người vay phải có vốn tự có và tài sản đảm bảo thực. Hình thức này không chỉ phá vỡ kỷ luật tài chính mà còn “tiếp sức” cho đầu cơ. Ông nhấn mạnh, vốn vay phải dựa trên tài sản thật và năng lực trả nợ thật — điều mà các khoản vay đặt cọc hoàn toàn không đáp ứng.
Bản chất, đây là dòng vốn phục vụ giới đầu cơ “lướt sóng”, chứ không phải người mua ở thật. Chính ngân hàng, bằng các hợp đồng tín dụng đặt cọc, đã vô tình biến mình thành nguồn lực cho cơn sốt đầu cơ lan rộng.
Trách nhiệm không thể phủi tay
Theo Luật sư Trương Thanh Đức, bản án giữa ngân hàng – khách hàng – Novareal là hồi chuông cảnh báo cho chuỗi sai phạm kéo dài nhiều năm. Khi “thỏa thuận đặt cọc” bị xem là giao dịch mua bán trái luật, thì hợp đồng tín dụng kèm theo đương nhiên vô hiệu theo Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015.
Ông Đức cho rằng ngân hàng không thể coi mình là nạn nhân, vì họ “biết rõ nhất đồng vốn đi đâu, về đâu”. Khi chủ động giải ngân cho dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, ngân hàng đã vi phạm quy định tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN và trở thành mắt xích tiếp sức cho hành vi sai phạm.
Vị luật sư cũng chỉ ra: trong chuỗi giao dịch này, hiếm bên nào “vô tội”. Khách hàng có thể “nhắm mắt” vì lợi ích, nhưng nếu khách sai một, thì chủ đầu tư và ngân hàng sai mười. Nhiều hợp đồng tín dụng “đặt cọc” thực chất được thiết kế để lách luật, với sự phối hợp ngầm giữa ngân hàng, chủ đầu tư và môi giới.
Đáng nói, nếu không có tranh chấp, các hợp đồng này vẫn âm thầm tồn tại — nuôi dưỡng một thị trường méo mó, nơi sai phạm được mặc nhiên chấp nhận miễn là “ai cũng có lợi”.
Theo ông Đức, với vai trò là trụ cột tài chính, ngân hàng phải là bên tuân thủ kỷ luật cao nhất, chứ không thể “phủi tay” khi rủi ro xuất hiện. Mỗi đồng vốn giải ngân sai chỗ không chỉ làm méo cung – cầu thị trường, mà còn bào mòn niềm tin vào hệ thống tín dụng.
Do đó, các vụ kiện tương tự cần được xét xử thấu đáo, dựa trên bản chất thật của giao dịch – đâu là mua bán, đâu là môi giới, đâu là tiền đặt cọc và đâu là vốn vay. Nếu bản án được phúc thẩm giữ nguyên, nó có thể trở thành “án lệ”, buộc thị trường bất động sản và tín dụng phải thay đổi theo hướng minh bạch, thực chất và kỷ luật hơn.
Gia Bách
————-
24hmoney (Tài chính) ngày 28-10-2025:
https://24hmoney.vn/news/vay-dat-coc-nha-dat-sai-tu-chu-dau-tu-den-ngan-hang-c4a2669714.html
(361/863)