Chung cư mini muốn cấp sổ hồng cần đáp ứng điều kiện gì?

(VOV GT) – Luật Nhà ở 2023 quy định: “Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu toà chung cư mini đó đáp ứng được các tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy chữa cháy và quản lý sử dụng theo quy định của Bộ Xây dựng”. Các quy định trên được hiểu ra sao? Cần chuẩn bị gì khi đưa luật vào cuộc sống?

Chung cư mini có thể được cấp sổ hồng nếu đáp ứng yêu cầu về xây dựng, về phòng cháy chữa cháy và quản lý vận hành. Quy định mới tại Luật Nhà ở 2023 được cho là sẽ mở ra nhiều cơ hội để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp và điều kiện sống an toàn cho người dân ở chung cư mini.

Cụ thể, cần thỏa mãn những điều kiện nào để chung cư mini được cấp sổ hồng? Xu hướng thị trường sẽ thay đổi ra sao khi Luật đi vào cuộc sống? Những tình huống nào cần chuẩn bị? Và đặc biệt, cần làm gì với khoảng 10 nghìn chung cư mini đang tồn tại ở các đô thị hiện nay, nếu không đủ điều kiện để được cấp sổ?

Đón nghe: Tọa đàm phát thanh trên VOVGT với chủ đề: “Chung cư mini muốn cấp sổ hồng cần đáp ứng điều kiện gì?”, trực tiếp lúc 12h30, thứ Sáu (11/10) trên VOV Giao thông tần số FM91 và vovgiaothong.vn

Cùng sự tham gia của các vị khách mời: Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.

PHẤN KHỞI KHI CHUNG CƯ MINI CÓ THỂ ĐƯỢC CẤP SỔ HỒNG

Nhiều năm tích cóp, vợ chồng chị Nguyễn Thu Hồng (ở Cầu Giấy, Hà Nội) mới mua được căn chung cư mini rộng hơn 42m2. Tuy vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ lại được gộp chung trong một giấy chứng nhận với hơn 20 hộ khác. Bởi vậy, trước thông tin chung cư mini có thể được cấp sổ hồng, chị Hồng rất phấn khởi:

“Nếu luật đã quy định như vậy thì những người dân có nhu cầu sử dụng thực sự những nhà như thế cũng thấy tài sản mình mua được đảm bảo thì rất yên tâm. Vì trước đây tài sản đấy cũng được đảm bảo một phần rồi, nhưng nó không riêng biệt, giờ được tách riêng biệt như thế thì quá ok cho những người có nhu cầu sử dụng thật”.

Với việc cấp sổ hồng, người dân sẽ được chính quyền công nhận về tài sản hợp pháp và tài sản đó có thể mang ra thế chấp, mua bán (Ảnh minh họa: VGP)

Còn anh Đỗ Hoàng Thắng (ở Bắc Từ Liêm, Hà Nội) sau nhiều lần chuyển nhà từ nơi này sang nơi khác, gần 1 năm nay, vợ chồng anh đã mua được căn chung cư mini với hơn 30m2, có gác xép. Theo anh Thắng, khi được sở hữu căn hộ chung cư với đầy đủ giấy tờ sẽ giúp con anh có được đi học đúng tuyến:

“Việc được cấp sổ hồng không chỉ giúp cho mình đi học, đi làm, nó cũng thuận lợi cho con cái đi học, bởi các trường quanh đây muốn đi học thì người ta đòi phải là dân ở đây, phải có nhà ở đây thì mới được học”.

Một số người dân cũng tỏ ra phấn khởi trước thông tin chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ một số điều kiện:

“Nếu được cấp sổ hồng như thế thì rất vui, vì nó vừa thuận tiện cho mình trong việc mua đi bán lại, trong việc đi học cũng thuận tiện hơn”.

“Chung cư mini là một tài sản giá trị của mỗi người, vì vậy giờ được cấp sổ thì rất vui rồi”.

Về phía chủ đầu tư xây dựng chung cư mini, họ cũng rất vui mừng vì loại hình này được cấp sổ hồng. Ông Nguyễn Mạnh Thắng, một chủ đầu tư xây dựng chung cư mini được gần 2 năm cho biết, Luật Nhà ở mới đã quy định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp, chủ đầu tư và các tiêu chí cụ thể để được cấp sổ hồng. Do đó, đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào loại hình này:

“Với bên chủ đầu tư như chúng tôi thì có được hành lang pháp lý rõ ràng hơn để yên tâm đầu tư kinh doanh lĩnh vực này. Quy định mới cũng tạo điều kiện cho những chủ đầu tư có năng lực thật sự để quản lý và phát triển ngành nghề dịch vụ này”.

Ông Ngô Chí Thiện, một chủ đầu tư xây dựng chung cư mini cho biết, với những điều kiện này, hầu như chỉ những chung cư mini mới xây dựng sau này có thể đáp ứng được:

“Có thể là sau này những chủ đầu tư mới, sẽ xây những tòa nhà mới thì lúc đấy người mua mới được đảm bảo về tính pháp lý của tài sản của mình. Chứ còn bây giờ gần như không có tòa nào đạt điều kiện đâu. Hình thức mua bán chủ yếu thể hiện trên hợp đồng viết tay thôi”.

Một số ý kiến cũng cho rằng, với việc cấp sổ hồng, người dân sẽ được chính quyền công nhận về tài sản hợp pháp và tài sản đó có thể mang ra thế chấp, mua bán.

Đồng thời, việc làm minh bạch, rõ ràng cũng giúp cho cơ quan quản lý nhà nước quản lý tốt hơn, bởi với các quy định mới, những doanh nghiệp, cá nhân muốn đầu tư xây chung cư mini cũng phải tìm kiếm các vị trí, diện tích đất phù hợp để đáp ứng đủ các tiêu chuẩn, thay vì ồ ạt tìm gom mua các mảnh đất trống, rồi xây nhà để bán.

Theo những quy định mới của Luật Nhà ở, việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini xây mới tương đương về điều kiện, thủ tục cấp sổ hồng cho các chung cư thương mại

CHUNG CƯ MINI XÂY MỚI SẼ TRỞ NÊN HIẾM HOI 

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, đại diện doanh nghiệp bất động sản cho rằng, mặc dù việc luật hóa quy định cấp sổ hồng cho chung cư mini sẽ thúc đẩy chuẩn hóa và phát triển loại hình nhà ở có giá cả phù hợp túi tiền người lao động nhưng quy định này sẽ vấp phải rất nhiều thách thức trong quy hoạch, quản lý đô thị, quản lý dân cư và độ khả thi khi triển khai trên thực tế khá thấp:

“Tôi ngồi tôi tính rồi, xây chung cư mini để bán trong nội thành Hà Nội là không hiệu quả, kể cả giá bán đến 60 triệu/m vẫn có nguy cơ lỗ và mức giá đó không hấp dẫn người mua, không khả thi. Ở ngoại thành với giá đất tăng cao thì việc đầu tư chung cư mini ngoại thành sắp tới cũng không còn hiệu quả nữa. Có thể xây chung cư mini sẽ không tồn tại ở các khu đô thị lớn mà biến tướng để xây dựng ở các khu nghỉ dưỡng, nơi giá đất còn rẻ”.

Ông Ngô Chí Thiện, một nhà đầu tư xây dựng nhiều chung cư mini trên địa bàn Hà Nội cho biết, dù hành lang pháp lý được mở ra nhưng theo những quy định mới của Luật Nhà ở thì việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini xây mới tương đương về điều kiện, thủ tục cấp sổ hồng cho các chung cư thương mại. Điều này khiến ông sẽ phải chuyển hướng đầu tư:

“Có thể phải nghiên cứu lại chiến lược đầu tư của mình, không phân bổ nguồn vốn của mình vào loại hình này nữa, có thể sẽ xây dựng các căn chung cư để tự khai thác cho thuê thôi chứ không bán. Vì phải tìm các thửa đất đủ điều kiện, xây dựng theo đúng giấy phép nên có thể chung cư mini có giá đắt tương đương chung cư thương mại, chẳng qua là diện tích nhỏ thì giá trị nhỏ thôi”.

Các chuyên gia đánh giá, những quy định về cấp sổ hồng cho chung cư mini sẽ giúp khắc phục các hạn chế trong công tác quản lý, đáp ứng nhu cầu thực tế hiện nay

Ở góc độ pháp lý, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn khẳng định, khi “siết chặt” các điều kiện đầu tư, xây dựng mới các chung cư mini thì tới đây, số lượng các khu chung cư mini mới được đầu tư sẽ không nhiều, việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini vì thế cũng không dễ. Mặt khác, cần làm rõ hơn các điều kiện để xây dựng loại hình nhà ở này:

“Chúng ta muốn biết là xây dựng một tòa chung cư mini ở trong ngõ và cái ngõ đó tiêu chuẩn phải rộng bao nhiêu theo quy định của Ủy ban tỉnh mà Ủy ban chưa có quy định nên thời gian tới đây, khi các tiêu chí trở nên rõ ràng thì các chủ đầu tư họ mới có cơ sở xem xét có triển khai hay không. Đến thời điểm này, khung pháp lý để một dự án chung cư mini được xây dựng đã có nhưng các tiêu chuẩn, quy định về đường giao thông để xe chữa cháy tiếp cận thì ở một số địa phương còn chưa ban hành”.

Các chuyên gia đánh giá, những quy định về cấp sổ hồng cho chung cư mini sẽ giúp khắc phục các hạn chế trong công tác quản lý, đáp ứng nhu cầu thực tế hiện nay.

Tuy nhiên, trước những vướng mắc có thể gặp khi triển khai trên thực tế, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề nghị, các giải pháp quản lý cũng cần sớm được ban hành đồng bộ để tránh những rủi ro, biến tướng của loại hình chung cư mini, đảm bảo quyền lợi của người dân:

“Các chung cư mini đã xây dựng thì trên cơ sở các quy định mới cần rà soát lại, xử lý các quy trình để được công nhận, có thể đạt các quy định để cấp sổ đỏ. Chúng ta phải xây dựng các tiêu chuẩn cho các chung cư mini đã xây dựng trước đây, còn không đạt được thì phải kiên quyết loại bỏ. Người dân có thể tham gia vào chuỗi tạo ra chung cư mini mới nhưng phải tuân thủ quy định của pháp luật”.

—————

VOV Giao thông (Diễn đàn) ngày 11-10-2024:

https://vovgiaothong.vn/newsaudio/chung-cu-mini-muon-cap-so-hong-can-dap-ung-dieu-kien-gi-d41267.html

(60 phút)

———————-

Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, tham gia trực tiếp 60 phút trên VOV Giao thông cùng ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam & MC …, ngày 10-10-2024 tại VOV, 58 Quán Sứ, Hà Nội.

—————

Kịch bản:

ĐÀI TIẾNG NÓI VIỆT NAM

KÊNH VOV GIAO THÔNG

KỊCH BẢN CHƯƠNG TRÌNH: DIỄN ĐÀN 91

Chủ đề:

Chung cư mini muốn cấp sổ hồng cần đáp ứng

điều kiện gì?

Thời gian thu âm/ phát sóng: 12h30 -13h30, thứ sáu, ngày 11/10/2024

Địa điểm thu âm: Tầng 10, 58 Quán Sứ, Hà Nội

Kênh phát:  FM91mhz tại Hà Nội và TPHCM, vovgiaothong.vn

————

1. MC đặt vấn đề, giới thiệu khách mời

Đặt vấn đề:  Luật Nhà ở 2023 quy định: căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu toà chung cư mini đó đáp ứng được các tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy chữa cháy và quản lý sử dụng theo quy định của Bộ Xây dựng

Các quy định trên được hiểu ra sao? Cần chuẩn bị gì khi đưa luật vào cuộc sống?

—————

2. Khách mời:

Luật sư Trương Thanh Đức, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội;

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

3. Nội dung trao đổi:

Phóng sự 1: Ghi nhận phản ứng của dư luận khi luật mới quy định chung cư mi ni có thể được cấp sổ hồng nếu thỏa mãn các điều kiện đặt ra.

Đối với việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini, luật Nhà ở 2023 quy định: Căn hộ chung cư mini “được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Câu 1: (Câu hỏi chung): Việc ban hành quy định về việc chung cư mi ni có thể được cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ các điều kiện và tiêu chuẩn pháp luật, có ý nghĩa như thế nào?

– Ông Nguyễn Chí Thanh: Ở góc độ đáp ứng nhu cầu của thị trường và nhà đầu tư?

– LS. Trương Thanh Đức: Ở góc độ chấp hành các quy định pháp luật về trật tự xây dựng và PCCC?

Chung cư mini là ngôn ngữ đời thường, còn Luật Nhà ở quy định là chung cư nói chung, được giải thích là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và có lối đi, cầu thang chung, hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung,..

Câu 2: (Ông Nguyễn Chí Thanh):  Việc có sổ hồng có thể khiến chung cư mini được đầu tư nhiều hơn trong thời gian tới hay không? Nó sẽ tác động đến các phân khúc khác của thị trường như thế nào?

Câu 3:  (LS Trương Thanh Đức): ông có cho rằng với quy định này, chúng ta đã chấm dứt được tình trạng “thả nổi” quản lý chung cư mini kéo dài rất nhiều năm qua?

Câu 4: Các khách mời bình luận về điều kiện để được cấp sổ hồng với chung cư mi ni: (các góc độ bình luận: Độ khó của các quy định trên? Mức độ đáp ứng của thị trường?

• Quy định về tiêu chuẩn xây dựng:

Pháp luật hiện hành không có định nghĩa cụ thể về chung cư mini mà căn cứ theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Theo đó, chung cư mini là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng trên đất của mình, có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng được bố trí 2 căn hộ trở lên, diện tích sàn xây dựng đạt tiêu chuẩn nhất định, đáp ứng theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành. Căn hộ trong chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng khách, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, phòng ngủ,…

• Tiêu chuẩn với nhà đầu tư:

 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định: Chung cư mini từ 2 tầng trở lên có thiết kế căn hộ để bán hoặc từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê, nhà đầu tư sẽ phải thành lập doanh nghiệp, đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính. Với các toà nhà có quy mô, số lượng nhỏ hơn, luật mới quy định không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng chủ đầu tư phải tuân thủ các yêu cầu xây dựng, đáp ứng điều kiện về phòng cháy chữa cháy (PCCC) với chung cư mini.

• Tiêu chuẩn về PCCC:

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP về điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy các chung cư mini được quy định như sau:

Với nhà chung cư cao dưới 5 tầng và có khối tích dưới 5.000m3

• Có nội quy, biển báo, biển cấm, sơ đồ/biển chỉ dẫn về phòng cháy chữa cháy, thoát nạn đúng chuẩn.
• Có phương án chữa cháy đã được phê duyệt.
• Hệ thống điện, chống sét, tĩnh điện, thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt, việc dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy đúng theo tiêu chuẩn.
• Có hệ thống cấp nước, giao thông, thông tin liên lạc phục vụ công tác chữa cháy; hệ thống báo cháy, ngăn cháy, ngăn khói và thoát nạn, phương tiện cứu người đảm bảo đúng tiêu chuẩn.
• Có phân công và quy định nhiệm vụ phòng cháy, chữa cháy. Những người được phân công nhiệm vụ phòng cháy, chữa cháy phải được huấn luyện, bồi dưỡng nghiệp vụ.

Với nhà chung cư cao 7 tầng trở lên

Với chung cư cao 7 tầng trở lên, ngoài những yêu cầu về phòng cháy chữa cháy chung cư mini ở trên thì cần phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có), và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC.

Những yêu cầu trong quy định về Luật PCCC nhà chung cư ở trên phải được người đứng đầu cơ quan, tổ chức thực hiện trước khi đưa vào hoạt động, đồng thời duy trì trong suốt quá trình hoạt động.

• Tiêu chuẩn về quản lý sử dụng:

Áp dụng như với chung cư, tức là phải có ban quản trị nhà chung cư, ban quản lý…

Phóng sự 2: Các lo ngại, băn khoăn về những tình huống có thể xảy ra khi triển khai luật này

Câu 5 (Câu hỏi chung): Khi triển khai cấp  sổ hồng chung cư mini, theo các vị, có thể có những khó khăn phức tạp gì mà chúng ta cần lường tới?

• Ông Nguyễn Chí Thanh: ở góc độ thị trường?
• LS Trương Thanh Đức: ở góc độ pháp lý?

Câu 6: (Câu hỏi chung): Những vấn đề nào có thể phát sinh trong quá trình quản lý vận hành các chung cư mini?

(nhất là trong điều kiện hiện nay, ngay cả với chung cư diện tích lớn hơn, pháp lý rõ ràng, vẫn không ngừng xảy ra tranh chấp, đấu tranh quyền lợi giữa chủ đầu tư với người mua nhà hoặc giữa chủ hộ với ban quản trị)

Câu 7: (Câu hỏi chung):  Luật Nhà ở 2023 đã có hiệu lực. Vậy để tổ chức thực hiện, cần chuẩn bị gì?

• LS Trương ThanH Đức: theo luật sư, cần có thêm những quy định, hướng dẫn chi tiết như thế nào?
• Ông Nguyễn Chí Thanh: Ông có đề xuất gì về việc đồng bộ các quy định, hoặc đảm bảo quy định được thực thi phù hợp với thực tiễn và sự vận động của thị trường?
• LS Trương Thanh Đức: Công tác kiểm tra giám sát những nội dung của luật này (Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn PCCC, tiêu chuẩn quản lý vận hành… sẽ do ai kiểm tra giám sát?

Xin trân trọng cảm ơn các vị khách mời đã chia sẻ cùng VOVGT!